劉倍君 寧順光 覃小玲

摘要：在當前土地市場經(jīng)濟發(fā)展的新時期，相關(guān)部門不斷優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地供應時序，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展及時落地。地價評估從一級類用地向二級類用地，甚至行業(yè)用地細化，市場需求越來越精細。本文基于土地收益理論，運用熵值法探索研究工業(yè)用地中不同行業(yè)用地地價差異，為行業(yè)用地地價評估提供了一種新的參考。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地;地價;土地收益;效益;熵值法

隨著我國土地使用制度改革深化，土地市場發(fā)展進入新的歷史時期，特別在實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建經(jīng)濟發(fā)展“雙循環(huán)”格局的背景下，在前期先行先試改革成果基礎(chǔ)上，國家、地方陸續(xù)頒布鼓勵、促進產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的引導政策，旨在優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，調(diào)整土地供應時序，保障新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的新需求。在新的市場發(fā)展形勢背景下，對土地價格對用途（功能）差異的反映要求，在國家土地利用分類標準基礎(chǔ)上，也從原有的一級類用地逐漸向二級類用地。在實際評估工作中，由于方方面面的局限性，運用常規(guī)的估價技術(shù)處理方法，很難體現(xiàn)出細化的行業(yè)用地的地價差異。從整體上分析，對新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展用地的地價評估，目前業(yè)界還處于研究探索階段?；诖耍疚囊劳型恋厥找胬碚?，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為行業(yè)研究對象，依據(jù)產(chǎn)業(yè)體系數(shù)據(jù)中反映經(jīng)濟效益的資產(chǎn)、成本、收入、利潤等指標，嘗試通過運用熵值法，分析研究工業(yè)用地功能中不同細分行業(yè)的土地價格差異量化實現(xiàn)方法。

一、土地收益理論分析

土地價格是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益權(quán)利而支付的代價，即地租資本化。土地價格的高低取決于可獲取預期土地收益（地租）的高低。購買土地實際上是購買相應的土地權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此，價格不盡相同。由于土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的是對應的權(quán)利和收益，因而土地價格也是土地權(quán)利和收益的購買價格。

現(xiàn)代西方經(jīng)濟學派較為重要的地價理論是土地收益理論。土地收益理論認為，地價是土地收益即地租的資本化。此處的地租是指經(jīng)濟地租，即土地總收益扣除總成本的余額。土地收益，首先是正常情況下的土地收益，正常情況是指有較好生產(chǎn)能力、正常經(jīng)營管理能力和正常年份；其次是指處于最佳利用方向的土地收益。土地具有多項用途，評估地價時一般采用其處于最佳利用方向的土地收益；再次是指土地純收益，即總收益扣除生產(chǎn)成本及一切賦稅后的剩余價值。正如伊利在《土地經(jīng)濟學原理》一書中所說，如果土地的總收入僅夠勞力和其他費用的開銷，而土地則毫無收益。關(guān)于土地收益和土地價格的關(guān)系，伊利認為不是土地價格決定土地收益，而是土地收益決定土地價格。應當注意，并不是資本價值決定收益，而是收益決定資本價格。經(jīng)濟效益決定價格，價格直接影響著經(jīng)濟效益，兩者是互相聯(lián)系的，又互相制約的。經(jīng)濟效益是用價格指標表示的。只有合理的價格才能正確反映經(jīng)濟效益。

土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益。同一塊土地用于商服、住宅和工業(yè)時的土地價格會出現(xiàn)很大差異。一般情況下，商業(yè)用地效益最高，住宅用地效益次之，工業(yè)用地效益最低。在城鎮(zhèn)市場，因土地區(qū)位不同而產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益相差很大，不同行業(yè)在同一地理位置上取得經(jīng)濟收益相差很大。

二、研究方法與模型建立

（一）研究方法

基于土地收益理論，假設(shè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系中各細分行業(yè)的經(jīng)濟效益差異特征與地價一致，由此選取能反映各細分行業(yè)經(jīng)濟效益的指標，運用熵值法研究產(chǎn)業(yè)體系中細分行業(yè)的經(jīng)濟效益差異，從而間接量度相應的地價差異情況。熵，物理學上是指熱能除以溫度所得的商，標志熱量轉(zhuǎn)化為功的程度；科學技術(shù)上泛指某些物質(zhì)系統(tǒng)狀態(tài)的一種量度，或者某些物質(zhì)系統(tǒng)狀態(tài)可能出現(xiàn)的程度。熵值法的運用，是根據(jù)客觀真實數(shù)據(jù)，運用差異驅(qū)動原理嘗試求得最佳權(quán)重，力求全面真實地反映指標數(shù)據(jù)所包含的信息。

（二）熵值法數(shù)學建模步驟

將效益指標所對應的值組成評價矩陣B，并在各效益指標中選擇每個指標所對應的最優(yōu)值，組成理想組合C。

求出各行業(yè)中各個效益指標與理想組合中對應指標的同一度，組成同一度矩陣P，并利用熵值法求出各指標權(quán)重，組成權(quán)重系數(shù)矩陣W。

