文／王園園、夏鳴曉 山東城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院 山東濟(jì)南 250103

引言：

房產(chǎn)測量工作在開展時(shí)，主要通過房產(chǎn)測繪系統(tǒng)，結(jié)合國家標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)房產(chǎn)平面層次化設(shè)計(jì)圖展開測繪，核算房產(chǎn)具體公攤面積，房產(chǎn)測量運(yùn)用于房產(chǎn)管理中涉及房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)調(diào)查、平面控制測量、變更測算等方面，關(guān)系著房產(chǎn)管理是否能夠順利進(jìn)行[1]。

1、房產(chǎn)測量內(nèi)容

對(duì)于房產(chǎn)測量來講，屬于房產(chǎn)管理部門通過相關(guān)技術(shù)與測繪儀器，針對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬、位置、占地范圍、面積數(shù)量等展開的測量、調(diào)查以及測繪，目的主要體現(xiàn)在界定面積、明確產(chǎn)權(quán)、了解位置分布、明確使用權(quán)等[2]。首先，基礎(chǔ)測量。測繪工作人員通過測繪儀器，結(jié)合平面控制點(diǎn)，針對(duì)房屋和房屋附屬設(shè)施展開平面控制測量。其次，外業(yè)項(xiàng)目測量。在實(shí)施時(shí)，測繪工作人員會(huì)通過房產(chǎn)總平面圖與房屋竣工圖的指導(dǎo)，針對(duì)現(xiàn)場展開實(shí)地測。再次，內(nèi)業(yè)繪圖。主要是測繪工作人員結(jié)合國家標(biāo)準(zhǔn)，將外業(yè)測量獲得的房屋測量數(shù)據(jù)作為依據(jù)，通過計(jì)算機(jī)將房產(chǎn)平面圖繪制出來[3]。最后，面積測算。進(jìn)行測算工作過程中，測量部門基于相關(guān)規(guī)則指導(dǎo)，結(jié)合外業(yè)獲得的測量數(shù)據(jù)計(jì)算房屋面積。除此之外，質(zhì)量驗(yàn)收。質(zhì)量檢查部門根據(jù)技術(shù)規(guī)范，針對(duì)最終測繪成果展開檢查驗(yàn)收，這屬于房產(chǎn)測量在開展時(shí)的最后環(huán)節(jié)，在驗(yàn)收合格以后，由房屋產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)部門登記產(chǎn)權(quán)。

2、房產(chǎn)測量任務(wù)

2.1 測制分幅圖

就分幅圖來講，屬于分丘圖和分戶圖的前提，可以將土地現(xiàn)狀與變化情況反映出來，是房屋用地位置、房屋權(quán)屬的基本圖[4]。城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地使用部門往往會(huì)將分幅圖視為房屋和土地進(jìn)行規(guī)劃與使用時(shí)的依據(jù)，測制分幅圖需建立在測量前提下，重新制作地形圖包含起其中的整體房產(chǎn)圖內(nèi)容，現(xiàn)成地形圖如果能夠利用，則僅需在當(dāng)前地形圖基礎(chǔ)上將所需房產(chǎn)內(nèi)容加測便可。

2.2 測制三產(chǎn)方面管理圖卡

就三產(chǎn)對(duì)應(yīng)管理圖卡來講，主要包括房產(chǎn)分層、房屋圖卡、分戶平面圖等，是戶籍管理、房產(chǎn)管理的信息依據(jù)，運(yùn)用于房產(chǎn)管理中作用明顯，能夠明確產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍歸屬信息，使房產(chǎn)管理在實(shí)施時(shí)更為便利[5]。通過三產(chǎn)方面的管理圖卡能夠使房產(chǎn)糾紛問題獲得比較有效地解決，防止他人違規(guī)干涉產(chǎn)權(quán)所有人，使產(chǎn)權(quán)人在房屋方面的合法權(quán)益獲得比較充分的保證。并且三產(chǎn)方面的管理圖卡屬于房產(chǎn)部門評(píng)算房地產(chǎn)租金與展開業(yè)務(wù)管理的主要依據(jù)。

2.3 補(bǔ)測和修測房產(chǎn)圖

土地信息、房籍信息、房產(chǎn)信息并不是一直處于一成不變狀態(tài)，在城市化逐漸推進(jìn)和城鎮(zhèn)建設(shè)不斷獲得完善過程中，舊城區(qū)相關(guān)拆遷、改造以及擴(kuò)建項(xiàng)目不斷增加[6]。這些情況的出現(xiàn)使土地原本房產(chǎn)信息、使用信息、房籍信息均發(fā)生了變化，造成房地產(chǎn)具體情況和原本測量信息、圖紙存在不符問題。在此情況下，便需要針對(duì)分幅圖進(jìn)行修測與補(bǔ)測，進(jìn)而使圖卡、房產(chǎn)圖和實(shí)際情況之間達(dá)成一致，房產(chǎn)管理實(shí)際需求獲得充分滿足，更好適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)以及城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展。

