文/張慧云（中海宏洋（深圳）投資有限公司）

在目前社會經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)得到了較為全面的發(fā)展優(yōu)化，而站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的角度上來看，土地增值稅在其中占據(jù)了極大的比例，由于企業(yè)內(nèi)部所實行的主要為四級超率累進稅，使得企業(yè)自身需要承擔相對較大的稅負。同時，如果在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后續(xù)的實際發(fā)展進程中，其面臨著相對較大的賦稅壓力，不僅會對房地產(chǎn)市場的健康成長產(chǎn)生制約作用，也會導致這部分賦稅壓力逐步轉(zhuǎn)移至消費者當中，引發(fā)房價上漲以及房地產(chǎn)市場泡沫等多種問題出現(xiàn)。因此，這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際發(fā)展階段中，針對土地增值稅的稅收籌劃工作進行完善優(yōu)化，通過更加科學合理的稅收籌劃工作，大幅度降低企業(yè)自身受到的賦稅壓力，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際發(fā)展進程中，如果不針對土地增值稅等內(nèi)容展開科學合理的籌劃，其所產(chǎn)生的支出就會處在較高的水平上，為了穩(wěn)步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展活力，就必須要進一步降低整體賦稅壓力，還要及時展開對應的稅收籌劃工作。站在實際情況的角度上來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要針對內(nèi)部的稅收籌劃進行完善優(yōu)化，這也具備著極大的現(xiàn)實意義，一方面，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度上來看，其在房產(chǎn)項目的實際開發(fā)階段中也會涉及多種支出內(nèi)容，甚至還要開展墊資拆遷等多種工作。而在大多數(shù)項目支出過程中，土地增值稅的支出方面都相對比較高，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的支出壓力，就會對企業(yè)的快速發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也會進一步壓縮企業(yè)的盈利水平；而在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在后續(xù)的發(fā)展階段中，也要更加科學的做好納稅籌劃工作，在根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭力，確保各大項目可以實現(xiàn)高質(zhì)量運轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展奠定堅實基礎[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本概述

土地增值稅，其所指的主要就是納稅人在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的實際過程中，所產(chǎn)生的增值額進行納稅的具體稅種，而在稅務核算過程中存在的主要問題就在于不動產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓。同時，在這一階段中涉及的稅務籌劃方式具備著多樣性特征，所采用的主要為收入分散以及增減項目金額等多種內(nèi)容，還要在合同內(nèi)容當中進行分開的利用以及規(guī)劃，確保能夠在總價不變的情況下逐步促進物業(yè)成本的穩(wěn)步提升，結(jié)合城市內(nèi)部的政策內(nèi)容展開合理的納稅工作。還應當將銷售毛坯房以及裝修工程等內(nèi)容進行區(qū)分，只采取銷售毛坯房或是車位銷售等業(yè)務內(nèi)容，所以，土地增值稅只是針對銷售毛坯房征收所進行的內(nèi)容，而在利息扣除過程中，對于土地增值稅貸款利息進行扣除的實際過程中，涉及的土地利息扣除問題，其應當在5%以內(nèi)進行扣除，而那些不符合規(guī)定內(nèi)容的貸款利息，比如土地出讓金以及開發(fā)成本等內(nèi)容，就要扣除在此項業(yè)務當中。除此之外，在增加或是降低項目金額的實際過程中，應當進一步確定好扣減的項目內(nèi)容并非虛開發(fā)票，所指的主要就是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)部增添部分公共設施，也就是園林或是綠地等方面的投資工作，確保土地增值稅可以得到更加合理的清算[2]。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中缺少高效的土地增值稅規(guī)劃內(nèi)容，其在支出方面就會不斷提升，所以，這就需要及時開展稅收籌劃工作，以此來逐步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展活力，大幅度降低整體賦稅壓力。同時，其中很可能會涉及多種費用類型，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體項目支出當中，土地增值稅屬于其中支出比較大的內(nèi)容，土地增值稅所指的主要就是土地在利用過后增值內(nèi)容所征收的稅種，征收范圍具體涉及了土地使用權(quán)以及各類建筑物的建設等內(nèi)容，在目前的社會經(jīng)濟發(fā)展進程中，醫(yī)療、國防建設以及衛(wèi)生等專業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展都起到了十分重要的作用，而稅收就屬于為其提供經(jīng)濟來源的主要支撐。在新時期的發(fā)展進程中，我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的完善程度也在持續(xù)提高，其中通常不會采用各類行政措施來對經(jīng)濟發(fā)展進行干預，而是通過市場調(diào)節(jié)所起到的積極作用來進一步做好社會經(jīng)濟的穩(wěn)定工作。并且稅收杠桿在其中也起到了十分重要的作用，同時也屬于經(jīng)濟發(fā)展過程中調(diào)節(jié)的主要措施，而在針對稅收經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)的實際過程中，也要在宏觀的角度上明確經(jīng)濟政策產(chǎn)生的影響，將生產(chǎn)成本控制與企業(yè)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整等多種工作內(nèi)容進行充分落實，更好地促進企業(yè)的良性發(fā)展。而在整體房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進程中，各類成本壓力如果不斷提升，這就進一步突出了土地增值稅政策籌劃的重視程度，在不斷節(jié)約納稅成本的同時，逐步提高工作的有效性。

