陳晨 宮遠山 王磊 王紅衛(wèi)

摘要：工業(yè)遺產(chǎn)低效用地是承載存量更新的重要空間，具備更新的優(yōu)越條件，但受困于工業(yè)遺產(chǎn)保護與城市更新的矛盾，亟需探索平衡保護與更新關系、復合利用存量空間的城市更新模式。利用德爾菲法和層次分析法建立遺產(chǎn)價值評估模型、明確遺產(chǎn)保護評估等級，分析工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新限定條件和協(xié)調(diào)要素，修正保留遺產(chǎn)與用地布局的關系，構建用地更新基底；提出復合利用空間、整體多元運營、上位管理引導的全過程更新模式，建立廣義的工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新可借鑒的研究路徑，以期為韌性城市建設探索實踐方法。

關鍵詞：遺產(chǎn)保護語境；工業(yè)遺產(chǎn)低效用地；城市更新；模式；東貿(mào)庫

文章編號 1673-8985（2023）05-0119-07 中圖分類號 TU984 文獻標志碼 A

2015年底，中央城市工作會議指出要堅持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量，城市發(fā)展開始從空間擴展轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升新階段[1]121。通過城市更新手段，以存量空間為載體置換新功能，是城市空間復合利用、提升附加效能、建設高品質(zhì)城市的有效方式。

工業(yè)遺產(chǎn)低效用地指《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》中提出的“老工業(yè)區(qū)低效用地”中地上附著工業(yè)遺產(chǎn)的用地。存量更新符合當下集約發(fā)展要求，是應對城市空間存量發(fā)展的必要手段。我國經(jīng)歷高速發(fā)展逐步進入高品質(zhì)攀升發(fā)展階段，城市改變以往單純追求GDP增長導向下的土地擴張式發(fā)展模式，存量地區(qū)優(yōu)化更新、提質(zhì)增效成為主旋律。結合上層“增存掛鉤”雙降考核要求，我國推進以存量用地為聚焦對象的城市更新行動[2]。沈陽市城鎮(zhèn)低效閑置土地規(guī)模大，且大部分位于市區(qū)內(nèi)，迫切需要改造置換。根據(jù)第三次全國國土調(diào)查針對批而未建用地開展專項調(diào)查結果，全市存在城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模達207 km?，其中接近一半位于城市四環(huán)以內(nèi)區(qū)域[3]。與此同時，沈陽擁有近現(xiàn)代工業(yè)文化稟賦，為協(xié)同歷史傳承與城市更新發(fā)展，延續(xù)中國北方重要的近現(xiàn)代工業(yè)記憶，需要探索科學的城市更新路徑。

1 研究背景及文獻綜述

1.1 研究背景

工業(yè)遺產(chǎn)低效用地是承載存量更新的重要空間。地上附著建構筑物具有一定保護價值，或因城市產(chǎn)能結構調(diào)整，或因產(chǎn)業(yè)類型被淘汰而處于閑置狀態(tài)。工業(yè)遺產(chǎn)低效用地往往具有較好的城市更新條件，用地更新層面包括占地面積較大、地塊形狀及地籍線相對規(guī)整、產(chǎn)權主體單一等因素；地上物改造層面包括建筑遺產(chǎn)具備大跨度、多層數(shù)等特點，可置換公共功能，整體密度較低，為增設開敞空間及改善道路提供了可能；還包括產(chǎn)權清晰，征地拆遷投入相對較少等優(yōu)勢。

受到土地經(jīng)濟效益外溢影響，新增土地供應遭遇天花板，工業(yè)低效用地的城市更新推力逐漸增強。沈陽中心城區(qū)工業(yè)低效用地基數(shù)較大，預儲備工業(yè)用地占比較大，約為19%，高于全國平均水平（15%）。工業(yè)遺產(chǎn)用地更新概率較高，研究其更新模式具有一定代表性和借鑒意義[4]。

遺產(chǎn)建筑功能置換與生活圈公共服務配建存在聯(lián)系。分析工業(yè)遺產(chǎn)改造與生活圈公共服務配建的關系，具體表現(xiàn)有3方面：（1）土地開發(fā)行為承擔生活圈公共服務設施配建剛性任務，公共服務設施配建享受容積率獎勵，利用保留工業(yè)建筑置換公共服務功能，可以實現(xiàn)集約利用空間、節(jié)省造價、傳承文化的三重效應。（2）廠房改造可以提供大空間，與植入的現(xiàn)代功能具有較高契合度，并能突破老建筑無處可用的尷尬處境。（3）企業(yè)作為開發(fā)建設的主體，針對遺產(chǎn)改造實施代建行為，是喚醒沉沒成本、多元利用社會資本的有效方式（見圖1）。

