彭曉冰

（廣東鼎龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，廣東 湛江 524543）

0 引言

房地產(chǎn)包含土地資源、建筑結(jié)構(gòu)以及其他與建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)的權(quán)限。近幾年，政府部門提出的房改政策得到了全面落實(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著全新的發(fā)展局面，也正在朝向新的方向不斷發(fā)展，施工技術(shù)與施工材料得到了更新，但房地產(chǎn)招投標(biāo)過程中的成本管控工作仍未更新，存在著一定的局限性。在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)負(fù)責(zé)招投標(biāo)管理人員要不斷提升自身水平，完善現(xiàn)有的成本管理、成本控制方案，做到全面控制房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)，以達(dá)到提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的核心目的。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的必要性

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸朝向縱深化方向發(fā)展，行業(yè)間的競爭目標(biāo)逐漸從占據(jù)市場規(guī)模轉(zhuǎn)為有效降低成本、強(qiáng)化宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等方面。結(jié)合大量實(shí)際案例分析可知，房地產(chǎn)建設(shè)工作具有投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大、開發(fā)周期長等特征。要保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的效率、質(zhì)量和利潤率，就必須在建設(shè)階段重視成本控制。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)歷決策、實(shí)行、應(yīng)用以及評(píng)估四個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)，由于上述四個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)成本控制需求不盡相同，應(yīng)用的成本控制模式也存在差異。要做好成本管控地位劃分工作，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式開展成本管控，保障管控質(zhì)量達(dá)到預(yù)期。招投標(biāo)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的核心環(huán)節(jié)，也是最為重要的環(huán)節(jié)，將直接影響成本控制質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)要給予充分的重視，配置最先進(jìn)的成本管理模式，明確招投標(biāo)階段成本管理需求，積極運(yùn)用招標(biāo)機(jī)制，以施工單位招投標(biāo)為主，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制保障項(xiàng)目收益最大化。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)高、投資周期時(shí)間長等特征，項(xiàng)目開發(fā)階段要經(jīng)歷3 個(gè)成本控制過程，分別為：現(xiàn)場審查、初步審查和后續(xù)審查。初步審查包含布局規(guī)劃工作、土地協(xié)調(diào)工作；現(xiàn)場審查包含施工圖預(yù)設(shè)工作、工程造價(jià)預(yù)估、施工管理和施工合同管理；后續(xù)審查包含實(shí)際結(jié)算分析以及竣工階段等。由于不同階段對(duì)成本管理工作需求不同，工作特征也不盡相同，因此，要運(yùn)用不同的成本管控策略。成本管理工作作為招投標(biāo)環(huán)節(jié)中的主要部分，可適當(dāng)引進(jìn)競爭機(jī)制，在授標(biāo)與招標(biāo)階段要重視資源優(yōu)化配置的運(yùn)用，確保能夠選擇最適合的中標(biāo)單位。但在實(shí)際操作過程中，由于受到多方面因素的限制，整個(gè)實(shí)施階段存在著諸多問題，例如掛靠、轉(zhuǎn)包等問題，進(jìn)而對(duì)招投標(biāo)階段成本管理工作產(chǎn)生嚴(yán)重的影響[1]。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 工程量清單風(fēng)險(xiǎn)

工程量清單是嚴(yán)格按照國家計(jì)價(jià)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合招標(biāo)圖紙做出的工程量統(tǒng)計(jì)表。工程量清單作為招投標(biāo)文件中最為基礎(chǔ)的文件，是投標(biāo)單位開展投標(biāo)報(bào)價(jià)，后期雙方簽訂合同、履約、施工期間的進(jìn)度工程款項(xiàng)價(jià)格計(jì)算及支付，竣工結(jié)算等階段的主要參考依據(jù)和文件。因此，工程量文件審核工作十分重要，這種風(fēng)險(xiǎn)大部分是需要由房地產(chǎn)單位承擔(dān)的，也就是說一旦工程量清單出現(xiàn)了計(jì)算方面的偏差，這部分內(nèi)容需要由房地產(chǎn)單位承擔(dān)，這也是決定成本的核心文件。房地產(chǎn)公司為更好地控制成本，在開展招標(biāo)文件編制時(shí)，要做好工程量清單的核算工作，從而實(shí)現(xiàn)成本方面的管控，并在后續(xù)施工合同中約定好相應(yīng)條款，一旦出現(xiàn)工程量清單的偏差要盡可能降低偏差部分成本，實(shí)現(xiàn)成本管控。通常情況下，要按照國家計(jì)價(jià)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行偏差工程量的調(diào)節(jié)和管控，適當(dāng)調(diào)節(jié)單價(jià)，并做好投標(biāo)文件的審核工作，從而降低后續(xù)超目標(biāo)成本發(fā)生概率。

