曹 潔

（杭州金渝投資發(fā)展有限公司，浙江 杭州 310000）

當前隨著國民經(jīng)濟水平的不斷提升，人們對于建筑提出了更高的要求，不僅僅要滿足居住需求，同時也需要具有審美性，并保證整體應用的安全性以及穩(wěn)定性。針對此情況，房地產(chǎn)企業(yè)，需要加強設計管理以及工程管理，保證全過程的管理標準化，進一步提升項目全周期的管理精細化程度，保障施工質(zhì)量以及施工效率。同時標準化管理也為成本控制提供了強有力的支持，滿足了人們對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求。

1 房地產(chǎn)項目設計與工程標準化管理的重要性

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟社會在不斷發(fā)展和進步，城市化建設逐漸深入，這也在很大程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的完善和優(yōu)化，為業(yè)主提供了良好的住宅環(huán)境，保證了業(yè)主居住的舒適性。從當前房地產(chǎn)項目開發(fā)來看，主要受到市場需求、國情以及居民需求的影響，房地產(chǎn)項目以“住宅”開發(fā)建設項目為主。為了推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進步，使其朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展，就需要改變傳統(tǒng)管理觀念，建立以“產(chǎn)品”為導向的管理思維，以客戶需求為基礎(chǔ)，將“產(chǎn)品”作為房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的核心內(nèi)容。

2 房地產(chǎn)項目設計與工程標準化管理優(yōu)化重點內(nèi)容

2.1 可行性研究階段

在實際開展房地產(chǎn)項目的過程中，首先需要對其可行性進行研究，主要是由企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員對本次房地產(chǎn)項目進行評估，以此保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)在參與地塊競拍之前，需要對房地產(chǎn)項目以及地塊的實際情況進行深入了解，比如說水文地質(zhì)情況、地塊周邊環(huán)境、規(guī)劃設計條件、施工建設要求、建筑實際建設標準以及地塊可利用率。以此為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)項目的可行性進行研究分析，在此過程中需要應用標準化管理體系，首先按屬地化市場和客戶的需求搭建標準化設計選型和成本測算模型；其次，在實際可行性研究中，采用標準化提升效率，減少跨部門協(xié)同壁壘，降低成本預估測算誤差；最后，也需要考慮到當前房地產(chǎn)市場的實際情況，保證成本預估的可靠性。

2.2 前期設計階段

（1）規(guī)劃方案設計階段。對于規(guī)劃方案設計階段來說，其主要由地產(chǎn)設計管理人員和設計單位設計人員負責，在實際開展工作的過程中，需要對項目開發(fā)的總目標以及實際情況進行全面了解，并對團隊內(nèi)工作人員保持良好的溝通和交流，特別是在設計方案的過程中，需要認真對待此階段的工作內(nèi)容。在此階段過程中需要應用標準化管理體系，首先要配備專業(yè)的項目設計管理人員，以此保證業(yè)務水平的專業(yè)化；其次，需要明確管理的目標（定位、范圍、進度、成本限額等），保證管理目標的清晰性；最后，對于設計管理工作來說，需要采用標準化文件和制度體系開展。

（2）初步設計及施工圖設計階段。對于房地產(chǎn)項目工程建設施工來說，最為重要的內(nèi)容就是初步設計及施工圖設計階段，因此相關(guān)管理人員需要加強本階段的管理，并應用標準化管理體系，提升管理水平以及管理質(zhì)量，保證規(guī)范化開展管理工作。在實際進行圖紙管理的過程中，管理人員需要與設計院的設計人員展開有效溝通和交流，明確設計規(guī)劃細節(jié)以及管控要求，而這也是施工圖紙設計的基礎(chǔ)。在完成圖紙設計工作之后，管理人員需要開展標準化管理，并按照房地產(chǎn)項目的相關(guān)管控標準對圖紙進行相應的審核，同時也需要考慮房地產(chǎn)項目的成本以及資金預算情況保證企業(yè)的經(jīng)濟利益。

2.3 項目工程施工階段

在完成施工圖紙設計工作之后，需要由地產(chǎn)項目管理人員、設計單位、施工單位以及監(jiān)理單位共同對施工圖紙進行研究分析，對其進行整體審核，保證施工圖紙的有效性，同時也可以降低后期施工出現(xiàn)施工設計圖紙變更的概率，并交由相關(guān)部門進行審批，審批合格之后才可進行施工建設。在項目工程施工階段，標準化管理主要體現(xiàn)在四個方面，分別是項目開發(fā)進度管理、項目成本管理、項目質(zhì)量管理以及項目安全管理，具體如下所示。

