文/劉夢潔

隨著我國房價的高企，部分中低收入家庭正面臨著住房難題。2010年我國正式將公共租賃住房（簡稱為公租房）納入我國城鎮(zhèn)住房保障體系。2020年發(fā)布的《十四五規(guī)劃和2035遠景目標(biāo)》提出了要按照規(guī)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，以擴大租賃性保障房的供給，進而完善長租房政策。毫無疑問，要想從根本上解決房地產(chǎn)問題，還是要大力發(fā)展保障性住房，其中公租房對完善住房保障體系的作用愈加重大。

當(dāng)前，深圳為了推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展，達到“住有宜居”的目的，進一步加快了保障性住房與人才住房制度的建設(shè)。

深圳是我國最早實施公租房制度的城市之一。盡管目前深圳已通過公租房解決了部分群眾的住房問題，但是其公租房的退出機制目前還亟待完善，且國內(nèi)對于公租房的退出機制沒有形成一個系統(tǒng)的規(guī)范，本文對如何完善深圳的公租房退出機制提出了建議，以期在百年未有之大變局的背景下，讓深圳真正做到“住有宜居”。

一 、深圳市公租房退出機制

（一）公租房退出機制概念

“機制”一詞在社會學(xué)中可以泛指各主體、部門或機構(gòu)等相互協(xié)調(diào)配合形成合力以促使某個系統(tǒng)得以合理運轉(zhuǎn)下去。本文將其進行引申，把公租房退出機制界定為當(dāng)某種條件被觸發(fā)時，租戶配合公租房各方管理部門，搬離自己承租的公租房，促進公租房的循環(huán)使用，進而促進住房資源被合理有效利用的一種反應(yīng)。

本文將公租房退出機制分為主動退出機制和被動退出機制，如圖1所示。依據(jù)如何確定租戶觸發(fā)了退出條件、租戶觸發(fā)條件后該如何退出公租房、租戶不依規(guī)退出公租房應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任這一思維邏輯，將深圳公租房的退出機制劃分為動態(tài)監(jiān)管規(guī)定、退出辦法和退出道德風(fēng)險約束手段。

圖1 公租房退出機制

（二）深圳市公租房動態(tài)監(jiān)管規(guī)定

深圳的退出動態(tài)監(jiān)管是自租戶承租公租房后，管理部門對承租人收入、住房等信息和公租房使用情況的監(jiān)督檢查，圖2（圖中序號為行為發(fā)生順序）展現(xiàn)了租戶觸發(fā)退出條件時該子機制的運轉(zhuǎn)情況。

圖2 深圳公租房動態(tài)監(jiān)管

該子機制的主體包括住建局、租戶、住宅租賃管理服務(wù)中心。住建局在租戶承租后就承擔(dān)著建立居民檔案和信息系統(tǒng)等職責(zé)，以便日常監(jiān)管租戶是否觸發(fā)機制運行條件。當(dāng)租戶違規(guī)違約時，住建局將負責(zé)總體的協(xié)調(diào)指揮，住宅租賃管理服務(wù)中心和征信機構(gòu)則對租戶行為作出反應(yīng)，筆者之所以將征信機構(gòu)的行為畫成虛線，是由于盡管深圳規(guī)定了征信機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將存在道德風(fēng)險的租戶納入征信記錄，但通過對文獻的查閱，發(fā)現(xiàn)這一政策并未實際落地。

（三）深圳市公租房退出辦法

深圳公租房退出辦法為深圳對租戶退出公租房的流程所作的規(guī)定。依據(jù)劃分退出機制的邏輯，將其劃分為主動退出辦法和被動退出辦法。

主動退出辦法的觸發(fā)條件分為租期內(nèi)租戶戶籍、住房等信息的變化和首租期三年屆滿。第一個條件被觸發(fā)后需要提前30日告知住宅租賃管理服務(wù)中心。

被動退出辦法的觸發(fā)條件分為租戶騙租、違約和賴租。比如租戶在租期屆滿時提出了續(xù)租申請，住宅租賃管理服務(wù)中心在30日內(nèi)對其進行資格審查，發(fā)現(xiàn)其不符合條件，便在10日內(nèi)拒絕租戶的續(xù)租申請，并在之后的5日內(nèi)書面通知租戶，如此時租戶拒不退出，那么就觸發(fā)了賴租這個退出條件。