工業(yè)遺產(chǎn)低效用地受到房價持續(xù)上漲拉動，土地經(jīng)濟效益紅利明顯，城市更新推力進一步加強。沈陽工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新案例逐年增多，如2013年東藥北廠區(qū)地塊更新、2015年紅梅味精廠更新、2021年東藥南廠區(qū)地塊更新等。但工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新也面臨更新與保留的矛盾困境。

工業(yè)遺產(chǎn)低效用地在市場化更新時缺乏科學的前期研究作為支撐，欠缺對地上工業(yè)遺產(chǎn)保護的考慮，導致地上建構筑物整理一刀切、遺產(chǎn)永久性損毀的后果，造成全社會不可挽回的損失。如沈陽東北制藥廠北廠區(qū)、沈陽面粉廠在置換居住用地性質(zhì)時，地上遺產(chǎn)被全部拆除。

工業(yè)遺產(chǎn)低效用地開發(fā)模式不清，影響資源優(yōu)化配置。國內(nèi)工業(yè)用地更新存在自主更新、非自主更新兩類。自主更新主要通過政府及企業(yè)力量，引導用地更新，過程中較多地向公共利益傾斜，如沈陽紅梅味精廠、沈陽重工廠等；非自主更新完全依靠市場化運作，缺乏科學政策規(guī)劃引導，規(guī)劃實施管理薄弱，如沈陽東北制藥廠北廠區(qū)等（見表1）。沈陽工業(yè)遺產(chǎn)保護與再利用工作缺乏法定政策指導，面對大量更新案例的出現(xiàn)，對工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新模式的研究具有較強的現(xiàn)實意義。

1.2 文獻綜述

關于城市存量更新研究主要集中在體制機制、遺產(chǎn)保護、改造模式、技術方法，以及具體更新案例研究等方面，針對工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新，缺乏對兼顧遺產(chǎn)保護與城市更新雙贏的技術方法的探討。在體制機制管控方面，何智鋒[5]在明確工業(yè)用地更新基本概念并系統(tǒng)梳理相關理論的基礎上，系統(tǒng)剖析杭州工業(yè)用地更新的管控方式，提出存量開發(fā)管控機制優(yōu)化建議；曾鵬等[6]以天津市中心城區(qū)為例，研究存量工業(yè)用地與政策演進的響應作用；黃卓等[1]125-129基于國土空間“一張圖”梳理存量用地類型，建立相應的存量用地管理和策略體系，從策略模塊、發(fā)展方向、運作模式、分片開發(fā)和保障機制等5個方面進行研究探索。

總體來看，針對存量用地更新方面的研究較少，且主要集中在概念辨析、體制創(chuàng)新、案例實踐等方面，缺少聚焦工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新開發(fā)模式的研究，在當下存量內(nèi)涵式發(fā)展及城市特色彰顯背景下，亟需探索文化傳承與城市更新相融合的工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新途徑。

2 工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新前期遺產(chǎn)價值評估方法

本文針對工業(yè)遺產(chǎn)低效用地地上遺產(chǎn)，基于德爾菲法確定工業(yè)遺產(chǎn)價值重要程度指標體系，采用層次分析法設置各指標權重，最后明確工業(yè)遺產(chǎn)評估價值等級。

2.1 工業(yè)遺產(chǎn)價值評估指標體系構建

明確遺產(chǎn)對象，篩選出具有城市文保單位或歷史建筑身份的工業(yè)遺產(chǎn)，確定遺產(chǎn)評估對象，包括建構筑物、管線設備、鐵路肌理、景觀場地等類型。前期基于遺產(chǎn)保護及城市更新基本認知，通過與屬地居民、街道工作人員、規(guī)劃工作者、遺產(chǎn)保護機構，以及城市更新領域?qū)＜议_展訪談咨詢（線上或線下模式），借鑒《下塔吉爾憲章》關于工業(yè)遺產(chǎn)具有歷史、社會、技術和科學、美學、景觀、稀缺性等價值，并結合國內(nèi)關于工業(yè)遺產(chǎn)保護與再利用的研究，應用城市發(fā)展“五位一體”理論，構建社會、經(jīng)濟、民生、文化、美學、歷史、科技、稀缺性8方面一級指標，結合咨詢結果補充完善形成二級指標，以上共同構成價值評估指標體系的雛形（見表2）。

