文/王雷（重慶首鋼房地產開發(fā)有限公司）

房地產行業(yè)一直以來都是國家的支柱型產業(yè)，對國家的經濟發(fā)展具有重要發(fā)展意義。近年來由于受到新冠疫情影響，房地產企業(yè)面臨較大的財務壓力，企業(yè)需要采取有效措施降本增效，通過稅務籌劃管理房地產企業(yè)獲得了一定的利潤空間。但與此同時，房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中涉及的稅種有很多，稅務籌劃的成本也較高，因此，為了有效控制企業(yè)的納稅成本，降低稅務風險的產生，企業(yè)管理者應當重視各個階段的稅務籌劃管理，培養(yǎng)高素質的稅務管理人才，提高企業(yè)的稅務籌劃水平。

一、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的概述

稅務籌劃是指企業(yè)在國家的稅收法律法規(guī)以及稅收政策管理下企業(yè)為了提升經濟效益，實現(xiàn)價值的最大化，通過合理地安排企業(yè)的經濟以及財務活動，降低企業(yè)的稅負負擔[1]。房地產開發(fā)企業(yè)主要是進行基礎的房屋建設以及房地產開發(fā)項目的轉讓、銷售、出租等經營業(yè)務，房地產開發(fā)企業(yè)的經營管理具有周期性長、復雜性大、容易受到國家政策影響等特點，房地產企業(yè)涉及稅種較多，土地取得環(huán)節(jié)會涉及契稅以及印花稅；開發(fā)建設環(huán)節(jié)主要涉及土地使用稅；銷售環(huán)節(jié)會有增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅的影響，因此房地產企業(yè)需要在各個階段通過有效的稅務籌劃來降低稅務風險。

二、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的意義

（一）減輕企業(yè)的稅負負擔

近年來隨著我國經濟發(fā)展，房地產企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中稅負率較高，稅負成本較大，要通過稅務籌劃降低企業(yè)稅負管理負擔，此外，房地產企業(yè)涉及的稅務風險較大，稅務籌劃遵循實效性、籌劃性原則，在稅務籌劃過程中企業(yè)可以了解最新的法律法規(guī)以及稅收政策，減輕企業(yè)的稅負負擔。

（二）提高納稅意識，降低稅務風險

近年來，我國在稅制方面不斷改革，國家針對房地產企業(yè)也出臺了一系列的法律法規(guī)，同時稅務機關對稅務管理也更加嚴格，房地產企業(yè)在稅務管理中受國家政策影響較大，納稅情況的復雜性使得企業(yè)的稅務管理人員更加關注稅收政策，提高了員工的稅務管理意識。通過有效利用稅收政策以及遵循相關法律法規(guī)，提高了員工在納稅籌劃過程中的規(guī)范性，使得稅負風險降低。

（三）實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化

房地產企業(yè)由于稅收壓力較大，企業(yè)要想實現(xiàn)盈利，實現(xiàn)價值的最大化，就應當不斷降低企業(yè)的經營成本，在企業(yè)的經營成本中稅務占據較大一部分，企業(yè)通過合理的稅務籌劃可以有效降低企業(yè)的負擔，提高經濟效益。同時企業(yè)管理者健全稅務管理機制，提高稅務人員的綜合素養(yǎng)，也能有效提升企業(yè)的稅務管理效率。

三、房地產企業(yè)稅務籌劃中存在的問題

（一）稅務籌劃管理的認識不足

房地產開發(fā)企業(yè)在稅務籌劃管理過程中會涉及較多的稅負，一般企業(yè)涉及的稅務籌劃主要環(huán)節(jié)有：項目準備階段、項目開發(fā)階段以及銷售階段等，房地產企業(yè)涉及的稅種較多，主要有土地增值稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，土地增值稅占較大部分[3]。房地產開發(fā)企業(yè)如果稅負過高將會影響企業(yè)的生產經營，因此應當樹立科學的稅務管理理念。但是目前很多房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中缺乏整體性認知，沒有樹立科學、完整的稅務管理理念，導致稅務籌劃的方案不完善，在具體實施中難以有效實行，例如，很多企業(yè)僅僅認識到稅務籌劃對企業(yè)利潤的有效作用或者僅僅關注招標階段、項目建設階段的稅務籌劃，其他環(huán)節(jié)的稅務籌劃重視程度有待提升。此外，在稅務籌劃管理中企業(yè)為了有效開展工作應當健全稅務管理的組織形式，但是目前大多數企業(yè)管理者僅僅認為稅務管理是財務部門的重要工作，導致其他部門的參與度較低。

