［摘 要］在現(xiàn)代教育體系中，物業(yè)管理是高校開展教學(xué)與科研工作的基礎(chǔ)保障，隨著高校的不斷擴招，學(xué)生人數(shù)增加，物業(yè)管理難度逐漸加大，加強物業(yè)管理信息化建設(shè)有利于提高物業(yè)管理效率。通過對物業(yè)管理方法的創(chuàng)新，將信息化技術(shù)用于物業(yè)管理工作中，以高校為服務(wù)對象，加強物業(yè)管理企業(yè)的信息化建設(shè)，從而提高物業(yè)服務(wù)水平，促進高校高質(zhì)量發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)管理；信息化建設(shè)；物業(yè)規(guī)模；大數(shù)據(jù)中心

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2023.15.033

［中圖分類號］F272.7 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2023）15-0109-04

0? ? ?引 言

面向高校的物業(yè)管理部門日常工作壓力較大，服務(wù)對象眾多，工作范圍廣泛，以往的管理方式已經(jīng)難以適用當前工作需求。因此，有必要加強對信息化技術(shù)的應(yīng)用，促進高校物業(yè)管理工作的信息化改革，應(yīng)用智能設(shè)備提高工作效率，發(fā)現(xiàn)學(xué)生生活規(guī)律，掌握高校物業(yè)管理工作的特點，經(jīng)過針對性改進與調(diào)整，推動高校物業(yè)管理朝著專業(yè)化的方向發(fā)展。

1? ? ?高校物業(yè)管理的特點

（1）物業(yè)規(guī)模較大，服務(wù)對象眾多。高校通常在經(jīng)歷擴招后形成不同的校區(qū)，不管是校區(qū)面積，還是建筑規(guī)模，都有所增長，教學(xué)樓、圖書館、學(xué)生宿舍等設(shè)施日益完備，因此與住宅小區(qū)或?qū)懽謽墙ㄖ啾?，高校物業(yè)規(guī)模十分龐大。經(jīng)過擴招后，學(xué)校師生規(guī)模已經(jīng)過萬，學(xué)生之間生活習(xí)慣、飲食文化不同，所以高校業(yè)務(wù)管理的服務(wù)對象廣泛，管理難度較大。

（2）物業(yè)類型多，物業(yè)管理專業(yè)性較強。學(xué)校以教學(xué)科研為主要功能，相配套的教學(xué)樓、圖書館、學(xué)生宿舍等設(shè)施眾多，在功能劃分方面，學(xué)校內(nèi)商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、運動區(qū)域與餐飲區(qū)域等物業(yè)種類較多，場所之間相互協(xié)同，有著屬于自己的特點和專業(yè)性。所以，高校物業(yè)體量龐大，對安保、消防、綠化等方面有著專業(yè)性要求。

（3）物業(yè)管理具有周期性特點。每年學(xué)校寒暑假期間學(xué)生離校，開學(xué)季與畢業(yè)季期間，物業(yè)管理的受眾對象與人數(shù)不同，相應(yīng)的管理要求也不一樣，如何利用物業(yè)資源和安排管理人員，這是物業(yè)管理工作的重點［1］。

2? ? ?物業(yè)管理企業(yè)信息化建設(shè)的重要意義

信息化建設(shè)在高校物業(yè)管理工作中具有以下作用：

（1）提高物業(yè)管理效率。后勤部門在高校內(nèi)有一定的特殊性，物業(yè)人員需要參與學(xué)校后勤生活保障工作，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量關(guān)系到師生身心健康。因此，物業(yè)管理部門需承擔較大工作壓力，隨著學(xué)生規(guī)模的擴大，物業(yè)工作面臨著諸多挑戰(zhàn)。面對這一情況，有必要對物業(yè)管理工作進行信息化改革，依靠信息技術(shù)提高物業(yè)管理效率，通過辦公自動化技術(shù)提高文件整理效率，減少人員工作負擔。構(gòu)建信息化平臺有利于加快信息傳遞速度，促進資源共享，智能化設(shè)備的使用可以降低物業(yè)管理難度，為高校師生提供便捷化物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

（2）降低物業(yè)管理成本。物業(yè)管理需要覆蓋整個學(xué)校，所支出的成本比較高，傳統(tǒng)工作方式的落后影響物業(yè)管理效率。無紙化辦公方式能夠提升物業(yè)工作效率，節(jié)約紙張與辦公耗材，降低成本支出。教室內(nèi)使用聲控與遠程燈具，無人時可自動關(guān)閉燈具，物業(yè)管理人員可遠程控制設(shè)備，避免對電能的浪費。學(xué)生用水時可以使用一卡通，降低對水資源的浪費，發(fā)揮智能設(shè)備提高資源利用率的作用，全方位降低物業(yè)成本。