筆者將上述被動觸發(fā)條件都歸結(jié)為租戶的道德風(fēng)險，這也是深圳公租房退出機制存在的問題之一。

（四）深圳市公租房退出道德風(fēng)險約束手段

上文已經(jīng)提及了被動退出的三個觸發(fā)條件：申請人或租戶騙租、租戶租期內(nèi)違約和租戶賴租。

若申請人在公租房準(zhǔn)入期就觸發(fā)了第一個條件，則住宅租賃管理服務(wù)中心駁回其申請、處以罰款和剝奪公租房申請資格10年；若在租賃期觸發(fā)該條件，則除上述懲戒手段，還應(yīng)解除租戶合同、收回住房、收取租戶市場租金和加罰一倍罰款。

若租戶觸發(fā)第二個條件，管理部門會責(zé)令租戶改正、沒收違法所得、處罰款和剝奪其申請公租房的資格5年。

若租戶觸發(fā)第三個條件，管理部門會調(diào)查其賴租理由。有正當(dāng)理由的租戶，可將其搬遷期延長60日；無正當(dāng)理由的租戶需繳納市場租金，并由人民法院強制搬遷。

二、深圳市公租房退出機制存在的問題

（一）公租房動態(tài)監(jiān)管存在的問題

1.公租房相關(guān)機構(gòu)管理精細化程度不足。深圳已形成了較為完整的公租房管理機構(gòu)體系，各個部門各自均有分工。例如住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局主要負責(zé)公租房法律法規(guī)的起草和批準(zhǔn)實施等工作；不動產(chǎn)登記中心和各區(qū)設(shè)置的部門則主要審核租戶資質(zhì)。但是深圳公租房的退出管理，并沒有較為專業(yè)的管理人員負責(zé)時時跟進。想要讓租戶按時退出是一項較為繁雜的工作，涉及多個行政事業(yè)單位的直線型管理，很容易最終導(dǎo)致部門之間相互“踢皮球”。同時，受機構(gòu)編制數(shù)量的限制，部門管理人員只能通過臨時借調(diào)和內(nèi)部協(xié)調(diào)來招聘，難以保證新人對退出政策的了解，難以保證日常監(jiān)管的質(zhì)量。

2.對租戶信息的動態(tài)監(jiān)管較為薄弱。深圳市公租房的準(zhǔn)入程序已經(jīng)較為科學(xué)完善，即“三級審核、兩次公示”①，終審環(huán)節(jié)中更是“九查九核”②。但對收入的核查在如今“主播”等行業(yè)興起的背景下變得愈加困難，而且房產(chǎn)核查往往只有一次，后續(xù)房管局與住房保障部門的信息并不互通，而婚姻信息只在民政部門更新。此外，深圳只規(guī)定相關(guān)部門應(yīng)對租戶入住退出進行登記管理、對公租房使用情況進行監(jiān)督檢查、對承租人信息的變動情況進行核查，但并未對管理部門在租戶租期內(nèi)的入戶核查等權(quán)利進行明確的規(guī)定，使其無法及時獲得數(shù)據(jù)。目前我國的個人征信和收入申報體制還不夠完善，深圳市住房管理機構(gòu)無法動態(tài)掌握承租人家庭人均收入和住房面積的變化。即便條件允許，想要精準(zhǔn)掌握租戶家庭的股票證券等隱性資產(chǎn)在技術(shù)上也十分困難。

（二） 公租房退出辦法存在的問題

1.公租房立法層次較低?！渡钲谑斜Ｕ闲宰》織l例》盡管具有一定的法律效力，但不是專門針對公租房設(shè)定的法規(guī)，對象還包括安居性商品房和經(jīng)濟適用房等多種住房，故各條目之間銜接不暢，不利于形成完備的退出機制。立法層次低也使得地方法律運行有一定隨意性。例如當(dāng)承租人違法違約時，中央與深圳有不同的規(guī)定：中央規(guī)定違法承租人應(yīng)補繳自違法行為發(fā)生之日起的市場租金，記入公租房管理檔案，處1000元以下罰款；由上文可知，深圳的懲戒更為嚴(yán)厲。深圳的規(guī)定與中央沖突，對承租人的實際懲戒可行性不好判斷。③