（二）稅務籌劃人員的專業(yè)素質有待提升

房地產企業(yè)在稅務管理中由于經營開發(fā)業(yè)務的復雜性，企業(yè)在稅務籌劃階段會涉及計稅方式、稅務風險管理、征稅方式等各個工作，需要高素質的稅務籌劃人員進行管理，但是目前房地產企業(yè)中高素質專業(yè)化的稅務管理人員較為缺乏。一方面，企業(yè)的稅務人員對于當今信息化的發(fā)展了解不足，對于外部環(huán)境的影響敏感性較弱，難以有效把握國家的稅收政策，在稅務籌劃過程中出現(xiàn)不適當的稅務行為，導致稅務風險的發(fā)生。另一方面，房地產企業(yè)對員工的培訓機制不完善，企業(yè)在稅務籌劃方案的設計中員工必須根據法律法規(guī)設計多個稅務籌劃方案，還應當對方案中可能存在的風險進行把握，但是現(xiàn)階段企業(yè)管理者如果對員工不加以培訓，會導致員工難以滿足企業(yè)的稅務籌劃需求。

（三）對房地產行業(yè)的稅收政策研究不足

近年來我國陸續(xù)出臺宏觀調控政策加強對房地產行業(yè)的管控，房地產企業(yè)受國家稅務政策影響較大，在稅務籌劃中會涉及多個稅種，一定程度上加大了企業(yè)的稅務負擔。企業(yè)在稅務籌劃之前需要對稅法相關規(guī)定以及方案的經濟可行性進行全面考慮，不應當只注重單個稅種的籌劃，還應當注意因稅務風險引起的其他問題。

在房地產稅務籌劃中，土地增值稅的比例占據較大，土地增值稅是企業(yè)在轉移不動產權過程中繳納的稅種，但是目前很多企業(yè)對土地增值稅相關政策的落實不足。主要原因是由于房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃具有滯后性，國家政策更新較快可能會導致房地產企業(yè)的稅務籌劃難以滿足相關政策的要求。同時房地產企業(yè)沒有與相關稅務部門建立良好的溝通關系，使得很多稅收政策的了解不全面，稅務籌劃存在較多不足。此外還有不同區(qū)域對稅收政策的解讀不夠統(tǒng)一，影響稅務籌劃的科學性。例如《土地增值稅清算管理流程》對于土地清算的成本分攤問題進行了規(guī)定，對于類型不同的房地產成本費用可以采用不同的方法，但是部分地區(qū)政府僅僅按照土地面積進行分攤，對相關規(guī)定有所限制，導致稅務籌劃中政策利用不足[2]。

（四）稅務籌劃風險管理機制不健全

由于我國經濟的快速發(fā)展和市場環(huán)境的復雜性，企業(yè)稅務籌劃難度加大，風險也越來越加大。因此企業(yè)管理人員應當樹立良好的稅務籌劃風險管理意識，保障稅務籌劃管理的規(guī)范性。目前企業(yè)很多管理人員對稅務籌劃的風險管理意識不足，稅務籌劃方案未結合企業(yè)的實際情況開展，影響企業(yè)的正常發(fā)展。此外，房地產企業(yè)在稅務籌劃各個階段的稅務處理過程中如果沒有采取有效措施會產生較大的風險，企業(yè)從項目的開發(fā)階段到銷售階段涉及多個稅種。例如開發(fā)階段企業(yè)會投入大量的資本使得成本及費用增加，這一階段的稅務籌劃會影響企業(yè)的成本以及利潤增長，如果員工對“營改增”相關的政策了解不清，可能出現(xiàn)稅務籌劃風險。

