文/楊巧 周明睿

房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系（以下簡(jiǎn)稱(chēng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系）是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)主管機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、為制定房地產(chǎn)政策提供數(shù)據(jù)支持而設(shè)立的一系列指標(biāo)，并通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒的房地產(chǎn)板塊定期披露。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局依托《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》、圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立的，以開(kāi)發(fā)類(lèi)指標(biāo)為核心。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型趨于多元，交易結(jié)構(gòu)更具層次，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握也需要更加全面完善的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系來(lái)提供數(shù)據(jù)支撐，為政府調(diào)控和市場(chǎng)主體科學(xué)決策提供有效參考。

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家、日韓、我國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)目前已建立了涵蓋房地產(chǎn)增量市場(chǎng)、存量市場(chǎng)以及總量結(jié)構(gòu)特征在內(nèi)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。本文旨在通過(guò)借鑒境外經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的建設(shè)提供一些參考思路。

一、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)與分類(lèi)

（一）規(guī)劃類(lèi)指標(biāo)

在境外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，規(guī)劃類(lèi)指標(biāo)主要有以下種類(lèi)。（1）按全國(guó)-各州/地區(qū)劃分的各類(lèi)別土地規(guī)劃審批數(shù)量、面積及金額。此類(lèi)指標(biāo)通常會(huì)進(jìn)一步披露土地規(guī)劃用途：住宅、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他非住宅。（2）按地理區(qū)域劃分的私人住宅規(guī)劃審批數(shù)量和建筑面積。此類(lèi)指標(biāo)通常會(huì)結(jié)合住宅價(jià)格指數(shù)、住宅實(shí)物特征進(jìn)一步細(xì)分披露。（3）按全國(guó)-各州/地區(qū)劃分的各類(lèi)別保障性住房規(guī)劃建設(shè)數(shù)量、可容納人口和建筑面積。此類(lèi)指標(biāo)通常會(huì)按照住宅的實(shí)物屬性進(jìn)一步劃分，例如臥室數(shù)量、是否帶有家具等。

在新加坡，規(guī)劃類(lèi)指標(biāo)的種類(lèi)更加豐富，其建設(shè)規(guī)劃披露十分詳細(xì)。新加坡建設(shè)局是各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地和建筑許可的審批、監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)獲得初步許可、書(shū)面許可、建筑規(guī)劃許可、建設(shè)中和已建成的各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量、面積及建設(shè)投資金額等指標(biāo)。該部門(mén)設(shè)計(jì)的指標(biāo)種類(lèi)較多，不僅涵蓋了各類(lèi)住宅，還涉及寫(xiě)字樓、零售超市、購(gòu)物中心、工廠(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等工商業(yè)用地，并進(jìn)一步按照業(yè)主方運(yùn)營(yíng)性質(zhì)將以上項(xiàng)目分為私人所有和國(guó)家所有。建筑規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)極大地豐富了新加坡統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，使得相關(guān)指標(biāo)不再局限于住宅，而是拓展到了工商業(yè)地產(chǎn)。

（二）開(kāi)發(fā)類(lèi)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)指標(biāo)直接對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是滿(mǎn)足市場(chǎng)新增需求的最直接手段，指標(biāo)重要性強(qiáng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由規(guī)模以上企業(yè)承擔(dān)，需定期向主管部門(mén)報(bào)備，指標(biāo)原始數(shù)據(jù)容易獲取。綜合以上原因，開(kāi)發(fā)類(lèi)指標(biāo)在各發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均被視為重要的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系組成部分。

具體指標(biāo)包括：（1）建筑行業(yè)企業(yè)數(shù)、就業(yè)人數(shù)與薪資水平。作為房地產(chǎn)行業(yè)直接上游產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)的現(xiàn)狀及變化情況能夠直接反映本國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮與蕭條程度。（2）新建各類(lèi)房屋數(shù)量。通常該指標(biāo)會(huì)細(xì)分到州一級(jí)的新建數(shù)量，并劃分為住宅和非住宅兩個(gè)維度。針對(duì)住宅數(shù)量，通常各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)會(huì)依據(jù)住宅的面積、建筑材料、建筑成本、設(shè)計(jì)檔次等作進(jìn)一步細(xì)分。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。當(dāng)涉及政府保障性住宅建設(shè)時(shí)，通常會(huì)追加披露中央/地方政府用于住宅建設(shè)的財(cái)政撥款額度。（4）各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同金額。此指標(biāo)主要通過(guò)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同整理發(fā)布，通常還會(huì)追加上一年度發(fā)生的合同違約情況，能夠從側(cè)面反映本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定程度。

