2019年，他以332.3億元財(cái)富，在福布斯中國富豪榜單上位列第64位。

2023年年初，他卻走到了轉(zhuǎn)讓企業(yè)控制權(quán)的境地。

紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建興正在經(jīng)歷一場(chǎng)時(shí)間緊迫的“流動(dòng)性戰(zhàn)役”。

1月8日，建發(fā)股份和美凱龍共同發(fā)布公告稱，正籌劃重大資產(chǎn)重組，廈門建發(fā)股份正籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購美凱龍不超過30%的股份。如果交易完成，建發(fā)股份可能成為美凱龍的控股股東。

建發(fā)股份是廈門國企，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到7574億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這也意味著，由車建興一手創(chuàng)辦的這家國內(nèi)頭部家居賣場(chǎng)，或許將迎來福建國資入主。

家居零售為“表”房地產(chǎn)為“里”

2017年的創(chuàng)新峰會(huì)上，車建興曾坦言“我認(rèn)為在我們這個(gè)行業(yè)做專業(yè)化是錯(cuò)的，20年前專家讓我專業(yè)化，導(dǎo)致我2008年才開始做房地產(chǎn)，晚了15年?！彼硎荆凹揖有袠I(yè)很小，做幾百億就成了行業(yè)老大，很難做到千億，但在房地產(chǎn)業(yè)，前三名都是5000億元以上的規(guī)模?！?/p>

正如車建興所言，從在家居連鎖店領(lǐng)域的市場(chǎng)占有率來看，紅星美凱龍?jiān)?021年憑借155億元的營(yíng)收，以17.5%的市占率已然位列第一，市場(chǎng)份額幾乎是第二到第五名的總和。

早期，紅星美凱龍能做起來，靠的是其平臺(tái)化的模式。它把家居品牌聚攏到一起，減少了中間代理的環(huán)節(jié)，又通過美凱龍定位高端的品牌聚攏了線下流量，相當(dāng)于在供需兩端搭建了一個(gè)交易平臺(tái)?？恐@套模式，美凱龍?jiān)诩揖恿闶坌袠I(yè)闖出一條路來。

但是這種平臺(tái)模式并不難模仿，美凱龍如何做到行業(yè)第一？

從上文提到的車建興的發(fā)言中，不難看出他對(duì)房地產(chǎn)的“相見恨晚”，而美凱龍后來的發(fā)展也恰恰是車建興對(duì)地產(chǎn)與家居零售行業(yè)交叉思想的投射。

在家居賣場(chǎng)的表象之下，美凱龍開始有了地產(chǎn)的“內(nèi)核”，其先自建物業(yè)再向入駐家居品牌商收取租金和物業(yè)費(fèi)，自建物業(yè)成為影響美凱龍盈利的核心。截至2022年9月底，美凱龍“投資性房地產(chǎn)”賬面價(jià)值高達(dá)963.23億元，占總資產(chǎn)比重達(dá)72%。

這也讓美凱龍坐上了時(shí)代上升最快的電梯——房地產(chǎn)，過去幾十年的城鎮(zhèn)化帶來地產(chǎn)行業(yè)紅利，使得美凱龍的自建物業(yè)獲得巨額土地增值收益，與此同時(shí)其對(duì)租戶的租金也水漲船高。

與大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，“杠桿”是車建興依賴的工具，通過自建家居商場(chǎng)，一旦完成初步運(yùn)營(yíng)就會(huì)將家居商場(chǎng)抵押給銀行，套取現(xiàn)金流后再買地建設(shè)家居商場(chǎng)。熟練的杠桿運(yùn)用，又幫助美凱龍建立了領(lǐng)先同行的擴(kuò)張速度優(yōu)勢(shì)。

但眾所周知，房地產(chǎn)過去有多風(fēng)光，這幾年就有多難受。

自2018年A股上市后美凱龍開始走下坡路。雖說公司毛利率維持在60％以上，但凈利率從2018年的33.04％一路降至2022年前三季度的12.57％。

一方面，過去驅(qū)動(dòng)美凱龍凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，從2018年的16.32億元降至2021年的3.72億元，占營(yíng)收比重從12%降至2%。這部分來自投資性房地產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)不再一直提供動(dòng)力。

另一方面，財(cái)務(wù)費(fèi)用長(zhǎng)期侵蝕公司利潤(rùn)，2018-2021年，美凱龍的財(cái)務(wù)費(fèi)用從15.33億元增至24.61億元，占營(yíng)收比重則從11%增至16%。

據(jù)美凱龍2022年三季報(bào)，當(dāng)期期末，公司長(zhǎng)期借款有222億元，短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)規(guī)模約96億元，而同期貨幣資金及交易性金融資產(chǎn)合計(jì)僅有67億元，資金缺口大、債務(wù)壓力更大。

瘦身求生

以車建興對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“鐘愛”，美凱龍也僅是其商業(yè)版圖中較小的那塊蛋糕，除此之外，車建興還有以經(jīng)營(yíng)購物中心的愛琴海商業(yè)，以住宅開發(fā)為主業(yè)的紅星地產(chǎn)等。

