于 敏

貴州民族大學(xué)，貴州 貴陽 550025

一、物業(yè)糾紛的特點

（一）物業(yè)糾紛案件數(shù)量急劇增長

據(jù)不完全統(tǒng)計，2013 年起，全國物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量呈現(xiàn)直線飛躍式增長，至2018 年達(dá)到增長頂峰。貴州省在2013 年到2021 年一共審理了37000 余件物業(yè)糾紛的案件，從2013 年受理的28 件到2021 年的9335 件，急劇增長的案件數(shù)量給司法機(jī)關(guān)帶來巨大的壓力。貴州省G 市B 法院僅2019 年一個季度就受理了物業(yè)案件600余件，而當(dāng)年B 法院正式在編的工作人員只有85人。根據(jù)貴州某中院的統(tǒng)計，在2010 年物業(yè)合同糾紛案僅4 起，2013 年案件數(shù)量增長至800 余件，同比2012 年增長了5 倍。北京市H 區(qū)法院在2006 年受理的物業(yè)糾紛案件為1752 件，同年H區(qū)各級人民調(diào)解組織調(diào)解物業(yè)糾紛為353 件，［1］可見非訴糾紛解決機(jī)制在實務(wù)中的作用還有深入探討的需要。

（二）物業(yè)糾紛具有群體性且成因復(fù)雜

物業(yè)管理中的糾紛多涉及公共利益，業(yè)主會聯(lián)合其他業(yè)主形成具有共同利益的群體，從單個的沖突演變成業(yè)主聯(lián)合起來對抗物業(yè)公司，向政府和司法機(jī)關(guān)施壓的極端情形。物業(yè)糾紛中涉及的不單是個人利益，還有公共利益和社會利益，個案的處理不慎可能引發(fā)群體性的事件。

根據(jù)物業(yè)糾紛產(chǎn)生時間段的不同，物業(yè)糾紛可以分為前期物業(yè)糾紛與后期物業(yè)糾紛。前期物業(yè)糾紛主要是指由開發(fā)商所遺留下來的問題導(dǎo)致的，在業(yè)主入住后遺留問題才顯現(xiàn)出來。后期物業(yè)糾紛則是物業(yè)公司在管理物業(yè)和提供服務(wù)的過程中產(chǎn)生的糾紛，后期物業(yè)糾紛又可細(xì)分為物業(yè)管理與維護(hù)引發(fā)的糾紛；物業(yè)管理費用與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)引起的糾紛；物業(yè)公司進(jìn)行緊急避險引起的糾紛，例如救災(zāi)、救人等；因侵權(quán)引起的物業(yè)糾紛。

二、物業(yè)糾紛中采用非訴訟解決機(jī)制的合理性

（一）非訴訟糾紛解決方式程序簡易靈活

在物業(yè)糾紛中，普遍采用調(diào)解的非訴解決方式。相比于訴訟所需的時間以及費用，非訴訟方式一是節(jié)省了起訴立案開庭的程序，不需經(jīng)過嚴(yán)格的證據(jù)審查，雙方質(zhì)證辯論的過程直擊爭議的核心，爭議解決的結(jié)果不采用固定形式，口頭或書面都可以；二是減少專業(yè)法律職業(yè)人員的參與，非訴訟解決方式不需機(jī)械地適用法律條文的規(guī)定，留有在法律規(guī)定的框架中進(jìn)行靈活變通的空間。

（二）非訴訟糾紛解決方式的平和性與非對抗性，能更好地維護(hù)人際關(guān)系

在私法中，法律的目的不僅僅在于維護(hù)公平，同時需要促進(jìn)當(dāng)事人之間的矛盾有效化解，盡量挽回當(dāng)事人的損失。解決物業(yè)糾紛的目的并非僅僅是判定對錯，還應(yīng)當(dāng)試圖修復(fù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)行業(yè)的關(guān)系，促進(jìn)當(dāng)事人之間互相諒解，降低當(dāng)事人之間的對抗性。法律效果和社會效果相統(tǒng)一的糾紛解決方式才是司法所追求的，而非訴訟糾紛解決機(jī)制就具有這樣的特點。相較于訴訟中追求的程序正義，當(dāng)事人的利益需求在非訴訟追求個案的“實質(zhì)正義”更易實現(xiàn)。非訴訟方式給雙方當(dāng)事人提供溝通平臺，不斷協(xié)商、包容、妥協(xié)，最終取得雙方利益的平衡，這一過程是情理與法理相交融的體現(xiàn)，也達(dá)到了緩和或者修復(fù)緊張的社區(qū)關(guān)系，從而形成一個良性的循環(huán)。

