呂晨光

［摘 要］隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅速，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的壓力也越來越大，為了使自身的競爭力得到提升，需要將成本管理作為工作重點(diǎn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理的過程中還存在著一定的問題，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成了一定的影響。為了使我國房地產(chǎn)企業(yè)得到良好的發(fā)展，需要對其成本管理進(jìn)行有效的優(yōu)化，從而使其在發(fā)展過程中能夠?qū)崿F(xiàn)更好的效益。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理策略進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際情況提出幾點(diǎn)解決措施，希望能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；全周期管理；項(xiàng)目成本管理

［中圖分類號］F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，項(xiàng)目成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說也越來越重要，項(xiàng)目成本管理是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，其涵蓋了從項(xiàng)目前期決策到建成交付的全周期。全周期項(xiàng)目成本管理是指對項(xiàng)目從決策階段到交付使用階段的全過程成本進(jìn)行管理，貫穿整個項(xiàng)目生命的全周期，貫穿開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，貫穿項(xiàng)目的決策、設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)、合同簽訂、施工、竣工驗(yàn)收與交付使用等各階段［1］。

1 房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理特征

1.1 動態(tài)性

在房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理中，成本管理具有動態(tài)性，這一點(diǎn)與其他行業(yè)的成本管理相比有著本質(zhì)的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展中，由于受到很多因素的影響，其發(fā)展也有一定的周期性。在不同的周期，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也存在著一定的差異。例如，在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其成本進(jìn)行控制，而在銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其進(jìn)行回收。因此，在不同階段產(chǎn)生的成本會有所不同，這些不同使得房地產(chǎn)企業(yè)的全周期項(xiàng)目成本管理具有動態(tài)性的特點(diǎn)。

1.2 整體性

在房地產(chǎn)企業(yè)中，全周期成本管理的核心內(nèi)容是對項(xiàng)目成本進(jìn)行全過程、全方位的控制，這種管理方法可以更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理時，應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目的整體情況進(jìn)行分析，只有這樣才能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在開展項(xiàng)目成本管理工作時，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，對項(xiàng)目的前期、中期和后期三個階段進(jìn)行合理的規(guī)劃，這樣才能夠最大限度地降低成本。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理時還應(yīng)當(dāng)重視項(xiàng)目成本與其他方面的銜接和配合，只有這樣才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利益。

1.3 目標(biāo)導(dǎo)向性

房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)導(dǎo)向性主要體現(xiàn)在成本管理過程中，一是要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行分析，明確項(xiàng)目建設(shè)的目的，以此來對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本進(jìn)行合理控制，在確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)的同時，盡可能地降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。二是要明確房地產(chǎn)企業(yè)的全周期項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)對項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行控制和監(jiān)督，從而保證成本管理工作能夠有序開展。三是落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，確保在各個階段和環(huán)節(jié)都能夠嚴(yán)格按照目標(biāo)要求開展工作。此外，還要對全周期項(xiàng)目成本管理目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)分析和調(diào)整，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)全周期項(xiàng)目成本管理目標(biāo)［2］。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理優(yōu)化策略

2.1 決策階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段，成本管理工作要從兩方面入手：一方面，要充分了解和掌握項(xiàng)目的具體情況，對于一些不確定的因素，要進(jìn)行全面考慮和分析，找出影響項(xiàng)目成本的主要因素，隨后針對這些因素提出有效的控制措施，避免不確定因素造成項(xiàng)目成本的增加；另一方面，在決策階段還需要充分考慮市場發(fā)展趨勢和客戶需求變化對項(xiàng)目開發(fā)的影響，積極對市場進(jìn)行分析和研究，只有這樣才能提高企業(yè)決策的科學(xué)性和合理性?？傊?，在項(xiàng)目決策階段，要做好成本控制工作，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，對項(xiàng)目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)防和控制，避免項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)返工等問題［3］。

2.2 招投標(biāo)階段

在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，主要是對招標(biāo)文件進(jìn)行分析，確定中標(biāo)單位。這一階段的成本管理工作主要包括投標(biāo)報價的確定和評標(biāo)。在招投標(biāo)過程中，由于許多施工單位通過不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c投標(biāo)，因此要在招標(biāo)階段就對投標(biāo)單位進(jìn)行嚴(yán)格審查，盡量選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的施工單位。另外，在項(xiàng)目招標(biāo)過程中，要對招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)分析，明確合同的內(nèi)容、形式和有關(guān)條款，對合同中涉及的成本管理內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)研究，明確其中可能存在的風(fēng)險。具體來說，一方面，要嚴(yán)格審查中標(biāo)單位的資質(zhì)和實(shí)力，確保其符合企業(yè)招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)要求；另一方面，要加強(qiáng)對中標(biāo)單位的合同管理工作，制定詳細(xì)的合同條款，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

