文／謝怡 四川鑫泰新實(shí)業(yè)有限公司 四川成都 610000

引言：

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程經(jīng)過不斷演變，逐漸引發(fā)出一系列問題，比如區(qū)域投資熱度過高、房價上漲速度過快、資金流動集中化等，從而不僅阻礙社會其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)，而且對我國國民經(jīng)濟(jì)整體增長產(chǎn)生負(fù)面影響。為此，國家特別制定諸多針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，達(dá)到有效抑制上述問題的目的，并且逐漸加大對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控與房價管控的力度，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間日益縮水，盈利增長幅度趨于平緩。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須堅守可持續(xù)發(fā)展路徑，嚴(yán)格把控經(jīng)營成本與市場規(guī)模拓張，重點(diǎn)設(shè)計合理的稅務(wù)籌劃手段降低企業(yè)應(yīng)繳稅額，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大規(guī)模提升。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段涉及的稅種分析

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)初步設(shè)立階段，該階段所涉稅種有：一是根據(jù)權(quán)限、許可證照、營業(yè)賬簿、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)等內(nèi)容繳納印花稅；二是準(zhǔn)許以不動產(chǎn)出資繳納的契稅。

其次，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)階段，該階段所涉稅種有：一是土地使用證明辦理前，依據(jù)土地價格完成土地款契稅與印花稅繳納；二土地使用權(quán)獲取中，根據(jù)實(shí)際占用耕地面積與相應(yīng)稅率完成耕地占用稅繳納；三是土地交付后依據(jù)土地面積完成土地使用稅繳納，該稅種繳納采取差別定額法，具體根據(jù)城市區(qū)域大小劃分，以每平米土地年應(yīng)交稅額的定額稅率；四是項(xiàng)目建筑施工中合同簽訂事項(xiàng)，依據(jù)規(guī)定稅率完成印花稅繳納。

最后，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售經(jīng)營階段，該階段所涉稅種有：預(yù)售階段的根據(jù)預(yù)收款3%完成增值稅預(yù)繳，根據(jù)增值稅完成城建稅、地方教育附加稅預(yù)繳，根據(jù)未含預(yù)繳增值預(yù)售賬款完成土地增值稅預(yù)繳，根據(jù)毛利額與實(shí)際經(jīng)營損益計算結(jié)果完成企業(yè)所得稅預(yù)繳。針對上述預(yù)繳稅種，經(jīng)過項(xiàng)目竣工、交付正式投用時進(jìn)行清繳，并且對部分符合條件的進(jìn)行土地增值稅清繳工作。同時，所涉稅種包含不動產(chǎn)租借服務(wù)的增值稅、房產(chǎn)稅、城建稅附加稅及印花稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各稅種籌劃方案設(shè)計

2.1 土地增值稅

2.1.1 預(yù)繳計算方式

按照相關(guān)政策文件，土地增值稅計稅依據(jù)不含增值稅，定義為不含稅收入。

所以我國房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售與銷售獲取收益環(huán)節(jié)，分別整理出專項(xiàng)稅務(wù)計稅依據(jù)與預(yù)繳土地增值稅的計算公式：

土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款（1+增值稅稅率）

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收款/（1+增值稅稅率）＊土地增值稅預(yù)征率

與此同時，房企為提升土地增值稅預(yù)征稅款計算精準(zhǔn)度，稅務(wù)部門隨即制定全新政策文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算作業(yè)可套用如下計算公式：

土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）＊土地增值稅預(yù)征率

依據(jù)前者所提政策要求，匯總土地增值稅計算方式主要分為兩種情況：第一種在一般情況下，計算公式為：土地增值稅預(yù)繳稅款=收入總額/（1+9%）＊2%；第二種在簡易情況下，精簡計算公式為：應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=（收入總額-收入總額/（1+9）＊3%）＊2% 。經(jīng)分析上述計算結(jié)果得出，即使計算方式簡化，但預(yù)繳稅款大于一般計算方法，故而建議選擇一般繳納計算方法，從而達(dá)到降低預(yù)繳額度，規(guī)避資金占用過大的現(xiàn)象。節(jié)約預(yù)繳土地增值稅=收入總額/（1+9%）＊2%＊6%。

