□文/林 念

（東莞市民盈集團股份有限公司（東莞市民盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）廣東·東莞）

［提要］在新經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是市場為導(dǎo)向。企業(yè)的經(jīng)營目標需要全面考慮消費者的需求，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢，轉(zhuǎn)變以往的經(jīng)營理念與方式，以提高自身市場競爭力，確保各項經(jīng)濟指標處于不斷上升階段。身為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，需要認識到全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)拓展項目提供準確、有利的數(shù)據(jù)信息。本文簡述房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義，并針對存在的問題，提出相關(guān)解決策略。

近些年，伴隨著國家經(jīng)濟不斷向著高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，國家政策針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度也進一步加強。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境與利潤空間都面對著巨大的挑戰(zhàn)。對此，必須創(chuàng)新以往的管理方式，向管理要效益，這就將全面預(yù)算管理的重要性提升到了一個新高度。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的運用尚存在較多問題，以至于不能確保運用效果，對其作用的有效發(fā)揮造成極大影響。房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得穩(wěn)健發(fā)展，就需要結(jié)合自身戰(zhàn)略發(fā)展目標，制定相應(yīng)的全面預(yù)算管理機制，逐步提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

（一）可以提高成本管理水平。成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)管理而言至關(guān)重要，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益具有直接性影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)過程中，土地競標與工程施工等工作都要有大量資金確保正常運行，假如成本管理不善，可能會令資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重全面預(yù)算管理工作，以此提高成本管理水平。

（二）可以規(guī)避財務(wù)風險。當前，受市場競爭不斷加劇和國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險也有所提高，這對其發(fā)展來說非常不利。而執(zhí)行全面預(yù)算管理，制定統(tǒng)一的預(yù)算管理機制，不僅能夠有效解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理分散問題，及時了解各個工作環(huán)節(jié)的財務(wù)情況，還可以改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資源浪費、利用率低下、開支混亂等情況，讓財務(wù)管理更加規(guī)范，從而提高財務(wù)風險防范能力。

（三）有助于實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標。全面預(yù)算管理有著規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)、評價等功能，是房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略發(fā)展目標的重要手段之一。針對房地產(chǎn)企業(yè)的各個工作環(huán)節(jié)進行全面預(yù)算管理，通過ERP對企業(yè)各部門的信息進行整理與傳遞，讓企業(yè)有限的資金在購、產(chǎn)、銷等方面獲得高效配置與運用，以此增強企業(yè)財務(wù)管理水平，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，促使企業(yè)更好地實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問題

（一）對全面預(yù)算管理認知不足。盡管目前越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都相對注重全面預(yù)算管理工作，然而卻還未真正理解全面預(yù)算管理的定義和重要性，因此也就無法切實發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用。如，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在各個工作環(huán)節(jié)中貫穿全面預(yù)算管理，僅僅停留在主要部門的預(yù)算管理方面，這使得房地產(chǎn)企業(yè)進行預(yù)算編制時缺乏科學性。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理建設(shè)方面投入較少，不能結(jié)合全面預(yù)算管理發(fā)展需要適時提供人力、物力及技術(shù)等方面的支持。此外，全面預(yù)算管理的實施，要求房地產(chǎn)企業(yè)多部門共同參與和配合，然而一些企業(yè)的全面預(yù)算管理通常只有財務(wù)部門的參與，以至于全面預(yù)算管理執(zhí)行難度提高。

（二）預(yù)算編制方法缺乏科學性。當下，一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作浮于表面化，參照其他企業(yè)或行業(yè)的預(yù)算編制方法，并沒有根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展情況，也沒有結(jié)合本企業(yè)資金和人才等信息，以至于預(yù)算編制結(jié)果不能準確反映自身實際情況，無法對企業(yè)發(fā)展起到促進作用。如此一來，除了會導(dǎo)致人力、物力、財力等資源的浪費，還會由于預(yù)算管理失誤而使房地產(chǎn)企業(yè)其他工作出現(xiàn)失誤，對企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展不利。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的預(yù)算控制平臺，也未合理利用預(yù)算控制有關(guān)軟件技術(shù)，預(yù)算審批工作沒有落實到位、事中監(jiān)管及事后考核方面也存在問題，最終致使全面預(yù)算管理的協(xié)調(diào)作用無法有效發(fā)揮。

（三）預(yù)算執(zhí)行中監(jiān)督與分析力度不夠。房地產(chǎn)企業(yè)通常都會進行全面預(yù)算編制，結(jié)合全面預(yù)算分解各項工作目標，同時在經(jīng)營中監(jiān)督各項工作流程的進展情況。結(jié)合工作流程進展情況對照預(yù)算情況加以差異分析，從而及時發(fā)現(xiàn)問題并進行調(diào)整。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運營當中，并未實時跟蹤監(jiān)督并分析預(yù)算執(zhí)行情況，通常在進行決策時沒有關(guān)注預(yù)算指標，當超過預(yù)算時也未履行審批手續(xù)，往往是在事后進行說明。預(yù)算需要重視事前控制與事中控制，對預(yù)算過程進行監(jiān)督與分析能夠較好地規(guī)避經(jīng)營風險，通過及時采取相應(yīng)措施能夠降低風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)不及時對預(yù)算與實際經(jīng)營情況進行監(jiān)督和差異分析，就容易令企業(yè)面臨無法預(yù)估的風險。

