方敏

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，物業(yè)服務(wù)行業(yè)蓬勃發(fā)展，各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛涌現(xiàn)。而在這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，物業(yè)公司作為重要的組成部分，其財務(wù)管理尤為重要。本文將重點研究費用管理在物業(yè)公司財務(wù)管理中的應(yīng)用，并探討如何通過費用管理降低物業(yè)公司的成本和風(fēng)險，提高公司的盈利能力和社會形象。從費用管理的概念和分類、物業(yè)公司費用管理的特點與應(yīng)用、費用管理在物業(yè)公司財務(wù)管理中的應(yīng)用實踐等方面展開論述，旨在為物業(yè)公司財務(wù)管理提供一些有價值的思考和建議。

關(guān)鍵詞：費用管理；物業(yè)；財務(wù)管理

DOI：10.12433/zgkjtz.20232919

目前，多數(shù)物業(yè)公司存在財務(wù)人員少、財務(wù)管理不規(guī)范、財務(wù)數(shù)據(jù)不及時、費用核算不準確等問題，導(dǎo)致物業(yè)公司無法有效控制成本和費用，難以進行預(yù)算、分析和優(yōu)化。同時，也給公司管理和經(jīng)營帶來了一定的壓力。

一、費用管理的概念和分類

（一）費用管理的基本概念和意義

1.費用管理的基本概念及分類

費用按照不同的性質(zhì)和用途可以分為固定費用和變動費用、直接費用和間接費用、管理費用和營銷費用、成本費用和期間費用等。固定費用是指在一定時期內(nèi)不隨產(chǎn)量或銷售額的變化而變化的費用，如租金、折舊、人工等。變動費用則是指隨產(chǎn)量或銷售額的變化而變化的費用，如原材料、運輸?shù)?。直接費用是指與產(chǎn)品或服務(wù)直接相關(guān)的費用，如原材料、工資等；間接費用則是與產(chǎn)品或服務(wù)間接相關(guān)的費用，如管理費用、廣告費用等。管理費用是指與企業(yè)管理活動直接相關(guān)的費用，如薪資、租金等；營銷費用則是與企業(yè)市場營銷活動直接相關(guān)的費用，如廣告、促銷等。成本費用是指與產(chǎn)品或服務(wù)直接相關(guān)的費用，如原材料、人工等；期間費用則是與日常經(jīng)營活動直接相關(guān)的費用，如租金、電費等。

2.費用管理在財務(wù)管理中的意義

通過費用管理，公司可以有效控制各項費用，降低成本和風(fēng)險，提高盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力；合理配置資源和資金，提高經(jīng)濟效益和市場競爭力，為公司的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；掌握財務(wù)狀況和資金流動情況，為決策提供準確的財務(wù)信息和數(shù)據(jù)。

（二）費用管理的相關(guān)術(shù)語

費用預(yù)算是制定費用計劃的重要手段，通過對各項費用的預(yù)算，可以為公司制定合理的財務(wù)目標和預(yù)算計劃，掌握財務(wù)狀況和資金流動。費用核算是對各項費用進行核算和記錄的過程，包括費用的收入和支出、計量和計算、分類和登記等。費用控制是針對各項費用進行控制和調(diào)節(jié)的一系列管理活動，包括費用的分配、限額、監(jiān)督、糾正等。費用優(yōu)化是指通過改進費用結(jié)構(gòu)和管理方式，降低費用、效益提高的一系列活動，包括優(yōu)化費用構(gòu)成、調(diào)整費用分攤、提高費用效益等。費用分攤是將共同發(fā)生的費用分配到各項成本或產(chǎn)品中，以反映各項成本或產(chǎn)品的真實成本。

