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“提前還貸”釋放了哪些信號(hào)?

2023-04-12 23:25安卓
記者觀察 2023年3期
關(guān)鍵詞:房貸利率購(gòu)房政策

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2022年9月以來(lái),國(guó)內(nèi)先后出臺(tái)一系列穩(wěn)樓市政策組合措施,包括“保交樓、保民生”、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下行,個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),財(cái)政局、稅務(wù)總局出臺(tái)居民換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠,以及地方層面房地產(chǎn)調(diào)控政策等。部分城市首套房貸利率快速下行,甚至有城市跌破4.0%,引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,提前還貸現(xiàn)象有所增多。

2023年開年以來(lái),房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)低迷,市場(chǎng)對(duì)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)預(yù)期仍在,市場(chǎng)上就陸續(xù)出現(xiàn)一些“提前還貸潮”的聲音,還出現(xiàn)了提前還貸“搶號(hào)難”“排隊(duì)難”等現(xiàn)象。

A本質(zhì)上是一種資金配置行為

對(duì)于提前還款難的問(wèn)題,監(jiān)管部門也注意到相關(guān)現(xiàn)象。2月9日,銀保監(jiān)會(huì)就曾會(huì)同人民銀行召開部分商業(yè)銀行座談會(huì),要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念,按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作,改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量。

而在近期銀保監(jiān)會(huì)召開的專題會(huì)議上,銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人再度表示,目前,商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù),做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務(wù)方案和流程,統(tǒng)籌線上線下服務(wù)渠道,保證還款時(shí)間的可預(yù)期性。有的銀行開展多渠道服務(wù)對(duì)接,設(shè)立房貸提前還款熱線專席,為客戶咨詢及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機(jī)銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能,提升服務(wù)效能?!皬氖袌?chǎng)反映和我們了解的情況看,提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng),辦理時(shí)限有所縮短,提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解?!痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。

銀保監(jiān)會(huì)表示,下一步,將會(huì)同有關(guān)部門,繼續(xù)指導(dǎo)商業(yè)銀行依據(jù)合同約定做好房地產(chǎn)金融服務(wù),暢通線上辦理渠道,加快審批處理效率,做到客戶少跑路、快辦理。

“我個(gè)人理解監(jiān)管的表態(tài),出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,這樣一種偏中性的操作,不涉及鼓勵(lì)還是反對(duì)。”星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言說(shuō),既然貸款合同中約定購(gòu)房人可以提前還款,且沒(méi)有設(shè)置更多的前置條件,那么,在具體落地的時(shí)候,又出現(xiàn)了各種條件,的確會(huì)損害消費(fèi)者的合法權(quán)益,也不符合貸款合同的約定。薛洪言認(rèn)為,提前還貸本質(zhì)上是一種資金配置行為,所以當(dāng)它成為一種社會(huì)現(xiàn)象的時(shí)候,說(shuō)明提前償還房貸在資金配置上具有性價(jià)比。

“2017年至2020年,新增房貸利率普遍在5%以上,而近兩年市面上的投資產(chǎn)品收益率普遍在5%以下,所以,很多人把提前還貸當(dāng)做一種理財(cái)來(lái)看待。另外,再加上受疫情影響,很多人對(duì)未來(lái)收入的穩(wěn)定性信心下降,所以主動(dòng)減輕自己的杠桿壓力?!毖檠哉f(shuō)。

值得注意的是,近期一些不法中介頻頻向客戶推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的業(yè)務(wù),甚至聲稱轉(zhuǎn)貸以后房貸利息少一半。對(duì)此,銀保監(jiān)會(huì)召開的專題會(huì)議也專門發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示,提醒廣大消費(fèi)者警惕不法中介誘導(dǎo),認(rèn)清違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的風(fēng)險(xiǎn),保障自身合法權(quán)益。

