張 欣，潘竟虎

(西北師范大學 地理與環(huán)境科學學院，蘭州 730070)

房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，對促進區(qū)域經濟發(fā)展具有重要意義。房地產業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對改善人居條件有直接且積極的影響，房屋空置程度的高低可以正確衡量房地產市場是否健康平穩(wěn)運行。適度的住房空置不僅是合理的，而且是必要的，但大量空置房的出現會對城市空間格局和可持續(xù)發(fā)展產生負面影響，從而對住宅市場和國民經濟的健康發(fā)展起到消極作用，過量空置甚至可能會引發(fā)房地產泡沬[1]。美國是最早關注房屋空置的國家，自2010年以來，美國出租房產的空置率一直低于10%[2]，空置情況控制良好。2020年英國空置超過5年以上的房屋約4.7萬套，超過6個月的房屋高達31.4萬套[3]。近年來，中國的房地產業(yè)迎來飛速增長，2000年房地產開發(fā)投資額僅為4 902億元[4]，2020年達到14.14萬億元[5]，增長近28倍。隨著房地產業(yè)發(fā)展持續(xù)火爆，商品房投資熱情高漲，“造房運動”在全國范圍內如火如荼地進行，商品房新建面積迅猛增長，土地的開發(fā)程度已遠遠超過人口的實際需求，空置面積也隨之明顯增加[6]。此外，為了緩解人口增長和建設用地壓力，全國絕大多數地方都啟動了新區(qū)、新城等大規(guī)模的城市規(guī)劃，開啟了大規(guī)模的“造城運動”，但受政績考評、土地財政、互相攀比等諸多因素影響，一些城市在擴張中缺乏科學依據和論證基礎，新城、新區(qū)一味追求規(guī)模擴大，加之地理位置偏遠，基礎服務設施建設滯后，成為房屋空置的高發(fā)地。Shepard[7]指出，中國擁有世界上最多的空置房屋。2017年中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數量總數為6 500萬套，2011—2017年城鎮(zhèn)住房空置率從18.4%增至21.4%，遠超發(fā)達國家相對成熟的房地產市場中的5%～10%這一住房空置率合理波動范圍[8]。房屋空置問題愈發(fā)嚴峻，引起了政府、公眾及學者的重點關注。

雖然國內外學者針對房屋空置的學術研究成果呈增加趨勢，研究主題和視角也日益豐富且漸趨深入，但總體來看，由于房屋空置研究涉及多學科、多領域，起步較晚，研究還遠未成熟，且在房屋空置領域少有對現有文獻進行綜合性分析的文章。對現有研究的總結歸納能夠了解研究趨勢，把控研究熱點，尋找研究的薄弱點，對深入探究房屋空置理論研究和實踐發(fā)展具有重要意義。因此，本文采用文獻計量方法和知識圖譜可視化技術，對房屋空置的關鍵詞進行知識圖譜可視化追蹤，總結房屋空置領域的研究現狀，挖掘空置的研究熱點，探索空置的研究前沿，以期為相關研究和政策制定提供科學參考。

1 數據源與研究方法

1.1 數據源

國內外文獻數據分別來源于檢索平臺中國知網(CNKI)和Web of Science(WOS)核心合集，檢索時間截至2021年7月。在CNKI以“房屋空置”或“空城”為主題詞進行模糊查詢，共檢索到580條結果，經篩選后得到文獻452篇。在Web of Science以“House vacant”“Housing vacant”“ghost town”或者“empty town”為主題詞進行檢索，對檢索結果進行人工篩選，刪除與研究主題不相關的文獻，共得到350篇。