美國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，美國(guó)人口普查局提供了極為豐富的開(kāi)發(fā)類(lèi)指標(biāo)細(xì)分類(lèi)別：新建私人住宅方面，按樓房的戶(hù)型數(shù)量統(tǒng)計(jì)了各類(lèi)住宅數(shù)量；新建的獨(dú)戶(hù)私人住宅方面，以百分比的形式統(tǒng)計(jì)了各類(lèi)特征占比，包括建筑類(lèi)型、外墻材質(zhì)、建筑面積、層數(shù)、臥室數(shù)量、廁所數(shù)量、房屋加熱系統(tǒng)燃料、是否配置中央空調(diào)、是否配置壁爐、停車(chē)設(shè)施等10個(gè)類(lèi)別。

（三）交易類(lèi)指標(biāo)

交易類(lèi)指標(biāo)主要有兩類(lèi)：（1）房地產(chǎn)成交價(jià)和租金，通常按照地區(qū)劃分，披露州級(jí)成交總金額和均價(jià)，對(duì)于州的首府以及具有重大影響的大型城市進(jìn)行單獨(dú)披露；（2）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、出租的數(shù)量，通常按照房地產(chǎn)類(lèi)型劃分，并結(jié)合具體實(shí)物特征進(jìn)行分級(jí)分類(lèi)呈現(xiàn)。

英美兩國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)達(dá)，有關(guān)部門(mén)構(gòu)建了系列房地產(chǎn)信貸交易指標(biāo)以監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的交易情況。美國(guó)作為全球房地產(chǎn)金融業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，其具體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為：(1)按融資類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)全美新建獨(dú)棟住房的銷(xiāo)售數(shù)量，融資類(lèi)型包括商業(yè)抵押貸款、聯(lián)邦住房管理局建設(shè)體系撥款、農(nóng)村住房服務(wù)體系貸款和現(xiàn)金。(2)按抵押貸款情況對(duì)自有住房進(jìn)行分類(lèi)，統(tǒng)計(jì)全美無(wú)抵押貸款和有抵押貸款住宅數(shù)量、一級(jí)貸款和二級(jí)貸款住宅數(shù)量、平均貸款金額等。(3)按戶(hù)主族裔和性別分別統(tǒng)計(jì)獲得貸款筆數(shù)、未獲批貸款筆數(shù)、貸款拒絕受理筆數(shù)等。英國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在歐洲較為發(fā)達(dá)，設(shè)計(jì)了系列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)關(guān)注房地產(chǎn)抵押貸款的違約數(shù)量和程度。英國(guó)統(tǒng)計(jì)局通過(guò)引入銀行系統(tǒng)報(bào)告，統(tǒng)計(jì)全英國(guó)每年房地產(chǎn)抵押貸款違約總量、按時(shí)間劃分的貸款違約數(shù)量（拖欠6月之內(nèi)、拖欠6-12月、拖欠12個(gè)月以上），并通過(guò)引入地方法院的訴訟報(bào)告，設(shè)計(jì)郡一級(jí)的房地產(chǎn)抵押貸款訴訟相關(guān)指標(biāo)，包括各郡訴訟案件數(shù)量、訴訟后推遲還貸數(shù)量、訴訟后一次性結(jié)清數(shù)量。

（四）價(jià)格類(lèi)指標(biāo)