3.2 評(píng)標(biāo)體制不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)標(biāo)機(jī)制不夠完善將導(dǎo)致中標(biāo)單位不符合房地產(chǎn)公司實(shí)際需求極有可能對(duì)于工程質(zhì)量以及工程成本產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面作用，進(jìn)而影響到后續(xù)工程施工情況以及成本控制情況不合理。評(píng)標(biāo)機(jī)制不夠完善也將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司中部分管理人員存在徇私舞弊的現(xiàn)象，內(nèi)定中標(biāo)單位。這種惡意競標(biāo)是極為嚴(yán)重的行為，不僅違反法律，還將為房地產(chǎn)公司帶來難以預(yù)估的損失。因此，為規(guī)范人員行為要做好評(píng)標(biāo)機(jī)制完善工作，降低評(píng)標(biāo)階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，做好承上啟下工作，實(shí)現(xiàn)成本控制。

3.3 合同風(fēng)險(xiǎn)

合同風(fēng)險(xiǎn)主要是由兩方面因素引起的，一是合同類別不夠合理，二是合同條款不夠明確。建筑工程合同可以分為諸多類別，不同類別的合同也將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不一樣的效果。一旦合同類別選擇不當(dāng)，將會(huì)為成本控制工作，再來不必要且無法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，在合同條款中一旦出現(xiàn)不夠明確、模棱兩可的條款都將會(huì)引發(fā)合同糾紛，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)是極為不利的，不僅影響項(xiàng)目口碑還將影響項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。而合同風(fēng)險(xiǎn)也是較為常見的，由于施工合同內(nèi)容多且復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，在制定合同中難免會(huì)存在疏漏，房地產(chǎn)開發(fā)公司要做好不同工程類別的合同模板，結(jié)合不同的專業(yè)工程需求及技術(shù)規(guī)范要求擬定相應(yīng)的合同條款，確保合同具有良好的約束性能力，為后續(xù)項(xiàng)目順利開展，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司法務(wù)部門，對(duì)合同可能存在的法律條款漏洞進(jìn)行分析，還要積極的與招標(biāo)合約部進(jìn)行溝通交流，保障落地施工合同內(nèi)容能夠滿足項(xiàng)目需求的基礎(chǔ)上。具有一定的公平性。合同條款制定也是最為關(guān)鍵的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司要給予重視，切不可一味的套用模板，避免后續(xù)工程索賠現(xiàn)象的發(fā)生，保障項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期的利潤率，以達(dá)到控制項(xiàng)目建設(shè)成本的核心目標(biāo)[2]。

3.4 報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

為更好地控制報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司由不同部門的管理人員組成的評(píng)標(biāo)小組需對(duì)所有投標(biāo)單位提供的投標(biāo)文件進(jìn)行審核。報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司重視評(píng)標(biāo)工作，對(duì)每個(gè)投標(biāo)單位提供的報(bào)價(jià)文件進(jìn)行核實(shí)，即可降低報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。而降低報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也是作為成本控制工作的主要手段，只有不斷降低報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保障，整個(gè)投標(biāo)文件的可行性，才能從根源上起到控制成本的目的，因此，要給予充分的重視。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中成本控制的策略

4.1 項(xiàng)目概況

吳川市高爾夫大道二期綜合管網(wǎng)（過路管、雨污水）項(xiàng)目，總工程造價(jià)（含稅）5053604.61 元，道路總長度1960m，稅率為9%，合同總工期57 個(gè)日歷天（含法定假日），單米指標(biāo)為2578.37 元/m，遠(yuǎn)低于目標(biāo)成本。

4.2 招標(biāo)形式確定

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)可分為邀請(qǐng)招標(biāo)與議標(biāo)，招標(biāo)方式可以結(jié)合實(shí)際情況以及工程內(nèi)容進(jìn)行選擇。邀請(qǐng)招標(biāo)需要以邀請(qǐng)函的形式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)已入庫的具備對(duì)應(yīng)施工資質(zhì)的施工單位提出投標(biāo)邀請(qǐng)，邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)勢(shì)在于投標(biāo)單位需運(yùn)用自身技術(shù)以及綜合管理優(yōu)勢(shì)競標(biāo)。議標(biāo)是邀請(qǐng)已在場的施工單位，在本項(xiàng)目中有承接過類似工程，施工質(zhì)量、履約能力及協(xié)調(diào)配合能力都很不錯(cuò)，且報(bào)價(jià)合理。兩種方式都有著優(yōu)勢(shì)，邀請(qǐng)招標(biāo)面臨的選擇更多，但承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)性更大；議標(biāo)面臨的選擇少，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更小。本項(xiàng)目中應(yīng)用邀請(qǐng)招標(biāo)形式。