三、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的風險

（一）對稅務籌劃沒有產(chǎn)生明確認知

房地產(chǎn)企業(yè)在實際生產(chǎn)運營過程中，一些企業(yè)并沒有形成土地增值稅的稅務籌劃意識，也沒有及時了解稅收籌劃的主要目的，而引發(fā)這種問題出現(xiàn)的主要原因就在于多方面因素產(chǎn)生的影響：首先，站在稅收籌劃引入時間的角度上來看，稅收籌劃理論知識在我國出現(xiàn)的時間較晚，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)當中很少會真正采用稅收籌劃，而那些使用了稅收籌劃的企業(yè)也主要為場外投資，或是大型的國有企業(yè)；其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展進程中，為了更好地落實稅務籌劃工作，就必須要保證各類資源可以得到科學合理的投入，比如人力資源、物力資源等，都需要進行更加穩(wěn)定的控制，這部分內(nèi)容屬于籌劃成本的主要內(nèi)容，會影響到企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營成本。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作的實際開展進程中，沒有進行積極主動的學習，就很難形成系統(tǒng)化的稅務籌劃管理意識，不利于后續(xù)工作的順利開展[3]。

（二）稅務籌劃機構(gòu)與人員較為匱乏

稅務籌劃工作與企業(yè)運轉(zhuǎn)的各方面內(nèi)容都有著較為緊密的聯(lián)系，站在土地增值稅稅務籌劃的角度上來看，其中要求人才應當具備多方面內(nèi)容的專業(yè)知識，比如法律知識、財務知識以及金融知識等，并緊緊跟隨時代的發(fā)展腳步，確保其能與社會發(fā)展之間保持一致，積極學習各類新技術(shù)以及新思路，在根本上提升稅務籌劃工作中的落實程度，更好地達到信息共享的主要目的。而站在目前房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)運轉(zhuǎn)水平的角度上來看，稅務籌劃工作在實際開展進程中，缺少專業(yè)化的稅務籌劃機構(gòu)或是籌劃人員，稅務籌劃崗位大多數(shù)情況下都是由財務工作人員所擔任的，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中，不僅人才的流動性比較強，財務人員自身的綜合素質(zhì)與業(yè)務能力也存在著較為顯著的差異，在后續(xù)的稅務籌劃階段中，很有可能因為財務能力不足而很難及時掌握國家相關(guān)的財政內(nèi)容以及稅收政策，導致土地增值稅的稅務籌劃工作缺乏高效性，很難順利實現(xiàn)稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)當中的實際作用，這樣也會在潛移默化之間提升企業(yè)的財務風險。