2.退出條件和程序規(guī)范性不足。深圳規(guī)定租戶因各種原因在本市擁有任何形式自有住房，需在一個月內(nèi)主動退租。筆者認為該條件會助長承租人的投機心理，承租人若在外地擁有自有住房，實際上并不受法律約束。在主動退出程序中，深圳提及承租人信息變動時，應(yīng)持相關(guān)材料辦理信息變更，但由于該條例強制性不足，也并未詳述管理部門對此項工作的具體安排，租戶往往拒絕辦理信息變更。在被動退出程序中，若租戶違規(guī)違約且有特殊原因逾期搬遷，準(zhǔn)許其有三個月過渡期。筆者認為三個月的過渡期是否合理還有待商酌，每個承租人的具體情況不同,部分承租人可能會“因退返貧”。

（三） 租戶存在的道德風(fēng)險問題

1.準(zhǔn)入和管理過程中的騙租行為。本文將騙租界定為申請人在公租房準(zhǔn)入階段或租戶在租期內(nèi)隱瞞或者提供虛假的戶籍財產(chǎn)等事實信息或偽造有關(guān)證明材料取得公租房。2017年，由于主管部門審核不到位，來自深圳的10余戶家庭在簽訂公租房合同時，購買了經(jīng)濟適用房或普通商品房。有9戶家庭向市、區(qū)兩級部門成功申請、同時租用2套公租房，租期為1至52個月不等。④

2.管理過程中的違約行為。租戶在承租公租房后可能會出現(xiàn)下述行為：擅自轉(zhuǎn)租、互換、出借和抵押公租房；將公租房用于經(jīng)營性用途和改變公租房使用功能；無正當(dāng)理由長期拖欠租金；無正當(dāng)理由長期空置公租房。2018年深圳鹽田、龍華兩區(qū)被發(fā)現(xiàn)有7套公租房已被分配但長期無人入住。⑤同年，深圳的“58同城”中有4條龍悅居小區(qū)（深圳最大公租房小區(qū)）的轉(zhuǎn)租信息，且網(wǎng)站所掛房子的戶型、樓層等均與龍悅居實際房屋不匹配，最后查明是部分居民借公租房名義出租商品住房。⑥

3.退出執(zhí)行過程中的賴租行為。本文將賴租界定為租期到期或申請續(xù)租被拒的租戶未按照規(guī)定時間辦理退出手續(xù)。這與“拖欠租金”行為是有本質(zhì)區(qū)別的，是“不退房”的問題。2017年，深圳的28個單位、100戶家庭的702套公租房被曝租期已滿，過期時間最高99月，且均未依規(guī)辦理退租或續(xù)租手續(xù)。⑦

三、深圳市公租房退出機制存在問題的原因分析

（一） 對公租房動態(tài)監(jiān)管存在問題的原因分析

1.監(jiān)督執(zhí)行未設(shè)立明確主體與權(quán)責(zé)。從機構(gòu)設(shè)置角度講，橫向來看，公共租賃住房的管理不只依靠住房保障部門，還涉及民政、財政、金融、社保、公安、執(zhí)法和司法等一系列部門的協(xié)調(diào)和溝通，但在相關(guān)流程和機制中，并未對這些部門在公租房退出管理中的職責(zé)與權(quán)力進行劃分，各部門的監(jiān)督管理存在著信息隔閡，因而難以形成合力?？v向來看，盡管市內(nèi)的街道辦事處、區(qū)住房保障管理部門和市住建局在公租房申請審核流程中有了明確的分工，但是對于公租房后期的動態(tài)監(jiān)管和退出監(jiān)管卻沒有明確各自的職責(zé)，無法形成完整的監(jiān)督鏈條，效率不高。

2.公租房管理者監(jiān)管動力不足。深圳市沒有出臺公租房相關(guān)條例，相應(yīng)地也沒有專門針對公租房退出的執(zhí)法隊伍來對租戶實施清退。管理部門對違規(guī)違約的承租人只能采取整改、約談、下發(fā)通知和取消資格等手段。盡管有關(guān)規(guī)章已經(jīng)規(guī)定了可以將租戶訴諸法院，但是實行起來行政成本不低，實施效果也不好。

3.公租房社會監(jiān)督制度不完善。盡管深圳住建局對公租房的有關(guān)項目信息會進行公示，如將輪候名單中申請人姓名、入深戶時間和社保繳納時間等信息進行公示，但是公示信息主要為姓名、證件號碼和合同號，信息過于簡單。深圳對于租期即將到期的租戶也并未公示，這樣群眾就無法對賴租現(xiàn)象進行監(jiān)督。此外，深圳規(guī)定了群眾舉報投訴方式、途徑和受理條件，但對公租房公示異議的舉報獎勵和舉報后的保護機制并未作詳細的規(guī)定，往往使得公示制度流于形式，且公民害怕打擊報復(fù)，最終選擇不舉報。