（1）項目開發(fā)進度管理。通常情況下來講房地產(chǎn)項目工程施工，施工流程較為繁瑣，施工內(nèi)容較多，也會涉及到眾多學科，是一項長期性工程，通常會消耗大量的時間資源，因此在實際進行標準化管理的過程中，一定要加強項目開發(fā)進度管理，這也是決定整體施工成本的基礎(chǔ)。在實際針對項目開發(fā)進度進行管理的過程中，管理人員首先需要對本次項目工程進行全面了解，進而對項目進度進行分級，將其分為里程碑、一級以及二級等；其次，項目管理人員需要編制糾偏計劃，有效應對在管理過程中出現(xiàn)的管理偏差，在實際進行糾偏的過程中，可以應用甘特圖等管理工具，明確當前管理進度以及管理實際情況；再次，需要對項目各項資源進行調(diào)配，保證施工的順利進行，比如說施工材料以及設備設施質(zhì)量的管理和控制，進而保證按照房地產(chǎn)項目工程工期要求完成施工，同時也需要明確工作人員的工作內(nèi)容以及工作職責，保證責任到人，對施工的全過程進行管理，積極應用搶工與并行施工的方式，保證施工效率；最后，在實際進行管理的過程中，項目管理人員需要掌握項目的實際施工情況，并預留進度調(diào)節(jié)的彈性時間，提升管理質(zhì)量。

（2）項目成本管理。項目成本管理主要是指對房地產(chǎn)項目開展的全過程（項目開發(fā)、項目施工以及項目驗收）的資金消耗進行控制，項目成本管理貫穿于房地產(chǎn)項目工程的全過程以及各個細節(jié)之中，是保證企業(yè)經(jīng)濟利益的根本。因此，管理人員在開展標準化管理的過程中，工作人員應該根據(jù)具體情況設置成本控制目標。首先，應該提升對工程施工材料的成本控制力度，盡量避免施工材料出現(xiàn)過度損耗的不良現(xiàn)象；其次，強化標準化管理力度，提升管理水平，在實際開展工作的過程中，需要按照房地產(chǎn)項目工程的要求，明確施工工藝，同時也需要明確施工流程，保證整體施工的規(guī)范性以及標準性，避免由于施工流程不當造成施工成本浪費的情況發(fā)生；最后，相關(guān)工作人員也需要在實際進行施工之前按照技術(shù)標準以及工程要求搭建樣板間，構(gòu)建樣板帶路管理體系，并堅持施工樣板先行的原則，這樣可以從根本上避免出現(xiàn)施工錯誤或者是遺漏的情況發(fā)生，提升成本控制的有效性。

（3）質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)項目工程來說，最為重要的一項內(nèi)容就是質(zhì)量管理，其是保證房屋建筑安全性以及穩(wěn)定性的根本。在實際進行施工質(zhì)量管理的過程中，需要開展全生命周期管理，加大材料樣板管理力度，同時在實際進行管理的過程中，也可以利用實測實量以及第三方飛檢等技術(shù)，對整體質(zhì)量進行標準化管理，對施工進行相應的控制，提升施工質(zhì)量。

（4）項目安全管理。項目安全管理也是房地產(chǎn)項目工程中最為重要的一項內(nèi)容，在實際開展項目安全管理的過程中，需要制定、建設安全管理標準化制度體系，其不僅需要對施工的全過程進行安全管理，同時也需要對工程財產(chǎn)安全以及工作人員的人身財產(chǎn)安全負責，將其貫徹落實于房地產(chǎn)項目的全過程之中。在實際進行項目安全管理的過程中，首先需要制定安全管理規(guī)章制度，貫徹落實標準化管理理念，提升管理水平；其次，需要進行安全培訓，引導施工人員樹立安全意識，進而避免發(fā)生安全事故；最后，需要在施工現(xiàn)場設置安全施工標識，并安裝安全設備，比如安全繩以及防護欄等。有效的項目安全管理，不僅可以保證施工的安全性以及穩(wěn)定性，也保證了施工人員的人身財產(chǎn)安全，同時也為成本控制提供了相應的支持。

2.4 項目驗收階段

對于房地產(chǎn)項目工程來說，項目驗收階段是整體工程的最后一個內(nèi)容，也是業(yè)主入住之前最后一道質(zhì)量檢驗工序，主要是對房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量進行重點檢驗，保證其滿足工程標注要求。因此在前三個階段的管理過程中，需要貫徹標準化管理理念，可以有效降低在驗收階段發(fā)生沖突與矛盾的概率，同時也可以從根本上節(jié)約項目驗收階段的時間。對于項目驗收階段的標準化管理來說，主要發(fā)生于房地產(chǎn)項目全部完成之前，需要增加工地開放活動、模擬驗房等標準化客戶互動環(huán)節(jié)，進而保障項目交付產(chǎn)品能滿足客戶的需求，并對其需求進行記錄，對于后續(xù)的施工建設質(zhì)量、客戶滿意度提升打下堅實的基礎(chǔ)。其次，由項目專業(yè)人員負責，按照相關(guān)規(guī)定和標準對項目工程整體進行嚴格的內(nèi)部驗收，保證整體質(zhì)量，同時也可以避免后續(xù)出現(xiàn)安全事故或者應用出現(xiàn)問題的概率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。