（三）非訴訟糾紛解決機(jī)制在實踐運用中的成效

在Alpha 案例庫中檢索“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”，2022 年物業(yè)服務(wù)合同糾紛僅有18670 件，相較于2021 年 的37341 件、2020 年 的89935 件、2019 年的600445 件大量減少。其中一審撤訴率69．73%，二審撤訴率66．46%，再審撤訴率72．77%。撤回上訴的主要原因都是物業(yè)服務(wù)合同糾紛中物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營者與業(yè)主在審理期間達(dá)成調(diào)解或者和解，主動撤回上訴。據(jù)此分析案件數(shù)量減少的主要原因如下：一是人民法院加大了訴前調(diào)解的工作力度，大量的案件在正式立案前就已經(jīng)通過調(diào)解解決；二是各地建設(shè)的多元化解糾紛機(jī)制已經(jīng)發(fā)揮作用，許多案件被分流到諸如人民調(diào)解、仲裁等機(jī)制中解決，大大減少了訴訟案件的數(shù)量。

三、現(xiàn)行物業(yè)糾紛中非訴訟解決機(jī)制面臨的困境

（一）非訴訟糾紛解決方式仍較為單一

迄今為止，我國的特殊類型糾紛的調(diào)解制度、程序和組織缺少法律規(guī)范。目前物業(yè)糾紛的非訴訟機(jī)制多是在既有制度和傳統(tǒng)資源基礎(chǔ)上加以改造而形成的。并且我國目前的物業(yè)糾紛的非訴訟解決還是由政府部門或司法機(jī)關(guān)來主導(dǎo)，并且采用協(xié)商和仲裁方式的比率過低。但社會已產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛專門化處理的需求，在實踐中也出現(xiàn)了各種物業(yè)糾紛調(diào)解、仲裁組織，這些民間性的非訴訟解決方式，由于未得到社會普遍認(rèn)可、公信度不足以及缺少經(jīng)費等因素，發(fā)展停滯不前。

在物業(yè)糾紛的調(diào)解中，人民調(diào)解占據(jù)主要地位。現(xiàn)代化社會里村落和宗族的聚居形式被新型社區(qū)取代，社區(qū)住戶人口流動頻繁使得基層人民調(diào)解所依賴的地域性和屬地性大大削弱，社會利益關(guān)系的復(fù)雜化導(dǎo)致基層人民調(diào)解難度加大。但行政調(diào)解整體萎縮，行業(yè)調(diào)解的自主發(fā)展空間日益變窄。［2］依照《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）和《中華人民共和國人民調(diào)解法》（以下簡稱《人民調(diào)解法》）的規(guī)定，僅有人民調(diào)解協(xié)議申請司法確定的具體規(guī)范，尚缺少其他類型的調(diào)解協(xié)議能否通過司法確認(rèn)的規(guī)范。相比于人民調(diào)解協(xié)議缺乏司法保障，對調(diào)解協(xié)議效力的限制性規(guī)定一定程度上也阻礙了其他調(diào)解方式的發(fā)展。

