劉桂林

(北京市鑫諾律師事務(wù)所，北京 100052)

自19世紀(jì)末，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的需要，房改工作逐漸加入到了社會發(fā)展工作中去，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸地駛?cè)肟焖侔l(fā)展的道路。但房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏歷史經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，因此在當(dāng)時的發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸多問題，比如房地產(chǎn)行業(yè)體系未完善、行業(yè)規(guī)則和管理不明確導(dǎo)致房地產(chǎn)項目價格控制過高等問題，而由于房地產(chǎn)行業(yè)剛處于萌芽狀態(tài)，經(jīng)驗不足和行業(yè)整體相對脆弱等原因?qū)е滦袠I(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題沒有得到有效處理，因此在我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史過程中，很大程度地壓縮了行業(yè)本身的發(fā)展空間。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制構(gòu)成

近些年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)涌入了大量人才進(jìn)行探索，試圖梳理房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的發(fā)展規(guī)律和市場發(fā)展體系。 2016年我國出臺的房地產(chǎn)管控政策對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了深入的調(diào)整， 新政策的實施幫助了房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的發(fā)展臺階， 與此同時，在經(jīng)濟(jì)管控方面也更加的嚴(yán)格。在經(jīng)濟(jì)管控政策條件下，為了使房地產(chǎn)行業(yè)更好地服務(wù)于居民的日常生活和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，那么房地產(chǎn)開發(fā)必須要進(jìn)行相關(guān)成本控制，并建立起成熟的、適合我國房地產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的成本控制模式，建立起科學(xué)、完善的控制機(jī)制促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展，順應(yīng)時代要求的同時幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出不錯的盈利空間。

成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中是貫穿整個過程的，包括設(shè)計、準(zhǔn)備、施工、售賣四個步驟，因此在對房地產(chǎn)開發(fā)性項目全過程進(jìn)行成本控制時，要對其結(jié)構(gòu)進(jìn)行梳理，不同步驟具有的特點和要求都需要考慮到成本控制之內(nèi)，幫助整個開發(fā)項目的工作創(chuàng)建穩(wěn)定的條件。

1.1 決策階段

在目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工作中，決策階段相關(guān)的成本控制較少，而重點關(guān)注的工作更多是盈利的決策。對盈利和設(shè)計的合理性進(jìn)行客觀分析，在今后的房地產(chǎn)融資方面具有重要的評估作用。

在前期房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策工作過程中，成本控制需要參與到評估整個指標(biāo)系統(tǒng)的構(gòu)建中去，并且為了保證整個開發(fā)項目成本控制的合理性，需要在房地產(chǎn)項目的用地面積、建筑物分布、植物覆蓋率、停車位、公共設(shè)施等多個方面進(jìn)行考量，在前期決策階段最大程度地使用更加科學(xué)的成本控制決策手段來控制項目指標(biāo)，在確定成本控制指標(biāo)的同時，還要將市場要求也考慮到最終的成本控制指標(biāo)里。市場經(jīng)濟(jì)的成本控制指標(biāo)要通過房地產(chǎn)項目在市場上的定位來進(jìn)行評價，在評價過程中可通過使用調(diào)查數(shù)據(jù)和預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合考量，使成本控制能夠最大限度地保持與市場動態(tài)一致，完善決策階段的成本控制指標(biāo)，并提高其科學(xué)性和完整性，為今后的房地產(chǎn)開發(fā)項目打下堅固的基礎(chǔ)。

1.2 準(zhǔn)備階段

對于房地產(chǎn)工作項目來說，資金控制是其準(zhǔn)備階段中最主要的成本控制內(nèi)容，其資金控制主要涉及各類開發(fā)所使用的項目資金，比如土地出讓金、稅費、拆遷補(bǔ)償款、相關(guān)水電費等，其所包含的費用多樣且雜亂，因此準(zhǔn)備階段的資金控制工作相對較復(fù)雜。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要勘察人員對其使用的土地、環(huán)境等可行與否進(jìn)行勘察，過程中產(chǎn)生相關(guān)勘察費則也需要記入成本控制中。除以上所述，在施工過程中水、電等能源對于整個過程所產(chǎn)生的費用也需要進(jìn)行估算和梳理，進(jìn)入到準(zhǔn)備階段的成本控制指標(biāo)中去，確保房地產(chǎn)工作項目在實施過程中不會因為能源問題而耽誤項目進(jìn)度，確保整個房地產(chǎn)項目在準(zhǔn)備階段能夠?qū)⑸婕暗母黜椯M用都進(jìn)行有效的控制，幫助后續(xù)項目施工準(zhǔn)確有效地進(jìn)行。準(zhǔn)備階段的成本控制需要將各項大大小小產(chǎn)生的費用支出進(jìn)行全面梳理，全部納入到指標(biāo)中去，才能確保在準(zhǔn)備階段的成本控制工作是有參考價值的。