2.2 基于德爾菲法和層次分析法的評估分析

利用德爾菲法篩選、整理評價指標，形成評估模型。在遺產(chǎn)保護、規(guī)劃設計，以及管理、經(jīng)濟學等相關領域選擇專家，范圍以沈陽為主，適當選擇非本地、業(yè)內(nèi)領先專家作為補充。按照標準確定選取20位專家。通過獲取專家基本信息及專家對指標重要性評分和修改意見，進行統(tǒng)計分析，包括咨詢專家的組成結構、專家態(tài)度積極系數(shù)及權威程度，進一步綜合并整理確立需求指標[7]。

利用層次分析法確定各指標權重。構建判別矩陣，針對匯總的專家評分指標計算平均值，將平均值進行相除獲得判別矩陣，平均值大小表明重要程度高低。計算指標權重，采用公式：

3 工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新模式構建

3.1 基于工業(yè)遺產(chǎn)價值評估的用地更新基底重構

3.1.1 明確工業(yè)遺產(chǎn)保護綜合評估等級

基于工業(yè)遺產(chǎn)價值評估模型，形成工業(yè)遺產(chǎn)單體價值評價顯性分析結果。按照價值評分形成排序，表征特點體現(xiàn)在：（1）工業(yè)遺產(chǎn)保護價值，基于美學價值因子、歷史價值因子、技術與科技價值因子、稀缺性價值因子等一級指標體現(xiàn)，一級指標賦值絕對值高表示工業(yè)遺產(chǎn)保留下來的價值更大；（2）城市更新有利性價值，基于經(jīng)濟價值因子等一級指標體現(xiàn)，通過指標負向疊加，指標賦值絕對值高表示保留利于城市更新；（3）民生支撐利好性價值，基于社會價值因子、民生價值因子、文化價值因子、美學價值因子等一級指標體現(xiàn)，其中民生價值因子指標負向引導，指標賦值絕對值高表示保留有利于民生建設。

3.1.2 明確工業(yè)用地更新要素限定條件

結合周邊道路肌理及用地功能布局，明確路網(wǎng)結構。依據(jù)土地經(jīng)濟成本核算，考慮地區(qū)人口發(fā)展、建筑高度限制、建筑密度要求等限制條件，以容積率為容量限制標準，估算可更新用地底線規(guī)模。估算相關用地下限規(guī)模，以不縮減藍綠空間為原則，確定綠地面積，結合生活圈配套需求及地區(qū)發(fā)展要求，明確公共服務設施和商業(yè)設施用地下限規(guī)模。

3.1.3 構建工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新基底

考慮地區(qū)城市道路肌理走向，協(xié)調(diào)周邊要素功能銜接，統(tǒng)籌城市更新各類用地規(guī)劃布局，按照規(guī)劃范圍限定，利用公式（7）計算，針對各類用地進行拆解、核算、平衡，形成科學的各類用地占比劃分及具體面積規(guī)模。

基于各類用地估算規(guī)模，考慮周邊功能布局及地區(qū)發(fā)展方向，初步確定用地布局方案；結合工業(yè)遺產(chǎn)保護分類等級評估，確定工業(yè)遺產(chǎn)保留方案，反向修正用地方案，明確最終用地布局及工業(yè)遺產(chǎn)保留方案（見圖2）。

3.2 結合生活圈公共服務配套構建工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新模式

滿足地區(qū)生活圈公共服務設施配建標準要求，基于地上遺產(chǎn)價值評估，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)能升級等分析，確定市場化用地轉(zhuǎn)型及運營模式，從用地規(guī)劃、運營策劃方面進行考慮，包括用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、空間運營重組、建筑功能改造等。

3.2.1 復合利用城市存量空間，完善生活圈公共服務支撐

結合15分鐘生活圈公共服務配建標準，以社區(qū)為基本單元，按照2 km×2 km居住范圍設置居民社區(qū)級公共服務設施，在更大范圍內(nèi)設置街區(qū)級公共服務設施，類型包括社區(qū)服務、文體娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、市政清潔等。結合口袋公園及綠化慢道的規(guī)劃建設，預留周邊居住區(qū)便捷可達的綠化網(wǎng)絡空間，形成“節(jié)點+通道”的公共空間復合利用模式。基層空間網(wǎng)絡納入城市安全網(wǎng)絡系統(tǒng)，整體構建韌性城市安全空間體系（見圖3）。