價(jià)格類(lèi)指標(biāo)主要有：（1）房地產(chǎn)的價(jià)值和建筑成本，通常按照住房的類(lèi)型和區(qū)域特征進(jìn)一步細(xì)分。（2）區(qū)域/主要城市房?jī)r(jià)指數(shù)，此類(lèi)房?jī)r(jià)指數(shù)除在統(tǒng)計(jì)年鑒中匯總發(fā)布之外，也通過(guò)政府網(wǎng)絡(luò)渠道按月度或季度及時(shí)披露，在估價(jià)實(shí)務(wù)中作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的重要參照之一，通常具有政府指導(dǎo)定價(jià)性質(zhì)。

美國(guó)凱斯-席勒指數(shù)是由標(biāo)準(zhǔn)普爾公司編制的、反映美國(guó)房屋價(jià)格的多重指數(shù)，自1987年首次公布至今已經(jīng)有35年的歷史。該指數(shù)包括全美房?jī)r(jià)指數(shù)、20城綜合指數(shù)、10城綜合指數(shù)和大都會(huì)房?jī)r(jià)指數(shù)四個(gè)部分。凱斯-席勒指數(shù)采用“重復(fù)銷(xiāo)售”算法克服了區(qū)域內(nèi)住宅異質(zhì)性的影響。該指數(shù)目前已成為衡量某區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格變動(dòng)的權(quán)威性指標(biāo)，被美聯(lián)儲(chǔ)在內(nèi)的官方機(jī)構(gòu)和學(xué)術(shù)界廣泛應(yīng)用于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中。在德國(guó)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，基于價(jià)格指標(biāo)形成的住房負(fù)擔(dān)指標(biāo)是德國(guó)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系最核心的部分，具體包括：按租金水平和有無(wú)供暖設(shè)備分類(lèi)統(tǒng)計(jì)的公寓房租總值、單位租金面積；按家庭人數(shù)規(guī)模、業(yè)主年齡和性別分類(lèi)統(tǒng)計(jì)的房租占收入比例；按業(yè)主年齡劃分的家庭財(cái)產(chǎn)水平和按揭貸款余額；各州的居民住宅公積金補(bǔ)貼金額、住房支出占比；按家庭人數(shù)規(guī)模劃分的住宅支出情況，包括各公積金貸款支出占收入比例、商業(yè)貸款支出占收入比例等。以上住房負(fù)擔(dān)指標(biāo)以家庭為主要統(tǒng)計(jì)口徑，詳細(xì)統(tǒng)計(jì)了德國(guó)各類(lèi)家庭的貸款、房租負(fù)擔(dān)水平，體現(xiàn)了德國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)租住主導(dǎo)的住房市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。

（五）存量與結(jié)構(gòu)指標(biāo)

在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，存量與結(jié)構(gòu)指標(biāo)較為完善和清晰，按年度編制的各類(lèi)數(shù)據(jù)指標(biāo)非常完美，但在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，這方面數(shù)據(jù)較為欠缺，難以支撐起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度了解和認(rèn)知。其中，數(shù)量型指標(biāo)包括各類(lèi)已建成房地產(chǎn)的土地面積、建筑面積、各戶(hù)型數(shù)量、住宅總數(shù)，比例型指標(biāo)包括住房空置率、租住率、自住率、主要住房比例、第二套房比例。以上指標(biāo)通常劃分到重要城市和州級(jí)行政單位。值得注意的是，以上存量指標(biāo)通常會(huì)以家庭為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并依據(jù)居民家庭特征進(jìn)行細(xì)分，例如家庭收入等級(jí)、家庭人數(shù)、有無(wú)小孩、有無(wú)老人。圍繞家庭情況進(jìn)行房地產(chǎn)存量市場(chǎng)指標(biāo)構(gòu)建是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最常見(jiàn)的做法，家庭單位也是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和政策落實(shí)的最核心要素。