（3）促進物業(yè)管理專業(yè)化。以往的物業(yè)管理工作事務(wù)繁雜，有限的人員無法短時間內(nèi)解決所有問題，且工作期間協(xié)調(diào)性不足，整體管理難度較大。信息化建設(shè)旨在提升物業(yè)管理水平，優(yōu)化物業(yè)管理模式，擴大物業(yè)管理在學(xué)校內(nèi)的覆蓋范圍，所以相應(yīng)工作之間存在交叉的情況。信息化技術(shù)可以細分工作，依據(jù)責任歸屬進行責任單元的劃分，歸類不同環(huán)節(jié)的資源，實施物業(yè)精細化管理，提高服務(wù)質(zhì)量［2］。

3? ? ?物業(yè)管理企業(yè)信息化建設(shè)的有效途徑

3.1? ?完善物業(yè)管理制度，提高人員專業(yè)化水平

加強高校物業(yè)管理信息化建設(shè)，完善的管理制度尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)面對高校物業(yè)管理問題，綜合利用各項資源，通過資源優(yōu)化配置，提高資源利用率，從而調(diào)動人員積極性，使物業(yè)服務(wù)工作得到優(yōu)化。不斷完善物業(yè)管理制度，及時掌握物業(yè)管理狀態(tài)，依靠信息化平臺了解業(yè)主需求，樹立以人為本的理念進行物業(yè)管理。實施獎懲制度，基于人性化的角度給予員工物質(zhì)獎勵與人文關(guān)懷，采用激勵的方式提高人員積極性。借助信息化資源了解高校內(nèi)部情況，經(jīng)過數(shù)據(jù)核實與分析，優(yōu)化物業(yè)管理方案，采用物聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)信息互聯(lián)，提高物業(yè)管理工作質(zhì)量。為提高物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平，有必要加強對人員的培訓(xùn)，提升專業(yè)水平。加大對基層物業(yè)人員的培訓(xùn)，引導(dǎo)其逐漸端正態(tài)度，了解高校物業(yè)管理的特點，根據(jù)實際情況提供優(yōu)質(zhì)化服務(wù)，解決物業(yè)工作中的常見問題［3］。

3.2? ?轉(zhuǎn)變管理模式，打破固有思維

轉(zhuǎn)變高校物業(yè)管理模式，采用智能化管理和信息化管理理念實現(xiàn)物業(yè)管理的服務(wù)升級，在人性化服務(wù)基礎(chǔ)上展開人文化物業(yè)管理。順應(yīng)教育改革，促進物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級，引入行業(yè)質(zhì)量標準體系，加強物業(yè)質(zhì)量管理和環(huán)境保護管理，踐行“管理服務(wù)育人”的發(fā)展理念，盡可能地為全校師生營造出人文關(guān)懷氛圍，將“管家式服務(wù)”作為物業(yè)管理的服務(wù)標準，向?qū)W生傳達物業(yè)管理的文化內(nèi)涵，積極宣傳物業(yè)管理理念，引導(dǎo)師生可以主動配合物業(yè)管理企業(yè)開展各項工作，最終形成閉環(huán)式反饋響應(yīng)機制，根據(jù)師生所需調(diào)整物業(yè)服務(wù)模式，提高管理水平。實際上，人文化的另一項標準就是以大數(shù)據(jù)為前提的智能化，高校物業(yè)管理是教育事業(yè)發(fā)展的重要保障，促進物業(yè)管理體制改革，實現(xiàn)大數(shù)據(jù)、物業(yè)以及服務(wù)各方面的融合，應(yīng)用智能化設(shè)施綜合管理資源，促進多校區(qū)集成化管理，提高學(xué)校辦學(xué)水平。

打破固有的物業(yè)管理思維，優(yōu)化工作方式，允許社會化機制參與物業(yè)管理，引入專業(yè)化與智慧化管理團隊參與學(xué)校后勤管理，這是未來物業(yè)管理企業(yè)為高校提供服務(wù)的重要發(fā)展趨勢。以“雙一流”建設(shè)為發(fā)展目標，促進物業(yè)管理市場化，依據(jù)市場化價格與標準提供服務(wù)，立足于“大物業(yè)”的發(fā)展理念，創(chuàng)建數(shù)據(jù)平臺，整合各類資源，實施多校區(qū)一體化物業(yè)管理，優(yōu)化傳統(tǒng)物業(yè)管理模式。