（二） 租戶存在道德風(fēng)險的原因分析

1.嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件迫使居民騙租。深圳市申請公租房存在四個門檻：社保、住房、戶籍和年齡，如圖3所示。

圖3 申請人準(zhǔn)入需滿足的要素

首先，年滿18歲的申請人需累計繳滿3年以上社保，若其學(xué)歷或職稱達到一定程度，則可減少繳納社保的時間，若居民有某些困難條件，則可不繳社保；其次，申請人及其家人在深圳市不能擁有自有住房和享受保障房政策；最后，申請人必須具有本市戶籍，依靠隨遷子女政策獲得戶籍的居民不能作為申請人。

可以看出，上述申請條件對住房困難家庭是較為苛刻的。首先，作為申請人必須具有本市戶籍，但深圳人才引進政策對許多外來務(wù)工人員并不適用，戶籍壁壘必然會導(dǎo)致公租房涵蓋人員不全面。其次，很多公租房申請人文化水平不高，不愿也不能耐下心來分析政策，而且由于種種原因無法與用人單位建立勞動關(guān)系，故3年的社保條件也較為嚴(yán)苛。因此部分申請者會選擇提供虛假的戶籍和社保信息。

2.缺乏柔性退出辦法。當(dāng)深圳租戶觸發(fā)某種條件時，應(yīng)按照要求退出公租房，該退出辦法被稱作剛性退出。所謂柔性退出辦法是當(dāng)租戶觸發(fā)了退出條件后，管理部門以提租或購買部分產(chǎn)權(quán)為條件繼續(xù)保留承租人居住資格。盡管此時租戶看似沒有退出，但由于其不再享受優(yōu)惠條件，所以實際已退出了公租房。目前深圳公租房多采用剛性退出辦法，盡管此形式在初期是合理的，但為了簡化管理程序而采用“一刀切”模式，必定會對部分人不夠公平，進而導(dǎo)致部分租戶鋌而走險，走上騙租的道路。

3.懲戒辦法不夠嚴(yán)厲。隨著深圳近年房地產(chǎn)價格的上漲，同地區(qū)租住公租房與商品住房成本相差較大。例如，上文提及了不符合條件的租戶騙租被主管部門發(fā)現(xiàn)10年不能承租公租房，懲戒辦法看似較為嚴(yán)厲，但對申請人來說，若可通過騙租申請到公租房，還是可以看到獲利空間，且就算未來不能承租公租房，其本人并沒有多大的損失。同時，深圳公租房輪候人員很多，就會讓符合條件的申請人為了提高自己的優(yōu)先級而選擇騙租。

4.租戶退出意愿不強。租戶的退出意愿是受各方面因素影響的，如租戶的個人特征：年齡、婚姻、受教育程度、身體健康狀況和居住時間等。如年齡偏大的租戶更想擁有安穩(wěn)的老年生活，加上信息不對稱，發(fā)生違規(guī)行為卻不自知，還認為是有關(guān)部門在有意刁難，或者認為既然自己好不容易申請到公租房，且搬出去也買不起商品房，還不如賴在這里不走。又如租戶長時間居住后產(chǎn)生福利依賴的心理而不愿退出公租房，身體不好的租戶由于要負擔(dān)巨大的醫(yī)療成本而不愿退出公租房。對公租房政策的認知度也會影響租戶的退出意愿，認知度高的租戶充分了解自身的權(quán)利和義務(wù)，較愿意退出。

四 深圳公租房退出機制的完善對策

（一） 對公租房動態(tài)監(jiān)管的完善對策

1.整合公租房管理機構(gòu)職能。以我國香港為例，香港的房屋委員會是專門負責(zé)制定公屋政策的機構(gòu)，政策具體的執(zhí)行則由房屋署負責(zé)。香港的公屋分布于多個地區(qū)，當(dāng)?shù)毓芾聿块T將每個地區(qū)細化為多個管理分區(qū)，再依據(jù)公屋建設(shè)規(guī)模來決定設(shè)置多少個屋邨管理處，屋邨管理處是具體管理公屋的機構(gòu)，通常一個管理處會負責(zé)多個公屋。每座公屋都會設(shè)置一個公屋辦事處，每座樓配備專門的管理員，公務(wù)辦事處被屋邨管理處監(jiān)督。