1.2 研究方法

本文利用CiteSpace和Vosviewer軟件來預測學科或研究領域的發(fā)展趨勢，挖掘研究領域的前沿與熱點[9-13]。首先，將國內外文獻進行整理，獲得國內外文獻房屋空置研究的發(fā)文趨勢。其次，將文獻的作者、來源、機構等信息進行描述性統(tǒng)計分析，分別得到國內外研究成果的文獻來源、主要發(fā)文機構、主要代表人物等，從宏觀層面梳理“房屋空置”主題研究情況。最后，利用CiteSpace的主題詞分析功能分析期刊論文的標題、摘要與關鍵詞，通過可視化房屋空置主題的研究進展與演化趨勢，構建關鍵詞共現網絡，生成聚類圖譜。關鍵詞共現聚類圖譜能夠直觀呈現“房屋空置”研究熱點的變化歷程，有助于梳理房屋空置在國內外的發(fā)展階段和內容演變趨勢，便于精準把控未來研究的側重方向。在聚類圖譜中，聚類結果是否合理由Modularity和Silhouette共同反映[14]。Modularity網絡圖譜模塊化最早由Newman和Girvan[11]提出，反映網絡特定部分的質量；Silhouette也叫輪廓系數(Silhouette Coeficient)，是聚類效果最常用的評價方式[12]。具體的計算方法和原理詳見參考文獻[14-16]。

2 研究結果與分析

2.1 國內外文獻房屋空置研究發(fā)文趨勢

自1994年以來，房屋空置相關領域研究成果的數量不斷增加(圖1)。根據每年文獻發(fā)表數量和趨勢，可將房屋空置研究分為2個階段：(1)萌芽階段(1994—2003年)。本階段的研究成果不多，但可以看出已經陸續(xù)有學者開始關注這一領域。(2)波動上升階段(2003年至今)。該階段文獻數量總體上升趨勢明顯，但存在波動起伏。盡管國外房屋空置的刊文起步晚且數量較少，但房屋空置的相關研究卻早有涉及，只是缺少專門以房屋空置為主題的文獻。值得注意的是，2015年以后，國外文獻數量增長明顯。國內研究在2009年以后發(fā)展比較緩慢，與國外同期研究水平相比還有差距。

2.2 國內外文獻來源、機構和作者分析

根據表1可以發(fā)現，房屋空置的研究分布十分零散，國內外未有與房屋空置十分契合的學術期刊。WOS數據庫中收錄房屋空置領域的文獻數量最多的期刊是Sustainability，共8篇，Cities、PLOSONE、UrbanStudies雜志各6篇。而在CNKI數據庫中，房屋空置領域的文獻主要來自《中國房地產》《上海房地》《中國房地產金融》《城市開發(fā)》等期刊，但數量偏少。總體來看，房屋空置的研究文章主要發(fā)表于房地產及城市相關領域的期刊。

表1 WOS和CNKI數據庫中收錄房屋空置領域的文獻數量前10位的期刊

通過對研究機構發(fā)文量分析發(fā)現，中國的科研機構在中文期刊發(fā)表房屋空置研究方面文章的表現并不活躍，最多僅為3篇，分別為天津社會科學院經濟社會預測研究所、河北農業(yè)大學、中國礦業(yè)大學、西南財經大學、江蘇建筑職業(yè)技術學院等。從中國科研機構合作關系來看(圖2a)，圖中有192個節(jié)點，僅存在52條連線，機構合作網絡的密度較低，合作圈聯系不夠密切，主要形成了以中國礦業(yè)大學、北京大學、西南大學、武漢理工大學等為合作核心的住房空置科研圈。在WOS文獻數據中，科研機構發(fā)文較國內更為活躍，在該領域發(fā)表量較多的機構有美國密歇根大學(9篇)、中國科學院(8篇)、南非開普敦大學(7篇)、清華大學(7篇)、美國德州農工大學(6篇)、美國約翰·霍普金斯大學(6篇)等。從全球科研機構合作關系來看(圖2b)，圖中有258個節(jié)點，242條連線，機構合作網絡的密度較國內高，合作圈內聯系較為密切，主要形成了以清華大學、美國約翰·霍普金斯大學、中國科學院、法國海洋開發(fā)研究所等為合作核心的住房空置科研圈。

