何 丹

（作者單位：江西應(yīng)用科技學(xué)院）

與其他類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他不動產(chǎn)具有根本上的差異。在我國，投資性房地產(chǎn)主要是為了獲取租金收入、資本增值或其他投資回報，而不是自己居住。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，為投資者提供了多樣化的投資渠道，也促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮。目前，投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量的過程仍然存在很大的改進空間，值得管理者和相關(guān)部門深入思考。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)涵

投資性房地產(chǎn)是指為了出租、資本增值或者既出租又資本增值而持有的房地產(chǎn)。在國際會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量是重要內(nèi)容。公允價值是從市場參與者的角度來計量，反映了投資性房地產(chǎn)的實際價值和市場價格，需要依賴市場上能夠觀察到的交易數(shù)據(jù)和定價信息來確定。通過對公允價值的計量，投資者可以進行合理的投資決策，避免盲目決策和投機行為，減少投資風(fēng)險。投資性房地產(chǎn)公允價值計量需要遵循專業(yè)判斷原則和持續(xù)性原則，考慮投資性房地產(chǎn)市場的變動和風(fēng)險因素，對相關(guān)風(fēng)險進行合理的評估和披露，從而幫助企業(yè)更好地識別和管理投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險，減少風(fēng)險和損失。

二、采用公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)影響

（一）影響管理決策和價值評估

一方面，公允價值計量可以為投資決策提供更準(zhǔn)確、及時的信息。通過及時計量房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價值，投資者可以更好地了解市場需求、價格趨勢和投資回報等因素，以便更好地決策和管理投資。同時，投資者還可以基于公允價值制定出售、購買或租賃策略，以獲得更合理的投資收益。公允價值計量有助于投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險管理。通過及時計量房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價值，企業(yè)可以更好地把握市場變化和風(fēng)險，及時作出調(diào)整和決策。公允價值計量還可以為企業(yè)提供更準(zhǔn)確的信息，以衡量和評估市場風(fēng)險與信用風(fēng)險。另一方面，公允價值是以市場參與者的視角來計量的，可以使不同企業(yè)之間的資產(chǎn)價值更具可比性，這有助于投資者和其他利益相關(guān)者更好地了解房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值，提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性[1]。隨著價格波動和供求關(guān)系變化，如果使用成本模式來計量資產(chǎn)價值，可能無法及時反映資產(chǎn)價值的變動情況。而通過公允價值計量，可以根據(jù)市場交易和市場價格來確定資產(chǎn)的價值，如此更加真實可靠。

（二）影響利潤

投資性房地產(chǎn)的利潤主要來源于租金收入和資本增值。公允價值計量可以更好地反映租金收入和資本增值的情況。對于租金收入，進行公允價值計量可以根據(jù)市場租金率和租賃合同來計量收入，使其更加準(zhǔn)確。對于資本增值，公允價值計量可以及時反映市場價格的變動，以便評估和衡量資產(chǎn)的增值潛力和投資回報。由于公允價值計量直接反映市場價格的變動，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的利潤波動性可能較高。當(dāng)市場價格波動較大時，資產(chǎn)價值的變動將直接體現(xiàn)在損益表中，導(dǎo)致利潤波動。這對投資者和利益相關(guān)者來說可能增加了風(fēng)險，需要其更加關(guān)注市場變動和資產(chǎn)價值變化對利潤的影響。此外，公允價值計量為投資性房地產(chǎn)行業(yè)提供了更準(zhǔn)確和可靠的利潤信息，有助于企業(yè)作出更好的投資決策和戰(zhàn)略規(guī)劃。

