劉亮

摘要：隨著經(jīng)濟水平、科學(xué)技術(shù)的不斷進步，人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嬖鲩L的生活需求同不平衡、不充分發(fā)展之間的矛盾。因此，作為物業(yè)管理經(jīng)理人，也應(yīng)站在時代的發(fā)展態(tài)勢上，緊跟時代發(fā)展潮流，在工作中不斷推動物業(yè)管理向智能化方向發(fā)展，打造出便捷、舒適、高效、智能的物業(yè)管理氛圍。本文站在物業(yè)公司經(jīng)理的角度，基于現(xiàn)代物業(yè)管理的智能化發(fā)展前景，就傳統(tǒng)物業(yè)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理之間進行了對比分析，以此強化現(xiàn)代物業(yè)管理的專業(yè)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化優(yōu)勢。同時，通過對智能發(fā)展現(xiàn)狀的分析，得出目前智能化管理存在的問題，并提出有效的建設(shè)性方案，從而提升現(xiàn)代物業(yè)的管理智能化，為現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展提供助力。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)；智能化；發(fā)展

物業(yè)管理作為新興行業(yè)，正處于快速發(fā)展時期。隨著現(xiàn)代生活水平、城市管理規(guī)劃的不斷加強，居民生活秩序、商業(yè)辦公大樓、寫字樓、大型商場、公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、校區(qū)等區(qū)域，產(chǎn)生了更高的物業(yè)管理需求。

但針對不同等級的物業(yè)，也提出了相應(yīng)的規(guī)范。由此可見，現(xiàn)代高水平的物業(yè)管理正在向智能化趨勢發(fā)展，研究這一智能化發(fā)展前景，是職業(yè)經(jīng)理人最重要的內(nèi)容，相信未來物業(yè)管理也會向最高標(biāo)準(zhǔn)不斷優(yōu)化。

一、智能化物業(yè)管理概述

（一）智能化物業(yè)管理

智能系統(tǒng)，是運用先進的計算機、信息處理技術(shù)、高智能技術(shù)手段，來完成城市住宅小區(qū)的基本物業(yè)、安全和信息管理等方面的高智能化系統(tǒng)。人們可從內(nèi)涵、目標(biāo)、功能特征、結(jié)構(gòu)要素這四方面，更深入的了解智能物業(yè)。

一是內(nèi)容。信息化時代，智能管理利用先進的智能化信息技術(shù)，通過采用先進軟件、硬件等設(shè)備設(shè)施和現(xiàn)代管理信息系統(tǒng)平臺進行管理，在體現(xiàn)自動智能的同時，也給人們生活帶來了更加高效、便捷、有效的管理服務(wù)，實現(xiàn)了物業(yè)的有效性、科學(xué)性。

二是目標(biāo)。創(chuàng)造安全、適宜、和諧的人居環(huán)境，充分發(fā)揮物業(yè)的應(yīng)用價值，積極滿足業(yè)主需求，挖掘市場的潛在需求，努力讓物業(yè)保值、增值。

三是特點。智能化物業(yè)管理服務(wù)與傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的主要差異在于管理對象、維護方法、技術(shù)人才需求及檢查方法。

四是構(gòu)成要素。智能化物業(yè)管理主要由四大子系統(tǒng)組成，住宅設(shè)施系統(tǒng)和監(jiān)測系統(tǒng)、住宅物業(yè)安全防范系統(tǒng)、區(qū)域綜合信息管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、區(qū)域信息化公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。這四個系統(tǒng)相互促進，構(gòu)成了智能化物業(yè)管理信息技網(wǎng)絡(luò)。

（二）傳統(tǒng)物業(yè)管理與智能化物管的主要區(qū)別

一是在經(jīng)營重心方面。傳統(tǒng)物業(yè)和智能物管的經(jīng)營側(cè)重截然不同，傳統(tǒng)物業(yè)更注重對物的管理，而智能物業(yè)則側(cè)重于對人的服務(wù)。為了使建筑物更保值，涉及房屋設(shè)計主題及保養(yǎng)維護的設(shè)備設(shè)施管理工作為對物的管理，而對人的管理服務(wù)工作則為創(chuàng)造良好的售后服務(wù)，提高業(yè)主的感受，進一步滿足需求，甚至挖掘潛在的業(yè)主需求。

二是在經(jīng)營管理模式上。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式設(shè)置大量的崗位，通過人力為主的管理模式，保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性，但會加大業(yè)主和物業(yè)方之間的隔閡，從而激化矛盾。但隨著現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范的完善，現(xiàn)代智能化物管將更多地通過現(xiàn)代化的設(shè)備設(shè)施及其智能化技術(shù)手段，提升服務(wù)效能，對小區(qū)的安全保護及設(shè)備設(shè)施進行更加精準(zhǔn)的管理。