2.3 設(shè)計階段

在項(xiàng)目設(shè)計階段，要做好成本的規(guī)劃和控制，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，選擇合理的設(shè)計方案。在這一階段，設(shè)計人員要將設(shè)計成本和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合考慮，做好成本控制工作。一是設(shè)計人員要嚴(yán)格控制建筑材料的使用。建筑材料的價格波動幅度大，因此在使用建筑材料時，要結(jié)合市場情況和產(chǎn)品價格進(jìn)行綜合考慮，選擇價格合理的建筑材料，盡量減少不必要的建筑材料。二是合理規(guī)劃建筑面積。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時，要充分考慮不同類型房屋的數(shù)量、建筑面積和容積率等因素，合理規(guī)劃建筑面積［4］。在確定建設(shè)項(xiàng)目總平面時，要考慮功能布局、空間分配、采光通風(fēng)等因素，避免出現(xiàn)功能分區(qū)不合理、使用面積不夠等問題。三是充分考慮不同地區(qū)的生活習(xí)慣和氣候條件等因素，不同地區(qū)的氣候條件和生活習(xí)慣不同，在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計時要充分考慮這些情況。例如在北方地區(qū)設(shè)計中，要充分考慮供暖設(shè)施和溫度控制系統(tǒng)的設(shè)計。四是對項(xiàng)目設(shè)計方案進(jìn)行綜合考慮和分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時，需要將項(xiàng)目定位、功能、結(jié)構(gòu)、平面布局等內(nèi)容考慮在內(nèi)。在對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計時還要充分考慮項(xiàng)目建筑層數(shù)、高度等，保證建筑高度滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。五是充分利用房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊資源。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中需要充分利用周邊資源優(yōu)勢和自然環(huán)境優(yōu)勢來降低成本，比如可以對部分土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、利用周邊公園等自然資源來降低成本。六是加強(qiáng)與建筑設(shè)計人員的溝通和交流。在實(shí)際工作中要加強(qiáng)與建筑設(shè)計人員的溝通和交流，了解他們對項(xiàng)目成本控制的具體要求和想法。

2.4 施工階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理是整個項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要包括施工組織設(shè)計、材料采購、機(jī)械設(shè)備的配置等，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，要根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，對成本管理工作進(jìn)行合理安排。房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段可以通過以下幾種方式來控制項(xiàng)目成本：一是采用科學(xué)合理的施工組織設(shè)計方案，為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和效率提供技術(shù)保障；二是對材料進(jìn)行有效管理，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際施工中，材料采購是成本管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，因此在實(shí)際采購過程中要做好材料采購預(yù)算，避免出現(xiàn)超預(yù)算現(xiàn)象；三是采用合理的機(jī)械設(shè)備配置方案，減少房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用；四是加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理，要嚴(yán)格監(jiān)督施工單位在施工現(xiàn)場進(jìn)行招標(biāo)工作時是否遵守投標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)要求，對于那些違反規(guī)定進(jìn)行施工活動或者在投標(biāo)過程中存在欺詐行為、不遵守合同條款等行為，要及時進(jìn)行糾正和處理。通過加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理工作來降低項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目成本管理水平。

2.5 竣工階段

竣工階段成本控制的重點(diǎn)在于對竣工結(jié)算進(jìn)行審核。在這一階段，成本管理人員需要對項(xiàng)目的施工過程和最終竣工結(jié)算進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目施工成本進(jìn)行對比，在發(fā)現(xiàn)問題的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目工程進(jìn)行完善和改進(jìn)。在竣工結(jié)算的審核過程中，需要對工程造價、合同和簽證等方面的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)審核，并做好資料的整理和歸檔工作［5］。在進(jìn)行工程結(jié)算資料、合同資料和工程簽證等內(nèi)容的審核時，需做好審核工作，確保項(xiàng)目工程能夠順利完成。同時，還要將竣工結(jié)算資料作為審核依據(jù)，確定最終的造價和工程結(jié)算金額，最后按照合同約定確定各種費(fèi)用是否發(fā)生以及發(fā)生的額度。對于竣工階段成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題和不足之處，要及時采取相應(yīng)的措施予以解決，保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全周期項(xiàng)目成本管理的保障措施

3.1 優(yōu)化組織架構(gòu)，完善制度建設(shè)