（三）稅務籌劃思路與風險抵御能力較差

稅務籌劃思路不夠清晰，是引發(fā)業(yè)務風險產(chǎn)生的主要因素，這是由于在稅種的納稅籌劃過程中，其無論是在收入還是成本費用等方面，都具備著較為顯著的可操作性。在實際稅務籌劃階段中，也要在業(yè)務操作流程等方面進行前瞻策劃，而不是將重點轉(zhuǎn)移至財務工作環(huán)節(jié)中，而相關(guān)工作人員在進行操作的實際過程中，由于自身的思路不夠清晰，介入時的延時情況也比較長，這樣就會在潛移默化之間加大稅務籌劃的難度。同時，土地增值稅稅務籌劃活動還具備著較為顯著的預先性，在實際開展階段中應當進一步結(jié)合目前的稅收政策，但稅收政策方面的時效性比較低，還具備著不穩(wěn)定特征，這也使得附加稅務籌劃對于各類風險的抵御能力相對較為有限，在開展活動的過程中也會出現(xiàn)各種突發(fā)性因素，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃工作的順利開展帶來極大的挑戰(zhàn)，企業(yè)方面出現(xiàn)的損失也無法定損。舉例說明，在目前的稅收政策當中，部分規(guī)定不夠清晰或是模糊的區(qū)域在修正過后，或是具體稅收政策被調(diào)整后，籌劃的權(quán)利就會逐步向著義務方面傾斜，這對于企業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)來說產(chǎn)生了較為嚴重的影響。而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中負責稅務籌劃工作的工作人員，其在綜合素質(zhì)方面存在著較為顯著的差異，在突發(fā)情況下很難展開妥善處理，附加企業(yè)內(nèi)部因素對于稅收籌劃工作也會產(chǎn)生影響，企業(yè)抵御風險的能力也比較差，這也不利于后續(xù)稅務籌劃工作的順利開展[4]。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體措施

（一）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃意識

站在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理工作的角度上來看，企業(yè)應當進一步明確基本的稅收籌劃意識，通過稅收籌劃方面的各類優(yōu)惠內(nèi)容來選擇出符合企業(yè)實際發(fā)展情況的稅收籌劃內(nèi)容。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要進一步明確稅收籌劃觀點以及意識等多種問題，要在充分落實土地增值稅稅收籌劃制度的基礎上，保證稅收籌劃管理工作可以得到精細化執(zhí)行，保證稅收基礎以及稅額等內(nèi)容可以符合相關(guān)需求。而站在實際發(fā)展情況的角度上來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地實現(xiàn)高速發(fā)展，就必須要加大對于土地增值稅稅收籌劃工作的重視程度，在最大程度上控制好稅務成本，確保能夠為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展創(chuàng)造出更高的效益。

（二）加大對于稅收籌劃人才的培育

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的實際開展進程中，首先，應當充分落實好土地增值稅的稅收籌劃管理工作，通過更加科學合理的措施來完成對于稅收籌劃的管理工作，所以，在企業(yè)后續(xù)的發(fā)展進程中，就要進一步引進那些專業(yè)化的稅收籌劃人才，盡量聘請更加專業(yè)的，能夠針對土地增值稅稅收籌劃工作進行穩(wěn)定控制的人員；其次，還要更好的培訓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務管理人員，針對其自身的稅收籌劃管理能力進行全面提升，確保稅收籌劃管理工作人員可以更好地完善稅收籌劃工作，保證其可以針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中出現(xiàn)的各種情況進行有效應對，站在企業(yè)實際經(jīng)濟發(fā)展情況的角度上入手，更好地促進企業(yè)稅收籌劃工作的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。同時，土地增值稅的稅收籌劃管理工作人員，也需要針對企業(yè)自身的綜合效益展開準確衡量，從根本上降低企業(yè)所產(chǎn)生的稅務負擔，還要逐步拓展國家稅務的優(yōu)待政策。在房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃工作的開展進程中，稅收籌劃人員必須要充分結(jié)合實際情況來制定出符合相關(guān)需求的稅收籌劃內(nèi)容，加大對于稅收數(shù)據(jù)信息的深入分析。更好地解決稅務工作中存在的各類問題。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人才，也要在以下幾方面內(nèi)容上進行培育，比如節(jié)約意識等，確保稅收籌劃專業(yè)人才在后續(xù)的工作過程中不會出現(xiàn)鋪張浪費等情況，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的節(jié)稅工作可以得到充分落實[5]。