多元利用遺產(chǎn)建筑空間，植入服務配套創(chuàng)新功能。利用保留歷史建筑結構和空間特點，結合整體空間策劃運營，對歷史建筑植入符合使用需求和市場規(guī)律的創(chuàng)新功能。（1）策劃商業(yè)區(qū)，歷史建筑可考慮植入特色商業(yè)，結合政府改造扶持、招商引入措施，運營體驗商業(yè)等，增加地區(qū)商業(yè)活力；（2）策劃公共中心，利用歷史建筑空間特色引入城市歷史展示、體育活動、圖書閱讀等功能，積極爭取政府幫扶資金，增加城市公共服務能力；（3）策劃高端住區(qū)，保留歷史建筑可考慮植入社區(qū)服務功能，如社區(qū)管理中心、文化活動中心、老年人活動中心等，為所在住區(qū)提供便捷服務。

3.2.2 整體多元運營策劃，利用保護建筑推進空間重組

結合城市發(fā)展統(tǒng)籌，針對擬更新工業(yè)用地進行收儲，調(diào)整為居住、商業(yè)或公共服務設施等用地性質(zhì)以便于開發(fā)運作，調(diào)整后納入城市控規(guī)體系。通過土地招拍掛環(huán)節(jié)實現(xiàn)用地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，一方面解決廠區(qū)所在企業(yè)破產(chǎn)、搬遷等問題；另一方面推進城市存量更新，緩解地方財政壓力，促進經(jīng)濟發(fā)展。

堅持政府主導，強化公共支撐。采取政府投入運營，或開發(fā)商代建移交等方式，增加公共服務設施，打造展示館等公益性職能。將更新工業(yè)用地納入用地全生命周期中，通過土地交易運營發(fā)掘用地經(jīng)濟潛能。引入開發(fā)商力量，針對地塊整體策劃研究，引導新植入功能，借助市場行為激發(fā)新活力，賦予其全新生命力。

強化市場作用，促進經(jīng)濟發(fā)展。引入商業(yè)化運作，增加政府扶植的政策支撐，通過制定稅收優(yōu)惠政策、增加周邊配套設施、提升商業(yè)發(fā)展環(huán)境等，吸引開發(fā)商投資，形成遺產(chǎn)保護與經(jīng)濟發(fā)展雙贏態(tài)勢。調(diào)整為居住用地的，需避免過度開發(fā)現(xiàn)象，注重保留遺產(chǎn)進行風貌展示，同時保障更新區(qū)空間布局合理。調(diào)整為集居住、商業(yè)、公共服務用地多種組合形式的，考慮遺存建筑保護與再利用要求、更新用地空間組合及市場收益等問題。

基于價值評估確定的保護建筑方案，針對保護建筑改造及更新用地規(guī)劃進行空間重組設計。（1）調(diào)整為公共服務設施，與周邊用地整體規(guī)劃城市公共服務中心，結合廣場綠地形成城市開敞空間，設置防災疏散空間，支撐韌性城市建設；平時作為城市廣場，用于市民活動娛樂。（2）調(diào)整為商業(yè)用地，利用保留歷史建筑形成特色商業(yè)街區(qū)，打造獨特的步行商業(yè)街景觀。（3）調(diào)整為居住用地，基于歷史建筑保護規(guī)劃住區(qū)公共設施中心以及景觀綠地中心，對其余的完整空間規(guī)劃住宅組團，注意控制開發(fā)強度，延續(xù)歷史建筑風貌，需整體考慮混合模式。空間重組的同時，在新建建筑上增加體現(xiàn)傳統(tǒng)建筑的符號，并加強對原有材質(zhì)的利用。

3.2.3 加強“規(guī)劃+政策+管理”引導及管控

完善規(guī)劃編制、制度保障、管理管控全鏈條用地更新引導，建立從空間更新指導到政策精準支撐的有效更新管控對策（見圖4）。

完善規(guī)劃編制層面的政策引導。建立政策引導，形成工業(yè)遺產(chǎn)認定名錄并公布，針對更新中保留歷史建筑運營，制定優(yōu)惠政策，如建筑改造后由開發(fā)商運營，并享受優(yōu)惠稅收政策，鼓勵工業(yè)遺產(chǎn)建筑改造的市場行為。編制工業(yè)遺產(chǎn)保護規(guī)劃，并形成規(guī)劃導則，有必要時設計概念規(guī)劃方案，指導更新。針對工業(yè)遺產(chǎn)建立保護性再利用管理對策，有效約束再利用行為。

