摘要：以南京市中心城區(qū)45個(gè)“城市硅巷”更新項(xiàng)目為例，研究創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新的基本特征與行動(dòng)邏輯。結(jié)果表明：（1）通過(guò)“地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)”“社會(huì)資本主導(dǎo)”“多元主體合作”等治理方式，更新形成以科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主的混合功能園區(qū)。（2）依據(jù)更新前空間資產(chǎn)權(quán)屬因素，可以區(qū)分為市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)（Ⅰ類(lèi)）和非市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)（Ⅱ類(lèi)）兩類(lèi)項(xiàng)目。前者總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體盤(pán)活資產(chǎn)的意愿較為強(qiáng)烈，社會(huì)資本參與程度高。后者總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體對(duì)于存量空間資產(chǎn)的處置相對(duì)謹(jǐn)慎，主要選擇自主或與地方國(guó)資平臺(tái)合作的方式更新，社會(huì)資本參與程度低。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新空間；城市更新；行動(dòng)邏輯；城市硅巷；南京

文章編號(hào) 1673-8985（2024）03-0065-07 中圖分類(lèi)號(hào) TU984 文獻(xiàn)標(biāo)志碼 A DOI 10.11982/j.supr.20240310

0 引言

在城市空間重構(gòu)與城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的雙重背景下，中西方城市更新出現(xiàn)促進(jìn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)[1]，[2]21。早在1970年代，西方國(guó)家的城市更新就出現(xiàn)了以創(chuàng)造新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間載體作為目標(biāo)與策略的實(shí)踐[3]，直至21世紀(jì)初，我國(guó)沿海部分城市也產(chǎn)生了以城市更新推動(dòng)老城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的實(shí)踐，尤其以發(fā)展文旅消費(fèi)經(jīng)濟(jì)為主[4]，典型代表如上?！靶绿斓亍?、南京“1912”等項(xiàng)目。近10余年以來(lái)，在我國(guó)實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略背景下，科技創(chuàng)新類(lèi)產(chǎn)業(yè)逐步成為一些中心城市轉(zhuǎn)型更新的新方向，本文將以促進(jìn)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要目標(biāo)的城市更新實(shí)踐統(tǒng)稱(chēng)為“創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新”。

在上海、北京、南京、西安等城市的中心城區(qū)，通過(guò)積極的城市更新已經(jīng)形成頗具規(guī)模的科技創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)空間，創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新正在深刻地重塑城市的空間形態(tài)與產(chǎn)業(yè)空間格局[5]。由此產(chǎn)生一系列重要學(xué)術(shù)問(wèn)題：我國(guó)各地創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新實(shí)踐有何基本特征和內(nèi)在的行動(dòng)邏輯——它可能發(fā)生在何種空間權(quán)屬和用地性質(zhì)基礎(chǔ)上，其更新的運(yùn)作方式具有什么特征，又以何種功能作為歸屬，其背后的主體行動(dòng)邏輯是什么，這些都是深入理解我國(guó)部分中心城市正在發(fā)生的城市變遷現(xiàn)象的基礎(chǔ)性問(wèn)題。然而，目前國(guó)內(nèi)規(guī)劃界對(duì)于創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新的研究仍以規(guī)范性研究為主，主要關(guān)注規(guī)劃理念、個(gè)案層面的國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)策略[6]135，[7]86，[8]45，[9]16，[10]123，[11]119，[12]，[13]67，[14]53，[15]13，[16]100，以及從地理學(xué)角度探討創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的空間集聚特征與機(jī)制等[17-19]，[20]25，[21]51，[22]104166，[23]，對(duì)于我國(guó)本土已有實(shí)踐案例的群體性特征與實(shí)踐運(yùn)作過(guò)程及其邏輯的研究明顯不足。本文以江蘇省南京市近5年來(lái)重點(diǎn)建設(shè)的“城市硅巷”項(xiàng)目為例，揭示城市尺度下“創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新”的基本特征與行動(dòng)邏輯，并對(duì)比創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的有關(guān)理論與國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，嘗試為創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新提供更深入的機(jī)理與規(guī)劃對(duì)策研究基礎(chǔ)。

