一墨

2021年10月17日，首爾高層公寓

韓國房價(jià)只漲不跌的神話正在破滅?！叭ツ昴瓿酰业姆孔舆€價(jià)值500萬元人民幣，目前卻跌到了370萬元?！本幼≡陧n國京畿道的中國人劉念這樣告訴《看世界》。

劉念所言不虛，近期韓國房市非常不景氣，其“泡沫”似乎一戳就破。繼2020年上漲4.47%、2021年上漲6.80%后，韓國房價(jià)在2022年出現(xiàn)了14年來的首跌：2023年1月16日，據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，韓國2022年12月房價(jià)環(huán)比下跌1.98%—而這已是連續(xù)七個(gè)月下跌了。

隨后，3月22日，韓國財(cái)長秋慶鎬在房地產(chǎn)會(huì)議上表示，今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房價(jià)同比下降18.6%，為2005年實(shí)施相關(guān)制度以來最大減幅。

同劉念一樣，韓國人孔賢淑在首爾房子的價(jià)格也遭到了腰斬。雖然孔賢淑將該房的售價(jià)下調(diào)了15%，但時(shí)間都過去一年半了，還是無人問津?！艾F(xiàn)在沒人來看房子，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房價(jià)還沒跌到底。”孔賢淑絕望地說道。

泡沫風(fēng)險(xiǎn)背后，是很多韓國中產(chǎn)家庭的生活，正變得不堪一擊，其中很多中國炒房客，也遭遇了滑鐵盧。

房價(jià)猛跌的另一面，是房貸的飆升。眼下這場房市動(dòng)蕩，正在打破很多韓國人的“小康”生活。

近期，韓國人金明洙在首爾的房子不僅貶值了270多萬元人民幣，更悲催的是，他快還不起飆升的房貸了。

與此同時(shí)，金明洙的妻子已經(jīng)懷孕8個(gè)多月了，正是急需用錢的時(shí)候。金明洙原本打算等房價(jià)漲了，將房子賣掉還債，然而等來的卻是房價(jià)“跌跌不休”，沒個(gè)盡頭。已經(jīng)33歲的金明洙表示，他感到非常無奈，“2021年買下這套房子，可能是我一生當(dāng)中最大的遺憾之一”。

全租房逐漸成為韓國房地產(chǎn)投機(jī)和金融失衡的核心。

韓國財(cái)長秋慶鎬

遭此困難，不止金明洙一人。在韓國天安市買房定居的中國人周麗，在國內(nèi)投資失敗后，選擇來韓國重新開始。然而買下房子不久之后，她就面臨著房貸利率飆升而帶來的巨大壓力。周麗對《看世界》說：“（我）養(yǎng)了兩個(gè)孩子，沒有房子總得搬家，很麻煩，所以就分期付款買下這套房子。然而近期銀行利息變高了，房子的月供越來越多，壓力非常大?！?/p>

事實(shí)上，對于此次房價(jià)大跌，韓國房地產(chǎn)委員會(huì)將原因歸咎于借貸成本的急劇上升。自2021年以來，為了抑制通貨膨脹，韓國央行連續(xù)10次加息，將基準(zhǔn)利率由0.5%上調(diào)至3.5%。

過去幾年不斷飆升的通貨膨脹，侵蝕著韓國人的柴米油鹽。2022年，韓國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)同比上漲5.1%，為亞洲金融危機(jī)以來的最大漲幅。有利必有弊，雖然銀行的加息減緩了通脹，但也推高著房貸利率。

韓國銀行數(shù)據(jù)顯示，該銀行在2022年第一季度的平均抵押貸款利率約為2.7%，然而到了11月，已經(jīng)漲至5%左右；再到今年1月，某些商業(yè)銀行的抵押貸款利率一度飆升至8.11%左右。

根據(jù)韓國政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年9月，包括抵押貸款在內(nèi)的韓國家庭債務(wù)達(dá)到1.87萬億韓元—與2017年9月相比，增長了40%左右。在銀行加息與家庭債務(wù)的雙重打擊下，公開資料顯示，首爾的公寓交易量在2022年12月僅為578套，與2021年同期對比，下降了50%。

對此，韓國天主教大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授楊俊松（音譯）評價(jià)道：“對于較富裕的家庭來說，他們目前可能不想再買房了，因?yàn)榉績r(jià)下降得太快了?！?/p>

2020年9月2日，韓國新租賃法實(shí)施后，首爾全租房價(jià)格大漲

除了銀行利率，韓國獨(dú)有的“全租房”也給了房市致命一擊。

租房或者買房，是我們絕大多數(shù)人必需的兩個(gè)選項(xiàng)。在韓國租房體系當(dāng)中，有個(gè)特殊的選項(xiàng)，即全租房：如果租客選擇了全租房，他不用每月給房東交房租，而是在一定期限內(nèi)，向房東繳納一大筆押金即可。該押金也稱為“禮金”，大概為房產(chǎn)價(jià)值的50%至80%。

在繳納押金之后，租客在規(guī)定的年限內(nèi)（一般兩年），將可以免費(fèi)居住該房。在合約到期后，如果不續(xù)簽的話，房東必須將押金如數(shù)歸還給租客。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2021年，全租房占首爾租房市場的70%。

韓國全租房逐漸成為房地產(chǎn)投機(jī)和金融失衡的核心。圖為電影《寄生蟲》劇照

“全租房”原本是房東和租客都能從收益的租賃制度：房東可以將這一大筆免息押金存入高息銀行賬戶，或者進(jìn)行其他投資；而租客可以在兩年甚至更長時(shí)間內(nèi)，省下一大筆房租。然而，近些年來，隨著人心的貪婪，全租房逐漸成為韓國房地產(chǎn)投機(jī)和金融失衡的核心。