1.3 施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作最主要的部分是施工階段的成本控制，因為施工階段在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程占比最大，其中包含了施工過程中所產(chǎn)生的施工費、材料費、水電費、設(shè)施費等一系列費用。并且施工階段不同系統(tǒng)的實施所產(chǎn)生的費用也不同，比如排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，在這些項目建設(shè)過程中會產(chǎn)生巨大的人工費和材料費，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本支出中占重要比例。由于施工階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目整個過程具有重要作用，因此在進(jìn)行成本控制指標(biāo)估計時應(yīng)當(dāng)確定施工工作的組成部分，在確定整體施工階段后對成本進(jìn)行估算和控制。在施工階段進(jìn)行科學(xué)完善的成本控制工作能夠幫助整個施工階段更加有效、穩(wěn)步的進(jìn)行，并且通過不同階段成本控制來分別進(jìn)行針對性的費用分配，幫助整個施工階段的成本控制完成更加多元的要求。

1.4 銷售階段

對于以上三個階段來說，銷售階段所產(chǎn)生的成本費用相對較少，主要是針對銷售階段所產(chǎn)生的員工費用。比如在銷售過程中所產(chǎn)生的營銷費用、管理費用、稅務(wù)費用等。對于銷售階段的成本控制的難點來說，主要是由于房地產(chǎn)銷售周期較長，對未來銷售和盈利較難預(yù)測，因此成本控制的變化趨勢幅度較大，控制難度也會相對較大。由于以上客觀因素的存在，在銷售階段的成本控制較差的情況下，會制約房地產(chǎn)項目整體工作的開發(fā)和盈利，對整個項目帶來消極的影響。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制所存在的問題

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控制方面還存在許多問題，比如在施工階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制不夠嚴(yán)謹(jǐn)，影響整個環(huán)節(jié)工作的有效進(jìn)行，決策階段由于管理意識不足導(dǎo)致后期開發(fā)項目工作安排混亂，準(zhǔn)備階段使用材料質(zhì)量無法得到保證等。明確以上不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項目所存在的問題后，可以幫助今后開發(fā)項目全過程的成本控制工作創(chuàng)建完善的框架，對后續(xù)的成本控制也提供了更為方便的條件。通過分析目前房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中的成本控制存在的問題，有望進(jìn)一步分析總結(jié)出成本控制工作如何提高準(zhǔn)確性，并且能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中發(fā)揮積極作用。

2.1 決策階段

決策階段作為整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)鍵，該階段的成本控制能夠直接影響到全過程各個環(huán)節(jié)工作的開展和施工，并且對項目今后的盈利和成本有直接的關(guān)系。對于目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)工作來說，傳統(tǒng)的思維方式是影響決策階段進(jìn)行正確成本估計的重要因素，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行決策時忽略了項目中各項管理的重要性，加上管理經(jīng)驗不足，導(dǎo)致后續(xù)的施工工作出現(xiàn)管理混亂、策劃隨意安排等情況，致使房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程周期變長、成本增加，這無疑限制了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作的作用，使項目后續(xù)工作無法有效、高效性地進(jìn)行。

2.2 準(zhǔn)備階段

在項目施工的準(zhǔn)備階段，目前主要是采用招標(biāo)的方式來確定項目實施日期，最終選定施工方。近些年來，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著工作進(jìn)行不規(guī)范等問題，國家給予重視，出臺了一系列針對招標(biāo)相關(guān)的政策規(guī)范，很大程度上規(guī)范了招標(biāo)工作。但目前仍然存在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)過程中非公開招標(biāo)、串標(biāo)等不規(guī)范現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)施工方內(nèi)定，這些現(xiàn)象無疑限制了招標(biāo)本身存在的作用。除此之外，在招商過程中，部分承包商為了自身利益采用劣質(zhì)的施工材料，減少施工成本，后續(xù)影響整個開發(fā)項目的質(zhì)量和后續(xù)銷售，影響房地產(chǎn)項目的盈利。在建筑質(zhì)量無法得到保障的情況下，消費者的購買欲望和住房體驗大打折扣，產(chǎn)生更多的后期維護(hù)工作，導(dǎo)致成本增加，給整個項目帶來消極的影響。

2.3 施工階段

施工階段對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是關(guān)鍵階段，因此施工階段的成本控制是整個項目的重中之重，同時由于施工階段所需要考慮的支出費用和種類過多，施工階段的成本控制也是全過程成本控制中的難點。對于我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，其中施工費用包含的成分較多，構(gòu)成極其復(fù)雜，傳統(tǒng)思想下對施工階段進(jìn)行成本控制是無法完整地滿足施工階段成本控制的需求，因此就需要一種系統(tǒng)、完善的成本控制思想運用于施工階段。但從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制水平來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備先進(jìn)的思想來進(jìn)行施工階段的成本控制，在這種情況下，由于開展的成本控制工作結(jié)果不夠準(zhǔn)確，影響了整個施工階段的高效進(jìn)行。除此之外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷具有較長的周期，房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)對運營認(rèn)知的缺乏導(dǎo)致在施工階段產(chǎn)生了不可控制的成本損失和資源浪費，對施工階段的成本控制起到了消極的作用，影響房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)的盈利。

