楊現(xiàn)華

疫情常態(tài)化管控后，房地產(chǎn)市場迅速回暖。在2022年商品房銷售面積和銷售額下降25%的情況下，2023年一季度商品房銷售面積微幅下跌，銷售收入開始正增長，明顯扭轉(zhuǎn)了之前的下降趨勢。進入二季度后，房地產(chǎn)銷售又開始轉(zhuǎn)弱，5-6月份降幅逐月加大。

上半年收官時，商品房銷售額又開始下降，政治局會議發(fā)出的新基調(diào)，顯示出積極變化。

進入7月份后，先后有龍湖、遠洋、金地和碧桂園等穩(wěn)健房企公司債突然下挫，背靠兩大國資的遠洋債券異常下跌對市場不是一則好消息。

對于房地產(chǎn)市場而言，在融資端口漸次放開后，銷售能否止跌回穩(wěn)是行業(yè)走出低谷的關(guān)鍵。中央政治局會議首次提出地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，調(diào)控政策有望迎來新優(yōu)化。

再次探底

2023年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

1-5月商品房銷售額漲幅還在8%以上，上半年漲幅回落至1%附近，這意味著6月份的銷售有著不小的降幅。6月份，商品房銷售金額為13305億元，同比下降24.98%。前四個月，商品房銷售開始回暖，5月份再次出現(xiàn)約5%的小幅下降，6月份降幅接近25%，即二季度商品房銷售逐月回落且有加速跡象。

進入7月份以后情況仍不容樂觀。根據(jù)東吳證券跟蹤的高頻數(shù)據(jù)，7月1日至14日38城累計成交442.8萬平方米，同比下降35.3%。其他機構(gòu)跟蹤的情況也基本類似，房地產(chǎn)銷售仍未再次回暖。

在統(tǒng)計局公布上半年數(shù)據(jù)前后，一批以穩(wěn)健著稱的規(guī)模民企先后經(jīng)歷債券異常下跌。7月12日，有著民營房企標(biāo)桿之稱的龍湖集團旗下債券-21龍湖02下跌逾11%。這其中也包括國資背景的遠洋集團，7月17日多只遠洋債出現(xiàn)下跌，部分債券跌幅超過10%，債券現(xiàn)價也均跌破30元。遠洋集團背后有中國人壽和大家保險兩家國資股東，合計持股接近60%。

最近下跌的是碧桂園旗下債券。7月19日起的2-3個交易日，碧桂園旗下的多只公司債出現(xiàn)較大跌幅，部分債券單日跌幅達到30%左右。其他房企的公司債諸如金地集團、大連萬達等也都有不同程度的下跌。

2022年年底，房企融資端的閘口逐次放開，但這并未立刻扭轉(zhuǎn)房企緊繃的資金鏈，直至當(dāng)下，公開違約的民企仍屢有發(fā)生：6月底，河南地產(chǎn)龍頭建業(yè)集團正式違約；此前一個月，曾經(jīng)的千億房企合景泰富也因為無法支付一筆1億美元出頭的到期票據(jù)宣布公開違約?？此苹謴?fù)暖意的房地產(chǎn)市場背后，房企違約仍然是波詭云譎。

就在此期間，中國恒大公布了年報，2021年和2022年公司合計虧損8120.33億元，公司應(yīng)占虧損額為5819.49億元；剔除合約負債，公司負債總額為1.72萬億元，與之相比不到50億元的賬面現(xiàn)金基本可以忽略不計。

商品房銷售再度顯著轉(zhuǎn)弱、穩(wěn)健民營房企再度遭受考驗、已出險房企虧損刷新紀(jì)錄……這些漸次踏來的利空使本就弱復(fù)蘇的房地產(chǎn)再度蒙上陰影，房地產(chǎn)銷售何時才能企穩(wěn)呢？

磨底進行時

2023年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%。降幅雖較前幾個月有所擴大，但與2022年近25%降幅相比已經(jīng)明顯收窄。若與口徑未調(diào)整的2022年同期相比，銷售面積下降了13.65%。

2021年，商品房銷售面積達到17.94億平方米的新紀(jì)錄，之后開始回落。2022年，商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，與2015年銷售面積相接近。

若不改變二季度以來需求轉(zhuǎn)淡的趨勢，2023年全年商品房銷售面積或許將進一步下降。

在年初召開的業(yè)績說明會上，萬科董事長郁亮指出，新房需求“上有天花板，下有保底線”。一方面住房存量規(guī)模已經(jīng)很大了，新房市場不可能回到2021年的歷史峰值；另一方面，從人口流動、住房改善速度來看，只要外部環(huán)境沒有突發(fā)性的變化，在一段時間之內(nèi)，每年12億平方米的需求還是有的，這就是保底線。