3.3? ?建立物業(yè)管理標準體系

高校校區(qū)內(nèi)有較多配套建筑，每日在校人數(shù)眾多，建筑設(shè)施占地面積大，因此物業(yè)管理難度通常偏大。為保障物業(yè)管理工作質(zhì)量，需結(jié)合物業(yè)管理特點明確管理標準，比如從設(shè)備、安防、衛(wèi)生等角度入手，實現(xiàn)管理工作的具體化。確立相對完善的考核標準，以此作為物業(yè)管理的關(guān)鍵。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)需要意識到作為獨立的部門，在與學(xué)校簽訂合同后，必須按照合同要求對管轄范圍內(nèi)所有事務(wù)進行管理，保障校園干凈整潔，統(tǒng)一管理配套設(shè)施。物業(yè)部門在治理公共區(qū)域的同時，也要為學(xué)校提供代買代辦等服務(wù)，在學(xué)校的委托下根據(jù)相應(yīng)標準提高物業(yè)管理水平。

3.4? ?端正服務(wù)理念，將市場化管理與自主管理模式相結(jié)合

就當前的發(fā)展情況來看，高等教育大眾化的趨勢愈發(fā)突出，在這樣的環(huán)境下，更多的大學(xué)開始擁有多個校區(qū)，這對于大學(xué)物業(yè)管理資源也提出更多要求。面對資源統(tǒng)籌與整體聯(lián)動的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)找到有效的服務(wù)抓手，進而實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息整合與資源優(yōu)化配置。特別是對于大學(xué)來說，校園文化的構(gòu)建是大學(xué)教育體系的重要組成部分，因此有關(guān)校園文化的概念也需要貫穿于物業(yè)管理當中，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)端正服務(wù)理念，并樹立對校園文化的認同感。在此過程中，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揚主人翁精神，通過科學(xué)合理的管理手段對學(xué)生的生活方式進行有效影響，并在潛移默化的過程中規(guī)范其價值取向與思維方式。

值得注意的是，為進一步深化高校物業(yè)體制改革，還可將市場化物業(yè)管理模式引入其中，實現(xiàn)市場化物業(yè)管理與自主物業(yè)管理的有機結(jié)合。市場化物業(yè)管理可以進一步實現(xiàn)社會化物業(yè)管理力量的利用，促進高校物業(yè)管理水平的提升。在房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，高校物業(yè)管理也需要發(fā)展升級，可以借鑒先進的物業(yè)管理理念，但同時也要做好對比與區(qū)分，明確高校物業(yè)管理同小區(qū)、商場物業(yè)管理之間的差異。為實現(xiàn)市場化物業(yè)管理模式的廣泛應(yīng)用，高校內(nèi)部可以先選取教學(xué)樓、圖書館等場所作為試點，率先實行社會化管理與運作模式，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)與校區(qū)安保、交通、消防等系統(tǒng)的聯(lián)動，可做到根據(jù)具體情況進行響應(yīng)，真正意義上實現(xiàn)統(tǒng)一化的學(xué)校組織管理。值得注意的是，對于專業(yè)實驗樓、科研樓等具備保密與特殊管理需求的場所來說，應(yīng)先由學(xué)校內(nèi)部進行單獨管理。除此以外，將市場化管理與自主管理結(jié)合起來還可以進一步形成相應(yīng)的競爭機制，保證高校物業(yè)管理主體可以發(fā)揮各自優(yōu)勢，促進物業(yè)管理水平的顯著提升。

3.5? ?推進高校物業(yè)信息化建設(shè)

3.5.1? ?搭建物業(yè)信息化管理平臺

物業(yè)管理的數(shù)字化發(fā)展需從整體角度出發(fā)，基于信息化管理意識構(gòu)建信息平臺，細分高校物業(yè)管理內(nèi)容，每項工作都有專業(yè)人員負責，基于宿管、樓管等項目提高服務(wù)質(zhì)量，適當增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理平臺應(yīng)依靠網(wǎng)絡(luò)化實現(xiàn)現(xiàn)代化管理，綜合物業(yè)資產(chǎn)與收益情況，在平臺內(nèi)融合資金使用信息與人員績效考核內(nèi)容，快速檢索數(shù)據(jù)，及時反饋物業(yè)服務(wù)信息，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。信息化平臺能夠幫助物業(yè)管理形成完整的信息鏈，將各部門物業(yè)管理數(shù)據(jù)高效匯總，解決信息孤島問題，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析與整理，找出有待改進的環(huán)節(jié)，加強對物業(yè)資源的優(yōu)化配置［4］。

順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展潮流，提高教育質(zhì)量，促進教育信息化發(fā)展，使數(shù)字校園建設(shè)可以覆蓋學(xué)校，提高學(xué)校管理的信息化水平。從學(xué)校后勤管理角度出發(fā)，實施智能化服務(wù)管理，統(tǒng)籌智能化教學(xué)管理與服務(wù)平臺，綜合互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能感知等技術(shù)，經(jīng)過數(shù)據(jù)篩選與分析，發(fā)揮技術(shù)在物業(yè)管理方面的積極作用。智慧物業(yè)建設(shè)主要集中于建筑物維護管理、企業(yè)運行與業(yè)務(wù)管控、服務(wù)提供等方面，智慧物業(yè)管理平臺兼容建筑暖通空調(diào)、給排水、門禁、火災(zāi)報警等環(huán)節(jié)，打造一體化管控平臺，實現(xiàn)萬物互聯(lián)與建筑智能控制；依靠物業(yè)管理企業(yè)的管控系統(tǒng)，加強對高校物業(yè)項目綜合管控，提高管理水平；通過手機客戶端集成所有線下服務(wù)項目，完成信息發(fā)布、繳費、公告等工作，提高物業(yè)管理與服務(wù)水平。