創(chuàng)新推進退二優(yōu)化政策管控。探索試行退二進三、退二進2.5、退二轉(zhuǎn)居住等創(chuàng)新用地政策，突破傳統(tǒng)層面的政策局限和掣肘。堅持政府主導、符合規(guī)劃等原則，嚴禁以開發(fā)商品住宅或以商服名義變相建造成套型住宅；堅持以公共利益優(yōu)先為準則，從工業(yè)用地置換、改變用地性質(zhì)、改變房屋用途、補償安置等方面形成指導，鼓勵工業(yè)用地靈活再利用，形成有效指導實施的政策依據(jù)。

建立遺產(chǎn)保護與城市更新相聯(lián)系的機制。針對打包出讓的遺存型工業(yè)用地，建議公共服務部分由開發(fā)商改造后移交政府。通過規(guī)劃管控文件關于地上物工業(yè)遺產(chǎn)改造規(guī)定，針對結構、立面、色彩等元素規(guī)定具體內(nèi)容，科學引導工業(yè)遺產(chǎn)建筑改造行為。制定綠地、公共設施、規(guī)模上限、用地性質(zhì)、空間布局、強度指標等剛性管控標準，以及交通組織、地下空間、社區(qū)配建等彈性引導規(guī)則；將各項指標落實到規(guī)劃實施管控層面，為直接指導地塊更新實施、歷史建筑的保護與利用，以及用地空間更新策劃，提供直接的法定要求與依據(jù)。

通過推進規(guī)劃編制、創(chuàng)新政策體系、加強制度管理等手段，有效保障遺存型工業(yè)用地更新的控制引導。

4 沈陽東貿(mào)庫工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新模式探索

4.1 東貿(mào)庫廠區(qū)保護及改造利用綜合價值

4.1.1 歷史價值較高

東貿(mào)庫廠區(qū)（以下簡稱“東貿(mào)庫”）原為東北貿(mào)易部倉庫，后屬沈陽儲運集團公司第一分公司，是集倉儲、運輸、配送、包裝、加工及信息處理為一體的現(xiàn)代化物流園區(qū)。本文研究其自建廠至今各個發(fā)展階段，梳理并概述各階段主要特點：

（1）初期建廠（1950—1954年）東貿(mào)庫是我國第一代倉儲園區(qū)，具有重要的歷史價值。1950年，為適應國營商業(yè)的發(fā)展需要，投資建設大型日用工業(yè)品綜合倉庫；1951年，年初動工建廠，同年9月5棟庫房建成，廠名為東北貿(mào)易部儲運局第一倉庫；1953年，改名為沈陽市國營商業(yè)倉儲公司第一倉庫。

（2）輝煌歷程（1955—1999年）中華人民共和國成立初期及改革開放前后，東貿(mào)庫作為北方重要的物流廠區(qū)，依托鐵路、公路聯(lián)運等先進運輸方式，在地區(qū)商品物流轉(zhuǎn)運領域發(fā)揮重要作用。1957年，庫房已有25棟，其中大型磚木結構庫房占50%；1958年，商業(yè)企業(yè)實行政企合一，廠名改為沈陽商業(yè)局大東倉庫；1961年，恢復儲運公司機構，廠名改為沈陽儲運集團公司第一分公司沿用至今；1979年，東貿(mào)庫被中華人民共和國商業(yè)部評為全國商業(yè)部門倉儲安全先進單位；20世紀末，廠區(qū)內(nèi)庫房建筑達44棟，是區(qū)域范圍重要的日用商品儲存、中轉(zhuǎn)倉庫。

（3）改造轉(zhuǎn)型（2000年至今）21世紀以來，信息化推動物流業(yè)飛速發(fā)展，東貿(mào)庫遭遇經(jīng)營壓力，面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展。2016年，廠區(qū)突發(fā)火情，部分庫房外立面受損；2017年，東貿(mào)庫歷史建筑群被列入《沈陽市第一批歷史建筑普查初選名單》；2019年，建筑群被列入《沈陽市第五批歷史建筑名錄方案》；同年，東貿(mào)庫明確保留歷史建筑和鐵路專用線等原則，開始整體改造研究。

