張正千

【摘 ?要】當(dāng)前，政府對(duì)房地產(chǎn)等高資金要求的行業(yè)的融資實(shí)施了更嚴(yán)格的控制。特別是中央銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)推出的“三道紅線”融資新規(guī)，使我國(guó)相關(guān)企業(yè)融資困難，傳統(tǒng)融資模式難以適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的融資需求，很多企業(yè)面臨著資金困境和負(fù)債壓力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須拓寬融資渠道，以減少融資風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)更好地發(fā)展。論文分析了當(dāng)前A企業(yè)的融資方式，并對(duì)A企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，然后闡述了融資風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，最后給出了相應(yīng)的對(duì)策和措施，以期在一定程度上降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資風(fēng)險(xiǎn)

【中圖分類號(hào)】F299.23；F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2023）06-0170-03

1 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)緩慢，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也大一些，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來(lái)越緊張。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得較好的發(fā)展，必須積極控制融資風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大融資渠道，增強(qiáng)融資的能力。

本文對(duì)A企業(yè)的融資方式和融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，以期為企業(yè)進(jìn)一步融資提供一定的參考。同時(shí)，分析A企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都具有積極意義。

2 A企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.1 A企業(yè)簡(jiǎn)介

A企業(yè)作為國(guó)內(nèi)發(fā)展比較早的一個(gè)品牌，它已經(jīng)擁有30多年的品牌發(fā)展歷程。A企業(yè)于1992年在北京市西城區(qū)成立，擁有23.5億元的注冊(cè)資本，2008年8月完成了在A股上市。它是一家以開(kāi)發(fā)、銷售、租賃為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋寫(xiě)字樓、住宅、小鎮(zhèn)、酒店等多種類型。

2.2 A企業(yè)融資方式分析

2.2.1 銀行借款

銀行借款是目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要融資手段，它可以快速為企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)提供支持。A企業(yè)的銀行借款占當(dāng)年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入的比重一直處于58%以上，由此看來(lái)A企業(yè)較多地使用銀行借款這一方式。A企業(yè)的銀行貸款比重偏高，導(dǎo)致融資規(guī)模不夠合理，也給企業(yè)帶來(lái)還款壓力，增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2 自有資金

自有資金就是企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所持有的資金，它不需要償還，在使用上有很大的自主性。A企業(yè)近年來(lái)的實(shí)收資本并無(wú)變化，所以A企業(yè)自有資金的來(lái)源主要是通過(guò)企業(yè)每年的收益結(jié)存。同時(shí)，盈余公積和未分配利潤(rùn)的數(shù)值在2017年到2021年總體也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，表明A企業(yè)的自有資金持續(xù)增長(zhǎng)。而且，公司還在持續(xù)地發(fā)展，要想滿足發(fā)展所需要的資金，就必須借助其他的融資方式。

2.2.3 債券融資

債券融資，就是企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券來(lái)籌資，從而滿足融資需求。通過(guò)債券融資，可以有效地減輕房地產(chǎn)公司的融資壓力，降低融資成本，還能保障公司的控制權(quán)。就資信而言，A企業(yè)整體狀況良好，授信額度較高，在信用評(píng)級(jí)上，中誠(chéng)信證券對(duì)其進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，并將其評(píng)定為AA。由于具備上述優(yōu)勢(shì)，公司在融資上非常順利。A企業(yè)近幾年多次通過(guò)發(fā)行債券來(lái)進(jìn)行融資，在2021年時(shí)成功發(fā)行四期公司債，總規(guī)模達(dá)61億元，充分發(fā)揮了債券融資的作用。

2.2.4 股票融資

上市公司通過(guò)股票融資，可以快速地為公司的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)提供資金，而且不需要還本付息。同時(shí)，通過(guò)股權(quán)融資這一方式，可以在很大程度上優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，并能夠有效降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。2008年8月，公司以每股3.88元的價(jià)格發(fā)行了653 009 126股。A企業(yè)于2016年7月12日以配股方式發(fā)行股票，共計(jì)528 439 868股，每股3.36元。除此之外，A企業(yè)沒(méi)有利用股票融資這一方式。由此可以看出，A企業(yè)作為一家上市公司并沒(méi)有運(yùn)用好股權(quán)融資。