第三方機構(gòu)中指院日前指出，預(yù)計2023年全年中國商品房銷售面積約13億平方米；未來兩年，商品住宅年均銷售面積大致在10億平方米至12億平方米區(qū)間。

券商對商品房銷售面積的預(yù)測雖有差異，但基本是以下限約10億平方米、上限約13億平方米區(qū)間為主。如申萬宏源近期的報告中指出，預(yù)計房地產(chǎn)總量或呈現(xiàn)“L”形弱復(fù)蘇，但考慮到需求端中期需求仍有支撐、供給端庫存低位對價格有支撐以及中國相對日美泡沫期仍有空間，因而對中國房地產(chǎn)中期并不悲觀。

申萬宏源預(yù)計未來5-10年商品房需求中樞13.4億平方米，而2022年商品房銷售已經(jīng)降至12.5億平方米，目前銷售已超跌，中期需求將逐步有支撐。

銀河證券早前的報告也認(rèn)為，房地產(chǎn)需求逐年下行，尾部較平，大致呈“L形”回落趨勢；預(yù)計2023-2025年房地產(chǎn)銷售中樞為每年13.58億平方米，2026-2030年銷售中樞為10.96億平方米，2031-2035年銷售中樞為9.18億平方米。

政策新基調(diào)

從上半年的情況看，二手房的恢復(fù)情況要好于新房。2023年一季度，貝殼存量房交易額從上年同期的3741億元增長至6643億元，漲幅達到了77.6%；同期新房成交額上漲了43%，漲幅遠不如二手房。

中銀國際的報告顯示，上半年其跟蹤的18城二手房成交面積為2914萬平方米，累計同比增長了41%。華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，26城二手房成交面積同比增長46%，為2021年同期的96%。與新房是2021年同期的78%相比，二手房復(fù)蘇表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房。

房企頻頻爆雷導(dǎo)致爛尾樓、延期支付和停工等問題時有發(fā)生，使得二手房更受歡迎，一部分購房需求從新房市場轉(zhuǎn)向了二手房。中指院就指出，2023年上半年二手房好于新房，原因之一就是購房者對于期房爛尾的擔(dān)心仍在，購買二手房成為部分購房者首選。

統(tǒng)計局在解釋緣何修改數(shù)據(jù)時提到了三點原因，首先就是對退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進行了修訂。當(dāng)前制約需求和行業(yè)銷售的根本原因仍是居民購房信心和收入預(yù)期較差，但房地產(chǎn)供給端的不穩(wěn)定勢必也會對需求端造成影響。

在最新召開的政治局會議上，中央對房地產(chǎn)行業(yè)做出了調(diào)整基調(diào)。首先明顯的區(qū)別是，與此前中央會議相比，此次并未提及“房住不炒”，新增表述“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。這是最近五年以來，年中政治局會議首次不提“房住不炒”。

其次，會議還指出，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。之前會議多表述為“因城施策”，本次明確“適時調(diào)整優(yōu)化”。

此外，會議還提到，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

政策面消息公布后的首個交易日，資本市場給予積極回應(yīng)。房地產(chǎn)股紛紛走高，A股房地產(chǎn)個股幾乎全線飄紅，有近20家地產(chǎn)股漲停。港股表現(xiàn)更為積極，約10家地產(chǎn)股漲幅在20%左右，有數(shù)十家的漲幅超過了10%。

對地產(chǎn)新定調(diào)是市場反應(yīng)積極的基礎(chǔ)。廣發(fā)證券表示，政治局從最高層面定義了當(dāng)前行業(yè)面臨的新形勢，行業(yè)的“供求關(guān)系”發(fā)生重大變化，過去由于供不應(yīng)求所導(dǎo)致的長期房價上漲壓力有所緩解，市場整體價格表現(xiàn)和供求關(guān)系有所改善。

伴隨著頂層基調(diào)的調(diào)整，全國性以及各地方政策需要適應(yīng)新的市場環(huán)境。興業(yè)證券表示，從目前的地產(chǎn)基本面情況來看，需要政策的進一步調(diào)整優(yōu)化；過往兩年雖然因城施策有較多調(diào)整，但從供求關(guān)系重大變化新形勢來看，也需要進一步更好滿足住房需求，尤其是核心城市改善性需求。

申萬宏源證券的表述更為具體，其表示，政策態(tài)度轉(zhuǎn)向支持，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策可以進一步地適時調(diào)整優(yōu)化，目前一二線城市仍延續(xù)2016年3月以來的嚴(yán)格購房四限政策，而這些在市場熱度較高時期出臺的政策或已經(jīng)不符合目前的房地產(chǎn)供需態(tài)勢，因而預(yù)計后續(xù)一二線城市的四限政策或?qū)⑦m時調(diào)整優(yōu)化。