4.3 投標(biāo)單位資格審查

資格審查是指招標(biāo)人結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、特征和需求，要求有潛在施工能力的投標(biāo)單位提供滿足其資格要求的相關(guān)文件。在招投標(biāo)階段前，對(duì)潛在投標(biāo)單位進(jìn)行業(yè)績、資質(zhì)、條件、信譽(yù)、技術(shù)、資金等方面的審核，不僅能夠排除不合適的投標(biāo)單位，還能夠從根源上降低招標(biāo)成本和招標(biāo)周期，保障招標(biāo)工作效率。資格審查工作尤為關(guān)鍵也是降低后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，不僅對(duì)后續(xù)工程造價(jià)管理工作能否順利落實(shí)產(chǎn)生影響，還將對(duì)項(xiàng)目利潤率產(chǎn)生影響。因此，要做好資格審查工作，選擇最適合參與建設(shè)的投標(biāo)單位。

4.4 招標(biāo)文件編制

招標(biāo)文件編制作為整個(gè)招投標(biāo)階段的核心。不僅僅作為投標(biāo)單位編制文件的依據(jù)，也是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂合同的基礎(chǔ)。招標(biāo)文件中的內(nèi)容以及各項(xiàng)要求對(duì)招標(biāo)單位以及中標(biāo)單位有著同樣的約束力，招標(biāo)文件的編制工作將直接影響到整個(gè)招標(biāo)環(huán)節(jié)能否順利完成，也作為控制工程造價(jià)的實(shí)際性指導(dǎo)文件。目前，招標(biāo)文件的主要內(nèi)容包含投標(biāo)文件遞交時(shí)間、承包方式、施工圖紙、工程概況、投標(biāo)報(bào)價(jià)依據(jù)、投標(biāo)報(bào)價(jià)相關(guān)要求、材料供應(yīng)形式、工程價(jià)款支付方式、工程結(jié)算方式方法和周期、工程安全質(zhì)量控制要求等方面的內(nèi)容。其中，每個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容都將對(duì)后續(xù)合同簽訂工作產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司要結(jié)合市場變化以及實(shí)際情況，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行編制，做好基礎(chǔ)成本控制工作。需要重視的是，在開展招標(biāo)文件編制時(shí)要積極與各部門做好溝通和交流，提前召開標(biāo)前啟動(dòng)會(huì)議，保障招標(biāo)文件滿足項(xiàng)目需求并具備一定的約束力，為后續(xù)合同履約及管理工作良好開展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)公司招標(biāo)合約部負(fù)責(zé)人需與法務(wù)部跟進(jìn)人做好溝通，讓法務(wù)部對(duì)已編制完成的投標(biāo)文件及合同文本進(jìn)行審查工作，確保招標(biāo)文件中法律責(zé)任劃分清晰明確，避免后續(xù)合同履約時(shí)發(fā)生工程索賠現(xiàn)象。

4.5 明確投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求和依據(jù)

招標(biāo)報(bào)價(jià)的主要計(jì)價(jià)方式可分為兩種：單價(jià)包干和總價(jià)包干。目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司在招標(biāo)過程中主要應(yīng)用單價(jià)包干的形式，投標(biāo)單位結(jié)合自身?xiàng)l件及綜合能力進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。這種報(bào)價(jià)形式能夠縮短項(xiàng)目招標(biāo)周期，在招標(biāo)圖紙完成后就可直接進(jìn)行招投標(biāo)，不必等到藍(lán)圖版的施工圖紙完成后才開展招投標(biāo)。整個(gè)招標(biāo)周期可以在一個(gè)月內(nèi)完成。當(dāng)后續(xù)藍(lán)圖版施工圖紙發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，也可以結(jié)合實(shí)際設(shè)計(jì)變更內(nèi)容按工程量清單價(jià)格及合同條款約定調(diào)整變更部分的計(jì)價(jià)依據(jù)。單價(jià)包干這種模式簡潔明了，投標(biāo)單位需要結(jié)合工程量編制投標(biāo)報(bào)價(jià)。這樣能夠降低后續(xù)運(yùn)營階段帶來的成本波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，投標(biāo)單位也需要在單價(jià)和總價(jià)上充分競爭，報(bào)價(jià)依據(jù)也要以市場價(jià)為主，并結(jié)合報(bào)價(jià)周期內(nèi)的市場的材料及人工價(jià)格水準(zhǔn)。但投標(biāo)單位常常為了能夠獲取到中標(biāo)資格會(huì)運(yùn)用報(bào)價(jià)技巧或是不平衡報(bào)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)高綜合單價(jià)低總價(jià)[3]。這樣將為房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)造價(jià)管理工作帶來難度。因此，經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，必須要注意不平衡報(bào)價(jià)價(jià)格的分析，及時(shí)發(fā)出澄清函，讓投標(biāo)單位做出調(diào)整，避免后期發(fā)生爭議。