3 A企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

3.1 A企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1.1 財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)分析

①償債能力分析。通常情況來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率約為2。如表1所示，A企業(yè)的流動(dòng)比率在2017年是近幾年中最高的，但是2018年則出現(xiàn)了大幅下滑。而且從2018年開(kāi)始，公司的流動(dòng)比率就一直低于2，而且還在不斷下降，這意味著公司的資產(chǎn)流動(dòng)性并不高，短期償債能力也比較薄弱。A企業(yè)的速動(dòng)比率在2018年大幅下滑，此后，速動(dòng)比率均處于一個(gè)較低的水平，企業(yè)的短期償債能力較為薄弱。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，可以適當(dāng)放寬對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債率的評(píng)估。普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)公司合理的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該在40%～60%，但A企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直超過(guò)70%，并且逐年上升，說(shuō)明A企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)償還能力，也是相當(dāng)薄弱的。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的話，不僅不能保障債權(quán)人利益，而且會(huì)降低企業(yè)吸收投資的能力，很容易造成“新債還舊債”的惡性循環(huán)，影響公司的發(fā)展。A企業(yè)的短期和長(zhǎng)期償債能力都比較薄弱，而銀行貸款占公司總債務(wù)的比重又很高，考慮到企業(yè)要進(jìn)行大規(guī)模的融資，其償債能力不強(qiáng)的話將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

②盈利能力分析。盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低。如表2所示，該公司的盈利指標(biāo)整體呈現(xiàn)一個(gè)下滑的趨勢(shì)。企業(yè)的銷售凈利率每年都在降低，到了2021年，僅為

-6.96%，相比其他房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較低的。企業(yè)雖然在擴(kuò)張，但由于大環(huán)境的影響，以及成本的上升，導(dǎo)致利潤(rùn)并沒(méi)有那么高，銷售凈利率也偏低。與此同時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也在急劇下滑。2021年，由于企業(yè)的成本大幅增加，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)等相對(duì)降低，導(dǎo)致企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率顯著降低。A企業(yè)凈資產(chǎn)收益率也逐漸降低，總體的利潤(rùn)水平并不高。綜合以上分析，A企業(yè)的整體盈利能力比較差，公司的資金很難收回，可能會(huì)造成資金鏈緊張，從而增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

表2盈利能力分析表

單位：%

③成長(zhǎng)能力分析。成長(zhǎng)能力是指一家公司在保持正常生存狀況的前提下，通過(guò)持續(xù)的業(yè)務(wù)拓展，來(lái)增強(qiáng)自身的實(shí)力。如表3所示，A企業(yè)2018年的營(yíng)業(yè)收入較2017年有大幅度降低。在2021年，A企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入較其上一年度有了明顯提高，房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流入比較多。另外，A企業(yè)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在多個(gè)年度都是負(fù)數(shù)，凈利潤(rùn)整體都是比較低的，呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)。在2021年，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)，營(yíng)業(yè)成本也在增長(zhǎng)，這導(dǎo)致凈利潤(rùn)直線下滑，利潤(rùn)轉(zhuǎn)化能力不足。最近幾年，由于公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取利潤(rùn)的能力比較差，限制了公司的發(fā)展，導(dǎo)致公司的成長(zhǎng)能力不強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)前景不佳，這會(huì)造成企業(yè)資金來(lái)源受到限制，還款風(fēng)險(xiǎn)增大，融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

3.1.2 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)分析

財(cái)務(wù)杠桿又稱為融資杠桿，其大小能反映公司所面對(duì)的融資風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，稅后利潤(rùn)受到息稅前利潤(rùn)變動(dòng)的影響就越大，融資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較大；反之，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越小，融資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較小。在2017-2021年，A公司財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)變動(dòng)比較平穩(wěn)，但仍然有上升的趨勢(shì)，這將使得公司的融資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之增大。此外，由于公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，所以還需要對(duì)其進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以進(jìn)一步降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 A企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.2.1 融資方式單一

