王錦菴

（甘肅省白銀市泰裕房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，甘肅 白銀 730900）

1 引言

近年來(lái)，以住宅建設(shè)為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，人們的住房條件整體改善，帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。但客觀分析，新常態(tài)背景下縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在區(qū)域發(fā)展不平衡、住房供求矛盾顯著、市場(chǎng)服務(wù)機(jī)制不完善、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管措施不完善等問(wèn)題，住房消費(fèi)仍有較大拓展和優(yōu)化空間。為此，相關(guān)人員應(yīng)深度分析縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題，提出切實(shí)可行的改善措施。

2 新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要特征

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著“穩(wěn)定器”的角色，1998年的“房改”類似一條分水嶺，不僅結(jié)束了之前的福利分房制度，還成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)騰飛的開端。此后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)面貌不斷革新?？梢灶A(yù)測(cè)，縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力會(huì)持續(xù)提升，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)密切相關(guān)。當(dāng)前，我國(guó)城郊及縣域居民改善住房條件的愿望更加強(qiáng)烈，縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍有潛力。

2.2 銷售周期延長(zhǎng)

近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力、政策調(diào)控等影響下，樓市陷入低迷狀態(tài)，群眾持續(xù)觀望，銷售去化周期明顯延長(zhǎng)。報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2019年全年100 個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為60 715萬(wàn)平方米，而成交量為58 107 萬(wàn)平方米，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。2019年12月份，100 個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.6 個(gè)月，換言之，市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.6 個(gè)月。

2.3 行業(yè)調(diào)控已成常態(tài)

黨的十九大報(bào)告提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的辦法，要大力推進(jìn)建筑業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。“限價(jià)”“限購(gòu)”等調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，部分省份已取消商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)階段，行業(yè)調(diào)控的力度大、覆蓋范圍廣、手段精準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出了更高要求。

3 新常態(tài)下縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題

3.1 個(gè)人消費(fèi)信貸存在風(fēng)險(xiǎn)

商品房銷售“量?jī)r(jià)齊升”的局面使個(gè)人住房貸款維持較高增速。在縣域居民購(gòu)房意愿日益強(qiáng)烈的背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款量增加，但與此同時(shí)，部分金融機(jī)構(gòu)未能客觀分析其中的風(fēng)險(xiǎn)因素。目前，多數(shù)縣域居民保持良好的征信狀態(tài)，但隨著縣域城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步的加快，進(jìn)城購(gòu)房的縣域居民越來(lái)越多，目前已經(jīng)出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象，且呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，這極易帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)和居民有效需求形成矛盾

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于居民經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)已是社會(huì)性問(wèn)題。我國(guó)城鄉(xiāng)、不同群體居民收入差距依然較大，多數(shù)居民的經(jīng)濟(jì)收入增速低于房?jī)r(jià)增速，同時(shí)，農(nóng)民群體進(jìn)城購(gòu)房的意愿日益強(qiáng)烈，不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房成本使很多農(nóng)民背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，這也是很多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民選擇租房或購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主要原因?？傊?，如果房?jī)r(jià)與城鄉(xiāng)居民收入水平不匹配，居民改善住房條件及購(gòu)房的欲望便會(huì)下降。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力受限

在全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的影響下，多家銀行收緊貸款業(yè)務(wù)，社會(huì)融資風(fēng)險(xiǎn)明顯增加，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)極易陷入資金緊張局面。很多縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道以內(nèi)部職工、小額貸款公司等民間借貸為主，資金利率偏高。同時(shí)，一些開發(fā)商因多頭投資、在建項(xiàng)目繁多、從事民間融資等造成資金鏈斷裂，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量降低，不良率提高，民間借貸及銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)日益加劇。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的手續(xù)不完善、不規(guī)范

