成一蟲

7月24日，中共中央政治局會議提出，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

近日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%；商品房銷售面積同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%，商品房銷售額增速1.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降9.8%。

數(shù)據(jù)并不樂觀， 2023年一季度地產(chǎn)回暖，二季度后卻再度轉(zhuǎn)差，原因可能是疫情期間累積的購買需求在一季度集中釋放。當(dāng)前地產(chǎn)市場遇到的情況，不只是短期的困擾，也是中長期拐點(diǎn)形成后帶來的新形勢，價(jià)格平穩(wěn)或低迷、銷售萎縮、開發(fā)投資力度減弱均是回歸新常態(tài)之前不可避免的陣痛。

供求關(guān)系發(fā)生重大變化

為什么會有“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”這樣的判斷？首先，地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的神話已經(jīng)破滅，投機(jī)炒房資金、預(yù)售購房者、囤地房企等資產(chǎn)的賬面值不斷縮水。其中，部分房企、投資客急于回款，導(dǎo)致市場上賣壓較大，炒作風(fēng)氣大降。

其次，國內(nèi)一些城市的房價(jià)仍不便宜，房價(jià)與收入比過高，租金收益率過低。如果不看好后市，投機(jī)炒房潮退去，市場成交低迷，則房價(jià)收入比、租金收益率就成為了支撐房價(jià)的重要指標(biāo)。以北京為例，租金年收益率一般是1.2%-2%。一套價(jià)值500萬元的房子，一年凈租金只有6萬元到12萬元。這個收益率水平低于二年期以上定期存款利率，也低于多數(shù)銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率。2022年北京職工平均年工資大約是10萬元，新房均價(jià)6萬-7萬元/平米。一套80平米建筑面積的房子售價(jià)500萬-600萬元，相當(dāng)于夫妻兩人25年-30年的收入。由于北京是人口流入情況較好的城市，所以房價(jià)波動相對穩(wěn)定。一些三四五線城市沒有諸如大學(xué)生、高收入人群等凈流入，維持房價(jià)的剛需顯得更加疲弱。長遠(yuǎn)看，多數(shù)城市的房價(jià)收入比應(yīng)該回歸到六七年之內(nèi)，租金收益率上升至達(dá)到或超過多數(shù)銀行理財(cái)產(chǎn)品、定期存款利率，這才是比較理性的情形。

第三，目前國內(nèi)婚育減少，大學(xué)生擴(kuò)招太快、就業(yè)困難。1971年后中國生育先減后增，高峰出現(xiàn)在1987年，當(dāng)年出生2500多萬人，此后年年減少，1998年后出生人口降至2000萬以內(nèi)，2022年約為956萬人。1987年出生的人現(xiàn)在36周歲，中國人結(jié)婚通常沒這么晚。目前結(jié)婚主力是95后（1995-1999年出生人口），其總?cè)丝诒?5后（1985-1989年出生人口）、90后（1990-1994年出生人口）分別少16%、8%。所以，從人口結(jié)構(gòu)來看，每年婚育減少并不奇怪，因?yàn)檫m齡男女青年數(shù)量逐年減少。這意味著住宅剛需的萎縮。

再說大學(xué)擴(kuò)招。2023年大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)預(yù)計(jì)約為1158萬人，超過同齡年輕人的68%。比重較高，與就業(yè)市場上的需求結(jié)構(gòu)相反。就業(yè)市場的需求是七成藍(lán)領(lǐng)、三成白領(lǐng)，而多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生在頭幾年寧可宅家考研、考公、考老師，也不愿意去當(dāng)藍(lán)領(lǐng)。想從根子上解決這個問題，要么減少大學(xué)招生，要么就是令大學(xué)生改變心態(tài)，接受藍(lán)領(lǐng)工作。但這兩招都不是短期內(nèi)可以奏效的，所以會嚴(yán)重影響未來幾年年輕人的購房需求。

最后，不少二三線城市（主要位于中西部）較為依賴土地財(cái)政，集中全力培育區(qū)域中心城市，以便實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，減少人才、資金等重要資源“孔雀東南飛”，導(dǎo)致過去幾年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)在太大了，供給壓力較大，令當(dāng)?shù)胤績r(jià)很難翻身。

上述四點(diǎn)不利情形，短期內(nèi)能夠改變么？都很難。第一點(diǎn)需要各地房價(jià)普遍創(chuàng)新高，把套牢資金解放出來。第二點(diǎn)、第三點(diǎn)是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，職工收入、房租增長需要時間來不斷累積。

第四點(diǎn)，在中西部地區(qū)財(cái)政普遍困難的背景下，只能指望中央財(cái)政、政策性銀行、央企出資來幫助。但是，目前房租收益率顯著低于貸款利率，大規(guī)模收購存量房、土地來開發(fā)出租公寓，不是好的商業(yè)模式，不容易普遍推廣。由于住宅銷售不順，也沒法指望背負(fù)經(jīng)營考核指標(biāo)的市場化國有企業(yè)大規(guī)模增加拿地。只有部分地方城投公司為了幫助地方財(cái)政，想盡辦法拿地，但自身債務(wù)壓力也較大。