美國(guó)作為多民族融合國(guó)家，不同膚色人種的住房情況存在較大差異。因此，美國(guó)人口普查局按照戶(hù)主的年齡和族裔兩個(gè)維度，進(jìn)一步分類(lèi)統(tǒng)計(jì)了各族裔持有的住房總量、住房自有率和住房支出占收入比例。新加坡指標(biāo)系統(tǒng)重點(diǎn)關(guān)注保障性住房建設(shè)。住房與發(fā)展委員會(huì)是新加坡組屋建設(shè)和管理的主要政府部門(mén)，該部門(mén)圍繞新加坡組屋建設(shè)情況進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，編制形成各類(lèi)組屋的存量、“居者有其屋”計(jì)劃建設(shè)的公寓數(shù)量及其占比等指標(biāo)。這些統(tǒng)計(jì)指標(biāo)重點(diǎn)立足保障性住房狀況的監(jiān)測(cè)，與新加坡政府長(zhǎng)期堅(jiān)持供應(yīng)差異化的組屋產(chǎn)品以滿(mǎn)足居民住房需求的政策具有一致性。日本額外追加了按建成時(shí)段劃分的各類(lèi)住宅數(shù)量。此外，針對(duì)日本社會(huì)高度老年化的特征，日本統(tǒng)計(jì)局按公寓配置的各類(lèi)老年人便利化設(shè)施類(lèi)型，統(tǒng)計(jì)了各類(lèi)老齡友善型出租公寓的數(shù)量。日本位于環(huán)太平洋火山地震帶，地震頻發(fā)，日本統(tǒng)計(jì)局按是否進(jìn)行抗震測(cè)試、是否通過(guò)抗震測(cè)試設(shè)計(jì)了日本住宅抗震情況指標(biāo)。英國(guó)通過(guò)引入“無(wú)家可歸者保障計(jì)劃”的待審家庭情況，統(tǒng)計(jì)了英格蘭、威爾士、蘇格蘭等三個(gè)地區(qū)居住在各類(lèi)臨時(shí)安置住所的家庭數(shù)量。

（六）主觀(guān)滿(mǎn)意度類(lèi)指標(biāo)

部分國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有較長(zhǎng)歷史，發(fā)展較為成熟，建立在居民調(diào)查問(wèn)卷基礎(chǔ)上的住宅和周邊環(huán)境滿(mǎn)意度指標(biāo)也被納入房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體制中。

美國(guó)人口普查局通過(guò)抽樣調(diào)查的形式，設(shè)計(jì)了全美各族裔人群對(duì)當(dāng)前住宅的主觀(guān)滿(mǎn)意度指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)了遭遇交通擁擠狀況、氣味污染、噪聲、房屋老化、安保配置和發(fā)生嚴(yán)重犯罪事件等情況的住戶(hù)比例。該抽樣調(diào)查實(shí)施頻率為每5年1次。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的抽樣調(diào)查頻率更高，通常為每1-2年1次。該問(wèn)卷對(duì)所有受訪(fǎng)家庭按是否有小孩、是否獨(dú)居、自有住房/租房進(jìn)行分類(lèi)，分別統(tǒng)計(jì)各類(lèi)家庭對(duì)住宅費(fèi)用、住宅實(shí)物情況、住宅周邊環(huán)境的主觀(guān)看法。針對(duì)日本城市居民大多為公司雇員的情況，日本統(tǒng)計(jì)局通過(guò)向城市居民發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的形式，按每日通勤時(shí)長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)各時(shí)長(zhǎng)內(nèi)的人數(shù)總量及滿(mǎn)意度，這成為交通規(guī)劃部門(mén)改進(jìn)城市建設(shè)方案的重要參考依據(jù)。

二、統(tǒng)計(jì)渠道與方法

總體來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有多方支撐，是在統(tǒng)計(jì)主導(dǎo)下的政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)多方協(xié)作的成果。各參與機(jī)構(gòu)憑借其自身特點(diǎn)和專(zhuān)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的不同，為房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)提供了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、流通等不同環(huán)節(jié)的詳細(xì)數(shù)據(jù)，而且對(duì)購(gòu)房消費(fèi)群體的特征按年齡、族裔、收入等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了詳細(xì)劃分，為構(gòu)建完善、全面的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系提供了有力支撐。

（一）官方機(jī)構(gòu)

