陸鵬飛

摘要：由于傳統(tǒng)房地產開發(fā)存在質量管理方面的不足，導致不同的情況下房地產開發(fā)項目良莠不齊，針對于此構建一種房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型。先建立質量綜合度量坐標系，再確定質量評價指標權重，最后完成工程項目質量綜合度量模型的構建。實例分析結果表明：應用房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型構建方法施工，各個測點的表面平整度偏差均低于施工最大允許偏差，證明該模型構建的施工效果良好。

關鍵詞：施工技術；房地產；質量度量；模型構建

0? ?引言

房地產業(yè)業(yè)主們在購買商品房屋時，會將質量作為衡量選擇商品房工程的一個重要指標。這里的質量涵蓋范圍較為寬泛，其中不僅包括工程施工質量、建筑實體質量，還包括園林景觀、配套設施、項目區(qū)域、使用功能等為核心的規(guī)劃設計質量，以及工程竣工后的維修質量，這些要素構成了房地產開發(fā)過程中的工程項目質量的綜合度量。

近年來，由于傳統(tǒng)房地產開發(fā)存在質量管理方面的不足，導致不同的情況下房地產開發(fā)項目良莠不齊。孫留存等[1]對房地產項目開發(fā)全過程工程計劃管理進行研究，構建了開發(fā)過程質量影響原因的坐標系，并對各個層次的質量管理原因進行了深入的剖析，逐步形成了一個簡單、直觀的影響原因數(shù)據表，為房地產項目工程的質量管理提供了一個參考依據?；诖耍疚臉嫿艘环N房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型，為后續(xù)的工程數(shù)據采集提供了一個分析角度。

1? ?建立質量綜合度量坐標系

在房地產開發(fā)全過程質量度量的各個階段，各方參與者將衍生出相應的管理、技術、資金等工作要素，這些要素共同構成了完整的質量綜合度量模型。在對綜合度量模型進行深入分析時，必須建立模型分析的基礎和思路，以指導其完整構建。

本文使用數(shù)理統(tǒng)計原理與管理理論結合的方法，將房地產項目周期周內可能出現(xiàn)的質量影響因子整合到一個直角坐標系[2]，即本文章節(jié)提出的質量綜合度量坐標系。該坐標系的構成如下圖1所示。

質量綜合度量坐標系是以項目工程的思想為基礎，構建起來的一種管理理念，它將開發(fā)階段與影響因素在坐標系內形成了一種對應關系，讓每個能引起質量問題的影響因素都可以被直接地定位出來，以確保在分析過程中的表現(xiàn)。

這個坐標體系的設定，實際上也是一種邏輯思考，從某種意義上來說，可以用來指導項目工程的整體質量。從幾何意義上來說，零點就是坐標系的原點，所有的維度都是以坐標系的原點為參照點。原點的作用，就要表明在該坐標系中，所有的影響因素最終都會影響到整個工程項目，同時也確定了該工程的核心質量綜合度量目標[3]。

圖1中X軸代表著房地產開發(fā)階段的時間維度，也就是房地產開發(fā)的整個過程，從開始到結束，分別是規(guī)劃、設計、招標、建設、交付。Y軸為地產項目每個階段可能出現(xiàn)的所有影響因素，意義為使每個影響因素都有直觀的表現(xiàn)和位置。在這個坐標系中，任何一個點所代表的意義就是這個坐標系中最重要的組成。每個點都有一個獨特的坐標數(shù)值，這個坐標系中的任何一個點，都可以根據這個點的坐標來判斷這個點的成因和影響[4]。

在此基礎上，結合房地產項目開發(fā)中出現(xiàn)的各類問題，對不同時期的研究文獻進行整理、歸納，便可系統(tǒng)地對不同時期的質量綜合度量影響因素進行解析，為我國房地產項目開發(fā)全過程實踐提供依據。

2? ?確定質量評價指標

2.1? ?對多個影響因素進行權衡

建立質量綜合度量坐標系之后，根據多個因素在坐標系中的相互關系，確定多因素在多個因素之間的權重，并對多個影響因素進行權衡，最終得到多個因素的權重，最后通過多個指標之間的相關性，確定多個指標在多個指標上的權值。

2.2? ?確定工程質量評價指標

在確定了評價指標之后，實現(xiàn)對公路工程質量的綜合評估，必須建立在對各因素進行分層結構分析的基礎上。構建評價指標的功能，可以將待分析的問題劃分成不同的組成因素，并按照這些因素間的相互關系和自身屬性的差異，將上一層次因素的組成部分作為下一層次的因素。工程的質量評價的指標內容[5]如表1所示。一般而言，相關的政策要求越嚴厲，越有利于提高項目的建設質量；反之如果這些政策的要求越寬松，就會對項目的建設質量產生負面影響。