廣州貝殼按揭服務(wù)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)孫新昌表示,銀行的經(jīng)營(yíng)貸大部分期限較短,到期一次性歸還本金,如果客戶沒(méi)有相應(yīng)的資金來(lái)源,不能及時(shí)償還本金,可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。“銀行每年會(huì)重新審批一次經(jīng)營(yíng)貸,根據(jù)企業(yè)或個(gè)人上一年的經(jīng)營(yíng)、負(fù)債、抵押物評(píng)估、涉訴等情況,作出是否續(xù)貸的判斷,續(xù)貸的利率也會(huì)根據(jù)每年的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生相應(yīng)的變化,所以,可能今年經(jīng)營(yíng)貸利率很低,但明年就不一定了。”他說(shuō)。

B年內(nèi)房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)

在前期政策疊加的效果之下,北京、上海、深圳、南京和武漢等地近期都傳出了房地產(chǎn)回暖的消息。對(duì)此,植信投資研究院資深研究員馬泓判斷,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)到了這一輪周期的底部,今年二季度的中旬乃至下半年,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)慢慢地從相對(duì)比較低迷的狀態(tài)恢復(fù)到一個(gè)趨近于平穩(wěn)增長(zhǎng)的通道。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,去年由于疫情耽擱了一些購(gòu)房、換房的需求,疊加市場(chǎng)預(yù)期有所改善,導(dǎo)致了目前市場(chǎng)出現(xiàn)觸底反彈的情況?!拔艺J(rèn)為這種情況至少?gòu)亩唐趤?lái)看是可持續(xù)的?!彼f(shuō)。同時(shí),李宇嘉表示,后續(xù)市場(chǎng)政策如果能夠進(jìn)一步紓困,那么,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望持續(xù)回升,但從目前來(lái)看,僅靠“滯后的需求”這一股力量還無(wú)法為整個(gè)樓市帶來(lái)逆轉(zhuǎn)。

事實(shí)上,為了鼓勵(lì)居民的購(gòu)房意愿,刺激房屋消費(fèi)需求,去年以來(lái),房貸政策可謂大面積放松,從降低房貸利率、降低首付比例,到提高公積金貸款最高額度、試點(diǎn)二手房“帶押過(guò)戶”、放寬貸款人年齡限制、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、創(chuàng)新還款方式,再到探討延長(zhǎng)貸款期限、存量房貸利率下調(diào)等利好頻出。那么,未來(lái)是否還有政策空間?

薛洪言認(rèn)為,目前購(gòu)房的優(yōu)惠政策更多是針對(duì)剛需首套房,而如今有能力、有意愿購(gòu)房的往往是改善型購(gòu)房群體,屬于二套房?!八?,我認(rèn)為對(duì)于二套房的放松政策是有一定空間的,比如首付比例、利率等,有助于提高政策與購(gòu)房群體的匹配性?!彼f(shuō)。

其中,作為最直接的普惠政策,多位專家認(rèn)為后續(xù)房貸利率還有望進(jìn)一步下調(diào)。李宇嘉認(rèn)為,房貸利率至少?gòu)闹衅趦?nèi)來(lái)講還是下行的走勢(shì),從穩(wěn)樓市的角度來(lái)說(shuō),未來(lái)樓市也不太可能出現(xiàn)過(guò)去幾輪上漲和下跌的循環(huán)。

“下調(diào)的空間肯定是有的?!毖檠哉f(shuō),房貸利率是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),可以將現(xiàn)有住房作為抵押,而且中國(guó)居民的償付能力還是比較優(yōu)質(zhì)的,從歷史上看,按揭不良率也比較低,但在各類貸款中,目前房貸利率反而比較高,所以,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講是不合理的。“這種現(xiàn)象背后反映的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策意圖,但現(xiàn)在政策的方向已經(jīng)發(fā)生了改變,所以再繼續(xù)維持比較高的懲罰性利率,我覺(jué)得沒(méi)有必要?!彼f(shuō)。

馬泓也認(rèn)為,無(wú)論是首套亦或是二套房,今年進(jìn)一步下調(diào)的概率還是偏大的,但下調(diào)的幅度與去年相比會(huì)比較窄,大概在0.25%。

摘自微信公眾號(hào)“第一財(cái)經(jīng)資訊”

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