1 創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新研究進(jìn)展及評(píng)述

創(chuàng)新空間是創(chuàng)新活動(dòng)強(qiáng)烈集聚的區(qū)域[24]，通過(guò)創(chuàng)新成果在社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的吸收、擴(kuò)散實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力提升[25]。20世紀(jì)中后期，歐美許多城市郊區(qū)出現(xiàn)的科技城和科學(xué)園區(qū)等單一功能的、內(nèi)向型產(chǎn)業(yè)空間被認(rèn)為是創(chuàng)新空間的早期形態(tài)[26]。21世紀(jì)以后，西方大城市普遍出現(xiàn)“創(chuàng)新回歸城市”的空間運(yùn)動(dòng)，一種具有開(kāi)放性、融入周邊城市性的小型創(chuàng)新空間星羅棋布地分布于大城市中心區(qū)，逐漸取代了傳統(tǒng)的科創(chuàng)園區(qū)，承擔(dān)了孕育創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力等功能[22]104166。美國(guó)布魯金斯學(xué)會(huì)于2014年首次將這類(lèi)新型創(chuàng)新空間密集的城市地區(qū)定義為“創(chuàng)新城區(qū)”[27]。創(chuàng)新城區(qū)往往富集了獨(dú)特的創(chuàng)新資源，通過(guò)“產(chǎn)—城—人”密集交互作用，孕育小面積、高產(chǎn)值的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方就業(yè)、增加政府稅收，并帶來(lái)空間環(huán)境品質(zhì)的提升和城市功能的優(yōu)化，從而對(duì)城市發(fā)展和城市競(jìng)爭(zhēng)力提升起到積極推動(dòng)作用[28]。

由于城市提供了創(chuàng)新城區(qū)發(fā)展所需的關(guān)鍵資源條件（創(chuàng)新人才偏好的就業(yè)和生活區(qū)位、密集的高校和科研院所群等“創(chuàng)新源”，以及金融、信息、法律等創(chuàng)新活動(dòng)所依賴(lài)的完備生產(chǎn)服務(wù)業(yè)）[13]69，利用城市現(xiàn)有的硬件條件和軟件要素成為創(chuàng)新城區(qū)建設(shè)最為經(jīng)濟(jì)且有效的途徑之一。然而，中心城區(qū)富集創(chuàng)新資源條件并不意味著能夠自發(fā)地形成“產(chǎn)—城—人”密集互動(dòng)的創(chuàng)新城區(qū)，需要通過(guò)主動(dòng)的城市更新過(guò)程[10]123，從微觀用地功能轉(zhuǎn)型、場(chǎng)所空間設(shè)計(jì)到宏觀空間供給結(jié)構(gòu)與布局優(yōu)化等層面采取一系列規(guī)劃和政策行動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)將創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境有機(jī)嵌入城市街區(qū)空間的結(jié)果。

目前，對(duì)于我國(guó)創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新實(shí)踐的研究總體處于起步階段，主要集中在更新與治理策略方面。在更新策略研究方面，多為國(guó)外案例解析，如多位學(xué)者基于對(duì)倫敦、紐約、巴塞羅那、皮茨堡等地的創(chuàng)新城區(qū)更新實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的分析，提出一系列具有啟示的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，如更新策略需高度契合創(chuàng)新人才和創(chuàng)新企業(yè)的需要[6]140-142，[7]89-92，[8]47-50，更新行動(dòng)產(chǎn)生持久效應(yīng)的關(guān)鍵在于搭建“創(chuàng)—產(chǎn)—城—人”交融發(fā)展格局[9]21-22，[10]124等。少數(shù)研究立足本土實(shí)際提出若干策略建議，如在剖析創(chuàng)新空間與城市更新的互動(dòng)邏輯基礎(chǔ)上，王麗艷等[13]72-73提出以創(chuàng)新人才需求為核心導(dǎo)向的城市更新行動(dòng)思路；邱衍慶等[14]58-59提出應(yīng)基于創(chuàng)新企業(yè)與城市更新特征開(kāi)展制度與政策設(shè)計(jì)；康雨薇等[15]19-20基于深圳經(jīng)驗(yàn)提出應(yīng)降低企業(yè)入駐與運(yùn)營(yíng)成本、營(yíng)造更好的創(chuàng)新氛圍等策略。在治理策略研究方面，現(xiàn)有研究側(cè)重于探索構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的治理模式，如王宇乾等[2]24-26提出適應(yīng)我國(guó)體制特征的“政府引導(dǎo)、企業(yè)協(xié)同、人才推動(dòng)”的創(chuàng)新空間更新治理模式；段一行等[16]54-59結(jié)合我國(guó)城市運(yùn)營(yíng)模型，探索了“創(chuàng)新活動(dòng)”驅(qū)動(dòng)、“創(chuàng)新創(chuàng)意人群”引導(dǎo)、“創(chuàng)新服務(wù)媒介”協(xié)調(diào)多方利益的本土化創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新新模式。總之，我國(guó)學(xué)術(shù)界已觀察到創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新發(fā)展的總體趨勢(shì)及有關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，我國(guó)東部沿海地區(qū)的部分中心城市已取得豐富的經(jīng)驗(yàn)，有必要對(duì)這些實(shí)踐案例進(jìn)行剖析，解析中國(guó)式創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的實(shí)踐模式。這對(duì)于豐富創(chuàng)新空間導(dǎo)向城市更新理論，調(diào)整優(yōu)化本土實(shí)踐策略具有積極意義。