（四）全面預(yù)算管理考評不完善。就當前來說，許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立比較健全的預(yù)算考核機制。財務(wù)考評指標設(shè)置比較單一，且動態(tài)性不足，只注重銷售簽約完成額，不重視企業(yè)現(xiàn)金流、凈資產(chǎn)收益率及償債能力等財務(wù)指標，不能準確體現(xiàn)企業(yè)具體財務(wù)情況，這將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。針對非財務(wù)指標考評，并未突出工程質(zhì)量與新項目拓展等指標的重要性，以至于房地產(chǎn)企業(yè)管理層過于追求短期經(jīng)濟收益，而忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略目標。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的全面預(yù)算管理考核標準往往是一概而論，沒有結(jié)合不同部門的具體職責，也沒有把考評細化至每個員工，從而容易存在魚龍混雜的現(xiàn)象。除此之外，預(yù)算考核機制和薪酬激勵脫節(jié)，二者關(guān)聯(lián)性較弱，全面預(yù)算管理考核機制的應(yīng)有作用沒有充分有效發(fā)揮，不能令目標設(shè)置、執(zhí)行控制、評價考核的預(yù)算管理模式實現(xiàn)良好閉環(huán)。由于企業(yè)缺乏對于員工個人的考核指標，不能直觀體現(xiàn)各個員工對于完成全面預(yù)算指標的貢獻度，使得各部門在對員工進行業(yè)績評價時存在不公平性和隨意性，極大程度上降低了員工的工作熱情，消減了其對企業(yè)的滿意度和忠誠度，這也是房地產(chǎn)企業(yè)人才流失的一個重要原因。

（五）缺少完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。在信息技術(shù)飛速發(fā)展的環(huán)境下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作模式尚處于以往的使用Excel工具階段，這也是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制精確性不夠、工作效率低下的主要原因，并且預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)信息共享化及數(shù)據(jù)實時反饋也難以真正落實。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)因為缺少健全、高效的預(yù)算管理系統(tǒng)，令自身工程管理系統(tǒng)、成本控制系統(tǒng)及銷售系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系度不強，預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的整合工作相對滯后，難以實時監(jiān)控數(shù)據(jù)信息，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作實效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理改進策略

（一）提高預(yù)算管理意識，完善預(yù)算管理制度。建立完善的預(yù)算管理制度是有效提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要前提，也是確保全面預(yù)算管理工作可以有序推進的重點所在。要想建立完善的預(yù)算管理制度，需要以房地產(chǎn)企業(yè)項目盈利為重點，以此建立科學、高效的預(yù)算管理制度，并明確房地產(chǎn)企業(yè)各部門人員的具體職責，通過全體員工共同努力，推進企業(yè)更好地發(fā)展，切實落實預(yù)算管理制度中的主體、編制以及執(zhí)行等各流程。同時，為讓員工可以更好地執(zhí)行全面預(yù)算管理任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認識全面管理預(yù)算，把其與企業(yè)文化相結(jié)合，以此提高全體員工的全面預(yù)算管理意識，讓全面預(yù)算管理貫穿于各項工作中。

（二）合理編制全面預(yù)算，提高預(yù)算實際效果。房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算方案時，第一，需要全面考慮企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略目標與短期預(yù)算目標，把實際預(yù)算編制與整體戰(zhàn)略相結(jié)合，提高資源利用率，減輕內(nèi)部損耗，確保達到房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標，提高其核心競爭力；第二，基于市場預(yù)測進行全面預(yù)算編制，綜合考慮競爭對手、市場環(huán)境變化、國內(nèi)外經(jīng)濟變化等外界影響因素，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資源情況、項目投資等具體情況與企業(yè)特征，對預(yù)算管理及具體項目目標間的關(guān)系加以思考，讓全面預(yù)算編制方案在符合房地產(chǎn)企業(yè)年度財務(wù)狀況的同時，也可以符合項目具體實施情況；第三，需要對編制好的預(yù)算目標進行逐級分解，具體落實到各個執(zhí)行部門，同時制定預(yù)算風險預(yù)警機制，第一時間發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險，保證可以順利實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。

（三）優(yōu)化全面預(yù)算執(zhí)行過程管理。要想確保全面預(yù)算執(zhí)行到位，并發(fā)揮其應(yīng)有作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，就需要對全面預(yù)算執(zhí)行過程加以優(yōu)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)及時對每個月的預(yù)算執(zhí)行情況進行整理及分析，同時根據(jù)各部門對每個月預(yù)算執(zhí)行情況加以討論，了解預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算指標間的差異，對影響因素進行分析，基于此，采取相應(yīng)的控制措施進行改進，通過調(diào)整預(yù)算來為實現(xiàn)預(yù)算指標提供保障。此外，為讓全面預(yù)算執(zhí)行效果得到進一步優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重外部環(huán)境因素對自身預(yù)算帶來的影響，通過專業(yè)分析及判斷預(yù)算差異是否會對自身發(fā)展帶來影響，再對預(yù)算方案進行適當調(diào)整，從而滿足長期發(fā)展需要，并有利于全面預(yù)算管理目標的實現(xiàn)。