統(tǒng)計(jì)年鑒作為各國(guó)政府最重要的年度統(tǒng)計(jì)出版物之一，其房地產(chǎn)板塊相關(guān)統(tǒng)計(jì)工作均由政府內(nèi)相應(yīng)的主管部門(mén)主導(dǎo)進(jìn)行，各國(guó)對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)和職能范圍有所差異，但均為統(tǒng)計(jì)和普查部門(mén)。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)兼具官方授權(quán)和行業(yè)自律管理的雙重性質(zhì)，具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、與市場(chǎng)情況聯(lián)系密切的特征，在各發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)中，同樣發(fā)揮了巨大作用。具體情況如下：

1.美國(guó)官方機(jī)構(gòu)。美國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)板塊的最主要數(shù)據(jù)來(lái)源是美國(guó)人口普查局，該部門(mén)通過(guò)每10年一次的全美人口普查和每2年一次的美國(guó)住房調(diào)查得到一系列個(gè)人住房特征相關(guān)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了按戶(hù)主特征分類(lèi)的新建住宅數(shù)量等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。此外，人口普查局出版的《住房現(xiàn)狀報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)構(gòu)成了住房空置率、公寓平均租金等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。此外，美國(guó)其他政府機(jī)構(gòu)或行業(yè)協(xié)會(huì)也為完善統(tǒng)計(jì)指標(biāo)發(fā)揮了作用。具體而言，美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局提供了住宅相關(guān)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)，美國(guó)能源信息管理局提供了商業(yè)地產(chǎn)的定期抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，全美住宅建筑商協(xié)會(huì)提供了各州的新開(kāi)工建設(shè)房屋數(shù)量，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提供了存量住房的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

2.英法德官方機(jī)構(gòu)。英國(guó)住建部（MHCLG）和各地區(qū)住房管理部門(mén)組成了中央-地方房地產(chǎn)市場(chǎng)兩級(jí)制統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)支撐，這直接決定了英國(guó)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系在縱向上形成英國(guó)-地區(qū)（英格蘭、威爾士、蘇格蘭和北愛(ài)爾蘭）兩級(jí)指標(biāo)體系。此外，英國(guó)法院也是官方機(jī)構(gòu)的組成部分，年鑒納入了法律體系中涉及房地產(chǎn)部分的信息，通過(guò)地方法院的案件分類(lèi)歸檔系統(tǒng)，在年鑒中披露各地區(qū)住房抵押貸款糾紛的訴訟案件數(shù)量。

由于法國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒具有篇幅短小、簡(jiǎn)明扼要的特征，法國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和統(tǒng)計(jì)研究所（INSEE）是法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)的唯一機(jī)構(gòu)，沒(méi)有跨政府部門(mén)的數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)籌過(guò)程。

相較于其他歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)板塊的機(jī)制支撐更為多樣和完善。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局是相關(guān)指標(biāo)設(shè)計(jì)的主體，其與各州統(tǒng)計(jì)局密切合作、定期開(kāi)展的微型人口普查（EVS）是全德國(guó)最大型、最權(quán)威的年度官方家庭調(diào)查統(tǒng)計(jì)，這一調(diào)查結(jié)果為相關(guān)指標(biāo)設(shè)計(jì)提供了豐富多樣的微觀(guān)樣本。同時(shí)，德國(guó)作為歐盟重要成員國(guó)，積極配合歐盟統(tǒng)一調(diào)查活動(dòng)，由歐盟統(tǒng)計(jì)局主導(dǎo)的歐盟收入與生活條件統(tǒng)計(jì)（EU-SILC）產(chǎn)出的系列指標(biāo)成果也被納入統(tǒng)計(jì)年鑒當(dāng)中，該調(diào)查少有地涉及德國(guó)家庭對(duì)住房的主觀(guān)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)，進(jìn)一步豐富了微觀(guān)調(diào)查的信息維度。

3.新加坡官方機(jī)構(gòu)。新加坡城市重建局、住房與發(fā)展委員會(huì)（HDB）、建設(shè)局共同構(gòu)成了新加坡房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的官方機(jī)構(gòu)支撐。新加坡城市重建局統(tǒng)計(jì)從家庭層面出發(fā)的住宅數(shù)據(jù)，住房與發(fā)展委員會(huì)統(tǒng)計(jì)新加坡組屋、共管公寓（CES）和普通公寓的整體情況，建設(shè)局統(tǒng)計(jì)每年各類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批和建設(shè)情況。