3 房地產(chǎn)項目設計與工程標準化管理優(yōu)化策略

3.1 提升工作人員專業(yè)水平以及管理素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)項目管理工作，主要依靠管理人員的專業(yè)水平以及管理素養(yǎng)。一方面，在人才招聘上需要明確崗位畫像，招聘具備專業(yè)管理經(jīng)驗的人員，嚴格按照聘用要求開展招聘工作；另一方面，對于企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有人員，需要采用針對性培訓的方式提升其專業(yè)水平以及綜合管理素養(yǎng)，使管理人員了解當前管理的先進技術(shù)，掌握標準化管理思維。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)崗位和職級，明確可以量化的績效目標以及激勵機制，按標準化管理要求，對表現(xiàn)突出的員工進行表彰和激勵，特別是管理經(jīng)驗的輸出和共享，同時對出現(xiàn)重大失誤的員工給予相應的述職通報和懲罰，進而形成良性競爭環(huán)境。

3.2 優(yōu)化項目管理標準體系

在實際開展管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在明確項目管理模式的同時，可采用PMO 管理體系，從協(xié)同的角度出發(fā)，加強橫向和縱向信息動態(tài)交圈，進而提升整體管理水平和管理質(zhì)量；其次，為了有效提升標準化管理的水平以及質(zhì)量，更需要根據(jù)當前的實際情況，優(yōu)化標準化管理體系和制度。在對管理人員進行相應的規(guī)范和約束的前提下，重點是要優(yōu)化工作流程和工作指引，明確工作職責以及工作內(nèi)容，保障責任到人。標準化考核制度優(yōu)化為標準化管理操作手冊，一方面提升施工的安全性以及穩(wěn)定性，另一方面加強項目管理有效性以及管理水平，降低職能壁壘和管理內(nèi)耗。

3.3 強化全生命周期質(zhì)量管理

對于房地產(chǎn)項目工程建設來說，房地產(chǎn)企業(yè)必須要明確質(zhì)量管理的重要性，建立完善的全生命周期質(zhì)量管理體系，對設計和施工整體過程進行精準控制，保障產(chǎn)品質(zhì)量，尤其是以下三個方面需要重點優(yōu)化提升。首先是圖紙質(zhì)量，是項目整體質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，因此一定要強化圖紙質(zhì)量的管理，在實際進行管理的過程中，需要按房地產(chǎn)項目工程的標準和要求落實，同時也需要考慮當前實際情況，對圖紙質(zhì)量進行修正和糾偏管理，提升設計圖紙的有效性；其次是材料質(zhì)量，在進行施工之前，必須經(jīng)過完善的驗收和審核，除了必要的質(zhì)量檢測證書，還要進行抽樣檢查，符合要求的材料才能投入使用，避免以次充好現(xiàn)象發(fā)生和蔓延；最后是產(chǎn)品質(zhì)量意識，管理人員不僅要選用先進的硬件設備和科學的管理方法來執(zhí)行關(guān)鍵操作，更要對自身的崗位專業(yè)知識和管理能力進行不斷提升，利用六西格瑪精益管理等思維，強化工程質(zhì)量管理意識，確保項目全生命周期各個管理環(huán)節(jié)按計劃落實。

3.4 積極利用信息化技術(shù)

現(xiàn)階段，我國科學技術(shù)手段以及信息化技術(shù)手段在不斷的發(fā)展和進步，因此在實際進行標準化管理的過程中，也需要積極利用科學技術(shù)手段，比如BIM軟件、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)施工設備等，在很大程度上能推動工程建設項目信息化發(fā)展。在實際應用信息化技術(shù)的過程中，一是全過程利用BIM 協(xié)同平臺延伸設計施工一體化管理信息，對移動設備端BIM 軟件進行集成和輕量化加載應用，從而提升設計成果的可視化和動態(tài)化瀏覽，降低施工圖紙識別難度，提升現(xiàn)場管理效率；二是擴展利用AI 識別、物聯(lián)網(wǎng)等智能軟件，對施工現(xiàn)場的實際情況進行智能識別，比如施工進度以及施工人員安全情況的實施監(jiān)測，同時開發(fā)建設項目預警管理系統(tǒng)，當出現(xiàn)安全問題或者施工緊急問題時，對管理人員進行警報和提示，提升現(xiàn)場問題解決的效率，降低發(fā)生安全事故的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)工程是一項比較復雜的綜合性項目，項目設計與工程協(xié)同管理難度復雜，涉及的數(shù)據(jù)量龐大，針對此情況需要對其進行標準化管理，進而提升整體管理水平以及管理質(zhì)量。在實際開展工作的過程中，相關(guān)工作人員需要明確房地產(chǎn)可行性研究、前期設計、項目工程施工以及項目驗收階段的標準化管理要點內(nèi)容，并提升工作人員專業(yè)水平和管理素養(yǎng)、優(yōu)化項目管理標準體系，同時也需要強化全生命周期質(zhì)量管理，積極利用信息化技術(shù)，進而保證整體的管理精細化、標準化以及規(guī)范化。