（二）行業(yè)調(diào)解機(jī)制發(fā)展緩慢

物業(yè)糾紛解決中行業(yè)調(diào)解的優(yōu)勢和作用并未充分發(fā)揮。2007 年，最高人民法院就開展司法改革項目以推進(jìn)特殊領(lǐng)域糾紛“案多人少”問題的化解，根據(jù)2019 年北京物業(yè)管理協(xié)會和2016 年中國物業(yè)管理協(xié)會的調(diào)研數(shù)據(jù)，多地積極響應(yīng)司法改革政策，地方行政部門與司法機(jī)關(guān)聯(lián)合建立了物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，由地方房管部門與司法局下發(fā)指導(dǎo)意見，各級社區(qū)、街道和物業(yè)協(xié)會參與實施，是一種將行政調(diào)解、司法調(diào)解與行業(yè)調(diào)解相聯(lián)動的綜合化糾紛調(diào)解機(jī)制，但至今大多數(shù)地區(qū)并未達(dá)到這一綜合化糾紛調(diào)解機(jī)制的預(yù)期效果。報告中75% 的物業(yè)協(xié)會所進(jìn)行的行業(yè)調(diào)解協(xié)議并未能得到法院的司法確認(rèn)。物業(yè)協(xié)會參與物業(yè)糾紛調(diào)解工作，但實際上仍與主管部門聯(lián)系緊密，依賴于司法機(jī)關(guān)的既有資源，行業(yè)調(diào)解適用率低。聘請專業(yè)的調(diào)解員或法律人員的成本過高，各地物業(yè)協(xié)會的質(zhì)量良莠不齊，因此行業(yè)調(diào)解多依賴于政府部門和法院的力量，無法開展高質(zhì)量的調(diào)解工作。根據(jù)報告80%的受訪人員僅認(rèn)可行政調(diào)解和司法調(diào)解的效力，只有極少數(shù)物業(yè)協(xié)會與當(dāng)?shù)胤ㄔ航⒘嗽V調(diào)對接關(guān)系。［3］此外，經(jīng)費保障不穩(wěn)定制約了物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解工作的有序發(fā)展，導(dǎo)致物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解人員的積極性下降以及調(diào)解質(zhì)量不高，物業(yè)糾紛化解的長效機(jī)制難以有效發(fā)揮作用。

（三）非訴糾紛解決機(jī)制與訴訟機(jī)制的對接問題

第一，在物業(yè)糾紛領(lǐng)域，我國法律缺少相應(yīng)的非訴訟糾紛解決的前置程序。隨著法治社會的建設(shè)以及法治思想的普及，當(dāng)事人首選訴訟手段維護(hù)權(quán)益，早期物業(yè)糾紛案件直接進(jìn)入訴訟程序，導(dǎo)致物業(yè)糾紛案件數(shù)量眾多。2021 年旨在緩解審判機(jī)關(guān)“案多人少”的矛盾，從源頭上減少訴訟增量，中央全面深化改革委員會第十八次會議審議通過了《關(guān)于加強訴源治理推動矛盾糾紛源頭化解的意見》。各地法院積極開展“訴前治理”工作，但目前訴前治理缺少社會面的深入了解，被誤解為法院的內(nèi)部工作，行政部門未能與法院開展有效的聯(lián)合治理。一方面訴前治理工作搭建的平臺缺少高質(zhì)量高水平的調(diào)解人員，導(dǎo)致調(diào)解成功率不高；另一方面調(diào)解平臺缺乏管理和相應(yīng)工作規(guī)范，沒有投入實際運作，在經(jīng)費保障方面投入力度弱，調(diào)解費收取標(biāo)準(zhǔn)不一。

第二，非訴調(diào)解協(xié)議效力的問題。學(xué)理上認(rèn)為經(jīng)行政機(jī)關(guān)、人民調(diào)解組織、商事調(diào)解組織、行業(yè)調(diào)解組織或者其他具有調(diào)解職能的組織調(diào)解達(dá)成的具有民事合同性質(zhì)的協(xié)議，都可以到人民法院申請確認(rèn)其法律效力。但我國《民事訴訟法》《人民調(diào)解法》《最高人民法院關(guān)于人民調(diào)解協(xié)議司法確認(rèn)程序的若干規(guī)定》都僅對于人民調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)制度及程序做出了明確規(guī)定。［4］而未經(jīng)司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議本質(zhì)上屬于當(dāng)事人之間的和解，缺乏法律約束力。

四、對物業(yè)糾紛中非訴訟解決機(jī)制的未來展望

（一）推動物業(yè)糾紛中非訴糾紛解決機(jī)制的多元化發(fā)展

非訴訟糾紛解決的方式是多種多樣的，理想狀態(tài)下的非訴訟糾紛解決機(jī)制將糾紛由簡到難，由多到少進(jìn)行過濾分揀，先通過協(xié)商調(diào)解再仲裁、行政裁決、行政復(fù)議最后到司法的三層防線分流，對糾紛進(jìn)行疏導(dǎo)分揀最后化解。［5］