3、房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量的重要作用

當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易發(fā)展十分活躍，交易數(shù)量呈現(xiàn)出突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)交易對(duì)于個(gè)人、企業(yè)來講屬于一項(xiàng)大型投資，一旦出現(xiàn)差池，便會(huì)使利益受損。就當(dāng)前社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀來講，房產(chǎn)交易當(dāng)中涉及到的面積測算、房屋產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)征收等糾紛明顯增多[7]。在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)過程中，城鎮(zhèn)的快速建設(shè)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃使原本便關(guān)系多個(gè)方面內(nèi)容的房產(chǎn)問題變得越發(fā)復(fù)雜，解決難度越來越大，其中產(chǎn)權(quán)歸屬、城建規(guī)劃、房籍變更、土地使用等多種問題更是使房產(chǎn)管理在開展時(shí)的復(fù)雜程度與難度有所增加。但是在展開房產(chǎn)管理工作時(shí)，管理人員由于缺少準(zhǔn)確依據(jù)，往往沒有辦法將問題及時(shí)解決，或者是解決時(shí)找不到切入點(diǎn)，造成雙方矛盾明顯加劇，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此專業(yè)測量技術(shù)的運(yùn)用在戶籍信息、房屋面積、確認(rèn)房屋歸屬等方面的價(jià)值性明顯。房屋管理是房產(chǎn)管理工作人員一直比較關(guān)系的問題，也是熱點(diǎn)問題[8]。結(jié)合的當(dāng)前房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)，房產(chǎn)管理中應(yīng)重視房產(chǎn)測量的實(shí)施，制定科學(xué)合理的測量規(guī)范、測量標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)測量管理體系以及質(zhì)量管理體系的不斷完善，將房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量的作用充分發(fā)揮出來，其中房產(chǎn)測量的作用主要體現(xiàn)在這幾方面：

3.1 管理方面發(fā)揮的作用

為保證住宅規(guī)劃建設(shè)以及房產(chǎn)管理可以步入規(guī)范性發(fā)展軌道，房產(chǎn)管理與城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)利用房產(chǎn)測量加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬、房產(chǎn)位置、房產(chǎn)現(xiàn)狀等信息的了解。在此基礎(chǔ)上，才能使房屋和土地獲得更好調(diào)配與使用，合理展開規(guī)劃建設(shè)，保證舊城區(qū)住宅改造與新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃在有步驟、有計(jì)劃狀態(tài)下進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前呈現(xiàn)出欣欣向榮發(fā)展景象，新建建筑逐漸增加，房屋交易也變得更為頻繁[9]。因此交易中產(chǎn)生的糾紛也明顯增多，這對(duì)于房產(chǎn)管理相關(guān)部門來講壓力較大，通過房產(chǎn)測量可以使房產(chǎn)管理部門展開管理工作時(shí)獲得法律依據(jù)，推動(dòng)行業(yè)向著法制化方向發(fā)展，市場交易也更具規(guī)范化，進(jìn)而使房地產(chǎn)銷售變得更為活躍[10]。同時(shí)房產(chǎn)測量獲得的成果可以為房產(chǎn)管理理論方面的研究工作提供基礎(chǔ)性資料。最后，房產(chǎn)測量也為城市開展GIS建設(shè)提供有效支撐點(diǎn)，對(duì)于地理信息系統(tǒng)方面的建設(shè)來講，是測量工作人員通過實(shí)地測繪圖形數(shù)據(jù)與圖紙資料進(jìn)行編制形成，這在一定程度上表明，房產(chǎn)測量屬于地理信息化得以實(shí)現(xiàn)的重要基礎(chǔ)，可以使土地資源以及房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)信息化管理獲得技術(shù)保證。除此之外，城鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時(shí)，需要獲得房產(chǎn)測量的有效支持，基于房產(chǎn)測量獲得的建筑信息，規(guī)劃部門能夠?qū)^(qū)域中房屋建筑的實(shí)際分布情況與用地情況形成充分認(rèn)識(shí)與了解，保證城鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時(shí)的合理性與科學(xué)性，減少房屋拆遷、建設(shè)用地方面形成一定不必要糾紛。