縣域內(nèi)一些樓盤在沒(méi)有獲得預(yù)售許可證的情況下就向公眾售賣房屋，銀行機(jī)構(gòu)難以向購(gòu)買該類住房產(chǎn)品的居民發(fā)放貸款。一些開發(fā)商獲得銷售許可證后，存在拖欠土地出讓金及欠繳部分稅費(fèi)的情況，開發(fā)商利用以房抵債的方式歸還欠款，但因相關(guān)手續(xù)不完善，部分房屋倒賣機(jī)構(gòu)或個(gè)人借此機(jī)會(huì)向第三方低價(jià)倒賣抵債房，致使同一處房屋存在兩名或兩名以上擁有者，極易在開發(fā)商、投機(jī)者、買家之間發(fā)生糾紛。此外，當(dāng)相關(guān)手續(xù)不規(guī)范時(shí)，商業(yè)銀行向居民發(fā)放個(gè)人住房貸款后很難辦理抵押登記，長(zhǎng)此以往會(huì)降低銀行放款意愿。

4 應(yīng)對(duì)策略

4.1 設(shè)定長(zhǎng)期目標(biāo)，促進(jìn)行業(yè)強(qiáng)勁增長(zhǎng)

現(xiàn)階段，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，改善廣大居民的生活質(zhì)量與住房條件要做到“兩手抓”。新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為實(shí)現(xiàn)更好、更快發(fā)展，必須持續(xù)提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，主動(dòng)更新技術(shù)，最大限度地滿足人們對(duì)高質(zhì)量生活提出的需求。當(dāng)前，西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率普遍不高，但隨著縣域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)周邊城鎮(zhèn)青年的就業(yè)吸引力逐漸加大，使得新的剛性需求逐年增加，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖?。同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門要科學(xué)落實(shí)土地資源及土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性目標(biāo)，立足于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況展開科學(xué)調(diào)研，堅(jiān)持節(jié)約與生態(tài)的原則，有效掌控供地節(jié)奏，合理規(guī)劃功能分區(qū)，調(diào)整供地規(guī)模，引導(dǎo)民眾科學(xué)認(rèn)識(shí)、理性認(rèn)購(gòu)，確保去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)、控供需目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理及市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，積極探索產(chǎn)業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展路徑。

4.2 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房供應(yīng)體系

首先，在縣域內(nèi)要持續(xù)加大廉租房、保障性住房的建設(shè)力度，加速棚戶區(qū)與城鎮(zhèn)危舊房改擴(kuò)建腳步，開啟建設(shè)公共租賃住房的新格局，將完善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為切入點(diǎn)，盡可能滿足縣域中低收入群體的住房需求，促進(jìn)住房供應(yīng)體系的完善；其次，主管部門要引導(dǎo)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的信貸支持力度，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展；最后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)編制創(chuàng)新發(fā)展思路要給予支持、鼓勵(lì)，針對(duì)建設(shè)地段欠佳等因素導(dǎo)致銷量低迷的樓盤，可采用建設(shè)周邊商業(yè)圈、增設(shè)配套服務(wù)設(shè)施等方法激發(fā)人們的購(gòu)買欲望。

4.3 加強(qiáng)員工管理，優(yōu)化組織架構(gòu)

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)發(fā)展壯大，應(yīng)持續(xù)改善自身組織架構(gòu)，做好人力資源建設(shè)及儲(chǔ)備工作。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，相關(guān)企業(yè)既要有充足的資金作支撐，也要有專業(yè)水平、職業(yè)技能過(guò)硬的人才作保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建高水平的人才團(tuán)隊(duì)，有序有效開展人力資源管理工作，最大限度做到人盡其才、物盡其用。為達(dá)成以上目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)建立健全考核體系，結(jié)合實(shí)際情況改進(jìn)薪酬激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)每一名員工的能動(dòng)性，打造輕松、活躍、健康向上的工作環(huán)境，最大限度地增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)、發(fā)展，進(jìn)而確保企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。另外，企業(yè)要持續(xù)完善組織架構(gòu)，加大內(nèi)控管理力度，減少運(yùn)營(yíng)成本，使經(jīng)濟(jì)效益平穩(wěn)增長(zhǎng)。

