鄭茂

摘要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們生活水平的提高，在住房方面，人們的消費(fèi)觀與主體意識(shí)越來越強(qiáng)烈，再加上商業(yè)銀行近年來注重推出各種類型的貸款、信用卡業(yè)務(wù)等，購(gòu)買或租賃超出消費(fèi)預(yù)算的房屋商品，也促進(jìn)了商業(yè)銀行的住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。而近年來，國(guó)家推出了一系列房屋租賃的優(yōu)惠政策與低貸款利率指標(biāo)，幫助人們解決房屋租賃方面的問題。目前，住房租賃業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行中所占的比重較大，這也意味著在未來大有發(fā)展。本文從住房租賃的概念出發(fā)，結(jié)合實(shí)例分析了商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀與現(xiàn)存的問題，并結(jié)合近年來的國(guó)家政策要求、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)理念與人們的消費(fèi)意識(shí)，分析未來的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;住房租賃;發(fā)展

DOI：10.12433/zgkjtz.20232344

一、住房租賃業(yè)務(wù)概述

住房租賃也被稱為房屋租賃，指的是一種以租賃房屋為主要目的的交易形式，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式。房屋租賃主要有兩方面內(nèi)容：一是承租人，承租人在選擇好滿意的租賃房屋住所后，進(jìn)行主動(dòng)的房屋租賃活動(dòng)，在該環(huán)節(jié)，承租人需要按照協(xié)議與合同約定的時(shí)間和期限，對(duì)出租人定期支付押金、房租與其他附帶費(fèi)用；二是出租人，出租人是租賃房屋活動(dòng)中有決定權(quán)的主體，他們是房屋商品的所有者，有權(quán)按照法律規(guī)定對(duì)房屋出租的條約、價(jià)錢與時(shí)間進(jìn)行調(diào)整和規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》是用來約束和規(guī)范出租人與承租人的租賃行為的法律文件，在房屋租賃活動(dòng)中，不管是出租人還是承租人，都需要嚴(yán)格按照法律法規(guī)及房屋租賃合同交易。

十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊?017年7月住建部《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》下發(fā)以來，各級(jí)政府把培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，增加租賃住房有效供應(yīng)作為重點(diǎn)工作，各家銀行積極影響國(guó)家政策號(hào)召，紛紛推出各種住房租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)品，滿足企業(yè)、個(gè)人的住房租賃需求。

當(dāng)前，在我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)中，存在兩種比較典型的房屋租賃模式：傳統(tǒng)租賃模式與第三方短租平臺(tái)模式。首先，傳統(tǒng)房屋租賃模式主要是指由房屋中介進(jìn)行房屋消息的發(fā)布與宣傳，尋找感興趣的承租人，并由中介負(fù)責(zé)與承租人溝通與聯(lián)系，幫助承租人與出租人之間加強(qiáng)聯(lián)系，并最終達(dá)成交易。傳統(tǒng)的房屋租賃模式中，有很多弊端，中介作為第三方溝通服務(wù)者，不僅會(huì)延遲承租人與出租人的意向傳達(dá)速度，還會(huì)存在消息的偏差，給房屋租賃交易帶來了極大的不便。房屋中介提供的租賃合同比較官方和主觀，對(duì)于房屋本身的問題與具體情況交代得不夠細(xì)致，容易給承租人帶來很多不必要的麻煩。其次，第三方短租平臺(tái)模式是近年來發(fā)展較快的租房模式，這種由電子智能軟件進(jìn)行房屋租賃信息的宣傳與推廣的租房模式深受年輕人喜愛，不僅可以在短時(shí)間內(nèi)為承租人提供大量的房屋信息，還能使承租人與出租人直間聯(lián)系，使雙方的信息與意向得到更加直接的傳達(dá)，減免了一些不必要的手續(xù)。

二、商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

（一）商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，國(guó)家在房屋租賃交易方面發(fā)布了多項(xiàng)優(yōu)惠政策，隨著各項(xiàng)優(yōu)惠政策的落實(shí)與完善，在北京、上海、深圳、南京、廣州等各大城市，房屋租賃業(yè)務(wù)不僅發(fā)展得比較完善，也更加規(guī)范與專業(yè)，這也在一定程度上帶動(dòng)了房屋租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。在生活中經(jīng)?？吹蕉喾N類的房屋租賃產(chǎn)品，例如：鏈家、YOU+公寓、蘑菇公寓等。除此以外，一些資金力量比較雄厚、投資實(shí)力比較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，也看準(zhǔn)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景，保利、萬科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入住房租賃行業(yè)。