先用已求出的同一度矩陣和各指標權(quán)重計算出各行業(yè)效益的綜合分值，再根據(jù)各行業(yè)效益綜合分值判斷各行業(yè)間地價的差異程度。

三、實例分析

本項研究中，以《中國統(tǒng)計年鑒》中工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系中各細分行業(yè)經(jīng)濟指標為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，研究工業(yè)用地中不同行業(yè)的地價差異情況。選取2017年至2019年《中國統(tǒng)計年鑒》中各工業(yè)細分行業(yè)能反映經(jīng)濟效益的資產(chǎn)總計、成本（包含營業(yè)成本、銷售費用、管理費用與財務費用）、營業(yè)收入、利潤總額、利潤率等五項指標的均數(shù)參與計算。中國工業(yè)行業(yè)三年平均經(jīng)濟指標見表1。

（1）建立評價矩陣B，求出理想組合C。

在各指標中，成本屬于逆向指標，取最小值為最優(yōu)值，其余指標均為正向指標，取最大值為最優(yōu)值，由此得到理想組合：C=[5.8841? 1.2324? 7.5904? 0.3167? 9.4306%]。

（2）建立同一度矩陣P，并求出每個影響因素的權(quán)重，組成權(quán)重系數(shù)矩陣W：

W=[0.3103? 0.2467? 0.2657? 0.1420? 0.0353]

（3）按前述熵值法建模方法，求得各行業(yè)的效益綜合分值，見表2。

（4）綜合分值、地價差量化同一性分析。

通過熵值法分析取得的綜合分值在內(nèi)涵本質(zhì)上并不是直接土地價格，需要在地價樣本實例分析基礎(chǔ)上，對運用綜合分值間接評測細分行業(yè)的價差量化值同一性進行論證。由于工業(yè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)直接運營數(shù)據(jù)難以獲取，為論證經(jīng)營效益指標與地價變化的趨同特征，本研究中選取非直接工業(yè)產(chǎn)業(yè)類企業(yè)（商務金融、旅館業(yè)）的經(jīng)營實例，通過熵值法得出綜合經(jīng)濟效益定量值差異，與相應的樣本地價差進行對比，結(jié)果見表3。經(jīng)過測算，求得兩實例樣本熵值法綜合分值的比值為29.60%，而樣本單位地價的比值為31.41%，兩者相近度高，表明可以通過熵值法綜合分值，間接實現(xiàn)地價差異定量觀測。

（5）細分行業(yè)間地價差異程度觀測及應用。

綜合所述，由表2可知，“工業(yè)總計”綜合分值為0.4804，最小值為0.3445、最大值為0.7425，標準偏差為0.1120，離散程度較大，表明各細分行業(yè)的地價差異客觀上存在較大差異。其中，“計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)”綜合分值最大；“有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)”次之；“農(nóng)副食品加工業(yè)”綜合分值最小。由此，在應用時，若以表中“工業(yè)總計”對應的地價水平為對比基準如A，則在相同區(qū)域中，“計算機、通訊和其他電子設(shè)備制造業(yè)”行業(yè)的地價則為1.5457A，“農(nóng)副食品加工業(yè)”為0.7171A，如此推理。從整體上看，在所列出的各細分行業(yè)中，依熵值法求算的各細分行業(yè)地價水平相對于工業(yè)產(chǎn)業(yè)全行業(yè)水平而言的價格差異區(qū)間，為71.71%～154.57%。

目前，全球正處于第五次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮之中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移呈現(xiàn)高端技術(shù)密集型和低端勞動密集型產(chǎn)業(yè)同步轉(zhuǎn)出局面，以培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)作為我國推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟社會全局和長遠發(fā)展具有重大引領(lǐng)帶動作用，知識技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)帶動作用越發(fā)明顯，已經(jīng)成為構(gòu)建我國現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的新支柱。國內(nèi)部分城市今年相繼出臺了新興產(chǎn)業(yè)用地政策，對地價確定進行了相應調(diào)整，歸納起來參照工業(yè)用途的地價比例區(qū)間為70%～200%。

四、結(jié)語

本文以土地收益理論為基礎(chǔ)，以效益差異能夠充分反映地價差異的假定為前提，利用熵值法研究工業(yè)用地各行業(yè)地價差異。研究結(jié)果顯示，經(jīng)濟效益差異能在一定層面上反映地價差異，其結(jié)果可作為工業(yè)用地各細分行業(yè)用地地價估值提供參考，也可為產(chǎn)業(yè)用地地價評估提供參考。需要說明的是，由于數(shù)據(jù)的可及性與可比性，本項研究中參與計算的各行業(yè)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)，是根據(jù)統(tǒng)計年鑒中工業(yè)行業(yè)匯總的經(jīng)營數(shù)據(jù)直接除以企業(yè)實際數(shù)據(jù)值得到的單位企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)，與行業(yè)客觀經(jīng)營數(shù)據(jù)會存在一定的偏差，其計算結(jié)果也相應會存在一定誤差。在研究成果的實際運用過程，可以取用工業(yè)各細分行業(yè)實際經(jīng)濟效益指標數(shù)據(jù)進行計算，其結(jié)果將更符合客觀實際。

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