2 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文以南京市“城市硅巷”項(xiàng)目作為研究對(duì)象，分析南京市創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的行動(dòng)邏輯。“硅巷”概念源于2008年后紐約曼哈頓中心區(qū)興起的無(wú)邊界創(chuàng)新街區(qū)[21]51-52， 它構(gòu)成了一種國(guó)際上城市中心區(qū)創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新實(shí)踐的典型案例。由于這種實(shí)踐在國(guó)外產(chǎn)生了積極的成效，我國(guó)內(nèi)地的南京、上海、西安等城市借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，在城市中心區(qū)開(kāi)展以“城市硅巷”建設(shè)為主題的城市更新行動(dòng)。

南京市是國(guó)內(nèi)較早開(kāi)展“城市硅巷”建設(shè)實(shí)踐的城市之一，2018年南京市秦淮區(qū)最早提出“城市硅巷”建設(shè)計(jì)劃，2019年正式上升為市級(jí)行動(dòng)。南京市的“城市硅巷”建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生于城市中心區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷和衰退、物質(zhì)空間老化以及高校、科研院所、大型企業(yè)外遷后大量?jī)?yōu)質(zhì)空間的低效利用等多重背景下，是借鑒國(guó)外理念、積極盤(pán)活城市中心區(qū)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，進(jìn)而推動(dòng)老城區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型和復(fù)興的重要舉措。2018年以來(lái)，南京市累計(jì)出臺(tái)了“2（市級(jí)）+5（區(qū)級(jí)）”配套政策體系，搭建起硅巷認(rèn)定、績(jī)效考評(píng)、管理運(yùn)營(yíng)等一系列政策框架。至2021年底，南京市總共認(rèn)定了45個(gè)市級(jí)“城市硅巷”，主要分布于城市中心區(qū)的秦淮、玄武和鼓樓3個(gè)市轄區(qū)，總用地面積達(dá)到1.43 km2（見(jiàn)圖1）。

本文以南京市中心城區(qū)45個(gè)“城市硅巷”為研究樣本，嘗試通過(guò)對(duì)硅巷項(xiàng)目的區(qū)位、用地功能、房屋權(quán)屬和運(yùn)作治理方式等基本特征進(jìn)行綜合分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行聚類(lèi)分析，將45個(gè)樣本合并為若干類(lèi)型，探討創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的基本特征與內(nèi)在行動(dòng)邏輯。

本文采用的主要數(shù)據(jù)來(lái)源于筆者在2021年12月和2022年10—11月進(jìn)行實(shí)地調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)資料，其中包括與南京市、玄武區(qū)、鼓樓區(qū)科技局，秦淮硅巷部等硅巷建設(shè)管理部門(mén)，硅巷園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以及街道等基層管理人員開(kāi)展的18次座談會(huì)，收集了市區(qū)兩級(jí)“城市硅巷”建設(shè)和發(fā)展的政策文件、部分硅巷的規(guī)劃文本，這些數(shù)據(jù)資料涵蓋了“城市硅巷”項(xiàng)目更新前后用地功能、房屋權(quán)屬、運(yùn)營(yíng)主體和運(yùn)作方式等信息。此外，為分析“城市硅巷”的交通區(qū)位特征，本文還利用高德地圖平臺(tái)與OpenStreetMap開(kāi)放街區(qū)地圖網(wǎng)站，于2022年10月與12月采集了“城市硅巷”、南京市域范圍地鐵、公交等公共交通站點(diǎn)與南京市國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍科技創(chuàng)新園區(qū)的位置點(diǎn)（POI）數(shù)據(jù)，以及南京市域范圍的道路網(wǎng)等空間數(shù)據(jù)。