4.4 合理引導(dǎo)消費(fèi)者需求，貫徹落實(shí)調(diào)控政策

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)農(nóng)民工總量約29 251 萬(wàn)人，其中外出農(nóng)民工約17 172 萬(wàn)人，如果經(jīng)濟(jì)以目前的速度穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)有近2 億農(nóng)業(yè)人口選擇進(jìn)城定居。其中，由于大城市落戶門檻高、購(gòu)房成本高，農(nóng)民工收入波動(dòng)較大，部分人會(huì)選擇在原籍所在地的縣城置業(yè)。首先，相關(guān)部門應(yīng)構(gòu)建“因地施策”的住房信貸運(yùn)行機(jī)制，引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)科學(xué)設(shè)定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率，針對(duì)二套房或二套以上住房嚴(yán)格執(zhí)行首付按揭比例，引導(dǎo)縣域居民理性進(jìn)行住房消費(fèi)，盡可能滿足他們的剛性購(gòu)房需求，有效抑制投機(jī)和投資性需求，減少因過(guò)度炒房行為衍生出的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)進(jìn)城務(wù)工人員，各大金融機(jī)構(gòu)要推行針對(duì)性強(qiáng)的優(yōu)惠信貸業(yè)務(wù)，并依照現(xiàn)行財(cái)稅制度，滿足農(nóng)民工的購(gòu)房需求。

在后疫情時(shí)代，縣域居民投資置業(yè)更加理性，改善居住條件的意愿越來(lái)越強(qiáng)，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持更加謹(jǐn)慎的態(tài)度，購(gòu)房者在市場(chǎng)的影響下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合性價(jià)比的要求越來(lái)越高，所以要因地制宜地做好商品房的價(jià)格調(diào)控，可以出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)整商業(yè)銀行存款利率、完善土地管理制度、建立健全市場(chǎng)監(jiān)管體系、推行住房限購(gòu)政策等。

4.5 完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

第一，引入不動(dòng)產(chǎn)單元這一新概念。對(duì)于國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)說(shuō)，不能僅依賴某個(gè)獨(dú)立的單位運(yùn)轉(zhuǎn)，其需要整個(gè)職能部門和全社會(huì)的共同支持。通過(guò)建設(shè)全新的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，既能協(xié)助企事業(yè)單位及個(gè)人更深度地了解不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)概念，還能顯著提升登記工作的效率，精簡(jiǎn)復(fù)雜煩瑣的工作流程，減少不動(dòng)產(chǎn)登記的成本支出，全面提升登記工作的精準(zhǔn)性，確保登記工作有序、穩(wěn)定推進(jìn)。通過(guò)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，及時(shí)適應(yīng)統(tǒng)一化的制度管理模式，真正協(xié)調(diào)好不同單位的作用與職能，有利于幫助縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、有序發(fā)展，確保各項(xiàng)社會(huì)資源能夠在合理范圍內(nèi)共享。

第二，建設(shè)資源共享、分工明確的登記體系。為更有效地落實(shí)房地產(chǎn)登記工作，除了采用統(tǒng)一化的登記制度，還需充分發(fā)揮各個(gè)職能部門的作用，使單位及個(gè)人的合法權(quán)益得到保障。相關(guān)單位可以加大信息化技術(shù)應(yīng)用力度，進(jìn)一步提升登記工作效率，加快不動(dòng)產(chǎn)的精細(xì)化管理進(jìn)程。通過(guò)落實(shí)資源共享、分工明確的登記體系，結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行分類管理，最大限度地規(guī)避資源浪費(fèi)與社會(huì)矛盾，分類管理后將各相關(guān)工作整合至登記系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一管理，有助于提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，引領(lǐng)行業(yè)獲得更大的發(fā)展和進(jìn)步。