因此筆者建議如下：首先，深圳市政府可以組建公租房領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，如圖4所示。組長由主要的市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，與保障性住房有關(guān)的財政、公安、社保、民政和金融等部門的負責(zé)人加入領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組中。深圳市住房保障領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組為管理保障性住房的市級機構(gòu)，可以促進上述各部門的聯(lián)動工作。其次，在市政府和各級住房保障部門的監(jiān)管下，在社區(qū)設(shè)立專業(yè)化的公租房日常管理機構(gòu)，以屬地化的原則切實做好對租戶的服務(wù)和管理，對租戶續(xù)租申請進行資格的審核，對承租人和輪候人的信息進行動態(tài)監(jiān)管，對不符合條件承租的租戶及時進行清退。

圖4 公租房的動態(tài)監(jiān)管制度

2.建立共享的公租房租后管理信息平臺。領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組專門搭建起面向住房保障部門的公租房信息管理平臺，方便其了解租戶在租賃期間的信息變動情況，為部門后續(xù)的日常巡查管理、退出執(zhí)行等監(jiān)管動作提供有力的依據(jù)。各部門一定要仔細核對上傳的信息，確保信息的準(zhǔn)確性和真實性，從源頭杜絕虛假信息。同時要對各自負責(zé)的信息進行及時更新，確保信息的時效性。當(dāng)然，在建立共享賬戶時，一定要明確信息公開的目錄，確保對申請者隱私的保護，防止被不法分子濫用或泄露申請者的信息。

值得一提的是，深圳市公共住房基礎(chǔ)信息平臺于2020年1月13日正式上線運行，從公共住房的規(guī)劃建設(shè)開始就進行了數(shù)據(jù)管理，目的是建立公共住房的一體化應(yīng)用體系。這是一個很好的開端，但筆者還是希望未來對公共住房可以依據(jù)不同對象進行分類管理。

3.逐步建立公租房信用制度。我國目前的信用制度還不完善。首先，未來應(yīng)為每位公民建立一份從出生到死亡的個人信用檔案，包含公民收入、戶籍和住房等信息，以便隨時掌握公民的收入和財產(chǎn)信息，因為隨著靈活就業(yè)者逐漸增多，公民的隱形財產(chǎn)更加不好掌握。其次，應(yīng)逐步加強信用評估體系的建設(shè)，在公租房的申請期內(nèi)將申請者的信用評分作為準(zhǔn)入和輪候次序的標(biāo)準(zhǔn)。最后，將租戶賴租、騙租和違約行為與其個人的信用掛鉤，加大承租人的失信成本，可由銀行采取增加其貸款利率、凍結(jié)其信用卡等措施，對優(yōu)質(zhì)租戶則可以在其退出后給予其租房補貼或者低息激勵。

4. 完善公租房的社會監(jiān)督制度。首先，深圳住建局要重視社會監(jiān)督的作用，并把公示制度作為公租房動態(tài)監(jiān)管的補充。為此，筆者建議將公示制度應(yīng)用于居民租住公租房的全時期，在申請人的審核階段切實做好區(qū)、市兩級公示，不只是對簡單的信息進行公示，而要對家庭人口數(shù)、住房和婚姻等信息進行適當(dāng)?shù)墓?，從源頭杜絕騙租。同理，對公租房輪候人員的公示，要在保障其隱私權(quán)的前提下補充公示信息，以便申請者的優(yōu)先級有確切的評估指標(biāo)。租戶承租后每滿一年，都要對其信息再次進行公示，讓群眾的社會監(jiān)督成為動態(tài)監(jiān)管的補充，同時要注重對租戶剩余租期和超過租期的租戶信息進行公示，從而有效減少賴租行為的發(fā)生。其次，深圳若想使該監(jiān)管方式行之有效，則必然要配備專業(yè)的人員負責(zé)受理公租房的舉報信息，同時要采取舉報獎勵措施和保護手段，以增加居民舉報的積極性。

（二） 公租房退出辦法的完善

1.提升公租房立法層級。當(dāng)前深圳市對于公租房的立法主要為政府規(guī)章，立法層次不高，容易發(fā)生退出執(zhí)行混亂的情況，因此未來要從兩個方面提升立法層級。