（三）影響所有者權(quán)益

公允價值計量可以準(zhǔn)確反映投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的變動，進而直接影響所有者權(quán)益的數(shù)額和結(jié)構(gòu)。通過公允價值計量，資產(chǎn)價值的變動可以及時體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中，因此所有者權(quán)益的數(shù)額和比例會根據(jù)資產(chǎn)價值變動而發(fā)生變化。由于公允價值計量將及時反映市場價格的變動，資產(chǎn)價值的增值或減值情況將直接影響到股東權(quán)益的回報[2]。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲時，資產(chǎn)價值增值將促進股東權(quán)益的回報增加；當(dāng)市場價格下跌時，資產(chǎn)價值減值將導(dǎo)致股東權(quán)益回報減少。公允價值計量提高了房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和可比性，對所有者權(quán)益的分析和決策產(chǎn)生了積極的影響。通過公允價值計量，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更準(zhǔn)確地披露和報告資產(chǎn)價值的變動情況，使所有者和利益相關(guān)者更好地了解資產(chǎn)負債情況和所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，有助于投資者和利益相關(guān)者對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和業(yè)績進行比較和評估，提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性。

（四）影響企業(yè)稅費繳納

傳統(tǒng)的稅費計算方法往往是基于資產(chǎn)的原值計算，這種方法具有較差的靈活性。而公允價值計量可以更準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)在特定時點的價值，從而更公平地進行稅費的計算。用公允價值計量房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價值會對金融報表和稅務(wù)申報產(chǎn)生影響。公允價值計量下的資產(chǎn)價值變動會直接反映在損益表中，影響企業(yè)的利潤和財務(wù)狀況。對于稅務(wù)申報，資產(chǎn)價值的計量方法可能對企業(yè)的納稅產(chǎn)生影響，因為不同計量方法可能導(dǎo)致出現(xiàn)不同的資產(chǎn)價值和相應(yīng)的稅款。公允價值的計量需要相關(guān)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技術(shù)能力，包括評估資產(chǎn)價值的方法和技巧等。這對企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)來說都是一項挑戰(zhàn)，需要進行專門的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。同時，公允價值計量可能因為市場的不穩(wěn)定性和信息的滯后性而產(chǎn)生誤差，從而影響稅費的計算結(jié)果，這就需要建立健全的監(jiān)管機制和市場監(jiān)測體系，及時調(diào)整公允價值的計量方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保稅費的計算結(jié)果準(zhǔn)確和可靠。

三、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量存在的問題

（一）應(yīng)用條件苛刻，政策導(dǎo)向有失公允

一方面，公允價值計量需要可靠的市場數(shù)據(jù)支持，但在投資性房地產(chǎn)中，市場數(shù)據(jù)可能不夠完善和透明。房地產(chǎn)市場的價格受到多種因素影響，包括供需關(guān)系、宏觀經(jīng)濟政策和地區(qū)發(fā)展水平等[3]。然而，這些因素的影響難以準(zhǔn)確衡量，市場數(shù)據(jù)的采集和分析存在困難。在這樣的情況下，強制要求投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量，可能會導(dǎo)致計量結(jié)果不準(zhǔn)確、不可靠。另一方面，公允價值計量對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)要求較高，但企業(yè)可能缺乏相應(yīng)的技術(shù)和專業(yè)知識。開展公允價值計量需要掌握一定的方法和技巧，對市場和資產(chǎn)的變動進行較為準(zhǔn)確的分析和預(yù)測[3]。然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)和管理，市場評估方面的專業(yè)知識和技術(shù)并不是其核心競爭力。因此，要求企業(yè)應(yīng)用公允價值計量可能會對企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展造成一定的困難。在某些情況下，政府可能為了滿足財政收入的需要，對投資性房地產(chǎn)設(shè)置較高的公允價值計量標(biāo)準(zhǔn)，以增加企業(yè)的納稅額。這樣的做法可能導(dǎo)致企業(yè)在公允價值計量過程中承受較高的成本，不符合公平公正的原則。