4.6 完善相關(guān)辦理手續(xù)，規(guī)范相關(guān)證件的發(fā)放

長(zhǎng)效的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)監(jiān)管審核和居民產(chǎn)權(quán)辦理程序的規(guī)范，是新常態(tài)下縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的航標(biāo)，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展涉及人口、金融、土地、收入等多種因素，所以相關(guān)部門應(yīng)考慮不同市場(chǎng)主體的影響，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，優(yōu)化影響市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的因素，在尊重市場(chǎng)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策引導(dǎo)，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境并培育企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行政監(jiān)管，優(yōu)化政府職能，完善有關(guān)證件、手續(xù)審批流程，壓縮辦理時(shí)限，及時(shí)獲得權(quán)威部門下發(fā)的預(yù)售許可證，幫助購(gòu)房者順利申請(qǐng)貸款買房。居住權(quán)是人們的基本權(quán)利，住有所居、產(chǎn)權(quán)保障是最基本的民生工程。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期，政府服務(wù)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的同步性不足。隨著市場(chǎng)更加理性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平穩(wěn)，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)可聯(lián)合推進(jìn)服務(wù)職能改革，培育市場(chǎng)發(fā)展活力，管理房地產(chǎn)預(yù)售許可證發(fā)放過(guò)程，確保其合法、合規(guī)、高效，簡(jiǎn)化貸款辦結(jié)手續(xù)，提高便利性，根據(jù)購(gòu)房者不同的職業(yè)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、年齡結(jié)構(gòu)制定不同的辦理流程，優(yōu)化消費(fèi)體驗(yàn)，提高辦結(jié)效率。

4.7 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，加大金融監(jiān)管力度

首先，建立健全宏觀審慎管理框架，建立房地產(chǎn)管理、城建、土地管理、金融等部門之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，全面采集各類數(shù)據(jù)，逐步建設(shè)具備縣域特色的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)；其次，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，實(shí)時(shí)追蹤與測(cè)評(píng)住房信貸政策實(shí)施過(guò)程及具體執(zhí)行情況，在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，針對(duì)新進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)要加大動(dòng)態(tài)追蹤力度，嚴(yán)禁出現(xiàn)以物抵物等可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的狀況；最后，科學(xué)研究判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，密切關(guān)注企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部房地產(chǎn)貸款中的占比，針對(duì)首付貸、過(guò)橋貸等違規(guī)行為要做到嚴(yán)懲不貸，堅(jiān)決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效防控。

4.8 加大投資引導(dǎo)力度

為構(gòu)建健康、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，防控房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)無(wú)序增長(zhǎng)情況，相關(guān)部門要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為作出科學(xué)引導(dǎo)，借此方式提升土地資源的利用效率，進(jìn)而減少或規(guī)避社會(huì)矛盾，引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。從某種角度分析，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為是滿足縣域人民住房需求、改善其住房環(huán)境和居住條件的重要舉措之一。相關(guān)部門要加強(qiáng)引導(dǎo)，科學(xué)配置差異化住房投資，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)投資比例，進(jìn)而優(yōu)化整個(gè)縣域住房結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房需求，以地方政府下達(dá)的基本政策作為指導(dǎo)，及時(shí)完善房地產(chǎn)投資配置格局。一是及時(shí)明確住房投資主體責(zé)任，不斷增強(qiáng)投資主體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，嚴(yán)格審查投資企業(yè)的社會(huì)資質(zhì)、資金周轉(zhuǎn)能力等情況，確保投資者真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理投資；二是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩的情況，相關(guān)部門要對(duì)投資行為予以調(diào)控，及時(shí)淘汰投資行業(yè)內(nèi)的不良企業(yè)，持續(xù)完善投資企業(yè)的結(jié)構(gòu)，并構(gòu)建相配套的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，全面提升縣域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量；三是部分企業(yè)在投資過(guò)程中可能因?yàn)檎J(rèn)識(shí)模糊、操作不夠規(guī)范等，最終造成投資失敗，為規(guī)避以上情況，可以采用控制銀行借貸規(guī)模的方法管控房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)投資的合理性。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)只有制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，才能最大限度地提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，滿足人們的差異化住房需求。對(duì)此，縣域房地產(chǎn)企業(yè)需要在追求經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，不斷完善自身經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和縣域居民住房水平提升注入更強(qiáng)動(dòng)力。