楊現(xiàn)華

8月28日，房地產(chǎn)板塊強勢走好，百余只個股幾無下跌，14只個股漲停，申萬房地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅次于政治局會議后，這與周末政策面的整體利好有關(guān)。除了印花稅減半、優(yōu)化IPO、再融資監(jiān)管和規(guī)范減持行為外，具體在房地產(chǎn)方面，住建部三部門發(fā)文落實“認房不用認貸”，財政部等部門宣布個稅退稅優(yōu)惠延期，證監(jiān)會也宣布房地產(chǎn)再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

限制再融資新規(guī)不包括房地產(chǎn)上市企業(yè)，這顯示了監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的呵護。光大證券指出，“認房不用認貸”正式納入政策工具箱，樓市“金九銀十”回暖可期。

利好密集出臺

7月底召開的政治局會議已經(jīng)明確指出，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

伴隨著頂層定義的調(diào)整，各地政策需要適應(yīng)新的市場環(huán)境，如一二線城市仍延續(xù)2016年3月以來的嚴格購房四限政策，這對居民的購房需求產(chǎn)生了影響，需要適時調(diào)整優(yōu)化。

8月25日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，并將此項政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。這是自2016-2017年各地重新執(zhí)行“認房又認貸”政策后6年來首次全面放寬首套商貸政策。

在新政發(fā)布后，一線城市中，廣州率先響應(yīng)。廣州政府下發(fā)通知，居民家庭購房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這標志著廣州正式執(zhí)行認房不認貸政策。

在此之前，鄭州已經(jīng)發(fā)文明確取消“認房又認貸”政策，但大部分一二線城市仍在執(zhí)行“認房又認貸”。根據(jù)中指院的研究統(tǒng)計，截至7月底，包括北上廣深在內(nèi)的16個城市仍執(zhí)行認房又認貸的限購政策，廈門、成都和武漢等多個強二線城市在列。

根據(jù)招商證券統(tǒng)計，目前仍執(zhí)行“認房又認貸”的10余個城市貢獻了2021年全國房地產(chǎn)投資的28.3%，商品房銷售面積、金額的17.6%和30.1%，土地購置面積的15.3%。

此外，一線城市首付比例相差10%-25%、非一線城市大多相差10%，房貸利率相差91個基點，因此招商證券表示，預計政策工具主要釋放剛需和改善需求，有助于提振城市本身的房地產(chǎn)景氣度，也在幾個維度對全國整體有益。

除了“認房不認貸”之外，證監(jiān)會發(fā)布再融資新規(guī)，對于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司適當限制其融資間隔、融資規(guī)模，但房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

根據(jù)統(tǒng)計，截至8月25日收盤，申萬房地產(chǎn)板塊中，118家上市房企中約56家處于破凈狀態(tài)，破凈率為47%；2022年118家上市房企中35家出現(xiàn)虧損，占比為29%。

監(jiān)管部門特別支持房地產(chǎn)上市公司融資的政策舉措，將改善房企尤其是民營房企當前的資金壓力，也表明了監(jiān)管部門對房企再融資的支持力度。

此外，財政部等三部門延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠，政策延續(xù)至2025年底。

在購房成本上，近期央行明確指導商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，招商銀行在中期業(yè)績會上表示，存量房貸利率下調(diào)勢在必行。

銷售漸回暖

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，7月單月的銷售面積和金額增速均“由正轉(zhuǎn)負”。其中，7月全國商品房銷售金額7358億元，創(chuàng)2023年單月成交新低。

7月底政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)定下了新基調(diào)，各城市也開始放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，以鄭州為代表首先取消了“認房又認貸”政策。根據(jù)機構(gòu)跟蹤數(shù)據(jù)，8月樓市雖未全面走出低谷，但銷售降幅有所收窄。

海通證券的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2023年第34周，30大中城市新房成交面積為213萬平方米，環(huán)比增長18%，同比下降8%；8月1-24日，30個中大城市累計成交面積661萬平方米，環(huán)比下降5%；7月1-20日，30個中大城市累計成交面積為565萬平方米，環(huán)比6月同期下降24%，同比下降31%。