3 南京市“城市硅巷”更新項(xiàng)目的基本特征

3.1 城市硅巷項(xiàng)目的空間區(qū)位選擇

本文基于ArcGIS 10.6軟件提供的O-D矩陣工具，參考已有研究采用4.5 km/h作為道路步行速度[29]，對(duì)南京城市硅巷至各類(lèi)公共交通站點(diǎn)（地鐵、公交）的最短可達(dá)時(shí)間進(jìn)行測(cè)算。研究發(fā)現(xiàn)（見(jiàn)表1），城市硅巷更新項(xiàng)目選址通常位于公共交通便捷的區(qū)域，公交可達(dá)平均時(shí)間為3.7 min。其中，80.0%的城市硅巷的公交可達(dá)時(shí)間處于5.0 min以?xún)?nèi)，15.6%的城市硅巷的公交可達(dá)時(shí)間處于5.0—10.0 min之間，僅有4.4%的城市硅巷的公交可達(dá)時(shí)間處于10.0—15.0 min。相比于全市國(guó)家級(jí)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”的公交可達(dá)平均時(shí)間7.0 min，城市硅巷的交通區(qū)位選擇明顯更加優(yōu)越。這說(shuō)明城市硅巷更新項(xiàng)目?jī)A向于交通便捷地區(qū)，或者說(shuō)明交通區(qū)位較差的地區(qū)由于缺乏經(jīng)濟(jì)潛力，而沒(méi)有被納入市場(chǎng)和政府青睞的更新改造和功能轉(zhuǎn)型范疇。

3.2 城市硅巷項(xiàng)目更新前后的用地功能

從更新前用地功能來(lái)看（見(jiàn)表2），南京市城市硅巷包括工業(yè)用地、商貿(mào)辦公用地、科研教育用地3種類(lèi)型。其中，工業(yè)用地改造項(xiàng)目占硅巷總數(shù)的48.9%，其面積比重為60.5%；商貿(mào)辦公用地改造項(xiàng)目占硅巷總數(shù)的26.7%，其面積比重為17.5%；科研教育用地改造項(xiàng)目占硅巷總數(shù)的24.4%，其面積比重為22.0%。這說(shuō)明南京市城市硅巷目前仍以低效存量工業(yè)用地的盤(pán)活再利用為主，低效存量商貿(mào)辦公及閑置科研教育用地的再利用也是城市硅巷的重要來(lái)源。從更新后用地功能來(lái)看（見(jiàn)表2），本文依據(jù)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型將南京市城市硅巷分為科技型（指以信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主）、文創(chuàng)型（指以依托或融合信息技術(shù)、新材料技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的文創(chuàng)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)為主）與混合型（指高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文創(chuàng)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)兼而有之）3種功能類(lèi)型。它們占城市硅巷總數(shù)的比重分別為73.3%、6.7%和20.0%，說(shuō)明更新后城市硅巷功能具有明確的科技產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向特征，與政府對(duì)于城市硅巷的規(guī)劃和批準(zhǔn)認(rèn)定條件契合度高。

筆者對(duì)更新前后城市硅巷的用地功能進(jìn)行卡方檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，在顯著性水平為0.001時(shí)，兩者具有一定的相關(guān)性。在此基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)南京市城市硅巷項(xiàng)目共形成6種典型的用地功能轉(zhuǎn)變路徑（見(jiàn)表2），即工業(yè)用地更新為科技型硅巷或混合型硅巷，商貿(mào)辦公用地更新為科技型硅巷或文創(chuàng)型硅巷，科研教育用地更新為科技型硅巷或混合型硅巷。不存在工業(yè)用地和科研教育用地更新為文創(chuàng)型硅巷的情形，這可能是南京市對(duì)于城市硅巷設(shè)定嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，以及各類(lèi)型用地功能轉(zhuǎn)化設(shè)置限制條件等因素共同所致。

