沈昊,鄭夏明,劉濤

(1.武漢市土地交易中心,湖北 武漢 430020; 2.武漢2049集團(tuán),湖北 武漢 430020;3.武漢市測(cè)繪院,湖北 武漢 430020)

0 引 言

土地資源的開(kāi)發(fā)利用,是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程,涉及國(guó)土資源的計(jì)劃、審批、供應(yīng)、補(bǔ)充、開(kāi)發(fā)、執(zhí)法等多個(gè)環(huán)節(jié)。由于業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、各類(lèi)信息資源多樣、部門(mén)間信息閉塞等原因,導(dǎo)致土地資源開(kāi)發(fā)信息化水平發(fā)展滯后。隨著武漢市城市發(fā)展速度的逐步提升,現(xiàn)有的管理方式已經(jīng)無(wú)法讓管理要求得到滿(mǎn)足[1],如何運(yùn)用新技術(shù)、新方法收集、傳輸、處理和管理土地資源開(kāi)發(fā)的各類(lèi)信息,及時(shí)地對(duì)武漢市土地市場(chǎng)情況進(jìn)行了解,使其可以在土地交易工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供相應(yīng)的參考,成為目前的重點(diǎn)工作任務(wù)[2]。

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕63號(hào))、《市局關(guān)于2022年優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作推進(jìn)方案的通知》(武自然資規(guī)發(fā)[2022]25號(hào))、《武漢市土地交易中心“十四五”信息化建設(shè)方案》的總體要求等文件精神,作者通過(guò)在武漢大學(xué)國(guó)土空間規(guī)劃與大數(shù)據(jù)技術(shù)高級(jí)研修班學(xué)習(xí)總結(jié),結(jié)合實(shí)際工作,提出了完善武漢市統(tǒng)一土地市場(chǎng)管理信息平臺(tái)(一張圖)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平臺(tái)”)的建設(shè)構(gòu)想。該系統(tǒng)對(duì)于計(jì)算機(jī)技術(shù)等科技進(jìn)行了充分的利用,對(duì)于大數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合,具備了對(duì)土地交易信息進(jìn)行采集、傳輸?shù)裙δ?從而使得土地交易市場(chǎng)規(guī)范高效地運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)了土地市場(chǎng)交易項(xiàng)目的全域化、全面化和全程化管理,實(shí)時(shí)掌握全市土地市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序、價(jià)格以及效率等情況,為自然資源“一條龍”智能審批平臺(tái)建設(shè)提供了基礎(chǔ)支撐,為土地市場(chǎng)精細(xì)化管理提供了有效服務(wù)。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與思考

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

中央一直遵循著“房住不炒”的基本原則,通過(guò)各種合理有效的措施,對(duì)于供需兩端的市場(chǎng)穩(wěn)定性進(jìn)行有效的控制。切實(shí)推行保障性租賃住房政策,針對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)力度進(jìn)行提升[3]。對(duì)于地方層面來(lái)講,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頒布了多項(xiàng)調(diào)控管理政策,從不同的環(huán)節(jié)入手,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到穩(wěn)定、快速的發(fā)展。一些熱點(diǎn)城市結(jié)合自身的實(shí)際情況對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化,確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定[4];一些降低庫(kù)存壓力的城市,則是通過(guò)放寬落戶(hù)政策等方式,來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)定向放松的目的。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題

行業(yè)規(guī)模筑頂,增速放緩。對(duì)于行業(yè)規(guī)模來(lái)講,2022年5月,全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積與歷史同期相比降低了23.6%,住宅銷(xiāo)售面積與歷史同期相比降低了28%。連續(xù)五年增速放緩,行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見(jiàn)頂。2021.07—至今:“兩集中”供地、房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等調(diào)控政策不斷加碼,銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)入衰退期。從行業(yè)核心參與者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及購(gòu)房者來(lái)看,2021年雙方需求出現(xiàn)顯著收縮。房企層面體現(xiàn)為土地市場(chǎng)拿地規(guī)模持續(xù)下行[5],購(gòu)房者層面則體現(xiàn)為供給不足的背景下,商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)回落。房企在土地市場(chǎng)的拿地需求,對(duì)應(yīng)的則是商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的住房供應(yīng)[6]。在三道紅線后,房企土儲(chǔ)水平較低,市場(chǎng)供應(yīng)需要依靠新增拿地支撐。集中供地制度疊加流動(dòng)性壓力增加之下,一方面企業(yè)拿地規(guī)模下降,另一方面,拿地后放緩開(kāi)工,導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供給不足。緊縮的調(diào)控政策及艱難的市場(chǎng)環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商預(yù)期發(fā)生變化,同時(shí)企業(yè)行為發(fā)生改變。另外一方面,房企經(jīng)營(yíng)行為的改變又進(jìn)一步改變銷(xiāo)售市場(chǎng),進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期走弱,進(jìn)而影響購(gòu)房者預(yù)期,進(jìn)一步?jīng)_擊商品房銷(xiāo)售[7]。市場(chǎng)供需兩端呈現(xiàn)螺旋式下行過(guò)程。