四、房地產企業(yè)加強稅務籌劃管理的有效策略

（一）樹立科學的稅務籌劃管理觀念

樹立科學的稅務籌劃管理觀念會有利于企業(yè)的稅務籌劃。首先，房地產企業(yè)管理者要重視對企業(yè)項目的各個環(huán)節(jié)的稅務籌劃，制定科學的稅務籌劃方案，保障企業(yè)的稅務籌劃能有效實施，推進工作的順利展開。同時還應當認識到稅務籌劃不僅僅是財務部的工作任務，要鼓勵各部門員工共同協(xié)作參與。其次，從企業(yè)層面來看，房地產開發(fā)企業(yè)管理者應當重視完善企業(yè)的稅務管理體系。企業(yè)管理人員可以通過宣傳、下發(fā)文件等方式加強業(yè)務部門對稅務工作的了解以及對各涉稅環(huán)節(jié)的監(jiān)督，同時可以在企業(yè)內部建立獨立的稅務管理小組，主要負責專門的稅務管理工作，有效應對突發(fā)事件以及稅務機關核查。稅務管理小組也需要經常與業(yè)務部門進行溝通聯(lián)系，共同編制稅務方案。提高稅務籌劃的科學性。

（二）提高稅務籌劃人員的專業(yè)素質

高素質的稅務籌劃管理人員可以提高稅務籌劃的質量，因此針對目前企業(yè)內部高素質稅務籌劃人員較為缺乏的狀態(tài)，企業(yè)管理者應當加以重視。一是企業(yè)管理者要加強對稅務籌劃人員的培訓管理，提高稅務管理人員專業(yè)素養(yǎng)。在培訓內容方面鼓勵員工積極學習稅收法律法規(guī)，及時了解最新的稅收變化內容、計稅方式、稅務風險管控等各方面內容，還要加強員工的職業(yè)道德教育，提高員工與各業(yè)務人員的溝通交流，制定有效的稅務籌劃方案，全面提高員工的專業(yè)水平，同時管理者還應當加強對人才的重視，引進更多高素質專業(yè)人才。二是房地產企業(yè)管理者還可以建立獎懲激勵制度，對于專業(yè)水平高、表現(xiàn)較好的稅務管理人員進行一定的獎勵，使員工內部形成較好的競爭氛圍，對于不重視稅務管理工作，產生不良稅務籌劃行為的員工進行懲罰，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）充分利用稅收優(yōu)惠政策

房地產開發(fā)企業(yè)在經營建設各個環(huán)節(jié)中涉及的稅種較多，在各個環(huán)節(jié)企業(yè)員工可以充分利用稅收政策進行籌劃，同時還應當掌握各種有效的稅務方法，提高稅務籌劃方案的可操作性。

（1）開發(fā)階段。企業(yè)在這一階段主要進行市場調研，施工方案的規(guī)劃、項目報審等環(huán)節(jié)，在這一階段企業(yè)主要對項目組織形式以及開發(fā)模式等內容進行籌劃，在組織形式的選擇方面，企業(yè)可以設立子公司或分公司，不同的組織形式會使納稅成本有所差異。例如，企業(yè)如果設立子公司就需要獨立繳納企業(yè)所得稅，而且子公司發(fā)生虧損不能由總公司進行彌補，需要用以后年度利潤彌補，但是子公司卻可以分擔一部分風險。如果企業(yè)建立分公司可以不用獨立核算，由總公司繳納企業(yè)所得稅，可以減輕企業(yè)的稅負負擔。此外，根據稅收優(yōu)惠政策，委托他人代建的房屋，在竣工結算后可以免征一部分土地增值稅，因此企業(yè)在開發(fā)模式上可以選擇定向開發(fā)，享受優(yōu)惠政策[3]。

（2）項目建設階段主要是對分包合同簽訂、材料費以及管理費等的稅務籌劃。對于分包合同，稅務政策規(guī)定納稅人購進貨物或應稅勞務等支付款項的對象，應與開具抵扣憑證的銷貨單位或提供勞務單位一致才能申報抵扣稅額[4]。因此企業(yè)應當將資金流、票據流與相關合同內容進行統(tǒng)一，避免增加涉稅風險。對于材料費的籌劃，增值稅規(guī)定企業(yè)銷售不動產或建筑服務適用稅率為11%；如果是動力或者材料適用稅率為17%，因此在材料的購銷方式上企業(yè)應當選擇17%的稅率，并開具11%的增值稅專用發(fā)票進行抵稅，減少稅收。