三是在結(jié)構(gòu)構(gòu)成方面。傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)主要是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，市場準(zhǔn)入門檻較低，人員并沒有任何高深的管理技能，人員素質(zhì)普遍不高。由于傳統(tǒng)的物業(yè)管理收入來源單一，物業(yè)管理費占據(jù)總收入的90%。智能化物業(yè)管理技術(shù)則使服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)了顛覆性變革，大量的智能化設(shè)施不僅提升了物業(yè)服務(wù)效果，更節(jié)省了人力成本，主要表現(xiàn)在：高端的智能化技術(shù)進駐小區(qū)，取消許多崗位設(shè)置，要求人員具有相應(yīng)的專業(yè)技能素養(yǎng)，從而提高服務(wù)行業(yè)人才的綜合素養(yǎng)。在大規(guī)模的智能設(shè)施投入后，物業(yè)管理的收入方法將變得越來越多樣化，已經(jīng)不再局限于通過人工業(yè)務(wù)獲得管理費用，更多的是通過利用信息技術(shù)平臺滿足顧客所需，產(chǎn)生的增值業(yè)務(wù)獲得更多收入。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理智能化發(fā)展的重要性

現(xiàn)代化管理模式已成為物業(yè)的必然發(fā)展趨勢。短短十幾年，物業(yè)企業(yè)就已發(fā)展到幾萬家，從業(yè)者超百萬。然而，在物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展過程中也伴隨著問題，主要是企業(yè)許諾多、兌現(xiàn)少，規(guī)章制度多、執(zhí)行少，收款多、辦理少。

三、現(xiàn)代物業(yè)管理智能化發(fā)展面臨的問題

（一）現(xiàn)代物業(yè)管理智能化應(yīng)用具有局限性

由于不同地區(qū)經(jīng)濟水平發(fā)展不同，導(dǎo)致在物業(yè)的管理上也有所差異。經(jīng)濟水平較高的地區(qū)管理水平也較高，服務(wù)人員除了提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)外，也會更注重個人素養(yǎng)對整體品牌效應(yīng)的影響。但是，對于經(jīng)濟水平較低的地區(qū)，容易忽視服務(wù)質(zhì)量，同時缺乏服務(wù)意識。目前，針對智能化專業(yè)人才的培養(yǎng)多局限于高科技尖端技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域，而欠缺對服務(wù)型科技人才的培養(yǎng)。除了專業(yè)人才培養(yǎng)外，管理層還應(yīng)提高基層人員的意識，改善人員的服務(wù)水平。

（二）現(xiàn)代物業(yè)管理智能化科技水平有待提高

目前，針對物業(yè)管理的智能化多體現(xiàn)在居家用品上。起初房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時，會對房子的用途進行定位，對物業(yè)管理工作人員進行標(biāo)準(zhǔn)化管理，集中管理與培訓(xùn)物業(yè)經(jīng)理。在做好人員的基本技能培訓(xùn)外，還要提高科學(xué)技術(shù)知識，以高效的工作方式解決日常物業(yè)管理中存在的問題，提高財力、物力等方面的投資效益。

此外，很多小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備也開始采用自動化裝置，配合網(wǎng)絡(luò)化的便捷性，連接智能與無線網(wǎng)絡(luò)提升遠程監(jiān)控的效率，降低人員巡視的壓力，打破時間、空間的限制。同時，通過設(shè)置遠程紅外線裝置，根據(jù)出入頻率檢測反饋信息，及時為安保人員提供提醒服務(wù)，為物業(yè)管理提供穩(wěn)定的安全保障。紫外線紅外線設(shè)備的尖端科技智能識別，可以時刻監(jiān)測消防安全疏漏問題，在一定程度上預(yù)防不必要的災(zāi)害，極大提高安全防控的效率。由于不同經(jīng)濟水平地區(qū)的物業(yè)發(fā)展水平不同，很多尖端的預(yù)防監(jiān)控設(shè)備安裝并不到位，需要對加大后期成本與周期的投資。除此之外，安全防控設(shè)備還需得到國家相關(guān)政策的支持，才能向現(xiàn)代化物業(yè)管理智能化方向探索與推進。

四、現(xiàn)代物業(yè)管理智能化發(fā)展的具體措施

（一）做好物業(yè)管理技能培訓(xùn)，提高管理水平

人員的職業(yè)技能素養(yǎng)是基礎(chǔ)，做好物業(yè)管理技能的培訓(xùn)任務(wù)，就是打好職業(yè)未來發(fā)展的強化劑。培訓(xùn)是每一個職業(yè)發(fā)展必不可少的環(huán)節(jié)，能為企業(yè)與員工創(chuàng)造很多有形與無形的效益。

現(xiàn)代物業(yè)管理智能化發(fā)展的培訓(xùn)，要學(xué)會應(yīng)用“智能+”，通過網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、設(shè)備、管理經(jīng)驗等，提升各級人工的專業(yè)技能，同時針對不同崗位、等級培訓(xùn)相關(guān)的專業(yè)內(nèi)容，讓員工有針對性的開展服務(wù)。例如，針對辦公大樓的物業(yè)經(jīng)理，除了加強對物業(yè)經(jīng)理管理職能的培訓(xùn)外，還要加強辦公禮儀的培訓(xùn)，了解行政部門的崗位結(jié)構(gòu)，進一步把握物業(yè)區(qū)域內(nèi)人員的劃分狀況，幫助物業(yè)經(jīng)理有針對性的掌握物業(yè)管理的措施與方法，幫助經(jīng)理人學(xué)習(xí)心理分析，更好地處理問題。此外，經(jīng)理人還需加強對“物”的培訓(xùn)，在等級較高的物業(yè)環(huán)境中，涉及的智能化設(shè)備較多，如門禁解鎖設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的連接與更新、樓層電梯卡的分管與運用等。因此，經(jīng)理人要熟悉每一崗位涉及的相關(guān)技術(shù)，這樣才能更好的做好本職工作。