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要影響因素分析

過(guò)去幾年,中國(guó)樓市在“房住不炒”的政策原則下,通過(guò)一系列調(diào)控政策,實(shí)現(xiàn)了一個(gè)較為長(zhǎng)期的穩(wěn)定狀態(tài),從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看,似乎脫離了過(guò)去地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的周期性?xún)r(jià)格上漲現(xiàn)象。正是因?yàn)檫^(guò)去幾年房?jī)r(jià)被壓制住,目前遇到疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)沖擊后,樓市并未出現(xiàn)恐慌性回調(diào),這意味著一些上漲的預(yù)期依然存在[8]。現(xiàn)在,對(duì)部分城市的樓市周期性上漲因素重新聚集。除了城市化等因素外,樓市價(jià)格典型上漲的動(dòng)因是貨幣環(huán)境以及地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

1.4 武漢市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)

初步預(yù)測(cè)2022年武漢市土地交易市場(chǎng)整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增。因?yàn)槲錆h市2021年的市場(chǎng)恢復(fù)計(jì)劃并未如期完成,隨著信貸環(huán)境的不斷轉(zhuǎn)好,2022年市場(chǎng)將會(huì)逐步得到恢復(fù)。

2 建設(shè)土地市場(chǎng)全生命周期管理系統(tǒng)

按照上述房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析結(jié)果,為加快武漢市土地交易中心信息化建設(shè)步伐,高效服務(wù)武漢土地市場(chǎng)發(fā)展,加強(qiáng)信息化對(duì)武漢市土地市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展支撐保障能力,針對(duì)營(yíng)商環(huán)境進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化,借此來(lái)確保武漢土地市場(chǎng)可以獲得快速、高效的發(fā)展,筆者結(jié)合工作實(shí)際,建議盡快開(kāi)展土地市場(chǎng)全生命周期信息管理系統(tǒng)建設(shè)完善工作。

2.1 工作目標(biāo)

按照“智慧城市”的理念,以“慧行政、順機(jī)制、提效率”為需求導(dǎo)向,采用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù),全面清理、整合與集成在自然資源管理系統(tǒng)的各分局和事業(yè)單位各類(lèi)信息系統(tǒng)資源,構(gòu)建集“精細(xì)化管理、跨部門(mén)融合、多元化共享、智慧化決策、移動(dòng)化應(yīng)用”于一體的土地市場(chǎng)全生命周期信息管理系統(tǒng)建設(shè),形成國(guó)有建設(shè)用地交易和供應(yīng)業(yè)務(wù)智能化輔助引導(dǎo)審批的模式,創(chuàng)新全市土地交易管理模式,提升市土地交易中心“總閥門(mén)”作用。

2.2 建設(shè)思路

項(xiàng)目建設(shè)主要基于規(guī)劃引領(lǐng)、“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)分析決策支撐的思維,根據(jù)工作運(yùn)轉(zhuǎn)的具體情況,對(duì)于高新技術(shù)進(jìn)行合理的運(yùn)用,將各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)、制度作為依托,以國(guó)有建設(shè)用地交易和供應(yīng)業(yè)務(wù)為主線,以國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)業(yè)務(wù)職能化輔助引導(dǎo)審批的“機(jī)器帶人”模式為目標(biāo),構(gòu)建“1+1+1+N”的信息化服務(wù)架構(gòu),為土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控、土地高效利用、信息自動(dòng)流轉(zhuǎn)、智慧管控等提供支撐,發(fā)揮信息化和大數(shù)據(jù)的帶動(dòng)戰(zhàn)略作用?！?個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)”即武漢土地市場(chǎng)和供應(yīng)信息數(shù)據(jù)庫(kù);“1個(gè)系統(tǒng)”即土地市場(chǎng)全生命周期信息管理系統(tǒng);“1套機(jī)制”即平臺(tái)運(yùn)行與更新維護(hù)相關(guān)制度;“N個(gè)專(zhuān)題應(yīng)用系統(tǒng)功能”即多個(gè)專(zhuān)題應(yīng)用系統(tǒng)支撐專(zhuān)題業(yè)務(wù)相關(guān)工作,對(duì)于土地資源管理的綜合能力和水平進(jìn)行提升,推進(jìn)信息化與自然資源業(yè)務(wù)的深度融合,助推行政服務(wù)效能顯著提升。設(shè)計(jì)方案如圖1所示:

