史新文

近幾年因農(nóng)業(yè)承包合同的簽訂問題導(dǎo)致了部分村民的上訪，2022年在“三資”領(lǐng)域?qū)ｍ椪位顒又幸舶l(fā)現(xiàn)了這些問題，主要反映在以下幾點(diǎn)。一是訂立承包合同時沒有召開村民大會或村民代表會，即沒有履行民主議定程序（這是法律強(qiáng)制性規(guī)定）；二是訂立的合同有的價格偏低、有的超過規(guī)定期限（機(jī)動地不得超過3年，“四荒”資源發(fā)包不得超過50年），有的顯失公平等；三是村里的在建工程和一些山林、林地等資源的發(fā)包沒有履行公開招投標(biāo)程序，不透明，廣大農(nóng)戶不知情，屬暗箱操作；四是簽訂承包合同手續(xù)不完備，缺項，甚至都沒有約定違約責(zé)任等。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》《民法典》及《遼寧省農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)承包合同條例》（2006修正）等規(guī)定，鐵嶺縣加強(qiáng)農(nóng)業(yè)承包合同管理提出了如下要求。

第一，農(nóng)業(yè)承包合同必須是一式3份，即發(fā)包方、承包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)合同管理部門（經(jīng)管站）各存一份。

第二，對各村報送農(nóng)業(yè)承包合同進(jìn)行審核，看是否符合法律規(guī)定。重點(diǎn)審查，①是否履行了民主議定程序，要求不得暗箱操作和人情發(fā)包，仗權(quán)發(fā)包。②手續(xù)是否完備，是否用標(biāo)準(zhǔn)文本簽訂了書面合同。合同中當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)、聯(lián)系方式、具體承包的是什么項目必須寫全。③合同承包價格是否嚴(yán)重偏離市場價格，是否顯失公平。④合同期限是否超標(biāo)，機(jī)動地不得超過3年，“四荒”資源發(fā)包不得超過50年，嚴(yán)禁發(fā)包方發(fā)包尚未到期的土地。⑤建筑合同及山林、林地等資源合同是否履行了公開招投標(biāo)手續(xù)。⑥是否簽訂了違約責(zé)任及如遇國家征收征用土地合同的處理原則。

審查后處理方法有以下幾點(diǎn)。

第一，違背法律法規(guī)的合同應(yīng)當(dāng)堅決制止，合同退回村里并說明原因，指導(dǎo)村委會或村股份經(jīng)濟(jì)組織合作社依法解除合同。

第二，對暗箱操作、人情發(fā)包、仗權(quán)發(fā)包，提交紀(jì)檢部門處理，違反法律的提交司法機(jī)關(guān)。

第三，對不完善的合同要提出修正意見。一是村委會或村股份經(jīng)濟(jì)合作社對未承包到戶的“荒山、荒灘、荒溝、荒地、荒丘、荒水、荒沙”（統(tǒng)稱“四荒資源”）以及林地、果園、魚塘等，有承包合同的，承包手續(xù)完備，無爭議的納入其他承包方式管理范圍；二是對無合同或合同顯失公平的，對無償占用或私下開荒的，由村集體組織收回或追加承包費(fèi)，承包費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)履行“民主議定”程序，按現(xiàn)市價收??；三是對少數(shù)的村干部仗權(quán)承包或給親朋“人情”發(fā)包造成承包地（也包括林地、山地等）實(shí)際面積比合同面積多的，要參照本村或本組人均土地面積予以修正，抽出多出的土地（包括林地、荒地等）或按照本村（組）同等質(zhì)量、相近地塊的耕地承包價收取承包費(fèi)歸集體所有；四是對于已經(jīng)打破村組界限的，本著尊重歷史，承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，不再恢復(fù)，按現(xiàn)有管理模式繼續(xù)執(zhí)行，土地資源的收益歸現(xiàn)有管理者使用。根據(jù)權(quán)屬關(guān)系，現(xiàn)屬于村民小組管理或發(fā)包的機(jī)動地、林地、山林等，發(fā)包收益和土地動遷補(bǔ)償費(fèi)屬于該小組所有，村集體可以按照產(chǎn)權(quán)制度改革方案約定的比例，提取公積公益金，用于村集體興辦公益事業(yè)、建設(shè)生產(chǎn)設(shè)施投入等，小組的收入也應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體帳內(nèi)核算和財務(wù)管理。認(rèn)真核對承包費(fèi)與合同是否一致，如符合規(guī)定，則記入村集體經(jīng)濟(jì)組織賬目。

承包合同糾紛處理注意以下幾點(diǎn)。

第一，續(xù)包合同。即已承包出去的山林等合同還沒到期，現(xiàn)在的村委會就和原承包人續(xù)簽了合同或另包他人，先收承包費(fèi)，等原合同到期時新合同再履行，我們仲裁時依法解除了此類合同[大家注意是解除而不是廢除、廢止，這兩個詞不是法律所規(guī)定，合同有有效（合同）、無效（合同）之分，利害關(guān)系人有請求撤銷（合同）、解除（合同）之權(quán)利，也可以提出變更、終止、繼續(xù)履行合同權(quán)利]。按照《土地承包法》第45條規(guī)定，發(fā)包程序必須規(guī)范合法，必須履行民主議定程序，合同到期后才能召開村民會議或村民代表會議討論決定，公開招標(biāo)，競價確定。續(xù)包只是雙方現(xiàn)在協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，沒有進(jìn)行公開招標(biāo)、競價。《民法典》第171條規(guī)定，村主任不能超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后再去實(shí)施代理行為。什么意思？2030年時你還是不是村主任，如不是，從2030年才開始履行的合同，你代表村委會簽的字有效嗎？誰授權(quán)的？根據(jù)遼寧省委、省政府《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置并行的實(shí)施意見》（遼委辦發(fā)〔2017〕42號）規(guī)定是禁止農(nóng)民集體發(fā)包還沒有到期的集體土地。

第二，“一女二嫁”合同。同一塊地不同的時間承包給了不同的人，一旦引起糾紛，就要依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，按照登記在先原則和生效在先原則處理。

第三，面積不實(shí)的合同。有些合同標(biāo)的物的實(shí)質(zhì)面積大于合同使用面積，有的是交款的面積少于實(shí)際使用面積。仲裁及處理時的原則是，面積服從實(shí)質(zhì)，即按實(shí)際使用的面積收繳承包費(fèi)或者收回多余的面積。

第四，要約不明確的合同。合同中一定要明確是否可以再轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，改變合同用途如何處理，遇到國家政策調(diào)整怎么辦，被征用了怎么處理等。如在合同中約定了遇到上述情況，可以解除、變更或終止合同，那么就可以按要約進(jìn)行，否則就得通過仲裁或法院訴訟解決。對合同不能履行或者不能完全履行的、私自改變合同約定用途的、未履行合同約定的其他義務(wù)的依照法律要承擔(dān)違約責(zé)任。

第五，外包合同。本集體的資源在承包給外單位及個人時要依照《土地承包法》規(guī)定，發(fā)包方將農(nóng)村土地等資源發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包時，應(yīng)當(dāng)事先通過本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

第六，流轉(zhuǎn)合同。流轉(zhuǎn)合同在履行時，承包方想要解除合同，必須按照《土地承包法》第42條規(guī)定辦理。

第七，流轉(zhuǎn)期限糾紛。有的合同沒有約定流轉(zhuǎn)期限，寫的是“長久”“永久”。對于這類合同法律規(guī)定，承包合同一定要約定承包期限，否則當(dāng)事人可以隨時解除合同，但解除時應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。