3.2 經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮的作用

房產(chǎn)測量工作的有效實(shí)施，可以使財(cái)政部門、稅收部門明確稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和土地分類具體等級(jí)過程中提供參考依據(jù)，保證各項(xiàng)稅費(fèi)在征收時(shí)的及時(shí)性。同時(shí)房產(chǎn)測量所提供的圖紙資料以及房產(chǎn)信息，可以使房產(chǎn)管理工作部門了解房屋利用情況，掌握城鎮(zhèn)化土地發(fā)生的變化，進(jìn)而房產(chǎn)管理部能夠?qū)⒋俗鳛橐罁?jù)構(gòu)建產(chǎn)權(quán)戶籍、產(chǎn)業(yè)管理對(duì)應(yīng)的圖形檔案，針對(duì)各種類型房屋具體的數(shù)量比重進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的統(tǒng)計(jì)，推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的理論研究能夠獲得不斷深化。

3.3 法律方面發(fā)揮的作用

房產(chǎn)管理在開展時(shí)，房產(chǎn)測量獲得的最終成果的具有的法律價(jià)值比較明顯，其中房產(chǎn)圖屬于房產(chǎn)測量在實(shí)施時(shí)成果的表現(xiàn)形式，其屬于房屋所有權(quán)證書進(jìn)行核發(fā)時(shí)的剛圖，運(yùn)用于權(quán)屬證書頒發(fā)、產(chǎn)權(quán)核定等相關(guān)權(quán)屬認(rèn)定當(dāng)中，存在法律效力，我國當(dāng)前實(shí)施的房產(chǎn)登記制度屬于法律等級(jí)制度，屬于主動(dòng)積極且通過國家強(qiáng)制力作為保證的行政措施。房產(chǎn)測量可以使法律事務(wù)、產(chǎn)權(quán)登記在開展時(shí)獲得必要性技術(shù)支持，如進(jìn)行舊城改造與房屋拆遷時(shí)，房產(chǎn)圖作為一種原始憑證，體現(xiàn)出的價(jià)值性十分明顯，可以使房屋方面的權(quán)屬糾紛在解決時(shí)獲得充分的法律支持。

4、房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量技術(shù)和主要應(yīng)用

4.1 技術(shù)

房產(chǎn)測量在實(shí)施時(shí)，常用的技術(shù)主要包括GPS技術(shù)、PIT測量技術(shù)以及坐標(biāo)解析測量等，PIT技術(shù)屬于全新測量技術(shù)，需要計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，可以使現(xiàn)有數(shù)據(jù)和接收設(shè)備當(dāng)中的數(shù)據(jù)向GPS接收裝置中共同傳輸，然后通過流動(dòng)設(shè)備自身具有的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，針對(duì)整體數(shù)據(jù)展開分析處理。對(duì)于PIT測量技術(shù)來講，能夠獲取0.01米以內(nèi)的測量數(shù)據(jù)，有利于提升測量工作在開展時(shí)測量的精準(zhǔn)程度，這一技術(shù)當(dāng)前常常運(yùn)用在界定房屋屬權(quán)中，利用數(shù)據(jù)分析和繪制后續(xù)地圖，能提升房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理時(shí)的公正性以及客觀性，將房產(chǎn)測量方面存在的數(shù)據(jù)糾紛盡量減少。對(duì)于GPS技術(shù)來講，主要是指通過數(shù)據(jù)定位技術(shù)繪制房產(chǎn)圖形，確定房產(chǎn)屬性。使用GPS技術(shù)能夠使圖形屬性進(jìn)行雙向連接，可以精準(zhǔn)得出房屋面積實(shí)際分?jǐn)?，使房產(chǎn)管理體現(xiàn)出層次化。房產(chǎn)管理中GPS技術(shù)的運(yùn)用具有測量效率高、安全性強(qiáng)度、數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性高等特點(diǎn)。通過一次設(shè)站能夠?qū)χ睆綖?2米乘以103米的房產(chǎn)區(qū)域進(jìn)行測量，測量工作中測量結(jié)果最終數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)坐標(biāo)同步能夠使設(shè)站實(shí)際搬運(yùn)次數(shù)有效降低，提升工作效率。對(duì)于坐標(biāo)解析房產(chǎn)來講，主要通過房屋面積、用地面積等多個(gè)方面，對(duì)于封閉地塊面積、房屋建筑對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)面積、使用面積、建筑面等展開全面核算。進(jìn)行房屋管理時(shí)，常常會(huì)發(fā)生建筑面積問題影響產(chǎn)生的房屋糾紛情況，結(jié)算公用面積和計(jì)算房屋面積，能夠使房屋管理在開展時(shí)更具規(guī)范性，并且使房產(chǎn)管理獲得充分依據(jù)。