（二）商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的問題

1.相關(guān)法律法規(guī)不完善

我國(guó)是法治國(guó)家，所有企業(yè)都需要遵守法律的相關(guān)要求，萬事以法為綱。

然而，在當(dāng)前的金融租賃市場(chǎng)，關(guān)于房屋租賃方面的法律規(guī)范并不完善，很多問題得不到解決，還存在著一些承租人與出租人在合同與條約中鉆法律漏洞獲得非法利益的現(xiàn)象。另外，作為房屋中介這類第三方管理者，也沒有完全依照法律規(guī)定對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，甚至有些執(zhí)法監(jiān)督者與管理者會(huì)對(duì)租賃房屋市場(chǎng)中的違法行為坐視不管，給房屋租賃市場(chǎng)的交易帶來了負(fù)面影響，極大地打擊了承租人租賃房屋的積極性，也給部分出租人帶來了一定的影響。

2.存在信息安全隱患

在當(dāng)前信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)迅速發(fā)展的時(shí)代，人們?cè)谏钆c工作中都會(huì)被要求提供個(gè)人的信息數(shù)據(jù)，涉及個(gè)人隱私安全，容易給不法分子以乘虛而入的違法犯罪機(jī)會(huì)，嚴(yán)重危害了人們的財(cái)產(chǎn)安全。而在房屋租賃交易中，出租者出于對(duì)安全的考慮，會(huì)在一定程度上減少個(gè)人信息的提供，導(dǎo)致第三方平臺(tái)上承租者的信息資料不全面、信息資源量少。另外，承租者出于謹(jǐn)慎考慮，不會(huì)選擇信息量較少的房屋租賃，這就給房屋租賃交易活動(dòng)帶來了消極影響，不利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)水平的提高。

3.缺乏創(chuàng)新意識(shí)與理念

二十一世紀(jì)，創(chuàng)新對(duì)于任何企業(yè)、領(lǐng)域來說都是核心，創(chuàng)新包括對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)類型、信貸產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)模式、推廣宣傳力度等進(jìn)行革新與調(diào)整，保證商業(yè)銀行盡快提升各種類型的業(yè)務(wù)產(chǎn)品的知名度與信任度。而在當(dāng)前的商業(yè)銀行中，其推出的房屋租賃模式比較單一，租賃方式比較傳統(tǒng)，承租者僅能在第三方平臺(tái)上查看租賃房屋產(chǎn)品，很少能找到與自己的生活方式相匹配的房屋類型，房屋中介及第三方管理者被動(dòng)地進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，這也給房屋租賃活動(dòng)造成了一定的阻礙。

通過創(chuàng)新信貸模式與商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)模式提升房屋租賃業(yè)務(wù)的交易量，可保證房屋租賃從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上線下相結(jié)合的模式，并盡快調(diào)整與改良線上模式與線下模式，提高交易量。

4.誠(chéng)信缺失引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)

在房屋租賃交易中，最關(guān)鍵的一環(huán)就是經(jīng)濟(jì)交易，而經(jīng)濟(jì)利益又是出租人與房屋中介最關(guān)心的，這也給三方活動(dòng)者的誠(chéng)信帶來了考驗(yàn)。而當(dāng)前的房屋租賃市場(chǎng)中，經(jīng)常存在竊取承租人押金、惡意拖欠房租、毀壞房?jī)?nèi)設(shè)施等惡劣現(xiàn)象，這給房屋租賃交易的良性運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了極大的負(fù)面影響，以上種種不誠(chéng)信、不遵守法律和不良道德行為，都是人們應(yīng)積極關(guān)注的地方。如何約束、打壓不守法、不誠(chéng)信的不法分子，是當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)中應(yīng)該考慮的關(guān)鍵問題。

三、商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)

（一）強(qiáng)化政銀合作，構(gòu)筑發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)

強(qiáng)化政銀合作，為房屋租賃交易吸引更多的供應(yīng)方，以加快對(duì)房屋租賃的交易量，滿足更多承租人的需求。近幾年，在佛山市推出了參與租賃住房建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)，這個(gè)金融機(jī)構(gòu)是將中國(guó)建設(shè)銀行佛山分行與國(guó)有住房租賃企業(yè)相結(jié)合，推動(dòng)大型開發(fā)商與住房租賃公司的合作，為住房租賃交易提供金融服務(wù)支持和保障。目前，已經(jīng)為企業(yè)開發(fā)建設(shè)租賃住房等環(huán)節(jié)和交易提供了專有的信貸資金，在2020年底，資金交易量接近16億元，這說明強(qiáng)化政銀合作在佛山地區(qū)得到了積極響應(yīng)，也幫助銀行獲得了在房屋租賃方面的豐富經(jīng)驗(yàn)與成功范例。