（四）改進全面預(yù)算管理考評機制。構(gòu)建健全、科學、公平的考評機制，應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)層面與項目層面考核指標的設(shè)置。針對房地產(chǎn)企業(yè)層面指標設(shè)置，需要考慮其戰(zhàn)略目標與項目整體利益；針對項目層面指標設(shè)置，則結(jié)合各項目定位，根據(jù)具體開發(fā)銷售情況進行差別化的考評規(guī)則。對于全面預(yù)算考評方法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選取平衡記分卡，從財務(wù)、客戶、學習成長、內(nèi)部流程這幾方面來區(qū)分預(yù)算考核指標。全面預(yù)算管理考評指標主要包括財務(wù)和非財務(wù)指標、長期和短期目標、管理和運營目標、量化和非量化目標等。同時，結(jié)合企業(yè)實際需要與各項目的差異性，合理確定各考核指標的比重，以此提高全面預(yù)算管理的應(yīng)用水平。并且，還需要對全面預(yù)算考評結(jié)果實施激勵機制，把預(yù)算執(zhí)行考評分數(shù)和相關(guān)部門的業(yè)績相聯(lián)系，確定獎罰根據(jù)，制定權(quán)責利相結(jié)合、對等的考核機制，關(guān)乎所有人員的切實利益。此外，應(yīng)制定正負激勵結(jié)合的機制，以此激發(fā)員工工作熱情，減少員工出現(xiàn)有損企業(yè)利益行為的幾率，較好地控制企業(yè)經(jīng)營風險。

（五）制定預(yù)算管理預(yù)警機制，提高財務(wù)管控效率。房地產(chǎn)企業(yè)如果在資金管理工作時期資金鏈出現(xiàn)問題，就預(yù)示著房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗。制定完善的預(yù)算管理體系，能夠及時發(fā)現(xiàn)存在的風險，提出對應(yīng)的風險防控方案，保證預(yù)警工作有序落實，反饋預(yù)算指標與執(zhí)行情況。在制定預(yù)算管理預(yù)警機制時，應(yīng)對其他房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況加以分析，構(gòu)建預(yù)警機制信息化平臺，通過直觀方式體現(xiàn)企業(yè)具體運營情況。并通過建立預(yù)警模型方式，強化全面分析工作，分析新的指標，發(fā)現(xiàn)可能存在的風險問題。憑借定量分析和定性分析融合方式，了解潛在的預(yù)警因素，并發(fā)現(xiàn)存在的細節(jié)問題，充分發(fā)揮預(yù)警機制作用，幫助員工和管理層實現(xiàn)高效雙向溝通，實行合理的預(yù)警指標。

（六）建立統(tǒng)一化的數(shù)據(jù)平臺，業(yè)財數(shù)據(jù)實現(xiàn)共享?，F(xiàn)代信息技術(shù)的飛速發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)板塊的各信息系統(tǒng)是建設(shè)實施的重要階段，例如業(yè)務(wù)板塊的項目管理、成本管理、銷售管理財務(wù)核算，然而業(yè)務(wù)和預(yù)算系統(tǒng)間的聯(lián)系還不夠密切。因此，若要進一步優(yōu)化全面預(yù)算管理工作，就應(yīng)構(gòu)建統(tǒng)一化信息平臺，聯(lián)合預(yù)算系統(tǒng)和業(yè)務(wù)板塊，以此有助于及時上傳有關(guān)數(shù)據(jù)到系統(tǒng)中，讓數(shù)據(jù)實現(xiàn)共享。全面預(yù)算管理可以針對項目銷售產(chǎn)生數(shù)據(jù)、動態(tài)成本及資金規(guī)劃等實施動態(tài)監(jiān)管，有利于進一步提高預(yù)算管理靈活性和實時性，并以多層次、多角度分析預(yù)算和實際情況、目標和動態(tài)數(shù)據(jù)匹配度，從而達到管理需要，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標提供保障。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀政策影響極大。2019年，我國頒布“房住不炒”紅線政策，令房地產(chǎn)整個行業(yè)迎來了新的挑戰(zhàn)，在這種嚴峻的經(jīng)濟下行環(huán)境下，怎樣做好全面預(yù)算管理工作顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)本就是一個大型復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻了解自身具體情況，同時對全面預(yù)算管理工作具有全面、整體的認識，從實際出發(fā)對全面預(yù)算管理工作中的問題與執(zhí)行當中存在的差異進行分析，采取切實可行的策略，健全全面預(yù)算管理機制，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展營造良好的市場環(huán)境，推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展邁上新的臺階。