李士萌

7月24日召開的中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，這釋放出重磅信號。

緊接著，各地進一步加快房市紓困政策落地。在8月25日，住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)通知，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策，市場為之一振。此前，碧桂園、恒大等民企在年中報告中爆出流動性危機，引發(fā)社會各界對房地產(chǎn)“硬著陸”的擔憂。

我國房地產(chǎn)正經(jīng)歷著結(jié)構性調(diào)整和經(jīng)濟增長降速的雙重壓力。“在房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，轉(zhuǎn)型期的陣痛在所難免，需要保持耐心，并對樓市的長期發(fā)展秉持更加理性的預期?！彼碱＜瘓F首席經(jīng)濟學家洪灝告訴《中國報道》記者。

中指研究院最新發(fā)布的報告顯示，7月份，百城新建住宅和二手住宅銷售均價同比環(huán)比均呈下跌態(tài)勢。

“絕大多數(shù)城市的房價都進入了下跌階段?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，從城市方面來看，7月份，70個大中城市新房環(huán)比上漲的只有20個，較6月份減少了11個，下跌城市數(shù)創(chuàng)2023年以來新高。二手房方面，環(huán)比上漲的只有6個；環(huán)比上漲的城市，多為中心區(qū)改善盤集中入市，定價合理甚至與周邊二手房價格形成倒掛而出現(xiàn)熱銷的城市，比如成都、上海、寧波、杭州等。

“目前房市比較大的問題就是房價持續(xù)下跌。房價持續(xù)下跌會誘發(fā)多種風險，對于企業(yè)紓困、保交樓以及地方經(jīng)濟發(fā)展等方面，都會產(chǎn)生較大影響?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴《中國報道》記者。

與此同時，多家頭部房企的債務風險蔓延引發(fā)市場擔憂。8月10日深夜，恒大連發(fā)多份報告，數(shù)據(jù)顯示，恒大已資不抵債，流動負債達1.6萬億元。8月10日晚，碧桂園在港交所發(fā)布盈利警告和內(nèi)幕消息公告，預期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元。

對于經(jīng)營虧損和流動性困難，碧桂園管理層給出的解釋是，雖然對本輪市場調(diào)整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻，化解行動不夠及時有力。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國房企到位資金額同比增速為-11.2%，該指標相比1—6月份的-9.8%繼續(xù)惡化。

“房企面臨的問題就是缺錢，消費端數(shù)據(jù)下降，有些資金到賬也很慢，兩端都不能及時補上缺口，企業(yè)缺口便進一步擴大?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進向《中國報道》記者分析，7月份，百強房地產(chǎn)開發(fā)商的新房銷售額同比下降33%左右，如果按照正常年份來講，降了30%還是可控的，但去年的數(shù)據(jù)本就不太好，所以企業(yè)的資金缺口非常大。

8月中旬，中融信托陷入逾期兌付風波。多家購買了中融信托產(chǎn)品的上市公司表示未能到期收到本金和投資收益，且從披露信息來看，部分延兌信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)?！斑@進一步加深了市場對于房地產(chǎn)二次探底風險的擔心。房地產(chǎn)的問題不僅會導致宏觀風險，也會導致金融風險蔓延?！蹦Ω笸ㄖ袊紫?jīng)濟學家朱海斌在8月的CMF宏觀經(jīng)濟月度數(shù)據(jù)分析會上提醒。

在朱海斌看來，這次房地產(chǎn)探底和2021年、2022年的調(diào)整有很大不同。2021年調(diào)整的起點是在2020年房地產(chǎn)市場過熱的情況下進行的，當時房地產(chǎn)各種主要指標，比如新房銷售、新房開工等遠超正常均衡水平，調(diào)整過后，市場交易量更接近均衡水平。但今年二季度以來的二次超調(diào)直接引發(fā)了過度調(diào)整的風險，各種房地產(chǎn)指標的年化數(shù)據(jù)已經(jīng)低于均衡水平20%左右。房地產(chǎn)的超調(diào)不僅將對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響，也會引發(fā)金融風險進一步蔓延。

