顧天嬌

在12月15至16日舉行的中央經濟工作會議中，對于房地產行業(yè)的支持信號明顯釋放。

會議提到擴大內需，并將“支持住房改善”擺在“新能源汽車、養(yǎng)老服務”消費之前；同時提出“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況”等。

11月以來，房地產政策從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權融資重啟，三支箭連續(xù)落地對房企融資提供多維支撐。

可以說，當前對于地產政策底已經明確，行業(yè)最危險的時刻已經過去，在政策底到來后，市場底也將漸進，房地產行業(yè)的回暖值得期待。

市場繼續(xù)探底

現在這個階段，還有充足現金流的房企著實是鳳毛麟角了。

近日，成都的商業(yè)地標遠洋太古里股權被轉讓，其持股50%的股東遠洋集團（03377.HK）將持有的全部項目股權轉讓給另一大股東太古地產（01972.HK），以此換取54.65億的資金用于償還債務。

11月初，旭輝控股集團（00884.HK）公告稱，因公司流動性惡化，且無法與境外債權人達成延遲還款協議，公司暫停支付所有境外應付的本金和利息。

在更早之前，恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂集團等企業(yè)的債務問題已經顯露于人前。

這背后是自2021年起就逐步下滑的供需端數據。

國家統計局的開發(fā)投資數據顯示，1-11月，全國房地產開發(fā)投資12.39萬億元，同比下降9.8%；商品房銷售面積12.13億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額12.86萬億元，下降26.6%。

據中指研究院的數據，2022年前11個月，全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規(guī)模均處于近十年同期的最低水平。其中一線城市的成交面積降幅近兩成，土地出讓金降幅近一成；二、三、四線城市的成交面積和土地出讓金降幅均在三成以上。

中游房企回款壓力大、資金鏈緊張、拿地意愿不足，進而傳導至上游對土地成交出讓和財政造成壓力。

因此最近的一系列政策，都劍指房企的融資問題。

股權融資環(huán)境大幅改善

從支持債權融資，再到股權融資放松，這次的力度可謂空前。

尤其從2010年開始收緊上市房企股權融資已有12年了，2018年10月起，為防止募集資金變相用于房地產業(yè)務，證監(jiān)會更是不再對涉房企業(yè)再融資推進審核，涉房企業(yè)的再融資通道被徹底關閉。

所以這些年可以看到有很多涉房企業(yè)在剝離房地產業(yè)務，除了最基本的回籠資金需求以外，就是為了“恢復”上市公司的融資功能。另外，因再融資受阻，房企還掀起一波物業(yè)分拆潮，通過分拆物業(yè)板塊在港股上市的方式繞道補充流動性，但是對于房企來說這種方式能募集的資金也很有限。

11月28日，證監(jiān)會決定在房企股權融資方面調整優(yōu)化五項措施，宣布停擺多年的股權融資重新開閘。

一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產行業(yè)上市公司。允許房地產行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現金購買涉房資產；發(fā)行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進一步發(fā)揮不動產投資信托基金（REITs）盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質房地產企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等資產發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

五是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

隨著股權融資政策開閘，截至12月18日，已有包括萬科A、碧桂園、建發(fā)國際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等22家房企披露再融資計劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)。

在當前背景下，房企間的并購重組可能會逐漸活躍，一些前期被剝離的房產項目或資產可能再次上市；房企與房企間的資產收購可能增加，優(yōu)質地產項目將向現金流更好的企業(yè)轉移；另外，資金雄厚的國企、央企等或將更多參與到房企并購重組、融資及私募基金中，成為市場中的重要力量。