2.1.2 控制增值率

按照我國土地增值稅一系列政策條例，驅(qū)使土地增值稅率變動呈階梯狀，主要通過稅種比例確定相對應(yīng)檔次的稅率，起征點(diǎn)稅率為20%。換言之，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因諸多誘因?qū)е吕麧櫵讲蛔悖鲋德饰催_(dá)到起征點(diǎn)，則不用繳納土地增值稅。

節(jié)約稅款=（收入-扣除金額）＊30%=增值稅＊30%

最大值=扣除金額＊20%＊30%，對應(yīng)6%的增值空間

經(jīng)過延展該政策內(nèi)容，預(yù)測增值額后，如果增值比率超出20%，假設(shè)成本為F，增值率為P，土地增值稅繳納計算方法以增值比例為臨界值，分為兩種：一是增值率P 小于臨界值20%，土地增值稅為0；二是增值率P 在20%-50%區(qū)間內(nèi)，土地增值稅=F＊P＊30%。

顯而易見，在超出臨界值以外，土地增值稅支出將會產(chǎn)生F＊20%＊30%的突增，設(shè)定平衡方式為：F×（P-20%）×（1-30%）≥F×20%×30%

解：P ≥28%。即設(shè)定增值率P 界定值為28%，只有房地產(chǎn)企業(yè)增值率比率大于界定值，才能保證自身所剩利潤額超出20%增值率水平。因此，在預(yù)估土地增值率位于20%-28%區(qū)間內(nèi)，建議采取減少銷售價、削減收入等方法，合理控制增值率，以此達(dá)到免繳土地增值稅的目的，有效緩解企業(yè)一系列稅負(fù)壓力。

2.1.3 費(fèi)用扣除

按照相關(guān)土地增值稅清算的規(guī)定條例，充分整理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)利息，對存在可轉(zhuǎn)讓工程計算分?jǐn)偳揖邆浣鹑跈C(jī)構(gòu)證明憑證的部分，皆予以扣除。需特別注意額度界定值，即必須在金融機(jī)構(gòu)的同期貸款記錄計算額度區(qū)間內(nèi)；充分整理內(nèi)部其他研發(fā)類經(jīng)費(fèi)，得扣除額度為≤（土地使用權(quán)支付額+項(xiàng)目開發(fā)成本）＊5%。如果情況相反，研發(fā)費(fèi)用扣除計算方式為≤（土地使用權(quán)支付額+項(xiàng)目開發(fā)成本）＊10%。

據(jù)此，設(shè)定利息支出為N，土地價格與項(xiàng)目開發(fā)成本總和為M，具體以利息支出與要求適配度為基礎(chǔ)條件，將清算環(huán)節(jié)額度峰值情況進(jìn)行如下劃分：一是利息實(shí)現(xiàn)均攤且具備金融機(jī)構(gòu)相關(guān)憑證文件，則設(shè)定稅前扣除費(fèi)用界定區(qū)間為（N+M）＊5%；二是不存在金融機(jī)構(gòu)相關(guān)憑證文件，設(shè)定稅前費(fèi)用界定值為M＊10%。設(shè)定（N+M）＊5%＞N＊10%，N ＞M＊5%。由此可知，在利息支出大于土地價款與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%時，應(yīng)當(dāng)提供金融證明；反之不需提供金融證明。

2.2 增值稅

2.2.1 供貨商身份選擇

小規(guī)模納稅人和一般納稅人所開具發(fā)票的增值稅稅率不同，但通常二者商品的價格也不同。具體而言，企業(yè)需以稅務(wù)實(shí)際獲得的收入，熟悉供應(yīng)商市場價趨勢，以此確定合適供貨商。

將房地產(chǎn)企業(yè)某一貨物為例分析，假設(shè)存在小規(guī)模納稅人X 與一般納稅人Y 兩種供貨商身份，得出其平衡方程X ＞Y/（1+適用稅率）。鑒于此，如果雙方提出不含稅報價中小規(guī)模納稅人供貨商價格更高，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)傾向于一般納稅人身份供貨商；如果小規(guī)模納稅人供貨商具備專用發(fā)票代開資格，則以報價和征收率為依據(jù)計算不含稅價格，根據(jù)結(jié)果選擇合理供貨商身份。