因此在物業(yè)糾紛領(lǐng)域?qū)⒘Ⅲw的非訴訟糾紛解決模型建立起來，一是必須建立相應(yīng)的告知程序和優(yōu)先選擇程序。行政部門、調(diào)解組織、律師或者法院等應(yīng)當(dāng)及時告知當(dāng)事人可以選擇非訴訟糾紛解決途徑，幫助當(dāng)事人選擇最合適的方式化解糾紛。優(yōu)先引導(dǎo)當(dāng)事人選擇成本低、對抗性低的非訴訟解決方式，將訴訟作為最后選擇；二是需要完善協(xié)商制度在物業(yè)糾紛中的規(guī)范。確定當(dāng)事人協(xié)商應(yīng)當(dāng)遵循的原則，能夠適用協(xié)商解決的糾紛范圍，以及當(dāng)事人在協(xié)商中所享有的權(quán)利與應(yīng)盡的義務(wù)，盡量達(dá)到雙方的權(quán)責(zé)統(tǒng)一。確立協(xié)商第三方介入的程序與形式，明確當(dāng)事人簽訂的和解協(xié)議的效力。加大協(xié)商制度的宣傳教育，通過社會輿論，社區(qū)普法等方式引導(dǎo)民眾，同時加強物業(yè)相關(guān)知識培訓(xùn)，普及法律知識；三是需要打造物業(yè)糾紛仲裁調(diào)解結(jié)合的非訴訟爭議解決機(jī)制。河北滄州、江蘇常州等地組建了物業(yè)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)。此類仲裁機(jī)構(gòu)可以利用自身的專業(yè)優(yōu)勢，打造“仲裁+調(diào)解”的非訴訟爭議解決機(jī)制，受理調(diào)解不成轉(zhuǎn)入仲裁程序的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，鼓勵糾紛當(dāng)事人在自行協(xié)商或調(diào)解不成后選擇仲裁方式解決問題，當(dāng)事人可以自行選擇仲裁機(jī)構(gòu)，此種解決機(jī)制程序簡單結(jié)案快，并且仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁決定具有法律強制性，有法律保障。

（二）建立健全物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解機(jī)制

第一，推動全國物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解機(jī)制的建立，構(gòu)建行業(yè)調(diào)解的平臺，并積極接納行業(yè)調(diào)解，將其納入非訴訟糾紛解決模型的第一道防線中。加強物業(yè)協(xié)會和基層政府以及人民調(diào)解組織的聯(lián)系，合作開展工作。目前各地的物業(yè)相關(guān)部門和就如何豐富物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解方法和提高行業(yè)調(diào)解的效果上做了積極有益的探索，例如溫州市成立了全國首個調(diào)解物業(yè)糾紛的民間團(tuán)體；第二，規(guī)范物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解運行，加強保障機(jī)制，提高物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解的可持續(xù)發(fā)展能力。確保調(diào)解組織在資金充足，人員穩(wěn)定的環(huán)境下開展工作。政府適當(dāng)為行業(yè)調(diào)解組織提供扶持，例如哈爾濱市建立了物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作專家?guī)?；第三，建立行業(yè)調(diào)解監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部監(jiān)督與外部監(jiān)督缺一不可，嚴(yán)格監(jiān)督資金使用和調(diào)解費用收取。做到信息公開透明，提升行業(yè)調(diào)解組織的公信力。

（三）完善非訴糾紛解決機(jī)制與訴訟機(jī)制的對接

物業(yè)糾紛解決中調(diào)解與訴訟的對接是整個銜接程序中的重點與難點。一是訴調(diào)對接平臺的搭建，這個平臺是法院與調(diào)解組織進(jìn)行合作的有效渠道，目前法院開展的訴前治理工作也可以依托該平臺，或直接以其為基礎(chǔ)。將繁簡分流的速裁機(jī)制與該平臺鏈接；二是明確能適用調(diào)解前置程序的案件類型，例如婚姻糾紛、勞務(wù)糾紛和宅基地糾紛等已有專門文件，而物業(yè)糾紛可以適用調(diào)解前置程序的規(guī)范是《最高人民法院關(guān)于人民法院進(jìn)一步深化多元化糾紛解決機(jī)制改革的意見》，尚未達(dá)到法律層面；三是完善調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)制度。廈門以及黑龍江已經(jīng)在司法確認(rèn)的適用范圍和管轄法院上進(jìn)行大膽的嘗試。要推進(jìn)非訴訟糾紛解決方式的使用度，擴(kuò)大司法確認(rèn)的范圍，行業(yè)調(diào)解在物業(yè)糾紛化解中可以并應(yīng)當(dāng)發(fā)揮重要作用，但物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解協(xié)議迫切需要法律效力的保障。