（二）公允價值淪為企業(yè)牟利的工具

公允價值的計量需要企業(yè)對市場價格進行評估，這個過程往往受到企業(yè)自身利益的影響。企業(yè)可能會選擇有利于自身盈利的計量方法和假設(shè)，以提高資產(chǎn)價值和報告利潤。這對投資者和監(jiān)管機構(gòu)來說存在一定的風(fēng)險，可能導(dǎo)致信息不對稱和市場扭曲。外部環(huán)境中一些因素的變動可能導(dǎo)致公允價值大幅波動，從而對企業(yè)的財務(wù)狀況和盈利能力產(chǎn)生較大的影響。企業(yè)可能會利用公允價值計量的靈活性，選擇有利于自身利益的計量時間點，以達到盈利最大化的目的。此外，公允價值的計量需要企業(yè)提供準(zhǔn)確和完整的市場數(shù)據(jù)和相關(guān)信息，以便投資者和監(jiān)管機構(gòu)進行評估和監(jiān)控。然而，部分企業(yè)在提供這些信息時可能存在信息選擇和控制的問題，以及對市場數(shù)據(jù)的誤解或信息滯后。這可能導(dǎo)致信息不對稱現(xiàn)象出現(xiàn)，使得企業(yè)在公允價值計量中牟利。

（三）公允價值信息披露不充分

一方面，公允價值計量的具體方法和假設(shè)不夠清晰和透明。房地產(chǎn)企業(yè)在進行公允價值計量時，需要選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，如市場比較法、收益法和成本法等。然而，很多企業(yè)在披露公允價值計量的結(jié)果時沒有明確說明所使用的具體方法，也沒有說明為何選擇這些方法，使得投資者和監(jiān)管機構(gòu)很難對公允價值計量的準(zhǔn)確性和可靠性進行評估和驗證。公允價值的計量需要依賴市場數(shù)據(jù)，如市場交易價格、租金水平和市場租金回報率等。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在披露公允價值計量的結(jié)果時對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的披露不充分，有些企業(yè)可能只披露了整體公允價值的匯總數(shù)據(jù)，而未詳細說明數(shù)據(jù)的來源和具體計算方法，缺乏透明度和可比性[4]。另一方面，公允價值計量需要企業(yè)基于一定的假設(shè)和前提條件進行，然而很多企業(yè)在披露公允價值計量的結(jié)果時，對公允價值計量的前提條件的說明和敏感性分析披露不充分，也無法評估公允價值計量結(jié)果的穩(wěn)健性。

（四）公允價值數(shù)據(jù)獲取難、成本高

投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要獲取各種市場數(shù)據(jù)，如交易價格、租金水平、市場回報率等，這些數(shù)據(jù)對于公允價值計量至關(guān)重要。然而，市場數(shù)據(jù)的收集可能面臨信息不對稱、數(shù)據(jù)獲取困難和不完整等問題。企業(yè)需要花費大量的時間和人力、物力去搜集這些數(shù)據(jù)，成本相對較高。投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握一定的評估方法和模型，對市場和經(jīng)濟因素進行準(zhǔn)確的分析和預(yù)測，以支持公允價值的計量。這需要企業(yè)擁有專業(yè)的團隊和高水平的人才，以及開展與之相匹配的培訓(xùn)并投入技術(shù)。如果企業(yè)沒有相應(yīng)的能力和資源，可能會尋求專業(yè)咨詢機構(gòu)的幫助，從而需要支付一定的咨詢費用，如此，獲取公允價值將面臨更大的難度和更高的成本。

四、合理應(yīng)用公允價值計量的建議

（一）增強公允價值計量方法應(yīng)用的可操作性

第一，企業(yè)需要制定具體和明確的公允價值計量方法使用指標(biāo)，以幫助評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。這些指標(biāo)可以包括市場交易數(shù)據(jù)、租金收益率、折現(xiàn)率等，并提供適當(dāng)?shù)挠嬎惴椒ê凸剑源_保投資性房地產(chǎn)的公允價值計量更加客觀。第二，政府或相關(guān)部門應(yīng)該加強對市場交易數(shù)據(jù)的管理，確保其準(zhǔn)確性、時效性和完整性。具體而言，審計等部門應(yīng)該建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集、整理和公開披露機制，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提供真實、準(zhǔn)確的市場交易數(shù)據(jù)，以支持公允價值計量的可操作性。此外，企業(yè)也要加強與相關(guān)部門（如國家統(tǒng)計局、自然資源部等）的合作與協(xié)調(diào)，共同制定和完善投資性房地產(chǎn)關(guān)于公允價值計量工作的準(zhǔn)則，共享市場交易數(shù)據(jù)資源，提高公允價值計量的可操作性和準(zhǔn)確性。