（3）在銷售階段房地產企業(yè)在增值稅以及土地增值稅的稅務籌劃方面空間較大。稅法規(guī)定房地產企業(yè)普通住宅增值率不超過20%，可以免除土地增值稅。因此企業(yè)應當合理設置銷售價格，考慮到價格臨界點對企業(yè)稅負成本的影響，將20%作為臨界點設置普通房屋的價格。此外，稅收法律規(guī)定：企業(yè)采用“買一贈一”手段進行促銷時，可以將銷售總額按照公允價值進行比例分攤，因此在銷售過程中企業(yè)可以采用促銷方式進行定價[5]。

（4）在清算階段企業(yè)主要是對土地增值稅進行稅務籌劃。財政部關于土地增值稅的規(guī)定：驗收竣工的房地產項目，房屋建筑面積占整個建筑面積85%以上的，稅務機關可以按轉讓房地產的收入與扣除項進行配比，清算已轉讓的房地產的土地增值稅[6]。一般來說，不同地區(qū)的政策規(guī)定上有所不同，所測算出的預征率也會不同，因此只要測算出的稅負率小于預征率企業(yè)就可以加快清算土地增稅。此外，在清算階段會涉及很多成本費用的扣除項目，由于土地增值稅的大小與增值稅額、計稅稅率以及扣除項目有關，企業(yè)應當加大房地產開發(fā)的可扣除項目，在可扣除項目中主要包括土地使用費、土地開發(fā)費、新建房及配套設置，與房地產轉讓的相關稅金等，在計算過程中，稅務籌劃人員應當注意將項目開發(fā)的成本進行列支并歸集相關費用，有效開展納稅籌劃工作。

（四）建立稅務籌劃風險控制體系

在房地產企業(yè)的稅務籌劃中要想做好稅務風險管理就應當建立完善的稅務風險防范體系，加強企業(yè)員工對稅務風險防范管理的認識，能夠實現(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃、資源配置，保證稅務籌劃工作的順利運行。

一方面，企業(yè)應當堅持合法性原則，嚴格遵循相關的法律法規(guī)，保證稅務籌劃的合法性，避免各種違法行為。同時還應當制定科學的稅務風險管理計劃，在稅務籌劃過程中應當對各種備選方案的可行性以及風險性進行全面評估，保證將稅務風險降至最低。另一方面，由于房地產企業(yè)稅務籌劃涉及的業(yè)務多種多樣，為了有效對稅務風險進行防范，企業(yè)可以將稅務業(yè)務委托給更加專業(yè)的第三方機構進行處理，可以將風險降低，提高稅務管理效率。此外，在企業(yè)稅務風險防范過程中，房地產企業(yè)應當注重各個階段的風險應對。在準備階段，大多數企業(yè)在土地購買合同中應當明確公司的權利和義務，避免出現(xiàn)較大的稅務風險；在開發(fā)建設階段，企業(yè)應當樹立正確的理念加強對各種稅種的管理，同時還應當采用合理的成本核算方法，避免風險出現(xiàn)；在清算階段，企業(yè)要合理選擇清算時間點，并及時與稅務部門溝通，避免稅務風險。

五、結束語

綜上所述，隨著我國稅制不斷改革，房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃過程中受國家政策影響較大，同時在稅務籌劃過程中程序較為復雜，涉及稅種較多，會導致企業(yè)的稅收成本不斷提升，造成較大的稅收壓力。目前房地產企業(yè)在稅務管理過程中存在較多問題，企業(yè)應當采取科學合理的措施規(guī)避稅收風險，降低稅負負擔，推進企業(yè)效益的提升。因此企業(yè)管理者應當注重稅務籌劃人員的專業(yè)培訓教育，優(yōu)化稅收風險管理機制，同時加強對準備階段、施工建設階段、銷售階段等進行有效的稅務籌劃風險管控，實現(xiàn)企業(yè)經濟利益的最大化。