4.日韓官方機(jī)構(gòu)。日本統(tǒng)計(jì)局作為日本房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，通過(guò)與日本住宅局等其他部門(mén)合作，定期開(kāi)展住宅土地調(diào)查、法人土地與建筑物基本調(diào)查和土地分類(lèi)住戶(hù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查等三項(xiàng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查。依據(jù)調(diào)查獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)，日本統(tǒng)計(jì)局設(shè)計(jì)了以住宅實(shí)物特征和住戶(hù)家庭特征為核心的一系列相關(guān)指標(biāo)。

韓國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒涉及房地產(chǎn)板塊的指標(biāo)較少。韓國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局采用國(guó)土交通部的數(shù)據(jù)披露全國(guó)歷年住房自有率情況。

5.我國(guó)香港官方機(jī)構(gòu)。我國(guó)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處是香港統(tǒng)計(jì)年鑒的主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌多個(gè)政府部門(mén)開(kāi)展年鑒的編制工作，房地產(chǎn)板塊主要涉及的官方機(jī)構(gòu)如下：屋宇署和房屋署分別負(fù)責(zé)私人住房審批與合規(guī)監(jiān)督、公共住房建設(shè)與管理，兩者提供的關(guān)于香港私人住宅和公共住房的統(tǒng)計(jì)信息構(gòu)成了統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系核心。地政總署主管并披露政府土地拍賣(mài)和批租情況，提供以土地面積和土地財(cái)政所得為基礎(chǔ)的各類(lèi)用地信息。土地注冊(cè)處則披露各用途的土地合約文件數(shù)量、金額情況。差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)全香港物業(yè)估值和地租評(píng)定工作，并以各地區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)披露各檔次住宅、寫(xiě)字樓的租售價(jià)格指數(shù)。香港房屋協(xié)會(huì)以區(qū)議會(huì)分區(qū)，提供公租房套數(shù)和設(shè)計(jì)居住人數(shù)信息，該數(shù)據(jù)維度極具香港本地政治經(jīng)濟(jì)特色。

（二）民間機(jī)構(gòu)

在部分發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)將部分民間機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中。此類(lèi)民間機(jī)構(gòu)通常為深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)服務(wù)商，具有可信度高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、信息時(shí)效性好的特征。該類(lèi)指標(biāo)有效填補(bǔ)了官方機(jī)構(gòu)在某些領(lǐng)域的空白，增強(qiáng)了統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的有效性和實(shí)用性，反映了本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的成熟與完善。

1.美國(guó)民間機(jī)構(gòu)。美國(guó)作為全世界房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系最豐富、最完善的國(guó)家，采用多個(gè)專(zhuān)業(yè)信息服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)。美國(guó)人口普查局將這些指標(biāo)作為重要補(bǔ)充納入統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司編制的凱斯-席勒指數(shù)從多個(gè)維度反映美國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，自1987年首次公布至今已經(jīng)有35年的歷史，官方研究機(jī)構(gòu)視其為具有專(zhuān)業(yè)性和權(quán)威性的價(jià)格指標(biāo)。道奇建筑潛力數(shù)據(jù)由麥格希建筑信息公司編制并提供。該數(shù)據(jù)提供了各月度全美和各州房地產(chǎn)建設(shè)的合同信息，并在統(tǒng)計(jì)年鑒中成為住房抵押貸款情況指標(biāo)的編制依據(jù)。

2.新加坡民間機(jī)構(gòu)。新加坡裕廊集團(tuán)（JTC）是新加坡貿(mào)易和工業(yè)部控股的國(guó)資企業(yè)，目前負(fù)責(zé)新加坡主要工業(yè)區(qū)及其配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)與管理工作。該集團(tuán)提供新加坡工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)使得新加坡統(tǒng)計(jì)局設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)不再局限于住宅，而是延伸到了工商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，有助于更全面客觀(guān)地評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

