施新榮

(江蘇盛和房地產(chǎn)股份有限公司，江蘇 南通 226004)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組是為了適應(yīng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的調(diào)控政策，通過(guò)此種方式可以使企業(yè)自身增加土地儲(chǔ)備和經(jīng)濟(jì)體量，并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)和股份，合并其債務(wù)并優(yōu)化資源配置和企業(yè)自身結(jié)構(gòu)，在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)也增強(qiáng)了自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和整體實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)重組的活動(dòng)中必然會(huì)涉及稅收籌劃問(wèn)題，需要綜合評(píng)判和分析企業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，在嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，以便降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。合法的稅收籌劃方案可以使企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟(jì)利益并能助力企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而現(xiàn)實(shí)情況是很多房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中并沒(méi)有形成全面有效的認(rèn)識(shí)，并且不夠重視稅收風(fēng)險(xiǎn)，使得稅收籌劃目標(biāo)單一，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的部分工作人員不能充分理解稅收政策的相關(guān)法律法規(guī)，稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員和企業(yè)對(duì)相同政策理解程度有偏差，就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的正常運(yùn)行和企業(yè)后續(xù)工作的實(shí)施效果，為企業(yè)的健康發(fā)展埋下了稅收風(fēng)險(xiǎn)的隱患[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)并購(gòu)重組時(shí)必須要重視稅收籌劃工作，在嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)政策的前提下來(lái)制定科學(xué)合理的稅收籌劃方案，力求使企業(yè)自身在整體上達(dá)到效益最優(yōu)化，在工作過(guò)程中建立相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施和策略，有效控制風(fēng)險(xiǎn)隱患，消除負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的原因

(一)稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)并購(gòu)重組的重要保障

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購(gòu)重組的過(guò)程中涉及多項(xiàng)稅收政策，從企業(yè)并購(gòu)重組的目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)對(duì)稅收政策的研究開(kāi)展科學(xué)全面的稅收籌劃工作，來(lái)分析并購(gòu)重組工作的可行性，并制定合理的并購(gòu)重組方案，這對(duì)企業(yè)清晰辨識(shí)并購(gòu)重組過(guò)程中的稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、保障并購(gòu)重組工作的有效進(jìn)行有著重要意義。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)全面落實(shí)稅務(wù)方案、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、順利開(kāi)展并購(gòu)重組經(jīng)營(yíng)操作的重要保障手段。

(二)稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)納稅主體身份變更的客觀要求

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)籌組過(guò)程中，企業(yè)的納稅主體會(huì)發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)，同時(shí)“一般性稅務(wù)處理”和“特殊性稅務(wù)處理”等不同的納稅處理方式。各種稅務(wù)的稅基范圍不同，復(fù)雜的稅收政策給企業(yè)納稅工作的進(jìn)行帶來(lái)了一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況全面有效地進(jìn)行稅收籌劃，提高稅收籌劃工作的科學(xué)性，處理好不同稅種之間的稅收繳納工作，如此才能更好地推進(jìn)并購(gòu)重組工作的進(jìn)行[2]。

(三)稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組的目的就是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高自身綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，保證企業(yè)的健康發(fā)展。在這種情況下，企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃能有效降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，減少并購(gòu)重組活動(dòng)中的成本，規(guī)避并購(gòu)重組活動(dòng)所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從整體角度進(jìn)行并購(gòu)重組的稅收籌劃，形成科學(xué)系統(tǒng)的稅收籌劃方案，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本、推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展有著積極意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)面臨稅收政策改革動(dòng)態(tài)多樣的不確定性變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家會(huì)根據(jù)新時(shí)期下不斷變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境而隨時(shí)調(diào)整和完善正在施行的稅收政策，這就使不斷更新的稅收政策呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)多樣性和不確定性現(xiàn)象，而企業(yè)是根據(jù)稅收政策來(lái)完成稅務(wù)籌劃工作的，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中的稅收籌劃充滿了變數(shù)，因而很難及時(shí)調(diào)整。舊有的稅務(wù)方案在新政策的發(fā)展和變化趨勢(shì)下并不適合，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的成本以及額外的稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及廣泛的經(jīng)營(yíng)管理范圍和復(fù)雜多樣的稅收種類，一旦沒(méi)有采取最優(yōu)稅務(wù)籌劃方案就不能最大限度地享受到稅收政策優(yōu)惠條款，進(jìn)而達(dá)不到理想的稅務(wù)籌劃效果。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組方式復(fù)雜、不合理