圖1 設(shè)計(jì)方案

2.3 主要作用

(1)土地全生命周期管理:對(duì)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)和供應(yīng)業(yè)務(wù)審批過(guò)程中的審查要點(diǎn)、業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行梳理,對(duì)所需要上游環(huán)節(jié)的指標(biāo)(土地儲(chǔ)備部門(mén)、土地交易部門(mén)、各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu))與中游環(huán)節(jié)(武漢市統(tǒng)一土地市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)(一張圖))和下游環(huán)節(jié)(土地登記發(fā)證部門(mén))所提供核心管理指標(biāo)形成標(biāo)準(zhǔn)化的核心指標(biāo)規(guī)范,將核心信息要點(diǎn)、業(yè)務(wù)規(guī)則和核心指標(biāo)固化至系統(tǒng)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)“機(jī)器代人”業(yè)務(wù)辦理自動(dòng)引導(dǎo)與檢查、核心指標(biāo)智能計(jì)算與核驗(yàn)、審批結(jié)果文本自動(dòng)生成等,形成國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)業(yè)務(wù)智能化輔助引導(dǎo)審批的模式。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期管理、審批進(jìn)度實(shí)時(shí)掌握、資源全口徑分析以及輔助決策的桌面及移動(dòng)化應(yīng)用,為武漢市土地交易實(shí)現(xiàn)“總閥門(mén)”作用提供核心技術(shù)支撐。

(2)“總閥門(mén)”精準(zhǔn)調(diào)控模式:通過(guò)土地市場(chǎng)上中下游關(guān)節(jié)數(shù)據(jù)化打通,形成土地全生命周期大數(shù)據(jù)運(yùn)行管理,實(shí)現(xiàn)3年擬供地項(xiàng)目計(jì)劃入庫(kù),將土地一級(jí)市場(chǎng)預(yù)上市項(xiàng)目由報(bào)地環(huán)節(jié)至上市環(huán)節(jié)進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控展示,摸清全市擬供地?cái)?shù)據(jù),將各區(qū)土地畝單價(jià)、樓面地價(jià)、房屋銷(xiāo)售價(jià)格、去庫(kù)存情況、三年擬供地計(jì)劃項(xiàng)目成宗情況等各類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行大數(shù)據(jù)綜合分析,合理安排供地規(guī)模和供地節(jié)奏,對(duì)局部和各區(qū)之間房地產(chǎn)平衡發(fā)展進(jìn)行增量或縮量干預(yù),促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展,實(shí)現(xiàn)武漢市土地交易市場(chǎng)“總閥門(mén)”精準(zhǔn)調(diào)控的作用。

3 結(jié) 語(yǔ)

當(dāng)前土地交易市場(chǎng)住宅用地行業(yè)規(guī)模筑頂,增速放緩。當(dāng)下順應(yīng)市場(chǎng)變化,有機(jī)統(tǒng)一政府共性要求和企業(yè)個(gè)性需求,以促進(jìn)盡快開(kāi)工建設(shè)為目標(biāo),針對(duì)審批流程進(jìn)行優(yōu)化,讓辦事效率得到切實(shí)性的提升,想盡一切辦法來(lái)降低企業(yè)負(fù)擔(dān),對(duì)于市場(chǎng)創(chuàng)新動(dòng)力進(jìn)行激發(fā),確保全市可以得到快速、穩(wěn)定的發(fā)展,面向中小企業(yè)和自然人開(kāi)展“高端定制商務(wù)用地(簡(jiǎn)稱(chēng)HEC商務(wù)用地)”交易新品種,實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)面結(jié)合,差別供地”,實(shí)行項(xiàng)目區(qū)位多地塊打包發(fā)布預(yù)公告,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況采取針對(duì)性的管理措施。武漢市土地交易中心通過(guò)構(gòu)建武漢市土地交易市場(chǎng)“云拍賣(mài)”交易系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)云端“預(yù)公告招商+需求洽談+規(guī)劃可控的個(gè)性化調(diào)整”,通過(guò)網(wǎng)上拍賣(mài)模式縮短供地周期時(shí)限,滿(mǎn)足新形勢(shì)下的土地市場(chǎng)需求。為各類(lèi)高端新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供推動(dòng)作用,制定出與之相匹配的定制供地模式,從而盤(pán)活城市商業(yè)用地,為城市多元化發(fā)展和城市“集聚效應(yīng)”驅(qū)動(dòng)武漢市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展而助力。