最近國務(wù)院提出要在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，預(yù)計(jì)各地會考慮利用滯銷的存量住宅來支付拆遷補(bǔ)償，有助于盤活市場、減少供應(yīng)壓力，但舊改項(xiàng)目一般周期較長，部分居民不一定會接受郊區(qū)住宅作為拆遷補(bǔ)償。在地產(chǎn)市場整體不景氣的背景下，市場化資金也會對舊改盈利前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。舊改先期投入不小、獲利周期長，而城投公司們普遍不具備大幅增加資金杠桿的條件。

政策應(yīng)基于中長期戰(zhàn)略

當(dāng)前地產(chǎn)市場需要什么樣的具體政策措施？

從目前已經(jīng)實(shí)施或者采取的措施來看，有些城市已經(jīng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有些城市已經(jīng)降低二套房首付比例、貸款利率，在此背景下，有人建議進(jìn)一步全面大幅降低，以便刺激需求。如今“帶押過戶”已在推廣，購房人如果真是改善型自住需求，完全可以賣掉現(xiàn)有住房，恢復(fù)“首套房”和“無貸”身份，再行購買住房。預(yù)計(jì)各地可能陸續(xù)會有放松二套房購買政策，但指望二套房首付比例低于四成、貸款利率沒有比LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）上浮，不太現(xiàn)實(shí)。

2023年中國GDP增速并不差，上半年GDP增速達(dá)到5.5%，而政府目標(biāo)增速則是5%左右。在此背景下，所謂“救地產(chǎn)從而救經(jīng)濟(jì)”的需求不是太強(qiáng)烈。

同樣，國內(nèi)主要銀行早在五六年以前就非常警惕少數(shù)高杠桿地產(chǎn)企業(yè)的信用問題，貸款限制較為嚴(yán)格。這類企業(yè)轉(zhuǎn)而通過向境外發(fā)債、P2P、信托等渠道融資，并想辦法挪用樓花預(yù)售款，拖欠供應(yīng)商。它們債務(wù)“爆雷”后對國內(nèi)銀行業(yè)整體資產(chǎn)安全的沖擊并不大。從上市銀行的最新報(bào)表來看，地產(chǎn)不景氣的影響較小，地產(chǎn)不良資產(chǎn)規(guī)模有限，占銀行總資產(chǎn)比重小。以數(shù)據(jù)較為透明、不良貸款認(rèn)定較為嚴(yán)格的招商銀行為例，2022年地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率為4%，不良貸款金額153億元，占總資產(chǎn)比重僅為0.15%。

建議政策不要只著眼于短線、短期，應(yīng)該基于中長期戰(zhàn)略，執(zhí)行上有長期可持續(xù)性。要真正認(rèn)識到國內(nèi)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

與其擔(dān)心地產(chǎn)市場不佳影響金融安全，還不如說擔(dān)心影響地方政府的財(cái)政收支。后者顯然更加迫切，但這可以通過提高財(cái)政赤字率（增加國債、地方債發(fā)行等）來解決，不見得要依賴強(qiáng)行托起房地產(chǎn)市場。如果認(rèn)可國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前的銷售與開發(fā)規(guī)模才是正常狀態(tài)、房價(jià)整體并不便宜、未來需求無法明顯增長的判斷，則短暫的強(qiáng)行刺激并不可取。

筆者認(rèn)為，政策上可以考慮全面放松限售、限購，普遍推行購房落戶、生育補(bǔ)貼，并搶在物價(jià)低迷時再降一兩次LPR，利率降低10-25個基點(diǎn)。同時取消針對地產(chǎn)企業(yè)的IPO限制，想辦法改善房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，幫助經(jīng)營情況較好的民營地產(chǎn)公司盡快完成A股IPO（包括港股回歸）、定增、可轉(zhuǎn)債、配股，把資本金做大，迅速減少負(fù)債率，恢復(fù)拿地與項(xiàng)目并購的能力。過去多年A股一直限制地產(chǎn)企業(yè)IPO、再融資、借殼上市。在目前地產(chǎn)市場已經(jīng)不再過熱的背景下，行業(yè)回歸正常狀態(tài)，此類限制應(yīng)該取消。倘若能夠促成10-30家地產(chǎn)企業(yè)迅速完成IPO或定增，幫助它們獲得1000億-2000億元資本金，撬動幾千億元資產(chǎn)增長，地產(chǎn)市場主體的信心、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營活力都能夠得到一定程度的恢復(fù)。

總體來說，建議政策不要只著眼于短線、短期，應(yīng)該基于中長期戰(zhàn)略，執(zhí)行上有長期可持續(xù)性。因?yàn)榈禺a(chǎn)市場已過拐點(diǎn)，幻想回到過去的火熱年代并不現(xiàn)實(shí)。要真正認(rèn)識到國內(nèi)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，現(xiàn)在它類似于青年人，不能指望還如少年兒童那樣，每一年都能長高幾厘米。

我們期待2024年、2025年市場企穩(wěn)，回歸新的均衡狀態(tài)，銷售面積、開發(fā)投資金額、房價(jià)在前一年低基數(shù)的背景下同比小幅回升，逐步恢復(fù)活力。

聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)