三、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1.充分發(fā)揮各類(lèi)機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，豐富指標(biāo)類(lèi)型。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在開(kāi)展指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)跨政府部門(mén)合作、政企合作等方式，充分發(fā)揮各方信息優(yōu)勢(shì)，最大限度增加統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支撐、拓展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系范圍。當(dāng)前我國(guó)指標(biāo)體系類(lèi)型單一，僅涉及開(kāi)發(fā)類(lèi)和價(jià)格類(lèi)指標(biāo)。我國(guó)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)工作在發(fā)揮政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)主導(dǎo)作用的同時(shí)，也應(yīng)該充分吸收利用其他政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和專(zhuān)業(yè)信息服務(wù)商的數(shù)據(jù)，形成類(lèi)型豐富、時(shí)效性強(qiáng)、貼近市場(chǎng)實(shí)際情況的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。此外，在以平方米為單位的指標(biāo)基礎(chǔ)上，可以通過(guò)借鑒境外經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)以套為單位的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，體現(xiàn)住房消費(fèi)是家庭性共同消費(fèi)的特征。

2.關(guān)注住房存量市場(chǎng)情況，重視存量與結(jié)構(gòu)類(lèi)指標(biāo)。在新加坡、美國(guó)和我國(guó)香港地區(qū)，存量與結(jié)構(gòu)類(lèi)指標(biāo)是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的重點(diǎn)內(nèi)容，提高住房自有率、降低空置率是政府最重要的住房保障職能之一。學(xué)習(xí)境外經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)披露各地區(qū)和城市的住房存量、住房自有化率和住房空置率，可為有效反映和監(jiān)測(cè)我國(guó)日益壯大的存量住房市場(chǎng)規(guī)模和質(zhì)量提供數(shù)據(jù)支撐。

3.細(xì)化統(tǒng)計(jì)口徑，保障指標(biāo)的有效性。因房地產(chǎn)區(qū)域差異性較大，境外各發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系均按各自標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地區(qū)性劃分。我國(guó)東南部、東北部、西部和中部地區(qū)同樣差異明顯，將核心指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑劃分到地區(qū)一級(jí)，有助于量化地區(qū)性差異，為因地制宜地設(shè)計(jì)相關(guān)房地產(chǎn)政策提供依據(jù)。

4.加入微觀(guān)數(shù)據(jù)視角，建立以家庭為核心的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。在美國(guó)、新加坡和德國(guó)，有關(guān)部門(mén)依托微觀(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查建立起一系列以家庭為核心的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，為合理利用政府資源、改善家庭住房狀況提供依據(jù)。在我國(guó)，中國(guó)家庭追蹤調(diào)查（CFPS）和中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）已經(jīng)廣泛應(yīng)用于學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，將部分相關(guān)數(shù)據(jù)整理加工形成微觀(guān)視角的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)納入統(tǒng)計(jì)年鑒具有較強(qiáng)可行性。

5.結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，設(shè)計(jì)具有中國(guó)特色的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。美國(guó)對(duì)戶(hù)主按族裔進(jìn)行分類(lèi)；德國(guó)有居民住房負(fù)擔(dān)指標(biāo)；新加坡有組屋和工商業(yè)指標(biāo)；日本有老齡友善公寓數(shù)、房屋通過(guò)抗震測(cè)試情況和城市人均通勤時(shí)長(zhǎng)等指標(biāo)；我國(guó)香港披露房屋管理委員會(huì)財(cái)務(wù)情況、按議區(qū)劃分的保障性住房數(shù)量等。以上指標(biāo)在全世界范圍內(nèi)具有獨(dú)特性，它們是針對(duì)自身社會(huì)特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)設(shè)計(jì)的特殊指標(biāo)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)從本國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，其根本目的是服務(wù)本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需要。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速，且我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)行社會(huì)主義公有制，我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的過(guò)程中，除了學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身特殊國(guó)情，設(shè)計(jì)一系列關(guān)于農(nóng)民工住房保障、改善性住房需求等方面的特色統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。