2020年，華潤置地拍得沈海熱電廠、東貿(mào)庫地塊，開始地塊整體保護利用改造。通過空間肌理演變分析，東貿(mào)庫倉庫建筑與運輸鐵路相結合的歷史空間格局延續(xù)至今，建筑屋頂?shù)仍耓9-12]。

4.1.2 遺產(chǎn)評估分析

東貿(mào)庫是沈陽市現(xiàn)存建設年代最早、規(guī)模最大、保存最完整的民用倉儲建筑群，在沈陽乃至東北地區(qū)倉儲建筑及物流業(yè)發(fā)展史上具有重要地位；建筑技術與藝術上體現(xiàn)了1950年代倉儲建筑的典型特征；具有鐵路與公路兩種物流運輸方式，在倉儲建筑及倉儲園區(qū)研究上具有重要價值。

運用工業(yè)遺產(chǎn)用地價值評估模型，采用德爾菲法科學評分、層次分析法權重分析，總結東貿(mào)庫工業(yè)遺產(chǎn)稟賦特征，主要體現(xiàn)在兩方面：工業(yè)倉儲建筑和鐵路運輸線是價值承載體。價值主要體現(xiàn)包括：具有“一五”時期工業(yè)建筑的特征，體現(xiàn)特定時期北方物流園區(qū)布局的特點，采取倉儲與鐵路結合的公鐵聯(lián)運，木構復式屋架結構實現(xiàn)大跨度空間，建筑風格體現(xiàn)仿蘇符號。

價值等級較高的遺產(chǎn)建筑較集聚地分布在規(guī)劃范圍東西兩側位置。考慮較高價值遺產(chǎn)集聚分布的特點，可以結合下一步城市更新整合規(guī)整可更新用地范圍，營造宜人、舒適、可持續(xù)的城市復合空間。

4.1.3 更新條件優(yōu)越

地塊位于城市二環(huán)內(nèi)，享受便利的交通條件及優(yōu)渥的公共服務設施配套供給，用地規(guī)整、拆遷成本較低，具備較優(yōu)越的城市更新條件。用地更新推力較強，廠區(qū)主體需要騰挪用地置換資金，城市發(fā)展需要更新低效用地提升品質(zhì)，考慮地上存在第5批登記歷史建筑群（見圖5），具備研究城市更新與遺產(chǎn)保護協(xié)同模式典型性。

4.2 東貿(mào)庫用地空間更新基底重構

基于工業(yè)遺產(chǎn)評估以及規(guī)劃范圍內(nèi)各類用地重構分析，明確保留7處工業(yè)遺產(chǎn)建筑，以及1條鐵路線。用地更新分類包括可更新地塊二類居住用地、綠地、公共服務設施用地，以及商業(yè)用地。統(tǒng)籌周邊路網(wǎng)格局，優(yōu)化內(nèi)部道路，平衡用地布局，形成用地方案。可更新用地為下一步釋放土地財政提供支撐，利用保留工業(yè)建筑改造為社區(qū)服務等公共職能建筑，結合公共服務及商業(yè)核心布局綠地開敞空間，形成集公共服務、商業(yè)中心、城市開敞空間多元復合的區(qū)域中心。

4.3 東貿(mào)庫低效用地更新模式

4.3.1 遺產(chǎn)保護語境下的復合利用模式

以用地規(guī)劃布局為基礎，形成東貿(mào)庫更新城市設計方案（見圖6），整體更新為集商業(yè)、公共服務、高品質(zhì)居住、文化中心為一體的綜合性城市功能片區(qū)。地區(qū)西部鄰近沈海熱電廠更新區(qū)，規(guī)劃涵蓋中小學、城市公園、商業(yè)綜合體、文化設施多要素的公共中心軸帶，形成地區(qū)級開敞性城市空間。東北部打造高品質(zhì)住區(qū)，為土地流轉(zhuǎn)、城市更新創(chuàng)造經(jīng)濟價值。東南部為集中保留歷史建筑及鐵路線型公園區(qū)域，留存地區(qū)物流歷史記憶，形成社區(qū)文化中心（見圖7）。