總之，南京市城市硅巷項(xiàng)目用地功能受地方政策顯著影響，形成以科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主體的功能形態(tài)，體現(xiàn)了地方政府培育新經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資本轉(zhuǎn)變發(fā)展模式和構(gòu)建新型運(yùn)營(yíng)模式的意圖，這有別于過(guò)去謀取短期土地增值收益的城市更新方式。

3.3 城市硅巷項(xiàng)目更新前后的房屋權(quán)屬

筆者對(duì)南京市45個(gè)城市硅巷的房屋資產(chǎn)權(quán)屬情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)更新改造以前房屋的產(chǎn)權(quán)存在國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、高?？蒲性核⒉筷?duì)、政府機(jī)關(guān)和個(gè)體戶(hù)所有等多種情形。其中原屬非市場(chǎng)主體權(quán)屬（事業(yè)單位、部隊(duì)和政府機(jī)關(guān)）的硅巷占總數(shù)的44.4%，原屬市場(chǎng)主體權(quán)屬（國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體戶(hù)）的硅巷占總數(shù)的55.6%，這說(shuō)明城市硅巷更新項(xiàng)目更容易在市場(chǎng)主體權(quán)屬的存量空間上產(chǎn)生。此外，權(quán)屬單一、清晰是城市硅巷更新項(xiàng)目原有產(chǎn)權(quán)的另一重要特征，其中95.6 %的城市硅巷原有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬單一主體，極少數(shù)硅巷原有房屋涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體（見(jiàn)表3）。

對(duì)城市硅巷項(xiàng)目更新后的房屋權(quán)屬進(jìn)行分析（見(jiàn)表3），發(fā)現(xiàn)91.1%的城市硅巷更新項(xiàng)目延續(xù)了原有房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬（包括租賃和自主更新），僅有8.9%的硅巷項(xiàng)目是通過(guò)國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)或政府征收原有房屋產(chǎn)權(quán)的形式取得使用權(quán)的。這表明，南京市當(dāng)前城市硅巷更新項(xiàng)目一般是在保留原有房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上所做的運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，相較于傳統(tǒng)的以產(chǎn)權(quán)重置作為基礎(chǔ)的拆除重建更新模式，原有產(chǎn)權(quán)主體在城市更新中具有更強(qiáng)的主動(dòng)性，在更新過(guò)程中有更高的參與度。且由于房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以市場(chǎng)主體單一產(chǎn)權(quán)為主，以事業(yè)單位、部隊(duì)和機(jī)關(guān)為主的非市場(chǎng)主體單一權(quán)屬的硅巷項(xiàng)目也容易與地方政府合作，因其降低了產(chǎn)權(quán)主體協(xié)調(diào)的難度，有助于共同打造致力于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的城市硅巷項(xiàng)目。

3.4 城市硅巷項(xiàng)目更新運(yùn)作的治理方式

本文按照出資主體構(gòu)成進(jìn)一步分析南京市城市硅巷項(xiàng)目更新運(yùn)作的治理方式，發(fā)現(xiàn)可以將其歸納為“地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)”（由區(qū)屬?lài)?guó)資平臺(tái)負(fù)責(zé)融資、改造并運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目）、“社會(huì)資本主導(dǎo)”（由民營(yíng)資本或國(guó)有資本融資、改造并運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，其中國(guó)有資本不包括區(qū)屬?lài)?guó)資平臺(tái)及其控股的國(guó)有企業(yè)）、“多元主體合作”（由兩類(lèi)或以上不同性質(zhì)主體成立合資公司負(fù)責(zé)融資、改造與運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目）與“其他”（高校、事業(yè)單位等性質(zhì)產(chǎn)權(quán)人自主出資更新并運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目）4種方式（見(jiàn)表4）。在4種運(yùn)作方式中，社會(huì)資本主導(dǎo)的城市硅巷更新項(xiàng)目占硅巷總數(shù)的57.8%；其次是以多元主體合作方式運(yùn)作的城市硅巷項(xiàng)目，占總數(shù)的20.0%；由地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)和國(guó)有性質(zhì)產(chǎn)權(quán)人自主更新的項(xiàng)目比重都比較少，說(shuō)明南京市城市硅巷更新和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化程度高。進(jìn)一步按照是否為產(chǎn)權(quán)方細(xì)分主體類(lèi)別，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)主體參與或自主更新的城市硅巷項(xiàng)目占總數(shù)的44.4%，說(shuō)明原產(chǎn)權(quán)主體在創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新中不僅發(fā)揮了釋放低效存量資產(chǎn)的作用，也積極參與到更新改造和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，是推動(dòng)創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的重要力量。