由于前些年韓國房價(jià)只漲不跌的神話，很多房東將全租房的押金投入房市。人心不足蛇吞象，有些房東更是不滿足單純的買賣，他們以全租房押金為原始資本，玩起了金融杠桿：如將3億韓元作為首付，買了套15億韓元的房子；再將這套15億韓元的房子作為全租房獲取一筆押金，然后再以這筆押金為首付……就這樣周而復(fù)始，以3億韓元控制了大量的房產(chǎn)。

媒體曾披露，有房東通過這樣的“騷操作”，買了200多套房子。不幸的是，由于此“杠桿”的脆弱性，這名房東的資金鏈最終出現(xiàn)了斷裂，導(dǎo)致這200多套房集體爆雷，使得數(shù)百名全租房的租客血本無歸。

近期，韓國人柳河鎮(zhèn)被房東告知，由于破產(chǎn)，她所租的全租房將被法院拍賣，而柳河鎮(zhèn)最終只能收回45%的押金。柳河鎮(zhèn)表示：“非常后悔當(dāng)初在簽約之時(shí)，沒有給全租房的押金買份保險(xiǎn)?！?/p>

對于全租房的危局，韓國國民銀行房地產(chǎn)分析師樸元峽（音譯）表示，在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇危機(jī)時(shí)刻，全租房的風(fēng)險(xiǎn)很容易被放大。樸元峽預(yù)測說道：“對于今年的經(jīng)濟(jì)來說，這可能會(huì)成為比高利率還危險(xiǎn)的因素?！?/p>

除了信任危機(jī)，在銀行高利息的誘惑下，租客更傾向選擇月租房，將那筆押金存進(jìn)銀行。面對蕭條的全租房市場，為了吸引租客，某些房東甚至給前來簽約的租客贈(zèng)送香奈兒手提包等。

準(zhǔn)備在韓國多買幾套房產(chǎn)的劉念，也不看好全租房市場。她對《看世界》表示，她未來的新房將會(huì)以“月租”的方式出租，而不是全租房，“目前韓國投資環(huán)境不好、風(fēng)險(xiǎn)大，通過全租房而得到的押金用途不大”。

鑒于未來一兩年內(nèi)，將有大量商品房涌入房市，韓國房市的前景繼續(xù)令人擔(dān)憂。

與劉念一樣，在以往“韓國房價(jià)永不跌”的神話下，很多中國人前仆后繼進(jìn)入韓國房市。根據(jù)韓國國土交通部數(shù)據(jù)，在2020年，中國公民在韓國擁有房產(chǎn)數(shù)量為57292套，是2011年的16.3倍，其擁有量在外國人當(dāng)中居于首位。

其中在京畿道，中國人擁有的房產(chǎn)更是占外國購買總額的78.1%。覆巢之下，沒有完卵，在目前這場房價(jià)下跌的“海嘯”當(dāng)中，這群中國人也未能幸免于難。

據(jù)韓國財(cái)經(jīng)新聞報(bào)道，2022年年底，一名在松島擁有房產(chǎn)的中國人，在經(jīng)過16個(gè)月?lián)p失約7億韓元后，最終無奈將其賣掉；劉念在韓國的一位中國朋友的房子，也從曾經(jīng)360萬元人民幣的高位，跌到目前的300萬元，而且還面臨著房貸利率高企的壓力。

雖然韓國房市目前一片慘淡，但是在韓國生活15年的劉念依舊看好韓國房市。“韓國房價(jià)并未跌破疫情暴發(fā)前的水平，它的跌只是在疫情期間大漲背景下的跌?！眲⒛钫f，“我對投資韓國首都圈的房產(chǎn)，依舊很有信心?！?/p>

由于對房價(jià)未來的可期，劉念目前正在積極申請購買首爾新開盤的兩套房產(chǎn)，不過因?yàn)閲拗埔约案偁幖ち遥瑒⒛钭罱K能拿下這兩套房子的勝算不大。“由于國籍限制，這兩套房子要靠抽簽才能買得到，然而參與抽簽的人數(shù)非常多，其中的一套抽簽比高達(dá)139∶1，另一套抽簽比也為37∶1?！眲⒛钛a(bǔ)充道。

為了避免房地產(chǎn)泡沫化，韓國政府積極出臺(tái)應(yīng)對措施。2023年1月3日，韓國國土資源部表示，由于嚴(yán)格的監(jiān)管以及高企的房貸利率，韓國房地產(chǎn)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此政府將有針對性取消首爾大部分地區(qū)以及大都市區(qū)的相關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)。

兩天后，韓國國土資源部就將首爾大部分地區(qū)和鄰近大都市區(qū)從密切關(guān)注的“房地產(chǎn)投機(jī)區(qū)”移除。與此同時(shí)，韓國政府還計(jì)劃取消首爾大部分地區(qū)以及大都市區(qū)的“預(yù)售價(jià)格上限制度”。除此，早在2022年11月，韓國政府就以“遏制房市收縮”為由，要求國有企業(yè)在相關(guān)項(xiàng)目的融資上，為其所需的10萬億韓元（約合591.7億元人民幣）提供擔(dān)保。

對于房市的下跌，韓國央行行長李昌鏞在2023年2月表示，由于前兩年房價(jià)的大幅度上漲，目前的形勢是一個(gè)很好的調(diào)整期。不過，SK證券公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家安英鎮(zhèn)（音譯）卻認(rèn)為，盡管在政府干預(yù)以及央行不再加息的預(yù)期下，韓國房市的壓力有所緩解，但鑒于未來一兩年內(nèi)，將有大量商品房涌入房市，韓國房市的前景繼續(xù)令人擔(dān)憂。

責(zé)任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com