4.2 應(yīng)用

當(dāng)前房產(chǎn)測量技術(shù)在不斷發(fā)展過程中，可以通過現(xiàn)代測量技術(shù)構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，模型為三維動(dòng)態(tài)形式，基于三維模型針對(duì)房產(chǎn)建筑具體空間模式進(jìn)行分析，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)建筑整體區(qū)域中的動(dòng)態(tài)特征、空間特征的多元性分析，進(jìn)而使房產(chǎn)管理工作獲得豐富數(shù)據(jù)信息。當(dāng)前房產(chǎn)測量在開展時(shí)，地理信息系統(tǒng)屬于測量時(shí)的重要輔助工具，主要通過計(jì)算機(jī)模擬分析空間特征，將最終獲得的數(shù)據(jù)信息向空間數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)處理終端中傳輸，進(jìn)而使后續(xù)數(shù)據(jù)進(jìn)行應(yīng)用管理時(shí)獲得充分依據(jù)。對(duì)于房產(chǎn)測量來講，實(shí)際工作量比較大，涉及到的數(shù)據(jù)較多，無論是分析數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果還是數(shù)據(jù)處理工作都比較繁瑣，這就需要運(yùn)行地理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上，和其它極端及技術(shù)進(jìn)行結(jié)合構(gòu)建房產(chǎn)測量系統(tǒng)。通過構(gòu)建房產(chǎn)測量系統(tǒng)，可以使房產(chǎn)測量準(zhǔn)確率以及效率獲得明顯提升，系統(tǒng)能夠使GOS技術(shù)和房產(chǎn)測量之間有機(jī)整合，通過GIS技術(shù)具有數(shù)據(jù)核算能力，保證測量圖屬性，提高測量圖進(jìn)行繪制時(shí)的整體效率。并且利用GIS技術(shù)能夠?qū)Φ乩砦恢?、房屋面積結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)運(yùn)用動(dòng)態(tài)模型進(jìn)行繪制，基于數(shù)據(jù)符號(hào)針對(duì)數(shù)據(jù)模型呈現(xiàn)出的動(dòng)態(tài)特征展開定量分析，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)測量過程中整體效率的提升。

5、房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量的有效實(shí)施對(duì)策

首先，從房產(chǎn)測量程序來講，需結(jié)合我國當(dāng)前房產(chǎn)測量開展情況實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測量分?jǐn)傆?jì)算的關(guān)注，通過測量考察，進(jìn)一步明確測量具有的法律效力，進(jìn)而結(jié)合法律文件內(nèi)容制定完善合理的測量程序，進(jìn)而使房產(chǎn)測量整體效果獲得比較充分的保證，同時(shí)基于當(dāng)前房產(chǎn)測量文件中規(guī)定的內(nèi)容制定房產(chǎn)測量具體準(zhǔn)則。在此過程中，需根據(jù)測量區(qū)域進(jìn)行劃分，完善房產(chǎn)測量相關(guān)規(guī)范，進(jìn)而使測量作業(yè)在實(shí)施時(shí)合理性，提高房產(chǎn)測量工作整體經(jīng)濟(jì)效益。其次，為了使房產(chǎn)測量工作得以順利進(jìn)行，相關(guān)工作人員可以根據(jù)房產(chǎn)測量基本特點(diǎn)，建立檢測更新機(jī)制，進(jìn)一步審核房屋測量最終結(jié)果，可以和原本測量工作對(duì)應(yīng)考核評(píng)價(jià)之間進(jìn)行結(jié)合，針對(duì)房產(chǎn)測量相關(guān)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整與完善，促進(jìn)房產(chǎn)測量整體質(zhì)量的提升。

結(jié)語：

總之，房產(chǎn)管理在開展過程中，房屋測量為前期準(zhǔn)備工作，在準(zhǔn)備工作做好基礎(chǔ)上，才能保證房產(chǎn)管理順利進(jìn)行，基于房產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)利的有效保護(hù)。房屋測量工作關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)與民生。因此相關(guān)部門在工作中應(yīng)給予房產(chǎn)測量充分重視，盡量將測量工作產(chǎn)生的誤差減少，保證測量最終獲得數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，做好和落實(shí)房屋測量工作，提升房屋管理效果，適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)實(shí)際發(fā)展需要，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向著更好方向發(fā)展。