首先中央需要出臺統(tǒng)一的法律規(guī)范，對各省市的公租房制度建設(shè)加以約束。我國可借鑒部分國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗：我國香港在回歸前頒布的《房屋條例》對公屋的退出機制、違反規(guī)定的懲罰等諸多方面進行了詳細的規(guī)定。我國人大和各相關(guān)部門要盡快溝通協(xié)商，出臺具有科學(xué)性、系統(tǒng)性和前瞻性的《住房保障條例》和《住房保障法》，明確規(guī)范保障性住房的承租、配租、運行維護和退出等環(huán)節(jié)。當(dāng)然深圳市可以先行提高公租房的立法層級，在深圳市目前出臺的規(guī)章基礎(chǔ)上，制定并實施符合深圳實際情況的《公租房管理條例》，提高公租房退出管理的精準(zhǔn)化程度。

2.科學(xué)規(guī)范公租房退出條件和程序。首先，盡管深圳對公租房申請人在外市擁有住房不加限制，但該條件違背了公平原則。筆者認為，若申請人在外市擁有住房，深圳可考慮降低其輪候的優(yōu)先級。

其次，深圳將租戶無正當(dāng)理由六個月空置公租房、拖欠租金等行為視為違約。為了防止租戶鉆政策的空子，應(yīng)當(dāng)詳細列明正當(dāng)理由，如受公司長期派遣、住院或暫時經(jīng)濟條件不佳等。

再次，深圳對被動退出的租戶安排了至少30天、至多90天的搬遷期。隨著深圳商品房租金的攀升，對于那些本身有住房困難但卻違約的租戶來說，租到適合的房子十分困難，可以適當(dāng)將搬遷期延長至半年，但搬遷期的延長應(yīng)建立在對租戶信息的了解之上。搬遷期延長勢必會增加賴租現(xiàn)象，這也是需要考慮的因素。

最后，我國對公租房管理部門清退租戶的動作并未設(shè)置時間限制，所以相關(guān)部門在辦理手續(xù)時不會考慮到行政效率。深圳市住宅租賃管理服務(wù)中心沒有對賴租清退進行時間約束，該部門可能會對公租房的清退工作消極對待。筆者建議深圳市對強制清退的期限進行明確規(guī)定，增強有關(guān)部門的執(zhí)行動力。

3.合理擴大公租房供給量和提高租房補貼并舉。深圳市每年都有大量等待輪候的申請者，從本質(zhì)上講，深圳公租房之所以要設(shè)立退出辦法，都是因為目前深圳公租房供不應(yīng)求。

筆者建議，深圳市住建局要與房地產(chǎn)相關(guān)部門進行信息溝通和交流，對各區(qū)公租房供求情況進行科學(xué)的測算，對城市規(guī)劃、財政資金、土地供應(yīng)和機構(gòu)人員設(shè)置進行統(tǒng)籌考慮，合理適度地擴大公租房的供給量，采用新建、改建和收購等多種方式籌集公租房，合理利用增量和存量房源。同時，深圳政府也要繼續(xù)鼓勵社會單位和產(chǎn)業(yè)園組織等建立公租房，分擔(dān)政府壓力。

目前深圳市規(guī)定，對于成功認租公租房的輪候人員將停發(fā)租房補貼。深圳的租房補貼實際上面對的是引進人才，且有戶籍限制，在財政資金有限和城市規(guī)劃的限制下，公租房的供給量不可能盲目擴大，深圳可以考慮放松對租房補貼門檻的限制。

（三） 對租戶道德風(fēng)險約束的完善對策

1.制定柔性的公租房退出辦法。鑒于當(dāng)前深圳市剛性退出制度使得居民退出意愿不強，退出后的居住條件無法得到有效的保障，若通過法院強制執(zhí)行公租房的退出，執(zhí)行成本必定超出福利保障的成本。因此，深圳市未來要制定柔性的退出辦法，以提高公民主動退出的積極性。

以我國香港為例：香港公屋的退出政策規(guī)定，若公租房承租家庭收入不再符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么該家庭需要繳納更高的租金，而不是必須搬離公屋。同理，若家庭收入有所下降，則可以申請調(diào)低租金。深圳市未來可以采取該方式，調(diào)整不符合續(xù)租條件的承租人的租金，從而達到實質(zhì)性退出的目的。