通過對CNKI數據庫中的作者發(fā)文量分析可知，在房屋空置研究領域，中國學者郭松海(5篇)、馬海敏(4篇)、高峰(4篇)、清風(4篇)、袁韶華(3篇)等文獻發(fā)表量較多。從WOS數據庫中分析可知，Galen Newman(4篇)、Ke Wang(2篇)、Anna Satcher Johnson(2篇)、Bernadette C Hohl(2篇)、Andrea C Gielen(2篇)、Yunmi Park(2篇)等在該領域發(fā)表論文數量較多，且在近3年較為活躍。

2.3 國家與地區(qū)之間合作關系

區(qū)域間的交流與合作，有利于拓展研究的廣度和深度。截至2021年7月，已經有51個國家聚焦于房屋空置領域開展了相關研究。從各個國家的發(fā)文量可以看出(表2)，國家之間的發(fā)文量存在很大的差異，發(fā)文量最多的國家是美國(148篇)，其次是中國(65篇)、英國(26篇)、德國(17篇)和西班牙(16篇)。國家間合作圖譜(圖3)顯示，有51個網絡節(jié)點，89條連線，密度為0.069 8，這表明在該領域多數國家之間均具有合作關系，但其聯系并不緊密。

表2 房屋空置領域發(fā)文量前10位的國家

2.4 國內外研究熱點差異

通過CiteSpace分析，得到房屋空置關鍵詞聚類圖譜(圖4)。就國內文獻而言(圖4a)，圖譜中共有488個網絡節(jié)點，1 145條連線，密度為0.009 6，Q值為0.672 2，S值為0.912 5，聚類結果合理，具有一定的研究價值。由聚類結果可知，“空置率”“房屋空置率”“房地產”及“空置房”等關鍵詞均居于聚類中心位置，且得到12個主要聚類，包括房屋空置率(#0)、空置率(#1)、房地產(#2)、空置房(#3)、房地產泡沫(#4)、房屋空置(#5)、房地產市場(#6)、商業(yè)用房(#7)、住房空置率(#8)、天津市(#9)、土地登記(#10)和開征障礙(#11)。

國外文獻關鍵詞圖譜(圖4b)中共有352個網絡節(jié)點，1 226條連線，密度為0.019 8，Q值為0.566 1，S值為0.839 5，聚類情況較好，結果合理。國外文獻關鍵詞聚類圖譜中，“city”“impact”“housing”及“urbanization”等關鍵詞處于聚類中心，且共得到8個聚類結果，包括China(#0)、nostalgia(#1)、cluster analysis(#2)、shrinking cities(#3)、mortality(#4)、urbanization(#5)、vacant land(#6)和heat(#7)。

3 討 論

3.1 房屋空置研究述評

通過對兩種不同的文獻數據庫中獲得的住房空置文獻的聚類結果進行分析與比較，將聚類結果分成3類，分別為房屋空置的概念內涵研究、空置率評估研究、房屋空置危機原因分析及對策研究。

3.1.1 房屋空置概念內涵研究

住宅市場的健康狀況直接影響著當地居民的生活質量[17]。從不同的學科背景和研究領域出發(fā)，學者們對空置各執(zhí)一詞。國內關于住房空置概念內涵研究的分歧很大，多數是從增量市場的角度來考慮住房空置問題。國外對房屋空置概念界定較為相近，但均基于境外房地產市場為存量市場這一前提。格林沃爾德[18]在《現代經濟詞典》中把空置分為出售房空置和出租房空置。Denise和Willian[19]也有類似的看法，認為房屋空置是同時滿足房屋未得到使用并且計劃出租或出售的房屋。美國聯邦統(tǒng)計局將空置定義為在統(tǒng)計調查的時間節(jié)點無人居住且非暫時無人居住的房屋，而在統(tǒng)計時間節(jié)點有人居住或者臨時外出的房屋定義為正在使用的房屋。