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢，就必須重視項(xiàng)目成本管理工作。然而，很多開發(fā)企業(yè)在開展項(xiàng)目成本管理工作時，往往缺乏強(qiáng)有力的組織保障，存在管理職責(zé)不清、成本管理意識薄弱、成本管理制度缺失等問題。因此，企業(yè)要想進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理工作，就必須建立一套完善的組織架構(gòu)和管理制度。具體而言，一是優(yōu)化組織架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)特點(diǎn)，科學(xué)合理設(shè)置部門與崗位。二是針對項(xiàng)目成本管理工作的特殊性，制定具有針對性、可行性的成本管理制度，并將其落實(shí)到日常工作中。

3.2 落實(shí)崗位職責(zé)，強(qiáng)化監(jiān)督考核

為了保證全周期項(xiàng)目成本管理工作落到實(shí)處，企業(yè)需要制定一套切實(shí)可行的崗位職責(zé)體系，并在實(shí)際操作中強(qiáng)化監(jiān)督考核，從而確保各崗位職責(zé)的履行。一是成立全周期項(xiàng)目成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，全面統(tǒng)籌管理全周期項(xiàng)目成本管理工作；二是建立全周期項(xiàng)目成本管理組織架構(gòu)并明確各崗位職責(zé)；三是根據(jù)崗位職責(zé)編制全周期項(xiàng)目成本管理手冊；四是各部門負(fù)責(zé)人及各職能部門人員應(yīng)對本部門的項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核和評價。通過以上措施，可以保證全周期項(xiàng)目成本管理工作得到有效落實(shí)，確保全周期項(xiàng)目成本管理工作的順利開展［6］。

3.3 開展全員培訓(xùn)，提升成本意識

房地產(chǎn)企業(yè)要加大成本管理培訓(xùn)力度，通過邀請行業(yè)專家對項(xiàng)目管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，為項(xiàng)目管理人員提供相關(guān)案例，引導(dǎo)項(xiàng)目管理人員不斷強(qiáng)化成本意識，樹立正確的成本管理觀念；同時，也可以邀請施工單位和監(jiān)理單位等單位對項(xiàng)目管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。開展培訓(xùn)有利于不斷提高全體員工的成本意識、責(zé)任意識、風(fēng)險意識及成本管理能力，為成本管控工作的順利開展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。具體來說，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全體人員，包括總經(jīng)理、分管開發(fā)工作的副總經(jīng)理、總會計師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師、工程總監(jiān)等全員參與；培訓(xùn)內(nèi)容分為專業(yè)培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)，其中專業(yè)培訓(xùn)主要針對全周期項(xiàng)目成本管理中的專業(yè)知識；崗位培訓(xùn)主要針對全周期項(xiàng)目成本管理中的崗位技能；房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的項(xiàng)目成本管理培訓(xùn)制度和工作機(jī)制，定期對全體員工開展全周期項(xiàng)目成本管理及相關(guān)專業(yè)知識、技能和方法的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和銷售階段的成本管理水平；同步配套建設(shè)培訓(xùn)考核機(jī)制，在人員培訓(xùn)工作完成之后，針對各部門展開考核，保證培訓(xùn)工作可以發(fā)揮最大價值。對于在培訓(xùn)中數(shù)次考核未達(dá)標(biāo)的，要予以相應(yīng)的懲罰。

3.4 運(yùn)用信息技術(shù)，提升成本管控效率

為了提升項(xiàng)目成本管控效率，房地產(chǎn)企業(yè)需要對傳統(tǒng)的人工管理模式進(jìn)行變革，推進(jìn)項(xiàng)目成本管理信息化。通過建立信息化平臺，在各項(xiàng)目建設(shè)過程中，實(shí)現(xiàn)對成本數(shù)據(jù)的實(shí)時采集、管理和分析，為企業(yè)成本管理提供全面、準(zhǔn)確、及時的決策支持。在設(shè)計階段，通過應(yīng)用BIM技術(shù)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計圖紙的三維模型化展示，降低圖紙變更概率；在招投標(biāo)階段，通過應(yīng)用電子招投標(biāo)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件的電子化評審和評標(biāo)工作；在施工階段，通過應(yīng)用項(xiàng)目成本管控軟件系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對工程計量、工程變更、工程款支付等管理過程的全面管控；在竣工結(jié)算階段，通過應(yīng)用竣工結(jié)算系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)竣工決算的自動化匯總、審核和反饋。

4 結(jié)語

近年來在國家“房住不炒”的宏觀政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場日趨理性，開發(fā)企業(yè)為了降低開發(fā)成本、提升利潤空間，紛紛在產(chǎn)品策劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算等項(xiàng)目全過程進(jìn)行成本管控。但在實(shí)際操作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理工作往往流于形式，難以落實(shí)到具體工作中。究其原因，主要是缺乏強(qiáng)有力的組織保障。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期成本管理的特征，并提出了相應(yīng)的保障措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)開展全周期項(xiàng)目成本管理提供參考借鑒。

參考文獻(xiàn)

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