2.2.2 加計扣除

按照減稅降費(fèi)政策出臺的各項(xiàng)具體規(guī)定，因房地產(chǎn)企業(yè)屬于建筑行業(yè)，不認(rèn)為自身符合行業(yè)限制，不能應(yīng)用該政策。實(shí)際而言，房地產(chǎn)企業(yè)可通過打造條件，不斷躋身于政策規(guī)定范圍中，充分享受該政策紅利。

政策指出自2019 與2021 年間前后增設(shè)的企業(yè)，以開始產(chǎn)生收入的三個月為單位進(jìn)行判斷。據(jù)此對于建設(shè)周期房地產(chǎn)企業(yè)來說，容易影響后續(xù)固定周期內(nèi)銷售收入獲取成效，只有在該周期內(nèi)促使企業(yè)獲取四項(xiàng)服務(wù)收益，方可實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額加計10%或15%抵減。

首先，能夠產(chǎn)生租賃服務(wù)收入，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)傾斜。在項(xiàng)目建設(shè)階段與承包方簽訂租賃合同，負(fù)責(zé)施工階段租賃工作場地并從中收取合理的外租租金，同時為促進(jìn)相關(guān)單位間一致性，可對各方單位費(fèi)用予以合理增長，定期出具租憑證以便申報租金收益。立足所屬行業(yè)特征，將獲取的租金用于稅前扣減。

其次，對餐飲收入部分，應(yīng)傾向生活服務(wù)業(yè)。項(xiàng)目施工中設(shè)立的職工食堂，企業(yè)可以向施工單位與監(jiān)理單位共同簽訂餐飲合同，負(fù)責(zé)施工期間諸多管理者的餐飲服務(wù)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過不斷增長項(xiàng)目款項(xiàng)與監(jiān)理費(fèi)用，定期申報該項(xiàng)服務(wù)收入，以此達(dá)成各方一致性。立足所屬行業(yè)特征，房地產(chǎn)企業(yè)完成固定周期持續(xù)服務(wù)收入后，則能夠充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策利好。

假設(shè)A 企業(yè)立足于最新稅收政策背景下不斷獲取施工單位所提供的項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，規(guī)定加計抵減比率為10%或15%。分別解析如下：以10%為例，依據(jù)P 億元的工程發(fā)票，多遞減增值稅額=P/（1+9%）＊10%=P＊0.83%。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款額度較大，采取該方法減稅，可獲取相對可觀的收益。

2.2.3 留抵退稅

基于國家政策規(guī)定，繼企業(yè)2019 年稅款所屬期起，持續(xù)六個月增量留地稅額大于零，且增量留抵稅額不小于50 萬元，滿足其他附加條件的，允許享受增值稅增量留抵稅額退稅政策，可退額度計算方法為增量留抵稅額＊進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例＊60%。

因房地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額產(chǎn)生于工程竣工銷售確認(rèn)階段后，故而該階段企業(yè)有必要轉(zhuǎn)換進(jìn)項(xiàng)稅額為增量留抵稅額。經(jīng)過確認(rèn)滿足政策要求，企業(yè)可正式申請留抵退稅，以100%進(jìn)項(xiàng)稅率為基礎(chǔ)，計算得出進(jìn)項(xiàng)稅額退稅比率是60%。

假設(shè)A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)發(fā)票收取事項(xiàng)，具體包括在建項(xiàng)目款項(xiàng)D 萬元、甲供材料購置、常規(guī)零星進(jìn)項(xiàng)等內(nèi)容共計E 萬元，總結(jié)計算程序如下：

進(jìn)項(xiàng)稅額=D/（1+9%）+E/（1+13%）＊/13%

增值稅留抵退稅額=（D/（1+9%）＊9%+E/（1+13%）＊13%）＊60%=D＊4.95%+E＊6.90%。該措施能夠?yàn)轫?xiàng)目竣工、銷售前階段的房地產(chǎn)企業(yè)獲取大額活動資金，對提升企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)具有重要作用。

2.3 企業(yè)所得稅

2.3.1 轉(zhuǎn)移成本

立足于合法合規(guī)的合同文書與付款憑據(jù)，企業(yè)方能完成成本計入工作。因此，為實(shí)現(xiàn)嚴(yán)控利潤、少繳稅目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)可聯(lián)合下級單位與關(guān)聯(lián)企業(yè)組織協(xié)同業(yè)務(wù)，承擔(dān)研發(fā)項(xiàng)目的部分工程及采購等業(yè)務(wù)，通過增長合同價款達(dá)到轉(zhuǎn)移成本目的。