二、物業(yè)公司費用管理的特點與應(yīng)用

（一）物業(yè)公司費用管理的特點和難點

1.物業(yè)公司費用管理的特點

物業(yè)公司的費用種類較多，包括人工費用、水電費用、物料費用、維修費用、保潔費用、保險費用等。這些費用在管理和控制上難度較大，需要進行逐項核算和分析，以便制定合理的預(yù)算和控制措施。物業(yè)公司的服務(wù)范圍廣泛，包括物業(yè)管理、維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等多個方面。這些服務(wù)在實施時會產(chǎn)生各種費用，需要針對不同的業(yè)務(wù)進行合理的費用控制和管理。物業(yè)公司常常需要將某些費用分攤到不同的業(yè)務(wù)中，如：將保潔費用分攤到各樓各棟，將維修費用分攤到不同的設(shè)施設(shè)備上。費用分攤過程中，需要考慮各個業(yè)務(wù)的特點和實際情況，以確保費用的合理分配。

2.物業(yè)公司費用管理的難點

物業(yè)公司的服務(wù)項目較多，需要招聘和管理大量的員工，涉及薪酬管理、社保管理、考勤管理等多個方面，需要加強人員管理和培訓(xùn)，確保員工能勝任工作。物業(yè)公司服務(wù)的范圍廣泛，服務(wù)對象也比較分散，導(dǎo)致費用監(jiān)管難度較大。為了確保費用的規(guī)范使用和合理分配，需要建立完善的費用監(jiān)管機制，加強監(jiān)督和檢查。物業(yè)公司財務(wù)管理對準確的財務(wù)數(shù)據(jù)和分析能力有較高的需求，需要加強財務(wù)管理團隊建設(shè)，完善財務(wù)管理體系，提高財務(wù)管理的水平和能力，為公司決策提供準確的財務(wù)信息。

（二）物業(yè)公司常見的費用種類及其管理方法

1.人工費

人工費是物業(yè)公司的重要費用，涉及物業(yè)服務(wù)人員的工資、福利、培訓(xùn)等方面。因而，應(yīng)合理配置人力資源，避免人員閑置或短缺；設(shè)定合理的薪酬標準，確保員工的工資福利符合市場水平；加強員工培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)水平和綜合素質(zhì)；建立完善的考核制度，評估員工工作績效，激勵員工提高服務(wù)質(zhì)量。

2.水電費

水電費是物業(yè)公司的基本費用之一，主要涉及供水、供電、照明等方面。應(yīng)建立節(jié)能意識，采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，降低能耗和費用；定期維護設(shè)備，保持設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)和效率；優(yōu)化用水用電方案，合理規(guī)劃用水用電量，避免浪費和濫用；定期核對水電表數(shù)，確保費用的準確計算和繳納。

3.物料費

物料費是物業(yè)公司維修保養(yǎng)、保潔、綠化等方面的費用，主要涉及物料和設(shè)備的采購和使用。為了有效管理和控制物料費用，采購物料時要選擇優(yōu)質(zhì)物料，確保其耐用性和使用效果；采用集中采購和統(tǒng)一配送的方式，避免物料重復(fù)采購；加強物料使用管理，防止物料損失和浪費；建立完善的物料清單和使用記錄，便于物料的管理和控制。

三、費用管理在物業(yè)公司財務(wù)管理中的應(yīng)用實踐

（一）費用預(yù)算管理

物業(yè)公司需要收集和整理各項費用的數(shù)據(jù)和信息，包括歷史數(shù)據(jù)、市場信息、行業(yè)情況等，以便開展預(yù)算；根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)和信息，制定合理的費用預(yù)算計劃，包括各項費用的預(yù)算金額、預(yù)算期限、預(yù)算分配等；將制定好的預(yù)算計劃提交給財務(wù)部門進行審核和審批，確保預(yù)算計劃的合理性和可行性；根據(jù)預(yù)算計劃執(zhí)行各項費用的支出，同時對費用支出進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決費用超支和浪費的問題；對費用支出分析和調(diào)整，以確保實現(xiàn)公司的財務(wù)目標和預(yù)算計劃；建立科學(xué)合理的預(yù)算體系，包括預(yù)算的制定、審核、執(zhí)行、控制等各個環(huán)節(jié)，以確保預(yù)算的合理性和有效性。