租購(gòu)并舉年代，佛山市的戰(zhàn)略合作模式給全國(guó)的政銀合作帶來了示范作用，這也說明商業(yè)銀行需要切實(shí)結(jié)合先進(jìn)的房屋租賃事例，共同創(chuàng)新并推進(jìn)商業(yè)交易模式的改革與升級(jí)，探尋先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式。另外，佛山分行還幫助企業(yè)提供了多渠道的住房租賃服務(wù)，為承租人根據(jù)需求與意向設(shè)計(jì)了不同的租貸、租金分期等交易計(jì)劃，佛山市注重對(duì)信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的運(yùn)用，在住房公積金管理中心平臺(tái)上推出“公積金交租易”服務(wù)，緩解承租人的租房壓力。

（二）立足租房客戶，打造具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的金融產(chǎn)品

首先，打造房屋租賃綜合平臺(tái)。針對(duì)當(dāng)前手機(jī)軟件及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)達(dá)性與先進(jìn)性，商業(yè)銀行必須及時(shí)抓住時(shí)代發(fā)展潮流，利用互聯(lián)網(wǎng)，通過產(chǎn)品的推廣，為承租者推送房屋信息。爭(zhēng)取將線上與線下的交易相結(jié)合，保證平臺(tái)的服務(wù)與售后咨詢等持續(xù)適應(yīng)房屋租賃市場(chǎng)的變化。

其次，提供房屋租賃和新產(chǎn)品。與其他參與住房租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)相比，商業(yè)銀行最大的特點(diǎn)就是穩(wěn)定與可靠，能持續(xù)不斷地為承租人提供有保障的金融服務(wù)，也能維持房屋租賃交易的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，商業(yè)銀行要開發(fā)與推出先進(jìn)的、貼合系統(tǒng)用戶的、安全便捷的租賃服務(wù)，使房屋租賃交易更好地融入金融力量，并不斷考慮融合承租人的租賃意向，維護(hù)整個(gè)房屋租賃交易的良性運(yùn)行。

最后，打造房屋租賃綜合服務(wù)。商業(yè)銀行要提升自身的多元化標(biāo)準(zhǔn)，通過打造融資服務(wù)平臺(tái)，圍繞房屋租賃的現(xiàn)實(shí)需求滿足承租人與出租人的租賃計(jì)劃和需求，例如：在租賃平臺(tái)中加入繳費(fèi)業(yè)務(wù)、水電費(fèi)賬單、物業(yè)維修、家政服務(wù)、社區(qū)動(dòng)態(tài)信息等內(nèi)容，保障承租人的租賃意愿，同時(shí)，為商業(yè)銀行的房屋租賃業(yè)務(wù)開辟有租賃客源、有發(fā)展前景的渠道。

（三）培育優(yōu)質(zhì)的合作企業(yè)，探索持續(xù)自主盈利的經(jīng)營(yíng)模式

首先，商業(yè)銀行應(yīng)像經(jīng)營(yíng)管理住房貸款項(xiàng)目一樣經(jīng)營(yíng)住房租賃項(xiàng)目，結(jié)合經(jīng)營(yíng)管理住房貸款項(xiàng)目時(shí)的可靠模式、標(biāo)準(zhǔn)流程與制定規(guī)范，開展房屋租賃中的營(yíng)銷、管理與運(yùn)作，具體問題具體分析，根據(jù)出現(xiàn)的問題不斷更新自身的經(jīng)營(yíng)理念與模式，以標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)房屋租賃產(chǎn)品進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)銀企合作的雙贏局面。

四、結(jié)束語

在當(dāng)前日新月異的房屋租賃市場(chǎng)，國(guó)家推出了一系列供商業(yè)銀行參考的積極政策，提供了堅(jiān)實(shí)、有保障的法律規(guī)范條例，商業(yè)銀行要積極應(yīng)對(duì)發(fā)展機(jī)遇，采取一系列措施加大房屋租賃交易量，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行的發(fā)展目標(biāo)。本文從商業(yè)銀行房屋租賃現(xiàn)狀進(jìn)行分析與研究，闡述了房屋租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，并提供了一系列應(yīng)對(duì)租賃市場(chǎng)的積極措施，保證商業(yè)銀行能夠順應(yīng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的潮流，通過滿足承租人與第三方平臺(tái)的租賃消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

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