4.6 明確材料、人工等內(nèi)容，做好動(dòng)態(tài)調(diào)整

近年來，人工費(fèi)用和材料費(fèi)用波動(dòng)幅度越來越大，人工價(jià)格約定已然成為項(xiàng)目能否順利開展、順利完成的主要依據(jù)，也作為控制工程造價(jià)的核心內(nèi)容。不同的項(xiàng)目由于時(shí)間、所在地點(diǎn)存在差異，人工費(fèi)用、材料費(fèi)用也存在著差異。因此，房地產(chǎn)公司要做好市場調(diào)研工作，對(duì)工程所在地建筑材料、機(jī)械設(shè)備、人工等費(fèi)用進(jìn)行摸底，結(jié)合該地區(qū)前幾年價(jià)格波動(dòng)情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目后續(xù)價(jià)格波動(dòng)情況，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果制定動(dòng)態(tài)調(diào)整計(jì)劃，保障人工及材料價(jià)格調(diào)整方式的合理性，從而達(dá)到控制成本的目的。此外，要做好項(xiàng)目主材的品牌和價(jià)格約束。因?yàn)橹鞑牡亩▋r(jià)和采購方式是影響工程成本的核心因素，也是最為重要的因素，建設(shè)項(xiàng)目需要運(yùn)用的設(shè)備費(fèi)用和材料費(fèi)用一般占據(jù)總成本的70%以上，要給予重視。在招標(biāo)文件中明確材料波動(dòng)后房地產(chǎn)公司和施工單位各自需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，做好動(dòng)態(tài)管理方案，明確價(jià)差的合理計(jì)算口徑以及相應(yīng)的調(diào)整公式，還要做好案例分析工作。結(jié)合調(diào)價(jià)差計(jì)價(jià)方式調(diào)整公式。從而達(dá)到控制材料、人工、機(jī)械費(fèi)用成本的核心目的。

4.7 評(píng)標(biāo)階段

評(píng)標(biāo)作為招投標(biāo)環(huán)節(jié)中的核心內(nèi)容，整個(gè)評(píng)標(biāo)過程中必須遵守科學(xué)、公正、公平的原則，評(píng)標(biāo)方式主要為最低價(jià)中標(biāo)法、經(jīng)評(píng)審中標(biāo)法、綜合評(píng)估法等。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展評(píng)標(biāo)時(shí)，需要根據(jù)招標(biāo)文件和實(shí)際內(nèi)容選擇最合適的評(píng)標(biāo)方式。其中，最低價(jià)中標(biāo)法通常用于性能、標(biāo)準(zhǔn)、通用技術(shù)或招標(biāo)人對(duì)技術(shù)性能沒有特殊需求的相關(guān)項(xiàng)目，利用此投標(biāo)價(jià)法中標(biāo)單位的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求。運(yùn)用綜合評(píng)估法開展評(píng)標(biāo)時(shí)，中標(biāo)單位的投標(biāo)要最大限度上滿足招標(biāo)文件中提出的各項(xiàng)內(nèi)容。但無論運(yùn)用何種評(píng)標(biāo)手段，在確定中標(biāo)單位前，還需要對(duì)于投標(biāo)單位提供的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析和審核，要結(jié)合投標(biāo)文件中的相關(guān)承諾和內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)的審查，進(jìn)一步確定投標(biāo)內(nèi)容的可行性，真實(shí)性和合理性，從根源上減少合同履行階段的爭議現(xiàn)象和責(zé)任劃分不清等現(xiàn)象，保障項(xiàng)目順利開展[4]。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司也要組織好詢標(biāo)會(huì)議，對(duì)于招投標(biāo)階段中未明確的事項(xiàng)及與公布。同時(shí)，詢標(biāo)會(huì)議中也要通過交流溝通的形式了解投標(biāo)單位企業(yè)的實(shí)力以及項(xiàng)目經(jīng)理相關(guān)業(yè)績，對(duì)投標(biāo)文件中存在的錯(cuò)誤、矛盾以及其他內(nèi)容給予澄清說明和補(bǔ)充，并確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

5 結(jié)語

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展招投標(biāo)工作是十分重要的也是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)公司要給予重視，不斷結(jié)合案例做好環(huán)節(jié)優(yōu)化工作，重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，實(shí)事求是，做好承上啟下工作，積極應(yīng)用智能科學(xué)方式，做好成本控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。同時(shí)，要結(jié)合實(shí)際情況做好招投標(biāo)階段優(yōu)化工作，不斷提升成本控制力度，促進(jìn)招投標(biāo)工作順利開展的基礎(chǔ)上降低成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)公司持續(xù)進(jìn)步。