野村證券中國首席經(jīng)濟學家陸挺在7月的CMF宏觀經(jīng)濟月度數(shù)據(jù)分析會上也表示，房地產(chǎn)仍是提振中國經(jīng)濟中的重要一環(huán)，“過去十幾年的幾輪經(jīng)濟復蘇中，沒有哪一次房地產(chǎn)是缺席的，應該抓住這個牛鼻子”。但又不能用和以前一樣的方式，需要一些新思路，順應中國城市化的趨勢，推動更有效率的城市基礎設施投資。

7月24日的中央政治局會議也提綱挈領地指出，要適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢。

何謂“新形勢”？李宇嘉認為，“新形勢”本質(zhì)上就是房地產(chǎn)從“上半場”迅速過渡到了“下半場”。上半場的特征是“大干快上、加杠桿、上中下游都在做多”，開發(fā)商多買地，金融機構多融資，購房者多買房，都在積累泡沫。進入下半場，除了存量盤活、利用存量外，還有一項工作就是要消化過剩。

“房地產(chǎn)市場目前面臨的調(diào)整可以說是全方位的。”洪灝認為，融資、需求和供給三端，在此輪大調(diào)整中都在經(jīng)歷深刻變化。在融資端，作為資金密集型行業(yè)，資金是地產(chǎn)的血液。而在2021年至2022年，地產(chǎn)行業(yè)遭遇了突如其來的快速去杠桿進程，財務杠桿和經(jīng)營杠桿雙雙壓降，現(xiàn)金流極度承壓，引發(fā)了企業(yè)的信用危機。盡管在后續(xù)政策調(diào)整與扶持下，房企信貸環(huán)境有所改善，但接二連三的房企債務爆雷對市場信心持續(xù)形成震蕩。

8月8日，山西省太原市，房地產(chǎn)售樓部工作人員為購房者講解商品房戶型。

地產(chǎn)投機退潮之時，看向需求端，洪灝指出，過去幾年，在新冠疫情擾動和經(jīng)濟復蘇乏力的情況下，居民收入不確定性與日俱增，存款意愿持續(xù)攀升。內(nèi)需不振之際要鼓勵居民掏腰包買房絕非易事，頻頻走弱的居民中長期貸款亦可見一斑。而需求的疲軟導致行業(yè)銷售下行，銷售回款壓力較大，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金承壓，房企新開工意愿低迷。

受預期影響的需求不足問題，疊加供應端的過剩，部分房地產(chǎn)市場的供給已超過需求。“這種房地產(chǎn)市場供求關系的變化是深遠且長期性的?！焙闉J為，在人口老齡化加速、城鎮(zhèn)化進程和投資放緩、資產(chǎn)負債表杠桿率攀升的大背景下，房地產(chǎn)市場在2022年已經(jīng)進入存量博弈階段。

“原來的城鎮(zhèn)化是以土地為導向的擴張型模式，當城鎮(zhèn)化率達到65%，東部地區(qū)接近70%以后，我國全面進入以人為核心的存量城鎮(zhèn)化時代。與此同時，房地產(chǎn)市場原有的以新房為主導的模式，開始向以二手房為主導的模式轉(zhuǎn)型?！敝袊嗣翊髮W經(jīng)濟學院教授于澤在前述8月的CMF會議上指出。

這一轉(zhuǎn)型過程將伴隨著樓市流動性的大幅度降低而降低。于澤認為，相比原來以大開發(fā)為主的發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)將走向開發(fā)與城市更新并重，這種供需的轉(zhuǎn)型必然涉及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式調(diào)整，而由于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要是土地，尤其是三四線城市的土地，其流動性大幅度降低將導致房地產(chǎn)企業(yè)主動調(diào)整適應市場環(huán)境的能力受到較大約束。

“但并不是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)完全過剩，中國的城市化還沒有完成，與發(fā)達國家仍有差距，考慮到農(nóng)民工及其家屬、大學生等群體的潛在購房需求，以及未來中心城市和城市群規(guī)模化效應凸顯的大趨勢，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍有不小的發(fā)展空間?！标懲φf。