（二）強化服務(wù)意識，打造良好的品牌效應(yīng)

針對商用的辦公大樓、寫字樓、商場等，除了要重視物業(yè)本身的形象，入駐的商戶們形象也十分重要。發(fā)展物業(yè)管理既包括基礎(chǔ)設(shè)施的完善，也強調(diào)員工形象的塑造和服務(wù)意識的培養(yǎng)，良好的服務(wù)意識是連接物業(yè)與用戶之間良好的橋梁，做好服務(wù)工作是目前物業(yè)首要的職責(zé)之一。

在日常管理中，要重視保潔與衛(wèi)生，安全、整潔的物業(yè)環(huán)境是良好形象的體現(xiàn)，除了樓面建造的宏偉、高檔外，物業(yè)的規(guī)范、舒適、環(huán)境也十分重要。經(jīng)理人既要做好外在的環(huán)境塑造，又要善于打造物業(yè)文化涵養(yǎng)，營造良好的用戶體驗。因此，結(jié)合現(xiàn)代智能化發(fā)展技術(shù)塑造物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，具體操作如下：

首先，衛(wèi)生保潔方面，學(xué)會運用智能家居設(shè)備，以高效、便捷的設(shè)備輔助操作，同時減輕員工的操作難度，降低其工作量?？梢越柚鼔m器與掃地機器人，通過智能化操作完成地面的清潔工作，員工只需掌握設(shè)備的使用與存放，并學(xué)會必要的維修與保養(yǎng)，提高設(shè)備的使用壽命，即可從智能化的角度提升衛(wèi)生的形象。

其次，安保巡視系統(tǒng)方面，物業(yè)管理要保障業(yè)主的財產(chǎn)與人身安全，由于人力資源受限，無法安排大量的安保人員完成巡視工作。但現(xiàn)代物業(yè)管理，可以借助監(jiān)控設(shè)備，同時結(jié)合網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，上傳巡視內(nèi)容，利用云端數(shù)據(jù)，實時進行網(wǎng)上監(jiān)控查詢或異常警報提醒。在自動化模式下，加強物業(yè)管理的安全保障工作，提升物業(yè)管理的形象，有助于打造良好的品牌效應(yīng)。

（三）增強智能化應(yīng)用，提高物業(yè)管理效率

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，要做好智能化應(yīng)用。首先，要引進相關(guān)人才，重視復(fù)合型人才的培養(yǎng)，比如，職業(yè)經(jīng)理人的選擇就要綜合考量，善于調(diào)節(jié)自身的意識與心態(tài)，保持緊跟時代潮流的心態(tài)，積極學(xué)習(xí)先進的理論知識與技能，不斷完善與發(fā)揮自身的價值。其次，要善于發(fā)揮培養(yǎng)與重視員工的價值，讓員工在工作中有更高的參與感、獲得感，不斷激勵員工自身的主動性，發(fā)揮人力資源在物業(yè)管理中的先決優(yōu)勢。再次，在技術(shù)層面，要積極引進先進的安保、消防、保潔、監(jiān)控、巡視、警報、分流、數(shù)據(jù)篩選等技術(shù)或設(shè)備，保障物業(yè)管理的安全、穩(wěn)定，加強對安全內(nèi)容的保障與支持；善于運用科技價值，提高產(chǎn)品自身的附加值，在合理范圍內(nèi)提高商業(yè)附加值，多方提升物業(yè)創(chuàng)收價值，學(xué)會運用專業(yè)的技術(shù)為相匹配的業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；從康養(yǎng)娛樂層面，要借助現(xiàn)代化尖端科技設(shè)備，完善基礎(chǔ)娛樂設(shè)施的投放與更新，提高用戶的體驗，一方面提升娛樂的科學(xué)性與安全性，另一方面提升康養(yǎng)娛樂的技術(shù)性與體驗感，為物業(yè)形象的塑造打下堅實的基礎(chǔ)。

五、結(jié)束語

現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)相比傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，在現(xiàn)代化的探索上走出了重要的一步，未來還需要不斷的探索與積累。隨著高新技術(shù)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)還會引入更多高新技術(shù)含量的智能裝置，而對智能化發(fā)展的探討也將會形成全新的時代風(fēng)向標(biāo)，這既是機遇也是挑戰(zhàn)。所以，今后要越來越關(guān)注現(xiàn)代化的科學(xué)管理技術(shù)，由勞動密集型向科技密集型過渡，不斷掌握創(chuàng)新管理業(yè)務(wù)技能，并緊跟時代潮流，勇敢地向更廣闊的前景邁進。

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