近幾年，A企業(yè)雖然也通過(guò)各種途徑進(jìn)行融資，但主要還是依靠銀行貸款，因此其融資方式相對(duì)單一。企業(yè)銀行借款的占比很大，這樣會(huì)使資產(chǎn)負(fù)債率升高，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。房地產(chǎn)公司處于很強(qiáng)的宏觀監(jiān)管之下，如果政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策有所變化，如提高存款利率，企業(yè)的融資成本就會(huì)上升，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的情況下，大量的銀行貸款會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的還款壓力。

3.2.2 融資規(guī)模過(guò)大

當(dāng)前許多企業(yè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況并不清楚，對(duì)宏觀調(diào)控的研究也不夠透徹，他們只是大量融資并不斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，認(rèn)為這樣能獲取更多利益。但現(xiàn)實(shí)卻不是這樣，如果大量籌資，盲目地?cái)U(kuò)大規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的話，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大。A企業(yè)總資產(chǎn)并不算高但卻處于高資產(chǎn)負(fù)債率狀態(tài)，這意味著它的融資規(guī)模很大。此外，高資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)增加公司的融資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致資金短缺，從而造成資金鏈斷裂，無(wú)力償債，使公司破產(chǎn)。

3.2.3 營(yíng)業(yè)成本過(guò)高

一個(gè)企業(yè)如果它的營(yíng)業(yè)成本過(guò)高，就會(huì)影響資金的流動(dòng)，從而產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。A企業(yè)近幾年的營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)速度要比營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度快得多。A企業(yè)2021年的營(yíng)收是近幾年最高的，達(dá)到了136.93億元，而2021年，它卻出現(xiàn)了增收不增利的局面，凈虧損6.69億元，由于符合收入結(jié)轉(zhuǎn)條件的項(xiàng)目比去年同期有所增長(zhǎng)，所以營(yíng)業(yè)成本上升101.11%，達(dá)到113.24億元。營(yíng)業(yè)成本越高，銷售利潤(rùn)就會(huì)變少，資金的回流也就越難，融資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大。

3.2.4 國(guó)內(nèi)外形勢(shì)與政策的影響

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境艱難的一年，對(duì)房地產(chǎn)融資的管制越來(lái)越嚴(yán)格。從2019年開(kāi)始，我國(guó)已逐步建立了一套完善的金融監(jiān)管制度，并進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。2020年8月出臺(tái)的“三道紅線”政策，在一定程度上也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)。這不僅給企業(yè)增加了融資困難，而且增加了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

4 A企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制建議

4.1 增加企業(yè)權(quán)益融資

債務(wù)融資對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較容易，資金成本也比較低，因此往往是房地產(chǎn)企業(yè)的首選。A企業(yè)的融資主要是通過(guò)債務(wù)融資這種方式，尤其是依賴銀行貸款。A企業(yè)在資本積累方面做得比較好，但是它的資產(chǎn)負(fù)債率依然很高。這表明它的負(fù)債增速超過(guò)了其權(quán)益，如果不能有效控制，將導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的情況。A企業(yè)應(yīng)制定合理的融資計(jì)劃，增加權(quán)益融資規(guī)模，控制負(fù)債增速，調(diào)節(jié)負(fù)債與權(quán)益的比例，以達(dá)到優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的目的。最近幾年，A企業(yè)很少使用發(fā)行股票這一融資方式，所以企業(yè)應(yīng)該加大股權(quán)融資比例，可以繼續(xù)增加配股，也可以通過(guò)定向增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債來(lái)解決資金緊張的問(wèn)題，降低其融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 拓寬企業(yè)融資渠道