（三）強化整體風險管理意識

站在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度上來看，稅收籌劃工作人員屬于一把雙刃劍，其針對稅收籌劃過程中存在的各類風險也要進行綜合考慮，在權(quán)衡利弊后得出對應的結(jié)論，保證最后的稅收籌劃方案具備著更高的完整性，引導工作人員能夠在風險前明確土地增值稅稅收的重要程度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實現(xiàn)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。而土地增值稅的稅務籌劃工作，其主要目的就在于降低整體稅收成本，在風險防范以及風險控制階段中，土地增值稅的稅務籌劃也屬于其中至關(guān)重要的工作內(nèi)容，充分結(jié)合自身的實際情況開展對應的控制工作，從多角度內(nèi)容上進行綜合分析，從而進行穩(wěn)定控制，保證稅收籌劃工作的穩(wěn)定性與持續(xù)性可以不斷提升。而在后續(xù)的實際工作過程中，還要針對項目發(fā)展的實際情況、收入、成本等多方面內(nèi)容進行充分落實，不僅需要采取單一化的方式加以控制，還要在聯(lián)合多個工作部門的基礎上進行全方位的策劃工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在合法合理的基礎上進行事前計劃、事中控制以及事后分析，在理清工作思路的基礎上來降低納稅風險的發(fā)生概率。

（四）做好項目銷售階段的納稅籌劃工作

站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的角度上來看，項目的銷售階段屬于其中的核心內(nèi)容，為了有效促進整體企業(yè)的健康化發(fā)展以及有序化發(fā)展，進一步保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段中的納稅籌劃工作可以取得預期中的效果，就必須要準確把握好這一階段所具備的發(fā)展特征，并做好針對性的納稅籌劃工作，簡單來說，通過更加精準、全面的納稅籌劃內(nèi)容，不僅可以確保項目能夠進行更加科學的銷售，也有利于穩(wěn)步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益。應當把握好臨界點來制定好具體的銷售價格，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度上來看，想要在銷售階段做好納稅籌劃工作，就必須要更加精準、全面的把握好各大關(guān)鍵臨界點，簡單來說，就是要將臨界點作為主要內(nèi)容來制定出更加精準的銷售價格，這樣不僅可以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康發(fā)展，也可以從根本上降低企業(yè)的賦稅壓力。在實踐階段中，企業(yè)還要做好自身的工作內(nèi)容，更加準確的把握好稅法提出的基本要求，在逐步夯實發(fā)展實效的基礎上，把握好臨界點的關(guān)鍵節(jié)點，在稅法當中規(guī)定，通常情況下納稅人在對外銷售普通住宅時，增值率低于20%的免征土地增值稅。因此，結(jié)合實踐內(nèi)容可以明顯看出，企業(yè)為了更好地享受稅收臨界點存在的優(yōu)惠政策，就必須要將各類銷售價格穩(wěn)定控制在預先測算好的價格內(nèi)容當中，一旦超過了這部分價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就很可能需要面臨全部納稅[6]。

五、結(jié)論

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展進程中，土地增值稅屬于其中的主要賦稅種類，為了有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，促進其后續(xù)的健康發(fā)展，就必須要更加深入地做好納稅籌劃，充分結(jié)合不同的項目階段來進行更加科學合理的納稅籌劃。