近日，最高人民法院發(fā)布的一則《關于商品房消費者權利保護問題的批復》顯示，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

最高人民法院同時明確，只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

“此次規(guī)定是基于河南‘保交樓事件做出的相關受償權的規(guī)定，對于各地解決商品房交付逾期問題具有積極指導意義?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析認為，從政策內(nèi)容來看，對購房者的保護力度要大于建筑企業(yè)。

嚴躍進表示，過去對開發(fā)商、銀行、建筑商等方面的權益維護方面，相關部門把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在首位。而現(xiàn)在面對購房者、退房者和建筑商等方面的權益優(yōu)先問題，最高法明確表示應優(yōu)先保護購房者和退房者的權益。

在北京金訴律師事務所創(chuàng)始合伙人律師戴金花看來，根據(jù)該批復，購房者的基本優(yōu)先權將更好地得到保護，不再強調房屋的交付和占有使用，也不再強調合同繼續(xù)履行的基本優(yōu)先權。無法交付房屋或者無實際房屋可交付的，可以行使合同的解除權，也享有購房款返還的優(yōu)先受償權。

但嚴躍進提出，此類權益保護也存在一些潛在要求，比如說購房者本身需要全額交付購房款，而購房款如果是按揭貸款則不能出現(xiàn)斷供；退房者方面則需要認定房屋工程確實持續(xù)爛尾，且已不具備交付條件。購房者應對此類潛在條件有充分理解，以更好掌握政策尺度、維護自身合法權益。

（《上海證券報》 2023.4.22劉禮文/文）