相較于過(guò)去地方政府和資本方合作的增長(zhǎng)聯(lián)盟框架，創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新的治理框架具有更強(qiáng)的開(kāi)放性和包容性，其不追求產(chǎn)權(quán)重置和拆除重建，將原產(chǎn)權(quán)主體排除在更新后資產(chǎn)增值的分配框架之外，而是遵循產(chǎn)權(quán)延續(xù)、有機(jī)更新基礎(chǔ)上的增值利益共享。這種更新運(yùn)作方式有效降低了城市更新的成本，利用各方主體的資源優(yōu)勢(shì)（如社會(huì)資本具有資金實(shí)力與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，地方國(guó)資平臺(tái)具有政策協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，高校科研院所具有重要的科創(chuàng)資源和網(wǎng)絡(luò)資源等），有助于降低運(yùn)營(yíng)成本、營(yíng)造創(chuàng)新生態(tài)，是適應(yīng)創(chuàng)新空間生產(chǎn)的治理方式。

4 南京市“城市硅巷”更新項(xiàng)目運(yùn)作的類(lèi)型學(xué)分析

為進(jìn)一步分析南京市“城市硅巷”更新項(xiàng)目運(yùn)作的行動(dòng)邏輯，本文采取系統(tǒng)聚類(lèi)分析法將45個(gè)城市硅巷樣本分為若干種類(lèi)型，為進(jìn)一步開(kāi)展定性分析提供可能。運(yùn)用SPSS 26.0的系統(tǒng)聚類(lèi)工具，基于交通區(qū)位、更新前土地功能、更新前房屋權(quán)屬以及更新運(yùn)作的治理方式等屬性數(shù)據(jù)，對(duì)南京市45個(gè)認(rèn)定的城市硅巷項(xiàng)目進(jìn)行類(lèi)型聚合分析，結(jié)果顯示（見(jiàn)表5）：南京市“城市硅巷”可以歸入2個(gè)大類(lèi)，分別為“市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅰ類(lèi)）”與“非市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅱ類(lèi)）”。在第Ⅰ類(lèi)中，可進(jìn)一步根據(jù)交通區(qū)位屬性劃分2個(gè)亞類(lèi)；在第Ⅱ類(lèi)中，則可進(jìn)一步根據(jù)更新前資產(chǎn)權(quán)屬的持有主體情形（含事業(yè)單位、政府自持或部隊(duì)持有等情形）、用地功能和運(yùn)作治理方式等屬性，劃分4個(gè)亞類(lèi)。

4.1 市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅰ類(lèi)）更新行動(dòng)邏輯

市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅰ類(lèi)），主要指更新前的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬為企業(yè)性質(zhì)市場(chǎng)主體的城市硅巷項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目在更新前的用地功能普遍以低效利用或閑置的老舊工廠、商貿(mào)辦公樓宇為主。伴隨著城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尤其是中心城區(qū)內(nèi)工業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)和商貿(mào)辦公產(chǎn)業(yè)的外遷，市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)的低效存量空間資產(chǎn)大量產(chǎn)生，且分布較為廣泛。由于這類(lèi)資產(chǎn)的權(quán)屬較為簡(jiǎn)單，且產(chǎn)權(quán)主體自身盤(pán)活資產(chǎn)的意愿強(qiáng)烈，社會(huì)資本出資更新和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的路徑清晰，因此成為南京市城市硅巷建設(shè)的主要陣地。因交通區(qū)位條件不同，市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目又可進(jìn)一步分成Ⅰa、Ⅰb2個(gè)亞類(lèi)，這2個(gè)亞類(lèi)在更新和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的外部社會(huì)資本介入程度不同。