（二）費用控制與分析

1.費用控制

物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)實際情況和經(jīng)營計劃，制定合理的費用預(yù)算，包括各項費用的預(yù)算金額、期限、分配等，以免費用的超支和浪費；建立完善的費用審批和控制制度，對各項費用嚴格的審批和控制，確保費用的合理性和效益；通過優(yōu)化資源利用，如：采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備、加強物料管理和控制等，降低費用支出，提高資源利用效率；加強成本管理，包括成本核算、成本控制、成本分析等，提高經(jīng)營效益。

2.費用分析

物業(yè)公司應(yīng)建立完善的費用分析制度，對各項費用的支出進行分類、分析和比較；采用ABC成本法、標準成本法等成本控制方法，對各項費用的支出控制和管理，降低成本支出，提高經(jīng)營效益；進行費用對比分析，比較不同時間段或不同物業(yè)項目的費用支出情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決費用異常，優(yōu)化費用結(jié)構(gòu)和管理；加強財務(wù)分析和預(yù)測，對各項費用的支出預(yù)測和分析，為經(jīng)營決策提供參考依據(jù)，優(yōu)化經(jīng)營決策和資源配置；引入財務(wù)軟件、ERP系統(tǒng)等信息技術(shù)，對費用支出進行信息化管理和分析，提高費用管理的效率和質(zhì)量。

（三）費用核算與審計

1.費用核算

物業(yè)公司應(yīng)建立完善的費用核算制度，對各項費用進行分類、核算和統(tǒng)計，確保費用的準確性和可靠性；采用合理的核算方法，如直接法、間接法、標準成本法等，對各項費用進行核算和分析；加強成本核算和管理，包括成本的核算、成本的控制、成本的分析等，提高盈利能力。

2.費用審計

物業(yè)公司應(yīng)建立完善的費用審計制度，對各項費用審計和檢查；加強費用的審批和控制，避免費用超支；引入第三方審計機構(gòu)，對費用進行審計和檢查，提高費用審計的獨立性和客觀性；加強財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險管理，降低風(fēng)險和損失。

（四）費用優(yōu)化

物業(yè)公司通過優(yōu)化采購成本，采用集中采購、尋求供應(yīng)商優(yōu)惠等，降低采購成本，提高采購效率；通過優(yōu)化能源管理，采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備、優(yōu)化設(shè)備運行模式等，降低能源成本，提高資源利用率；通過優(yōu)化人力成本，提高員工績效、優(yōu)化人力資源配置等，降低人力成本，提高經(jīng)營效益；通過優(yōu)化物料管理，加強物料分類管理、減少庫存占用等，降低物料成本，提高資源利用率。

四、費用管理在物業(yè)公司財務(wù)管理中的優(yōu)化策略

（一）員工培訓(xùn)和激勵

物業(yè)公司應(yīng)進行員工培訓(xùn)需求分析，確定員工需要提高的技能和知識領(lǐng)域。通過與員工交流、評估其現(xiàn)有的技能水平以及識別潛在的提升機會，基于需求分析結(jié)果，物業(yè)公司制定有針對性的培訓(xùn)計劃。培訓(xùn)計劃包括課程內(nèi)容、培訓(xùn)方式（在線課程、工作坊、面對面培訓(xùn)等）及培訓(xùn)時間表。使用多種培訓(xùn)方法，以滿足不同員工的學(xué)習(xí)風(fēng)格和需求，包括課堂培訓(xùn)、虛擬培訓(xùn)、自學(xué)材料、導(dǎo)師指導(dǎo)等。在培訓(xùn)過程中，為員工提供實踐機會，并及時反饋，幫助員工將所學(xué)知識應(yīng)用到實際工作中，并不斷改進。

建立明確的獎勵制度，將培訓(xùn)和激勵計劃結(jié)合起來，以獎勵員工提出并實施節(jié)省費用的建議。獎勵可以是金錢獎勵、獎金、員工認可、晉升機會、特別活動或其他有價值的激勵。在此過程中，應(yīng)讓員工了解激勵計劃的運作方式和標準，透明的激勵計劃可以激發(fā)員工的積極性，可定期表彰員工，通過員工會議、內(nèi)部通訊、獎牌墻或員工專題報道實現(xiàn)。此外，還可以分享成功的案例，以激發(fā)其他員工提出創(chuàng)新的成本節(jié)省建議，鼓勵員工之間的競爭與合作。