房地產(chǎn)風險“如何化解”不是簡單的事。7月31日召開的國務院常務會議強調(diào)，“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”。

各地因城施策，從具體落地來看，政策主要集中在部分省會城市和二線城市，以優(yōu)化限購措施為主，整體基調(diào)是“輕點油門”。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控具體政策落地到城市的“第一槍”在省會城市鄭州打響，8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等多部門聯(lián)合發(fā)布促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展15條新政，明確取消限售政策。其中尤其受到關注的是落實“認房不認貸”，成為住建部提出個人住房貸款“認房不用認貸”后首個明確表態(tài)的城市。

記者向鄭州市一位房產(chǎn)中介了解到，政策頒布后，已有顧客在交易中使用了“認房不認貸”的優(yōu)惠條件。該中介向記者介紹，“認房不認貸”的優(yōu)惠主要體現(xiàn)在貸款利率和首付比例上，但是契稅還需要按照二套房的比例交?！靶抡?5條頒布后，8月份交易量明顯比上個月高了，看房的越來越多?！边@名中介說。

至9月1日，繼廣州、深圳、上海之后，北京也正式宣布落實“認房不認貸”。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，本次鄭州取消限售或?qū)κ袌龌钴S度提升起到一定帶動效果。但值得關注的是，鄭州近兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，本次提及的多項政策在此前已陸續(xù)推出，考慮到當前鄭州庫存仍維持高位，政策對市場的帶動效果或有限。

“限購、限貸、限售的市場背景已經(jīng)發(fā)生變化，原先部分地區(qū)不停給市場打補丁、把政策復雜化，是為了抑制過熱的需求，放在當下反而誤傷了剛需和改善性需求?！眹儡S進認為，一線城市也可以進行適當探索，將土地供應和城市人口的擴張做好掛鉤，推動市場正常化。

洪灝指出，下游終端需求不振，導致樓市銷售下行，在房企依賴銷售回款的當下，亦導致房地產(chǎn)開發(fā)投資受阻，因此從需求端入手確乎是有的放矢。他同時表示，在居民收入不確定性增加的當下，鼓勵樓市消費還需要更加切實有效的政策讓利，以及有效提振居民收入的舉措并行。

鄒琳華認為，利率還需要進一步調(diào)低，“高利率是與高增速相對應的，如果收入增速達不到，高利率就會成為負擔”。

8月21日，貸款市場報價利率（LPR）發(fā)布。此次1年期LPR下降了10個基點，為3.45%。而5年期LPR則保持不變，為4.20%?！斑@也說明此次降息旨在強調(diào)短期貸款資金的成本下調(diào)，總體符合階段性寬松的導向，更側(cè)重刺激短期內(nèi)需和消費。今年6月份5年期LPR出現(xiàn)了10個基點的下調(diào)，當前正處于既有政策消化的關鍵期。后續(xù)也還是有下調(diào)的空間，但關鍵要看三季度整個經(jīng)濟形勢的復蘇態(tài)勢?！眹儡S進說。

需求端發(fā)力的同時，對于更長遠的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，7月24日的中央政治局會議強調(diào)，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

洪灝分析指出，在城鎮(zhèn)化進程日趨放緩的當下，這4類住房建設和供給旨在深入挖掘釋放存量市場有待滿足的一部分需求。此類表述亦傳遞出政府在行業(yè)由剛性需求轉(zhuǎn)向改善性需求、由增量過渡到存量市場的情況下，通過政策調(diào)控將房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點立足于民生、引導行業(yè)行穩(wěn)致遠的決心和態(tài)度。

在李宇嘉看來，城中村改造，既是對物理空間的改造，也是這部分人群市民化的過程。改造的結(jié)果將是，中產(chǎn)人群總規(guī)模上一個臺階，一個新生的、邊際消費傾向更大的內(nèi)需新領域誕生。雖然這一工程有擴內(nèi)需、穩(wěn)經(jīng)濟的短期考量，但總體上是一個效果兌現(xiàn)周期長的“慢變量”。