（1）Ⅰa型城市硅巷

具有顯著交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)（公交可達(dá)時(shí)間小于5 min），社會(huì)資本參與更新和運(yùn)營(yíng)的積極性高。這類(lèi)城市硅巷在Ⅰ類(lèi)中占據(jù)明顯的數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)。社會(huì)資本主導(dǎo)是Ⅰa型城市硅巷最主要的更新運(yùn)作治理模式。根據(jù)產(chǎn)權(quán)主體是否具有科創(chuàng)資源和運(yùn)營(yíng)能力，這類(lèi)城市硅巷可能采取不同的更新運(yùn)作模式：對(duì)于擁有豐富科創(chuàng)資源的科創(chuàng)企業(yè)（如中航、中電、南報(bào)集團(tuán)等），會(huì)積極推動(dòng)自持低效資產(chǎn)盤(pán)活；一些具備豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商（如萬(wàn)谷、瑞安等）也在積極租賃一些低效存量空間資產(chǎn)，打造和運(yùn)營(yíng)城市硅巷項(xiàng)目；對(duì)于一些區(qū)位價(jià)值和戰(zhàn)略?xún)r(jià)值突出的Ⅰa類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目，由地方國(guó)資平臺(tái)更新和實(shí)際運(yùn)營(yíng)，如南京市玄武區(qū)下屬的國(guó)資平臺(tái)“江蘇衛(wèi)崗一九二八科技發(fā)展有限公司”從南京衛(wèi)崗乳業(yè)集團(tuán)租賃了舊辦公區(qū)，將其更新改造為“南理工（衛(wèi)崗）科技創(chuàng)新園”的項(xiàng)目，一般是地方政府重點(diǎn)布局的科技類(lèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或空間觸媒類(lèi)戰(zhàn)略項(xiàng)目。

（2） Ⅰb型城市硅巷

交通區(qū)位條件不具優(yōu)勢(shì)（公交可達(dá)時(shí)間為5—15 min），社會(huì)資本參與更新和運(yùn)營(yíng)的積極性不高。這類(lèi)城市硅巷數(shù)量少。非產(chǎn)權(quán)主體的社會(huì)資本方對(duì)于Ⅰb型城市硅巷的參與較少，造成Ⅰb型城市硅巷更新的運(yùn)作模式主要為產(chǎn)權(quán)主體自主更新。此外，僅有1例是地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)更新，即南京市鼓樓區(qū)“幕府創(chuàng)新小鎮(zhèn)硅巷”，其是鼓樓區(qū)政府在幕府山片區(qū)規(guī)劃建設(shè)的大型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)中的一個(gè)核心節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目。

總之，Ⅰ類(lèi)及其亞類(lèi)Ⅰa型、Ⅰb型城市硅巷的形成大多與社會(huì)資本的決策邏輯密切相關(guān)。這可能是因?yàn)樯鐣?huì)資本型產(chǎn)權(quán)方與運(yùn)營(yíng)方對(duì)低效資產(chǎn)盤(pán)活收益的關(guān)注，促進(jìn)了雙方的合作，使得這類(lèi)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)。之所以進(jìn)一步劃分為Ⅰa和Ⅰb型，是因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)位條件是其經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵因素，也是構(gòu)成市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)作模式不同的重要因素。而地方國(guó)資平臺(tái)之所以參與市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)項(xiàng)目的更新運(yùn)營(yíng)，其決策邏輯有別于社會(huì)資本主導(dǎo)的項(xiàng)目，考慮的首要因素往往是項(xiàng)目的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值而非投資回報(bào)率，地方國(guó)資平臺(tái)也愿意主導(dǎo)更新和運(yùn)營(yíng)一些交通區(qū)位次優(yōu)但戰(zhàn)略?xún)r(jià)值突出的項(xiàng)目。

4.2 非市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅱ類(lèi)）更新行動(dòng)邏輯

非市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅱ類(lèi)），主要指更新前的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬為高?？蒲性核⒄ㄊ?、區(qū)、街道）或部隊(duì)等非市場(chǎng)主體的城市硅巷項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目在更新前的用地功能主要為低效利用或閑置的老舊科研、教育建筑，少部分為老舊工廠或商貿(mào)辦公樓宇。伴隨1990年代以來(lái)的南京老城功能疏解與郊區(qū)建設(shè)熱潮，大量高校科研院所以及部隊(duì)的主體功能向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，老城區(qū)原有空間出現(xiàn)大量閑置或低效使用狀況。雖然該類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目區(qū)位條件普遍較好（75.0%的項(xiàng)目為5 min以?xún)?nèi)公交可達(dá)），但由于資產(chǎn)權(quán)屬較為特殊，且社會(huì)資本出資更新和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的路徑尚不成熟，這類(lèi)城市硅巷更新項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，社會(huì)資本在更新運(yùn)營(yíng)中的參與度較低。因更新前用地功能不同，非市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目又可進(jìn)一步被分成Ⅱa、Ⅱb、Ⅱc和Ⅱd4個(gè)亞類(lèi)，四者在更新治理方式上存在差異。