以美國為例：美國對購買自住型的商品房的公民實行優(yōu)惠政策，購房者可以向政府申請稅收減免，首次購房的優(yōu)惠力度則更大（30年住房貸款，首付低于5%，利率為6%-8%）。深圳為了激勵租戶退出公租房，也可允許其支付較低的首付購買深圳市的商品房，同時降低其貸款的利率，或給予租戶安居房的優(yōu)先購買權(quán)。

新加坡和美國等國家允許租戶購買公共住房。深圳市若想在未來回收公租房的建設(shè)成本，依靠租金只是杯水車薪。因此，未來深圳市可以參照國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點，租戶達到一定租賃期后，可按比例購買公租房的部分產(chǎn)權(quán)，進而享受部分的收益權(quán)和處分權(quán)。

2.加大對違規(guī)違約行為的懲戒力度。目前深圳對騙租和違約的懲罰辦法多為行政懲戒——取消資格和停止發(fā)放補貼，經(jīng)濟懲戒——罰款和加收租金，司法保障——人民法院強制執(zhí)行，但法律手段即追究當(dāng)事人的法律責(zé)任應(yīng)用得很少。上文提到，未來深圳也可將懲戒手段與租戶的信用掛鉤，必要時追究租戶的刑事責(zé)任。當(dāng)前人民法院的強制清退制度時間成本高、步驟繁瑣。未來深圳應(yīng)允許住房管理部門進行及時清退，賦予其較大的法律強制執(zhí)行力，以提高公租房清退的效率。對于賴租者，不僅要強制清退、收取市場租金和不退還保證金，還可以給予相應(yīng)的罰款。

3.合理適當(dāng)?shù)亟档蜏?zhǔn)入門檻。目前深圳市的公租房政策只是針對深圳戶籍的人口，并沒有將外來務(wù)工人員納入保障范圍內(nèi)。從公租房的本質(zhì)來講，公租房就是為了保障城市內(nèi)所有住房困難群體的基本住房需求，我國其他城市如北京、上海等對此并沒有戶籍上的壁壘。深圳市未來也應(yīng)該在立法層面上切實保障外來從業(yè)人員的權(quán)益，擴大公租房的覆蓋面。

深圳市在2016年實現(xiàn)了公租房和廉租住房的并軌，公租房的覆蓋范進一步擴大。當(dāng)然，即便深圳市未來要擴大公租房的覆蓋面，也要遵循循序漸進的原則，不能因盲目擴大保障對象而影響本地戶籍人口享受保障待遇，要依據(jù)政府的財政能力去調(diào)整政策。即便未來有望打破戶籍的限制，公租房必要的門檻也不能被弱化或取消，如繳納社保時間、工作時間和收入水平等，仍應(yīng)該用這些條件來對保障對象進行優(yōu)先級排序。

4.對公租房退出進行普及宣傳。深圳市政府和住建局可以積極地對公租房退出在社區(qū)內(nèi)和新聞媒體上進行大力宣傳，提高租戶對公租房政策本身的認可度，增強其退出的意愿。住房管理部門和各相關(guān)部門要通力合作，以社區(qū)為單位加強對承租者公共租賃住房知識的普及和相關(guān)政策的宣傳，使得租戶充分了解公租房是具有過渡性質(zhì)的保障性住房，租戶只有限定期限的居住使用權(quán)而不具有所有權(quán)。對于那些主動退出的典型光榮案例，要大力地在社區(qū)內(nèi)進行宣傳，利用租戶之間的模仿效應(yīng)，激發(fā)整個社區(qū)的良好風(fēng)氣。

注釋

①租戶申請時,需要通過街辦、區(qū)住房保障中心、市住房保障中心三級審核,并在深圳市住建局官方網(wǎng)站上作兩次公示,符合條件才能選房。

②九查九核是指對申請家庭戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級、優(yōu)撫對象等情況均進行審查核實。

③我國《立法法》第七十九條規(guī)定,法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。第八十七條規(guī)定，法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章下位法違反上位法規(guī)定的，由有關(guān)機關(guān)依照本法第八十八條規(guī)定的權(quán)限予以改變或者撤銷。

④參見深圳市審計局網(wǎng)站：http://audit.sz.gov.cn/。

⑤參見深圳市審計局網(wǎng)站：http://audit.sz.gov.cn/。

⑥參見深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站：http://zjj.sz.gov.cn/。

⑦參見深圳市審計局網(wǎng)站：http://audit.sz.gov.cn/。