（二）引入信息技術(shù)支持

物業(yè)公司應(yīng)進行信息化系統(tǒng)的集成和實施，包括系統(tǒng)的安裝、配置、測試、調(diào)試、數(shù)據(jù)遷移等，確保信息化系統(tǒng)能滿足需求，并實現(xiàn)費用管理的信息化管理和分析；加強系統(tǒng)的維護和更新，及時修復(fù)系統(tǒng)的漏洞，保證系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。同時，及時更新系統(tǒng)的功能和性能，滿足物業(yè)公司不斷變化的業(yè)務(wù)需求。

（三）優(yōu)化資源和成本管理

物業(yè)公司可以采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，如LED照明燈、太陽能熱水器等，降低能源消耗和費用支出。同時，建立能耗監(jiān)測系統(tǒng)，對能源消耗情況進行監(jiān)測和分析，發(fā)現(xiàn)并改進能源消耗的瓶頸，提高能源利用效率；加強物料管理和控制，建立物料管理系統(tǒng)和控制制度，對物料采購、入庫、使用、領(lǐng)用、庫存等環(huán)節(jié)進行規(guī)范化管理，避免物料的過度消耗，提高物料利用效率和成本管理的效果；實行人力資源的優(yōu)化，建立適合自身實際情況和需求的人力資源管理制度，實行精細化管理，提高員工的工作效率和生產(chǎn)效益，降低人力成本支出；創(chuàng)新管理模式和理念，引入先進的管理理念和工具，如精益生產(chǎn)、6sigma、TPM等，加強管理的科學(xué)性和效率性，降低管理成本支出，提高管理效益。

（四）技術(shù)投資

物業(yè)管理軟件可以自動化租賃管理、維護請求處理、賬務(wù)管理等日常流程，減少人工操作成本，提高工作效率。這些軟件通常具有集成的數(shù)據(jù)中心，可用于存儲和訪問物業(yè)的關(guān)鍵信息，如租戶信息、維護記錄和合同細節(jié)。通過在線報修系統(tǒng)，租戶輕松提交報修請求，描述問題并上傳照片，有助于更快速地解決問題，提高客戶滿意度；安裝智能安全系統(tǒng)，如監(jiān)控攝像頭和訪問控制系統(tǒng)，提高物業(yè)的安全性，減少不必要的巡邏成本，利用能源管理系統(tǒng)監(jiān)測和控制電力、水和暖通空調(diào)系統(tǒng)的能源使用，降低能源成本；使用數(shù)據(jù)分析工具分析租賃數(shù)據(jù)、維護記錄和運營成本，以識別潛在的成本節(jié)省機會和運營改進點，借助預(yù)測分析，預(yù)測設(shè)備和設(shè)施的維護需求，避免緊急維修和高額成本。

在投資新技術(shù)前，物業(yè)公司應(yīng)進行成本效益分析，評估投資的回報率。同時，為員工提供培訓(xùn)，使其充分利用新技術(shù)提高工作效率。

五、結(jié)束語

費用管理在財務(wù)管理中扮演著重要角色，它可以幫助公司有效管理和控制各項費用，優(yōu)化費用結(jié)構(gòu)和分攤，降低成本和財務(wù)風(fēng)險。通過對費用的預(yù)算、分析、核算、審計等手段，物業(yè)公司可以更好地管理費用，為決策者提供準確的財務(wù)信息和數(shù)據(jù)，從而支持其進行管理決策和戰(zhàn)略規(guī)劃。因此，物業(yè)公司應(yīng)重視費用管理在財務(wù)管理中的作用和重要性，加強財務(wù)管理團隊的建設(shè)，優(yōu)化財務(wù)管理流程和體系，提高財務(wù)管理的水平和能力。同時，通過科學(xué)合理的費用管理，實現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

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