本文通過構建分層結構來確定各個因素之間的隸屬關系。構建完成后，再判斷各個層級中各個因素對目標的影響權重。以前的評價指標利弊權衡后，都是由裁決者來決定，所以每個人都有自己的判斷，這個權衡并不是很可靠，因此本文采用工程質量來評價指標的權重。

3? ?構建項目質量綜合度量模型

一切房地產開發(fā)項目質量綜合度量行為的最終目的，就是將客戶的需求，作為項目開發(fā)和產品設計的出發(fā)點，并以達到客戶滿意為目標。企業(yè)所有的經營活動，都要建立在一個合理的質量綜合度量模型結構之上。度量的組織架構是企業(yè)質量綜合度量模型的核心與保障。企業(yè)要想達到質量目標，必須要有一個合理的度量組織架構。

對具體的房地產項目開發(fā)活動與資源進行有效的項目質量綜合度量模型構建，需要從“過程”的角度，對開發(fā)執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)進行精確把握，并合理分配資源。

首先，按照全程質量綜合度量的原則，為研發(fā)項目的每一階段，設定計劃、執(zhí)行、檢查與監(jiān)測、處理與改善的循環(huán)制。其次，在項目質量綜合度量模型發(fā)展的各個階段，實行“事前預防”、“事中控制”、“事后反饋”和“持續(xù)改善”的PDCA循環(huán)。最后，將4個階段中的質量管理成果與各階段間的邏輯關系進行集成，凸顯PDCA循環(huán)逐級向上的過程特征，并結合靜態(tài)接口管理與動態(tài)接口管理，研究與之相適應的監(jiān)管體制與保證機制。

4? ?實例應用分析

4.1? 工程概況

某工程為“國網建業(yè)·盛景海潞”，地處于A市市區(qū)中心區(qū)域，是國網建業(yè)于2018年通過全資收購W集團的股權而獲得的一塊地皮，屬于一塊城中村改造地塊計劃項目。該工程建設用地面積為138545.71m2，房地產工程的總施工面積為625458.72m2，其中地上、地下部分建筑面積分別為554982.7m2、147525.97m2。工程項目開發(fā)業(yè)態(tài)數(shù)據如表2所示。工程項目分期概況如表3所示。

為了保證自己的產品質量能夠達到當?shù)氐臉藴?，讓顧客滿意，公司在對自己的產品進行定位時，就已經把“精工品質”作為了公司的質量目標。正是在這樣的背景下，本次工程在立項之初，就十分重視對國內同類工程的開發(fā)與管理經驗的學習與借鑒。

為了保證“精工品質”這一目標的落實，本工程在設計階段、設計階段、實施階段、完工階段，都是在質量控制的范圍內進行的，也就是對工程進行嚴格的質量管控，保證每一個階段都達到相應的質量管理目標。

4.2? ?施工結果與討論

根據上述的工程概況，應用本文設計的房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型構建方法，進行建筑樓群施工。建筑樓群模型如圖2所示。

為進一步獲取此次建筑樓群的施工數(shù)據，使用Matlab軟件進行模擬測試，將此次工程數(shù)據帶入軟件中，得到施工效果如表4所示。

由表4可知，使用本文設計的房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型構建方法施工，各個測點的表面平整度偏差均低于施工最大允許偏差，證明設計的房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型構建方法的施工效果良好，符合實際施工需求。

5? ?結束語

結合實際工程先建立質量綜合度量坐標系，再確定質量評價指標權重，最后完成工程項目質量綜合度量模型的構建。應用本文設計的房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型構建方法，進行建筑樓群施工。

施工效果表明：應用房地產開發(fā)全過程工程質量綜合度量模型構建方法施工，各個測點的表面平整度偏差均低于施工最大允許偏差，證明了所構建的質量評價指標體系和綜合度量模型是合理的、可行的、有效的，可為類似工程施工提供參考和借鑒。

參考文獻

[1] 孫留存，劉斌.房地產項目開發(fā)全過程工程計劃管理探討[J].建筑經濟，2022，43（S2）：408-410.

[2] 簡軍.目標成本在房地產開發(fā)項目全過程管理中的重要性分析[J].住宅與房地產，2020（3）：13.

[3] 信義.房地產開發(fā)企業(yè)對建設工程項目質量的管控分析[J].住宅與房地產，2021（36）：71-72.

[4] 呂萬寧，付冉冉，王祿民等.房地產開發(fā)企業(yè)安全質量信息化平臺的構建與實施[J].國企管理，2021（15）：86-97.

[5] 孫和平.綠色建筑工程在房地產開發(fā)中的應用[J].住宅與房地產，2021（18）：7-8.