不難發(fā)現(xiàn)，8月上中旬的累計銷售降幅已經(jīng)在逐步收窄。不僅僅是新房跌幅在收窄，二手房同樣如此。海通證券跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2023年8月1-24日，18個城市的二手房成交面積491萬平方米，環(huán)比7月同期增長5%，同比上一年下降8%；而在2023年7月1-20日，18個城市的二手房成交面積405萬平方米，環(huán)比6月同期下降9%，較上一年同期下降7%。8月上中旬，18個城市的二手房成交量環(huán)比再次實現(xiàn)正增長。

跟蹤范圍更廣的興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，8月1-24日，由4個一線城市、11個二線城市和34個三四線城市組成的49個城市新房累計成交面積同比下降32.3%，環(huán)比降幅為4.2%。與之相對應(yīng)的是，7月1-27日，49個城市的新房累計成交面積同比下降37.8%，環(huán)比降幅則為30.4%。

第三方機構(gòu)中指院的數(shù)據(jù)則顯示，7月一線城市成交面積環(huán)比下降14.5%，二三線城市成交面積環(huán)比下降55.4%和59.2%。8月樓市成交量整體同環(huán)比均下降，但除一線城市外，二三線城市降幅收窄明顯：一線成交面積環(huán)比下跌22.83%，二線代表城市成交面積環(huán)比上升3.15%，三四線代表城市成交量環(huán)比下降8.77%。

政策何時落地

在7月底政治局會議后，鄭州首先響應(yīng)。8月3日，鄭州發(fā)文推出15條措施，其中就包含取消“認房又認貸”政策，成為第一個系統(tǒng)性放松樓市的省會級城市。如今住建部等發(fā)文落實“認房不用認貸”，廣州率先落地，其他限購城市何時放松值得關(guān)注。

放松限購對購房有積極影響。據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，在政策公布的第一周也即7月31日-8月6日，鄭州新房成交1278套，周環(huán)比降48%；二手房成交1858套，周環(huán)比微降3.8%。由于政策在周中公布，政策的影響還未得以顯現(xiàn)。

各項頂層政策已經(jīng)就位，具體效果還要看各地的執(zhí)行情況。

限購等放開后的首周即8月7-13日，鄭州新房成交1614套，周環(huán)比漲27%；二手房成交1916套，周環(huán)比微漲2%。下一周即8月14-8月20日，鄭州新房成交1541套，周環(huán)比降7.6%；二手房成交1998套，周環(huán)比微漲3.6%。第三周即8月21-27日，鄭州新房成交2079套，周環(huán)比漲36.5%；二手房成交1964套，周環(huán)比微降1.65%。

鄭州新政實施接近一個月時間，從成交來看，不論是新房還是二手房，都有不同程度的回暖，尤其是新房市場較新政前成交有了明顯的活躍。

絕大多數(shù)城市早已經(jīng)取消了“認房又認貸”的限制措施，此次政策之所以受到市場的積極回應(yīng)是因為核心城市的政策空間已經(jīng)打開，穩(wěn)定一二線核心區(qū)域交易量和價格是穩(wěn)定全國市場基本面的核心關(guān)鍵。

如前所述，還在實施“認房又認貸”政策的10余個城市，在房地產(chǎn)投資、成交和土地市場上都占據(jù)著相當大的市場份額。因此，解除核心城市“認房又認貸”的限購措施，能夠有效提升市場的活躍度與交易量，并且可以將市場信心逐步傳導至三四線城市，最終穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的基本面。

從中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)定下新基調(diào)，到央行、住建部等各部委也接連確認支持方向，下一步將會到各地方具體實施。海通證券預計，“認房不認貸”政策在全國范圍內(nèi)的大面積實施以及各地具體操作細則的落實有望加速推進。

考慮到10余個城市的情況并不相同，各地方在執(zhí)行層面或?qū)⒁虺鞘┎邠駲C推出。

招商證券指出，“認房不認貸”政策工具之所以列入“一城一策”，可能是考慮到即便對于目前仍在實行“認房又認貸”的10余個城市，其所面臨的房地產(chǎn)總量和結(jié)構(gòu)形勢、政策約束考量等也有諸多不同。

招商證券表示，7月政治局會議部署的各項政策都在積極穩(wěn)妥推進中，建議市場對政策的落地起效保持耐心，對經(jīng)濟進一步回穩(wěn)向好保持信心。