針對保留歷史建筑進行空間改造，對內(nèi)部木構屋架及屋頂進行修葺，對外部建筑立面改造、修整。結合15分鐘生活圈設置社區(qū)級公共服務設施，利用保留歷史建筑置換為社區(qū)服務、文化、養(yǎng)老、零售商業(yè)、體育活動等功能；結合改造鐵路線型公園形成地區(qū)公共活動中心，利用歷史風貌階段性承辦創(chuàng)意集市、手作工坊等活動，促進文化與社區(qū)生活的融合；形成多元利用歷史建筑、促進歷史建筑自我更新模式，打造地區(qū)文化品牌形象。南部布置低密度住宅，協(xié)調(diào)歷史風貌，提升居住品質(zhì)。地區(qū)新建建筑體現(xiàn)東貿(mào)庫建筑符號及建筑色彩，局部利用坡屋頂元素，整體以灰色、白色系為主，并加強對原有傳統(tǒng)材質(zhì)的利用[13]30-32。

4.3.2 “市場+”多元運營策劃模式

在更新運營模式方面，商業(yè)及居住部分租售并舉，保障開發(fā)方經(jīng)濟利益平衡。中小學由開發(fā)方代建后移交政府，歷史建筑改造及鐵路遺址公園建設由開發(fā)商按照規(guī)劃要點實行改造、建設、運營（BOO）模式，運營最初3年實行稅收優(yōu)惠政策，產(chǎn)權歸房產(chǎn)局所有、開發(fā)方擁有使用權，鼓勵改造文化類型項目落地、多元化發(fā)展。

4.3.3 “法定+”規(guī)劃控制管理模式

東貿(mào)庫所在區(qū)域是沈陽市東部集貿(mào)易、儲運、居住等功能于一體的城市復合功能區(qū)，結合地區(qū)西側沈海熱電廠的搬遷，地區(qū)統(tǒng)一進行用地更新策劃。用地調(diào)整方案已納入八家子單元控規(guī)體系，支撐土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)、增加地區(qū)活力。

為切實落實遺產(chǎn)保護、容量控制、公共服務配套、綠化支撐等更新要求，土地出讓環(huán)節(jié)由規(guī)劃管理部門制定地塊規(guī)劃條件，作為土地出讓控制要點，針對保留歷史建筑、容積率、建筑密度、綠地率、商業(yè)比、中小學配建標準等制定強制性指標，結合歷史建筑再利用、針對歷史建筑再利用功能置換、建筑色彩、建筑風格等制定引導性要求，如配建居家養(yǎng)老設施等。歷史建筑統(tǒng)一按照《沈陽市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護管理辦法》進行保護、修繕和改造。

目前東貿(mào)庫以華潤置地為主體，已完成整體城市更新改造，成為集高端住宅、小學、時代公園、商業(yè)零售、社區(qū)中心等多元功能復合的地區(qū)中心，以時代公園為標志的公共開敞空間成為地標性節(jié)點，發(fā)揮社會經(jīng)濟的長效價值（見圖8）。

5 結語

研究工業(yè)遺產(chǎn)低效用地的更新實施途徑，為兼顧工業(yè)遺產(chǎn)保護與城市更新雙贏的低效用地更新策略提供參考。堅持“前期研究—策劃—設計—運營—實施”全過程監(jiān)控，把握“規(guī)劃+政策+管理”全口徑管控，探索工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新中保護工業(yè)遺產(chǎn)價值與保障城市更新的科學方法，建立“工業(yè)遺產(chǎn)評估—用地基底重構—空間復合利用—整體多元運營—全口徑引導管控”的科學研究方法，形成可借鑒、可復制的，有效指導后續(xù)工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新的廣泛模式。

本文以東貿(mào)庫存量更新為例，探討以城市更新發(fā)展為前提、遺產(chǎn)保護為基礎的工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新模式。利用德爾菲法和層次分析法建立工業(yè)遺產(chǎn)價值評估體系，形成遺產(chǎn)價值評估等級；考慮空間協(xié)調(diào)發(fā)展、功能合理布局等要素，構建工業(yè)遺產(chǎn)低效用地更新基底；堅持遺產(chǎn)保護理念，運用市場化思維形成空間更新方案，提出合理更新模式；銜接規(guī)劃管理，做到延續(xù)遺產(chǎn)文脈兼顧推進城市更新，保障城市內(nèi)涵式提升發(fā)展。為北方近代工業(yè)遺產(chǎn)低效用地科學更新提供路徑參考，推動城市遺產(chǎn)保護與存量更新良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

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