企業(yè)轉(zhuǎn)移成本環(huán)節(jié)，因價格持續(xù)上升、增值稅鏈條梳理不完整，難免影響企業(yè)收益獲取。為優(yōu)化企業(yè)整體減稅成果，應(yīng)當(dāng)引進(jìn)使用所得稅政策條例，以分支納稅身份進(jìn)行深入研究，最終按照以下兩種企業(yè)屬性實(shí)行相應(yīng)優(yōu)惠政策：

首先，是小微利型企業(yè)。假設(shè)A 企業(yè)是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的小微利型企業(yè)，以250 萬為上限通過高定價轉(zhuǎn)移成本，政策規(guī)定如下：少繳所得稅=250＊25%-（100＊25% ＊20%+150＊50%＊20%）=42.5 萬元，減稅比例=42.5/（250＊25%）=68%。由此可見，經(jīng)過向下級企業(yè)轉(zhuǎn)移成本，應(yīng)用小微利型企業(yè)政策后，轉(zhuǎn)移部分成本對應(yīng)稅負(fù)降低比值達(dá)到68%，節(jié)稅效果客觀。

其次，是核定征收企業(yè)。設(shè)立核定征收類企業(yè)，可以利用核定征收稅收政策，這類企業(yè)將所得稅繳納額度計算依據(jù)設(shè)定為適用收入與核定應(yīng)稅所得率，并設(shè)定下屬單位核定應(yīng)稅所得比率是20%。如果A 企業(yè)向下屬單位高定價轉(zhuǎn)移成本Q 萬元，業(yè)務(wù)相應(yīng)原始成本為W 萬元，少繳所得稅額為Q＊25%-（Q+W）＊20%＊25%=Q＊20%-W＊5%，促使Q＊20%-W＊5%＞0，Q ＞Q＊25%。可見，只有轉(zhuǎn)移成本額度大于業(yè)務(wù)原始成本25%，轉(zhuǎn)移成本業(yè)務(wù)才能達(dá)到少繳稅的目的，并且其額度增加與轉(zhuǎn)移成本增加額度呈正比。

2.3.2 招募特殊用工群體

針對特殊人群的就業(yè)，國家也出臺了不少優(yōu)惠政策來激勵企業(yè)增加相關(guān)就業(yè)崗位，基于稅籌角度，企業(yè)招募特殊人群，可以享受相關(guān)薪酬工資稅前加計100%扣除的優(yōu)惠。假設(shè)企業(yè)招募?xì)埣灿霉さ男劫Y發(fā)放總額為W，則企業(yè)可以少繳納企業(yè)所得稅W＊100%＊25%元。而且簽訂退役士兵、殘疾人員等特殊用工人群，自簽訂用工合同起，三年內(nèi)，企業(yè)可以享受每人每年6000 元的稅前扣減優(yōu)惠，這一優(yōu)惠可以逐一在增值稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅等進(jìn)行扣減。

2.3.3 費(fèi)用分?jǐn)?/p>

合理的費(fèi)用分?jǐn)?，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)扣進(jìn)扣，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，存在不少費(fèi)用歸納模糊的情況，原則上沒有明確的費(fèi)用列支規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以將其歸納到可以抵扣稅額的費(fèi)用賬目，以此來享受更多抵減優(yōu)惠。比如：房地產(chǎn)企業(yè)采購?fù)恋剡^程中因資金緊張，選擇分期支付方式完成地價利息部分，在記賬環(huán)節(jié)不僅可納入地價，視作購置土地成本導(dǎo)入成本單位，而且能夠是作為基本利息，納入財務(wù)經(jīng)費(fèi)部分。上述列支方式都具有可行性，并且符合業(yè)務(wù)屬性。但秉著“盡早列支、盡早扣除”準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可傾向于財務(wù)經(jīng)費(fèi)記賬，有利于增加當(dāng)年費(fèi)用，獲得少繳稅費(fèi)的效果。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃保障措施