地產(chǎn)紅利讓車建興的財(cái)富水漲船高，2019年，他以332.3億元財(cái)富，在福布斯中國富豪榜單上位列第64位。

但是房企暴雷潮自2021年開始醞釀，昔日龍頭恒大、融創(chuàng)萬億負(fù)債、先后暴雷，數(shù)十家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。如今排在富豪榜前列的房企老板已大幅減少。

在此期間，紅星地產(chǎn)也陷入資金鏈危機(jī)，不得不“瘦身求生”。

2021年6月，紅星控股將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本；同年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。

遠(yuǎn)洋的介入，使得車建興緩了口氣。彼時(shí)紅星地產(chǎn)雖有不少好的項(xiàng)目，但實(shí)在無力開發(fā)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，紅星控股獲得了一筆現(xiàn)金“回血”。同時(shí)根據(jù)協(xié)議，在后期其與遠(yuǎn)洋共同推進(jìn)紅星地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)時(shí)，還能獲得85%已售但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤(rùn)，以及70%未售的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤(rùn)。

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)，車建興還在投資方面吃了不小的虧。

2020年4月，融創(chuàng)孫宏斌退出對(duì)金科股份控制權(quán)的爭(zhēng)奪，并將持有的金科11%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣東弘敏，這背后就是車建興。作為黃紅云多年的老朋友，車建興還曾與前者簽訂過一致行動(dòng)協(xié)議，幫助黃紅云在離婚風(fēng)波中穩(wěn)固控制權(quán)。

當(dāng)時(shí)從融創(chuàng)手里花46.99億元接過來的11%股權(quán)，在金科跌跌不休之下，如今價(jià)值僅有11億元，市值蒸發(fā)近76%，截至2023年1月14日，廣東弘敏仍持有金科股份9%股權(quán)。仗義相助換來的卻是2年浮虧30多億元。

2022年11月22日，紅星控股宣布對(duì)20紅星05債券利息展期。這筆自2020年11月26日發(fā)行的債券余額有25億元，票面利率為6.88％，64.73%的債權(quán)人同意就債券截至2021年11月26日-2022年11月25日期間的全部利息，在原寬限期基礎(chǔ)上，延長(zhǎng)給予2個(gè)月的寬限期（即寬限至2023年2月26日）。

此后，紅星控股在上交所發(fā)行的H17紅星2、20紅星02、20紅星03、H20紅星5、20紅星07、21紅星01債券，自2023年1月4日起停牌。

雖多次出售資產(chǎn)，但是杯水車薪，紅星控股的流動(dòng)性危機(jī)顯露無疑。

大象轉(zhuǎn)身為時(shí)已晚？

2022年8月時(shí)，車建興還曾公開表示，與“紅利期”減退的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，中國家居零售市場(chǎng)的“紅利期”剛剛開始，未來20年零售額有望保持年均10%以上增長(zhǎng)。

隨著危機(jī)迫近，對(duì)于手里優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多的車建興來說，將美凱龍的控制權(quán)擺上貨架成為無奈的選擇。

要說以車建興的敏銳程度，他也不是很晚才意識(shí)到美凱龍存在的問題，但是過去十幾年的路徑依賴帶來的慣性太大。

直到2020年，美凱龍才宣布要實(shí)施“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”戰(zhàn)略，保留現(xiàn)有一二線城市的自有商場(chǎng)，在下沉市場(chǎng)更多地采用委托管理的方式來運(yùn)營(yíng)，即紅星美凱龍輸出最核心的品牌和運(yùn)營(yíng)，重資產(chǎn)的商場(chǎng)建設(shè)交由其他機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。

2021年美凱龍?jiān)谖泄芾矸矫娴氖杖?，包括?xiàng)目前期品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、項(xiàng)目年度品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、工程項(xiàng)目商業(yè)管理咨詢費(fèi)收入、商業(yè)咨詢費(fèi)及招商傭金，總收入為32.56億元，較上年同期下降9.1%。

另外，美凱龍2020年、2021年新開委托管理商場(chǎng)數(shù)分別為31家和20家，關(guān)閉數(shù)為7家和14家，2021年有9家委托管理商場(chǎng)提前解約。

可以看到，委托管理商場(chǎng)業(yè)務(wù)收入下滑、簽約商場(chǎng)家數(shù)減少，“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施情況并不理想。

曾經(jīng)的美凱龍建立起家居賣場(chǎng)，打破品牌商對(duì)代理商的依賴，通過嚴(yán)格篩選幫助消費(fèi)者過濾掉粗制濫造的家居品牌，實(shí)現(xiàn)“三贏”。但是如今，渠道一直在變革，美凱龍的“地主”思維已然落后，其客源寥寥還不斷漲租金的商場(chǎng)被商家看做食之無味棄之可惜的雞肋；消費(fèi)者訴求也在改變，一體化設(shè)計(jì)、硬裝、軟裝比單一家居建材的挑選更受歡迎，而美凱龍空有如此多的家居建材渠道，卻無法做整合鏈接、去迎合消費(fèi)者的新需求。

創(chuàng)新力缺失或許是比流動(dòng)性危機(jī)更深遠(yuǎn)的隱患。