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組流程和內(nèi)容繁雜且方式具有多樣性，其中最常見(jiàn)的兩種方式為股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)。股權(quán)收購(gòu)能簡(jiǎn)化交易流程并具備節(jié)稅作用，但由于局限性強(qiáng)，只可用于延遲納稅，而且此種收購(gòu)后地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還需繳納較高的綜合稅費(fèi)，導(dǎo)致成本升高。同時(shí)計(jì)算精度較低造成企業(yè)稅務(wù)支出增加，而且收購(gòu)過(guò)程中容易存在不可控的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在并購(gòu)方控股后浮現(xiàn)出之前未展現(xiàn)出來(lái)的負(fù)債。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)來(lái)簡(jiǎn)化操控程序和規(guī)避一定程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也能利用固定資產(chǎn)的溢價(jià)提高折舊的抵扣率而減輕稅收壓力，但是目前煩瑣且復(fù)雜的資產(chǎn)收購(gòu)交易大幅提高了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力和負(fù)擔(dān)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，根據(jù)實(shí)際情況選用合適的并購(gòu)方案。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通交流不足

稅務(wù)機(jī)關(guān)的部分執(zhí)法人員對(duì)稅收政策條款存在理解上的偏差，且稅務(wù)機(jī)關(guān)可以自由裁量相關(guān)稅法的運(yùn)用，同時(shí)也有權(quán)力判斷評(píng)估尚未覆蓋的納稅項(xiàng)目及稅務(wù)籌劃方案，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒(méi)有與之進(jìn)行有效溝通協(xié)調(diào)，也會(huì)引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃過(guò)程中也存在對(duì)稅收政策條例理解不到位的情況，對(duì)理解模糊的稅收政策內(nèi)容和條款只是憑主觀臆測(cè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃活動(dòng)，而沒(méi)有及時(shí)地與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通確認(rèn)，偏離實(shí)際地處理涉稅項(xiàng)目增加了稅收籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

稅收籌劃是企業(yè)在法律允許范圍內(nèi)對(duì)稅法優(yōu)惠政策合理規(guī)劃以達(dá)到合理避稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法政策中模糊、不明確的條款進(jìn)行研究并合理利用，可以減輕稅收負(fù)擔(dān)，但是制定方案時(shí)如果不能把握好尺度則會(huì)造成偷稅漏稅的違法行為的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管力度不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃只要和稅務(wù)機(jī)關(guān)搞好關(guān)系鉆法律空子即可，這種思想造成了違法現(xiàn)象叢生[4]。除此之外，我國(guó)的稅收政策存在一定的缺陷和不完善的內(nèi)容，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有過(guò)大的權(quán)限來(lái)解讀標(biāo)準(zhǔn)模糊的稅收政策及批準(zhǔn)實(shí)施企業(yè)的稅收籌劃方案，如果房地產(chǎn)企業(yè)賄賂稅務(wù)機(jī)關(guān)部分人員，可能會(huì)造成稅收市場(chǎng)監(jiān)管力度降低，也可能讓房地產(chǎn)企業(yè)不重視稅收籌劃的相關(guān)規(guī)定制度而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)未關(guān)注并購(gòu)后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收效應(yīng)

稅收籌劃工作滲透在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，企業(yè)在并購(gòu)重組前應(yīng)充分調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況并評(píng)估其稅收風(fēng)險(xiǎn)，在并購(gòu)交易的過(guò)程中考慮稅收成本的影響，并購(gòu)?fù)瓿珊笃髽I(yè)之間進(jìn)行內(nèi)部整合的過(guò)程中，需要提前分析和預(yù)測(cè)目標(biāo)企業(yè)未來(lái)收益的稅收效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要全程策劃稅收問(wèn)題，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作中只考慮到前期和中期稅務(wù)問(wèn)題，并沒(méi)有關(guān)注并購(gòu)后企業(yè)的稅收效應(yīng)，造成企業(yè)不能準(zhǔn)確判斷和預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)整合的現(xiàn)金流，使得并購(gòu)方案不具備科學(xué)合理性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)策略

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)關(guān)注政策的變動(dòng)性

房地產(chǎn)企業(yè)需要提高自身對(duì)政策變動(dòng)的敏感性來(lái)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，在并購(gòu)重組的稅收過(guò)程中首先要考慮到目前國(guó)家實(shí)行的經(jīng)濟(jì)政策和稅收規(guī)定，要隨時(shí)調(diào)整和跟進(jìn)企業(yè)的稅收籌劃方案來(lái)適應(yīng)政策的變動(dòng)。財(cái)務(wù)人員要強(qiáng)化對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)知，正確理解政策變動(dòng)后的主要信息，全面考慮規(guī)則的變動(dòng)因素而不能局限于某一稅種，要從企業(yè)自身的整體利益出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案，及時(shí)調(diào)整舊有的方案來(lái)適應(yīng)新規(guī)則的發(fā)展趨勢(shì)，保障房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地降低稅收風(fēng)險(xiǎn)來(lái)享受稅收政策的優(yōu)惠條款。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理科學(xué)地安排并購(gòu)方式