國內對房屋空置定義多集中于對目前或者一定時間內房屋狀態(tài)的描述。孫嶠等[20]指出空置房屋是指部分或整體處于等待出售或出租狀態(tài)的建筑物。顧志明和葉科[21]認為空置是當商品房在流通過程中處于待售或者待租而沒有被使用的狀態(tài)。朱佳敏[22]對不同房屋狀態(tài)的空置進行區(qū)分，新增住房竣工一年沒有被使用則為空置，存量住房半年以上房屋部分或整體無人居住定義為空置。《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告[8]根據房屋家庭擁有住宅數量將空置分為兩種，一是僅一套房家庭因外出務工等原因導致房屋空置，二是多套房家庭中既無人居住也未出租的房屋。其他學者大多認為房地產市場既包括存量市場也包括了增量市場[23]，房屋空置也應存在存量空置和增量空置[24]。

3.1.2 空置率評估研究

房屋空置的概念不明晰，也由此引發(fā)了諸多有關空置問題的爭論，進而引起對空置率評估的不同思考與判斷。在一些發(fā)達國家和地區(qū)，包括中國的香港和臺灣[25]，房屋空置率的統(tǒng)計工作已經形成了一套詳細的統(tǒng)計體系。但是，中國內地尚沒有權威機構或部門開展這項工作。自1956年以來，美國人口普查局一直使用實地調查方法定期收集房屋空置數據[26]，根據房屋空置的不同定義[27]，采用了三種不同的調查方法，即美國社區(qū)調查、當前人口調查/住房現狀調查、美國郵政的服務記錄[28]。時至今日，中國并沒有官方公布的房屋空置數據[29]，學術界對房屋空置十分關注，自發(fā)開展了一些調查統(tǒng)計行動，如羅欣蟾[30]針對上海市存量空置情況設計了調查方案并進行了詳細調查。

關于房屋空置的研究主要使用調查問卷或統(tǒng)計數據，集中在小區(qū)域尺度，缺乏普適性。遙感技術在城市研究中具有顯著的優(yōu)勢，因為它可以在大范圍的地理區(qū)域內進行廣泛的觀測，衛(wèi)星的重訪特性也支持連續(xù)觀察不同時間的城市發(fā)展[31-32]。有學者嘗試基于遙感和時空大數據分析房屋空置，不需要實地調查，還能展示房屋空置的空間分布狀況。Zheng等[32]構建了由光照面積與建成區(qū)面積的一致性、光照強度和人口密度組成的鬼城指數，用于評價長三角地區(qū)鬼城現象的強度。Chen等[33]提出了一種利用NPP-VIIRS夜間燈光合成數據估算大都市房屋空置率的方法。Chi等[34]利用百度定位數據和POI(Points of Interests)數據，呈現了中國空置房的具體位置空間分布，精細地探測和分析中國的“鬼城”。Konomi等[35]提出了一種基于周圍WiFi信號推斷被占用房屋位置的技術。

空置率的研究應該從存量空置和增量空置兩個方面出發(fā)，但就目前而言，國內空置的概念大多指增量市場[27]，也就是還未交易的新建住房，無人居住的舊房屋并不在增量空置的范圍內，因此增量空置的重點在“未售”。唐勇[26]在這種理念的基礎上提出了更加精確的空置率定義，即商品房竣工后一年以上未售的面積占三年內總竣工面積的比值。之后，隨著大量舊房屋無人居住現象的出現，學者們[36-39]看問題的角度逐漸多元，指出房屋空置率的計算應該基于存量和增量兩種空置類型進行。