從A企業(yè)的融資情況來(lái)看，資金來(lái)源非常單一，主要依賴銀行借款，對(duì)債券和股票的運(yùn)用相對(duì)來(lái)說(shuō)都是比較少的。2014年第一次發(fā)行債券，近幾年發(fā)行股票更是微乎其微，只是通過(guò)配股的方式發(fā)行了股票，而且銀行貸款的比例還是很高。由于房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)于資金的需求很大，因此僅靠銀行貸款并不能滿足其需求。雖然利用銀行貸款有著融資速度快、成本低，較為靈活的優(yōu)點(diǎn)，但一旦國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策，過(guò)度依靠銀行貸款就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，因此需要通過(guò)各種方式來(lái)融資。首先，A企業(yè)可以適當(dāng)提高股權(quán)和債券融資的比重。其次，要采取多種融資模式，如房地產(chǎn)投資基金、融資租賃、房地產(chǎn)眾籌、發(fā)行永續(xù)債、境外融資等。這樣A企業(yè)可以有效地分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化公司的融資結(jié)構(gòu)，降低公司的融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 合理控制融資規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金需求量很大，而企業(yè)本身又缺乏資金的話就只能靠外部的融資。A企業(yè)的融資規(guī)模較大，自身的資金難以支撐企業(yè)的發(fā)展，就要在很大程度上依靠外部融資，這對(duì)公司來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。企業(yè)要擺脫依靠外部融資的局面，就要提高公司的盈利能力，增加自有資金，以增強(qiáng)其自身的融資能力。企業(yè)應(yīng)該控制融資規(guī)模、加大內(nèi)部融資比重、調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，按照公司的實(shí)際情況進(jìn)行合理的融資，這樣才能有效降低企業(yè)的償債壓力和融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策、行業(yè)前景、客戶需求都在不斷改變，要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就要具備自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。A企業(yè)要想提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境中，及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)策略，并善于把握機(jī)會(huì)，把外部環(huán)境的變化轉(zhuǎn)化為發(fā)展的機(jī)遇。此外，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做好規(guī)劃，保質(zhì)保量的同時(shí)要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，不斷增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低營(yíng)業(yè)成本，從而降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.5 完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，健全相應(yīng)的制度，并運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對(duì)企業(yè)融資活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。同時(shí)，可以讓擁有豐富的金融從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的管理人員來(lái)監(jiān)控和分析企業(yè)的融資行為，為其提供合理的防范措施，以避免企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)管理層要轉(zhuǎn)變其激進(jìn)的擴(kuò)張思路，加強(qiáng)對(duì)融資的認(rèn)識(shí)，并注意到融資給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，積極防范風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)能夠更好地發(fā)展。

4.6 加強(qiáng)對(duì)政策的理解

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正在從高速發(fā)展逐漸過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，會(huì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用。A企業(yè)應(yīng)繼續(xù)密切關(guān)注宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，根據(jù)調(diào)控政策，適時(shí)調(diào)整各項(xiàng)業(yè)務(wù)策略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并通過(guò)不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，減少政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司的影響。A企業(yè)要全面解讀行業(yè)政策，對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況作出準(zhǔn)確的判斷，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)更好的發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

本文以A企業(yè)作為研究對(duì)象，從融資現(xiàn)狀入手，對(duì)企業(yè)的融資問(wèn)題進(jìn)行了剖析，并對(duì)其原因進(jìn)行了探討，然后提出了針對(duì)性的建議。A企業(yè)在今后的發(fā)展過(guò)程中，要不斷完善融資渠道，降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要結(jié)合企業(yè)具體情況，制定適合自己的融資策略，才能取得更好的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】關(guān)宏宇.房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2020，2242（10）：134-135.

【2】邱緒霞.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理探究[J].商訊，2020，215（25）：114-115.

【3】李光春，李鵬飛.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)[J].江淮論壇，2022，313（03）：48-53.

【4】馮曉爽，潘宏勝，鄭征.房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)改善路徑[J].中國(guó)金融，2021，959（17）：95-96.

【5】劉佳剛，秦韻.企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制與路徑探究[J].財(cái)會(huì)通訊，2021，868（08）：139-142+159.