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的并購(gòu)方式主要是股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)，為更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在選擇并購(gòu)方式前準(zhǔn)確分析目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這有利于稅務(wù)籌劃方案的實(shí)施。股權(quán)并購(gòu)指的是獲得目標(biāo)企業(yè)的全部股權(quán)并承擔(dān)其全部債務(wù)資產(chǎn)；資產(chǎn)并購(gòu)指的是直接收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)但不承擔(dān)其債務(wù)債權(quán)[5]。政府針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅規(guī)定和稅種類別政策，企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)主要是增值稅、企業(yè)所得稅和土地所得稅這幾個(gè)方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納增值稅，只需要考慮并購(gòu)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目是否有土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，如果有就會(huì)加重企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以合理的并購(gòu)方式也能最大限度地提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)需要切實(shí)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得多且經(jīng)營(yíng)范圍廣，所涉及的稅種類別及存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較繁雜，實(shí)際工作中房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員和稅務(wù)機(jī)關(guān)人員又對(duì)稅法中某些條款存在理解的偏差，在實(shí)施稅務(wù)籌劃方案時(shí)就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，所以企業(yè)需要成立專業(yè)高效的部門(mén)來(lái)及時(shí)掌握相關(guān)稅收法規(guī)，清晰準(zhǔn)確地理解關(guān)于稅收政策的不同預(yù)案。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作過(guò)程中此部門(mén)需要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通，通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的權(quán)威解讀來(lái)減少理解差異，保持雙方協(xié)調(diào)一致后確定稅務(wù)籌劃方案，對(duì)稅收的相關(guān)資料和政策都要以書(shū)面形式準(zhǔn)備和跟進(jìn)及留存?zhèn)浒?，便于稅?wù)機(jī)關(guān)工作人員查看，有利于公平考量并降低企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建企業(yè)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的稅收籌劃工作存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際工作中企業(yè)需要全面控制和管理各種風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)來(lái)消除其給企業(yè)帶來(lái)的不良影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警機(jī)制來(lái)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，并增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理和控制能力。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理工作應(yīng)從房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，而不是過(guò)度關(guān)注稅務(wù)層面的某些稅種管理情況而忽視整體稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)構(gòu)建完善的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)加監(jiān)控動(dòng)態(tài)變化的政策風(fēng)險(xiǎn)，也需要針對(duì)并購(gòu)重組的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的各類風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的控制措施，利用企業(yè)的信息化系統(tǒng)加強(qiáng)管理，從而為預(yù)警機(jī)制工作打好基礎(chǔ)[6]。利用規(guī)章制度明確并細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的等級(jí)和內(nèi)容以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，把稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降至最低程度減少對(duì)企業(yè)的損害。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)利用信息系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)來(lái)梳理并購(gòu)重組的各個(gè)流程環(huán)節(jié)，這樣可以提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范效率和質(zhì)量。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)必須重視并購(gòu)后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收效應(yīng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組后的稅務(wù)籌劃活動(dòng)影響著企業(yè)的整體稅收效應(yīng)，應(yīng)當(dāng)采取有效措施來(lái)全面降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。財(cái)務(wù)人員收集整理目標(biāo)企業(yè)的所有稅務(wù)問(wèn)題來(lái)分析判斷其資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，然后利用稅務(wù)籌劃活動(dòng)減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，隨時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案以便盡可能有效地享受到國(guó)家有關(guān)稅收的優(yōu)惠政策。注重企業(yè)資產(chǎn)合并后的稅收風(fēng)險(xiǎn)，在并購(gòu)后的整合時(shí)期應(yīng)使企業(yè)盡快過(guò)渡到新局面，以降低稅收壓力，為后續(xù)企業(yè)的稅收籌劃工作提供更有利的環(huán)境，這有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，并購(gòu)重組已成為當(dāng)下企業(yè)發(fā)展的重大趨勢(shì)。通過(guò)并購(gòu)重組可以淘汰一批落后的產(chǎn)能企業(yè)來(lái)提升企業(yè)整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并能使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序得到規(guī)范發(fā)展，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的總體環(huán)境。企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中需要重視稅務(wù)籌劃工作，科學(xué)的籌劃方案可以減少企業(yè)自身的并購(gòu)成本并減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，全面分析稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，并有針對(duì)性地制定合適的并購(gòu)措施和方案來(lái)合理控制稅收成本，可以有效并且合理地規(guī)避較大的企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)隱患，在提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力的同時(shí)也相應(yīng)地提升了整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。