3.1.3 房屋空置危機原因分析及對策研究

住房空置危機的原因紛繁復雜，梳理前人研究成果，本文將空置的原因大致分為市場供需因素、功能住房因素、投機炒作因素等三個方面：

1)市場供需因素。長期空置是住房供應不能充分適應住房需求變化的一種有形表現[40]。這是因為住房是一類資金大且流動性低的特殊性產品，由于房屋具有地域性差異、供給方的滯后性、供給與需求的不匹配、交易市場的信息不完整等因素導致房地產市場供需不平衡[41]。藺濤和戚少成[42]認為中國房屋空置的主要原因應歸結為市場對房屋的需求不足，收入不平等使得居民對住房的負擔能力存在差異，從而造成房屋空置率上升[43]。為了獲得更高的利潤，開發(fā)商通常建造大規(guī)模、昂貴的高檔住房，導致住房的供需結構不匹配，普通住房供不應求，高檔住房供大于求，呈現空置狀態(tài)[44]。

2)功能住房因素。房屋功能缺陷可能導致居民不能正常入住，從而造成空置。當房屋作為中等收入家庭不可移動的重要財富時，人們在購房時會萬般謹慎，極為注重房屋品質，重視人居環(huán)境[45]。房屋本身的質量、周圍的綠化環(huán)境、基礎配套設施、交通便利情況等都在購房人的考慮之中，品質不高的房屋很難被售賣，這種房屋越多，面積越大，房屋空置率也就越高。

3)投機炒作因素。主要表現為部分買家在房價上升初期投資住房，為了利潤最大化，同時規(guī)避出租過程中稅費以及尋找、管理承租人的繁瑣，將其空置，等待最佳時機出售。尤其是住房供應相對短缺時期，拆遷成本高，開發(fā)商不會輕易售賣，這在很大程度上提高了住房空置率。

學者也提出了降低住房空置的對策。一是消化存量，控制增量。對于存量空置，需要盡快“消化”處于空置狀態(tài)的房屋，增量空置則需要從根源減少住宅的建成，控制好房屋建成數量，減少房地產投資建設，增加開發(fā)成本，控制房價等措施提高銷售量。二是開征住房空置稅。開征空置稅可以促使閑置住房進入市場，“盤活”不住、不賣、不租的住房市場[46]。空置成本的增加在一定程度上也可控制房屋開發(fā)規(guī)模。在中國，很早便有學者提出了征收住房空置稅的建議，但關于征收標準和征收方法一直存在分歧[47]。三是完善住房租賃市場。房地產市場應當做到以出售為主、租售結合[48]。目前而言，租售比例失衡，人們更多是選擇購房拒絕租房。為此，應提供適當的優(yōu)惠政策，鼓勵部分居民租住房屋，緩解供需嚴重不匹配帶來的住房空置現象。

房屋空置調控到什么水平算是合理的？這需要一個評判標準[49]。對于房地產市場而言，房屋空置率無論是過高還是過低都是不好的現象，而在這其中存在一個臨界值(范圍)表征合理的房屋空置[15]。

3.2 當前研究的不足與展望

學者們對空置的界定和空置率的測算手段不盡相同，由此引發(fā)了許多關于空置問題的爭論，房屋空置率如何調查、怎樣計算也沒有統(tǒng)一的標準。不同的統(tǒng)計口徑或基于不同定義測算的空置率往往存在較大差異。未來房屋空置研究需要從以下方面展開深入研究：房屋空置概念內涵完善與統(tǒng)一、科學全面的空置率指標構建與應用、空置的緩解對策的探討與提出。概念內涵的完善與統(tǒng)一是重中之重，房屋空置理應存在存量空置和增量空置的差異。要在規(guī)范住房空置統(tǒng)計機制之余，進一步優(yōu)化和完善空置指標，同時尋找遙感、大數據等空置相關的新數據，盡快摸清空置的“家底”。緩解空置現象需要政府、社會、企業(yè)、學者等各方的共同努力，住房空置研究涵蓋廣泛的學科領域，涉及到經濟管理、城市規(guī)劃、社會學、政治學、地理學等多個領域，綜合各學科研究方法、分析視角、多要素和多尺度來討論房屋空置，并針對房屋空置現狀提出科學、可行的政策，應是未來研究的重要方向。