（二）加強市場監(jiān)管，完善信息披露

首先，相關(guān)部門應(yīng)該加大對投資性房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，以及對不按規(guī)定進行信息披露或提供虛假信息的企業(yè)的處罰力度。監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)建立健全的監(jiān)管體系，加強對監(jiān)管人員的培訓(xùn)，提升其專業(yè)素養(yǎng)，提高監(jiān)管效能和監(jiān)管水平。其次，審計監(jiān)管部門應(yīng)加強對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的審計和評估，引入第三方機構(gòu)對企業(yè)的財務(wù)狀況和公允價值計量情況進行獨立的審計和評估。第三方機構(gòu)應(yīng)具備專業(yè)素質(zhì)和獨立性，提供權(quán)威、準(zhǔn)確的評估報告，為投資者和監(jiān)管機構(gòu)提供可靠的參考依據(jù)。再次，企業(yè)自身需要建立完善的信息披露制度，明確投資性房地產(chǎn)應(yīng)披露的信息內(nèi)容和要求[5]。要求企業(yè)按時、準(zhǔn)確、全面地披露其資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等財務(wù)報表，其中應(yīng)包括公允價值計量的相關(guān)信息。同時，要求企業(yè)及時披露重大事項、風(fēng)險提示和經(jīng)營業(yè)績等相關(guān)信息，提高信息披露的透明度和有效性。企業(yè)財務(wù)部門在核算過程中應(yīng)綜合采用市場交易數(shù)據(jù)、折現(xiàn)率、租金收益率等指標(biāo)，對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行計量和評估，確保公允價值計量的準(zhǔn)確性和可靠性。

（三）提高財務(wù)人員素質(zhì)，規(guī)范公允價值計量過程

一是企業(yè)應(yīng)該為財務(wù)人員提供系統(tǒng)的財務(wù)會計、投資分析和市場評估等方面專業(yè)的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括公允價值計量的基本原理、方法和技巧，以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)準(zhǔn)則的要求。通過培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和操作能力，確保他們具備準(zhǔn)確計算和評估公允價值的能力。二是要建立規(guī)范的公允價值計量程序和流程，明確財務(wù)人員的職責(zé)和操作要求。要求財務(wù)人員在計量過程中嚴格遵守準(zhǔn)則，依據(jù)市場數(shù)據(jù)和適當(dāng)?shù)挠嬎惴椒ㄟM行計量，并對計量依據(jù)和假設(shè)進行充分披露。三是鼓勵投資性房地產(chǎn)企業(yè)聘請第三方評估機構(gòu)對房地產(chǎn)的公允價值進行獨立評估，提高公允價值計量的客觀性和可信度。評估機構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，按照統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)和程序進行評估，使投資者和利益相關(guān)方能夠了解公允價值計量的過程和結(jié)果，增強投資決策的信心。

五、結(jié)語

投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量能夠更加靈活、真實地反映企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀，對于投資者判斷其未來風(fēng)險及實現(xiàn)資產(chǎn)增值具有重要作用。針對公允價值計量運用過程中的優(yōu)勢，管理者應(yīng)該進一步給予組織資源的傾斜，以發(fā)揮其最大作用。而對于當(dāng)前工作中出現(xiàn)的問題，管理者也要高度重視，并采取相應(yīng)措施予以解決，推動企業(yè)實現(xiàn)高效、平穩(wěn)、健康發(fā)展。