3.1 深入研究稅收政策

稅收政策是企業(yè)稅務(wù)籌劃方案制定的關(guān)鍵，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管的依據(jù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要深入研究稅收政策。一方面，政策把握的時效性。以減稅降費(fèi)、企業(yè)減負(fù)理念為引領(lǐng)，國家稅務(wù)部門出臺一系列稅收優(yōu)惠政策，因房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類繁雜、所涉稅種較多，便于享受更多優(yōu)惠政策。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須緊抓地方政策導(dǎo)向與宏觀調(diào)控導(dǎo)向，定期更新政策知識體系，為扎實(shí)理論基礎(chǔ)奠定基礎(chǔ)；另一方面，政策把握的連續(xù)性。政策發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)行為變動息息相關(guān)，只有清晰掌握政策調(diào)整過程，才能增進(jìn)稅種認(rèn)知深度，針對性落實(shí)各項(xiàng)政策。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需重新梳理各項(xiàng)稅收政策，深挖政策變動背景，突出政策把控層面的創(chuàng)新性與全面性，在稅務(wù)籌劃實(shí)施過程結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況與屬性，篩選收益最大化的納稅計算方法。

3.2 配備專業(yè)團(tuán)隊

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計實(shí)施過程也依賴人力資源支撐，并對職工提出數(shù)量與素質(zhì)的雙重要求，只有引進(jìn)充足且素養(yǎng)較高的專業(yè)人才，才能更好地協(xié)助企業(yè)做好稅務(wù)籌劃決策。一方面，保證企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理籌劃機(jī)構(gòu)人才資源充足性，促進(jìn)各項(xiàng)措施實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定有序落實(shí)，避免因人力緊張減少內(nèi)容而影響整體實(shí)施效果的現(xiàn)象。同時，面向?qū)W校設(shè)置實(shí)習(xí)職位，提前引進(jìn)部分應(yīng)屆生，經(jīng)過實(shí)習(xí)活動積累經(jīng)驗(yàn)盡快適應(yīng)工作內(nèi)容，指引職工盡快調(diào)整工作狀態(tài)。另外，提供職工貢獻(xiàn)比對等的薪酬待遇，協(xié)助企業(yè)穩(wěn)固人才。另一方面，企業(yè)拉升稅務(wù)核算處理崗位入職標(biāo)準(zhǔn)，入職要求傾向于高學(xué)歷、財務(wù)管理專業(yè)、工作經(jīng)驗(yàn)豐富人力，在確定人員可用基礎(chǔ)上保證職工專業(yè)素養(yǎng)達(dá)標(biāo)、知識儲備豐厚、業(yè)務(wù)處理熟練，并通過后續(xù)培訓(xùn)手段持續(xù)提升職工素養(yǎng)。

3.3 加強(qiáng)信息溝通交流

稅務(wù)籌劃方案作為統(tǒng)籌性工程，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌把控項(xiàng)目，對各階段執(zhí)行行為提出高標(biāo)準(zhǔn)，需要各環(huán)節(jié)執(zhí)行者共同努力，積極促進(jìn)各部門信息交流協(xié)作。一方面，積極促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門交流協(xié)作。稅務(wù)籌劃主責(zé)機(jī)構(gòu)做好與財務(wù)管理、項(xiàng)目管理、銷售機(jī)構(gòu)之間的交流協(xié)作工作，及時獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)信息，為稅務(wù)籌劃實(shí)施提供數(shù)據(jù)保障，讓稅務(wù)籌劃有據(jù)可依，滿足企業(yè)利益需求，加大各部門執(zhí)行力度，加快籌劃行為的反應(yīng)速度。另一方面，積極促進(jìn)企業(yè)外部各部門交流協(xié)作。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為與稅務(wù)處理手段深受稅務(wù)局負(fù)責(zé)人員的管理影響，需促進(jìn)與外部稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的交流協(xié)作，掌控地區(qū)管理力度，在合法范圍內(nèi)實(shí)施稅務(wù)籌劃工作，防止因重心偏移產(chǎn)生管理阻力，陷入被動局面。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展各階段中，采用稅務(wù)籌劃方法皆有不同，首先企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層深入了解項(xiàng)目各階段涉及的具體稅種，同時對各階段稅務(wù)籌劃方法進(jìn)行了解學(xué)習(xí)，從房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立階段、發(fā)展階段及經(jīng)營階段層面分析土地增值稅、增值稅與企業(yè)所得稅稅種，最終達(dá)到科學(xué)規(guī)避、節(jié)稅目的，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。