2.4 銷售階段

在銷售階段的成本控制中，最主要的問題是管理者無法對人員流動和銷售管理進(jìn)行合理管控，導(dǎo)致工作人才流失或積極性下降，間接性地影響了房地產(chǎn)銷售的盈利。從成本上看，由于管理無能導(dǎo)致的人才流失和工作積極性下降等一系列消極問題，致使整個房地產(chǎn)項目工作的周期拉長，隨著周期變長使得房地產(chǎn)項目的成本隨之增高，更加影響后續(xù)盈利問題。由于以上問題，在激烈的市場競爭中，企業(yè)本身所占有的市場生存空間降低，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的手段

通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的存在的問題得出， 目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)在開發(fā)項目過程中應(yīng)當(dāng)重視成本控制，立足于工作人員對成本控制工作的重視，明確成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)項目工作的重要性， 并吸收優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗，采用和創(chuàng)新更加科學(xué)高效的成本控制模式，滿足企業(yè)自身和市場需求， 使房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)邁向更加現(xiàn)代化、先進(jìn)化。

3.1 加強(qiáng)決策階段成本控制

在決策階段的成本控制中，最主要的是決策者梳理整個過程中需要進(jìn)行成本控制的內(nèi)容，了解各個內(nèi)容具有的特點和在整個項目所起到的作用，梳理出成本控制相關(guān)框架，針對框架進(jìn)行完整的成本控制工作，使成本控制形成更為長效的機(jī)制。在實際的成本控制過程中，務(wù)必要根據(jù)市場上的行情和規(guī)定，嚴(yán)格按照國內(nèi)的政策要求對其進(jìn)行科學(xué)的分析和調(diào)查，在進(jìn)行成本控制工作之前，收集多種數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。由于目前許多企業(yè)在決策階段的成本控制工作當(dāng)中，經(jīng)常受到傳統(tǒng)思維模式的影響而產(chǎn)生消極的效果，因此對房地產(chǎn)開發(fā)項目中各種成本的成本預(yù)估，要摒棄傳統(tǒng)思維，明確成本控制應(yīng)當(dāng)在保證房地產(chǎn)質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目訴求、市場要求和滿足國家政策的情況下，進(jìn)行合理科學(xué)的成本壓縮，保證后續(xù)的項目開發(fā)能夠順利進(jìn)行。在此之后，對于后期項目的盈利和利潤進(jìn)行預(yù)估，并和成本投入進(jìn)行對比分析，這樣更有利于后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策。

3.2 加強(qiáng)準(zhǔn)備階段成本控制的管理和監(jiān)督

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)備階段，由于相關(guān)內(nèi)容較多，產(chǎn)生的費用支出較多，因此在進(jìn)行成本控制時難度較大。為了使準(zhǔn)備階段成本控制工作的有效進(jìn)行，對招標(biāo)和投標(biāo)工作的管理和監(jiān)督為后續(xù)工作打下基礎(chǔ)，在此思想下，房地產(chǎn)開發(fā)項目，企業(yè)可從房地產(chǎn)的規(guī)模、地理位置、環(huán)境、設(shè)計創(chuàng)意、居民消費水平等方面出發(fā)，設(shè)計出更加完善的設(shè)計方案，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目各項成果作為依據(jù)，考量當(dāng)?shù)厥袌鍪欠裥枰蚓用袷欠窬邆涑惺苣芰?，降低后續(xù)房地產(chǎn)項目的銷售難度。在房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)時，一定要根據(jù)國家政策規(guī)定，公平、公開、公正的進(jìn)行招標(biāo)工作，同時在進(jìn)行開發(fā)商選擇時，應(yīng)當(dāng)重視對開發(fā)商信譽(yù)和綜合實力的考察，避免因為開發(fā)商為了控制成本而刻意壓低資源質(zhì)量，進(jìn)而影響整個開發(fā)項目的后續(xù)進(jìn)度。

4 結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制對企業(yè)今后的利潤和盈利問題有著重要的影響。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中的成本控制分為四個步驟進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)四個步驟中分別存在不同階段的成本控制問題，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)受傳統(tǒng)思想帶來的消極影響較多，因此，需要分別從房地產(chǎn)開發(fā)項目施工準(zhǔn)備和決策階段進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的意義，吸取經(jīng)驗，建立完善的成本模式。