3.5.2? ?構(gòu)建智能App與大數(shù)據(jù)中心

智能App與大數(shù)據(jù)中心的建立有利于實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化，這是未來物業(yè)信息化管理的發(fā)展方向。終端App能夠為物業(yè)管理提供實時服務(wù)，比如維修為物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，當師生提出維修需求時，只需在App終端提交保修申請即可，物業(yè)人員可按照維修種類和難易程度合理分配維修工作任務(wù)，專業(yè)人員通過App展開跟蹤調(diào)查，提高物業(yè)管理效率。應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，為物業(yè)管理工作提供參考依據(jù)，利用智能設(shè)備與移動終端采集數(shù)據(jù)信息，管理人員經(jīng)過數(shù)據(jù)分析后總結(jié)歸納學(xué)生的行為習(xí)慣，以便調(diào)整服務(wù)內(nèi)容。比如在圖書館、自習(xí)室等區(qū)域設(shè)置人流監(jiān)控，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)向?qū)W生提供實時人流狀態(tài)，學(xué)生根據(jù)個人需求調(diào)整學(xué)習(xí)活動。

3.5.3? ?引入智能設(shè)備

在物業(yè)管理中引入智能化設(shè)備，可實現(xiàn)機械化操作，順應(yīng)信息化時代發(fā)展趨勢，提高物業(yè)管理水平。在學(xué)校宿舍、教學(xué)樓和圖書館等區(qū)域應(yīng)用門禁系統(tǒng)，及時統(tǒng)計進出人數(shù)與出入時間，保障學(xué)生安全。師生在支付時應(yīng)用人臉識別系統(tǒng)，提高支付效率。校園內(nèi)使用智能清掃設(shè)備，比如清掃車可以減輕人員工作壓力、提高工作效率。校園綠化工作方面，采用智能傳感設(shè)備，合理設(shè)置數(shù)據(jù)采集點，物業(yè)管理人員可通過信息平臺查看綠植病蟲害情況，檢測土壤酸堿度，保障校園綠化效果。

3.6? ?拓寬服務(wù)領(lǐng)域，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人性化

高校物業(yè)信息化管理旨在為師生提供舒適且便捷的學(xué)習(xí)環(huán)境，除了原有的物業(yè)服務(wù)項目，還應(yīng)增加服務(wù)內(nèi)容，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，彰顯高校物業(yè)服務(wù)的人性化特征。學(xué)生在寒暑假離開學(xué)校時需要攜帶較多物品，物業(yè)管理平臺可以提供訂票與行李托運服務(wù)，降低學(xué)生負擔。網(wǎng)購可以為學(xué)生帶來生活便利，物業(yè)管理企業(yè)和電商企業(yè)合作后，在校園內(nèi)開設(shè)體驗店，融合線上服務(wù)和線下體驗兩種模式，盡可能地滿足學(xué)生日常購物需求。通過校企合作，為學(xué)生提供實踐崗位，邀請學(xué)生積極參與，增加個人閱歷。

4? ? ?結(jié)束語

總而言之，物業(yè)管理的意義在于提升物業(yè)管理與維護水平，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，最大程度滿足業(yè)主的需求。針對學(xué)校環(huán)境加強物業(yè)管理，順應(yīng)學(xué)校物業(yè)規(guī)模逐漸擴大的發(fā)展趨勢，有必要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理模式，加強物業(yè)信息化建設(shè)，發(fā)揮大數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用優(yōu)勢，創(chuàng)建物業(yè)管理信息化平臺，打造智慧化物業(yè)管理模式，提高物業(yè)管理水平。

主要參考文獻

［1］張錦榮.當前高校物業(yè)管理存在的問題及對策研究［J］.江西電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2022，35（10）：136-138.

［2］劉春燕，任廣峰.高校多校區(qū)物業(yè)管理面臨問題及對策［J］.中國市場，2022（9）：95-96.

［3］張昊.高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策研究［J］.現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2021（9）：128-129.

［4］李萍，王曉東.委托代理模型與高校物業(yè)管理研究［J］.商業(yè)文化，2021（18）：117-119.

［收稿日期］2023-02-25

［作者簡介］刁元凱（1984— ），男，江蘇常州人，助理研究員，主要研究方向：工作基建與后勤管理。