（1） Ⅱa型城市硅巷

更新前功能主要為閑置或低效使用的高校老校區(qū)或科研院所，在Ⅱ類(lèi)城市硅巷中所占比重高，因這類(lèi)權(quán)屬資產(chǎn)所附著的科創(chuàng)資源要素豐富，地方國(guó)資平臺(tái)對(duì)這類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目更新和運(yùn)營(yíng)的參與度高，少部分項(xiàng)目在地方政府支持下也會(huì)引入專(zhuān)業(yè)社會(huì)資本參與更新和運(yùn)營(yíng)。按照高?？蒲性核目萍紕?chuàng)新能力以及自主更新意愿，這類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目可以區(qū)分為不同的治理模式：對(duì)于學(xué)科或創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)明顯且自主更新意愿強(qiáng)的主體（如南京航空航天大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)等），通常會(huì)吸引地方國(guó)資平臺(tái)的參與，兩者合作更新空間載體，培育和孵化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，從而形成多元合作的城市硅巷更新治理模式；對(duì)于科技創(chuàng)新實(shí)力較弱和產(chǎn)業(yè)化前景不明顯，自主更新意愿不強(qiáng)的主體（如南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國(guó)科學(xué)院紫金山天文臺(tái)等），通常會(huì)將低效存量空間租賃給具有較強(qiáng)實(shí)力的社會(huì)資本進(jìn)行更新和產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，如南師大紫金校區(qū)整體由“金地商置”企業(yè)實(shí)施更新和運(yùn)營(yíng)，打造成“南師大玄武科技園”。在這類(lèi)項(xiàng)目中，社會(huì)資本參與更新運(yùn)營(yíng)的路徑和I類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目存在明顯不同，高?？蒲性核鳛榉鞘袌?chǎng)性質(zhì)的社會(huì)主體，將其空間資產(chǎn)直接租賃給社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)的路徑存在制度和管理障礙，往往需要地方政府的中介作用，如“南師大玄武科技園”實(shí)際上是由玄武區(qū)政府設(shè)立的“南京鎖金科技有限公司”（國(guó)資平臺(tái)）獲得使用權(quán)，再引進(jìn)社會(huì)資本“金地商置”來(lái)實(shí)際投資和運(yùn)營(yíng)的。

（2） Ⅱb型城市硅巷

這類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目更新前為政府（市、區(qū)或街道）自持的老舊廠房或商貿(mào)辦公樓宇，數(shù)量少。其更新和運(yùn)營(yíng)多由地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)，尤其是市區(qū)兩級(jí)地方政府持有的空間資產(chǎn)，普遍更重視項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)孵化及對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，一般委托區(qū)屬?lài)?guó)資平臺(tái)來(lái)負(fù)責(zé)更新和運(yùn)營(yíng)；僅有1例玄武區(qū)自持權(quán)屬的“德必長(zhǎng)江WE南京時(shí)尚設(shè)計(jì)中心”項(xiàng)目，由玄武區(qū)引進(jìn)資本實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的大型企業(yè)德必集團(tuán)來(lái)負(fù)責(zé)實(shí)際更新和運(yùn)營(yíng)，其也是德必集團(tuán)在全國(guó)戰(zhàn)略布局的國(guó)際文化創(chuàng)意街區(qū)系列項(xiàng)目之一。對(duì)于少數(shù)由街道持有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，由于街道一般重視轄區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，多引進(jìn)社會(huì)資本來(lái)實(shí)際負(fù)責(zé)城市硅巷的更新和運(yùn)營(yíng)。

（3） Ⅱc型城市硅巷

更新前為部隊(duì)下屬生產(chǎn)企業(yè)，或原屬部隊(duì)但已經(jīng)劃歸于融通公司等國(guó)有資產(chǎn)管理公司接管的老工廠和商貿(mào)樓宇，這類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目數(shù)量少。在這類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目的更新和運(yùn)營(yíng)中，社會(huì)資本介入難度高，主要由產(chǎn)權(quán)主體及國(guó)有資產(chǎn)管理公司自主更新和運(yùn)營(yíng)。僅有“錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，由融通地產(chǎn)江蘇公司（作為資產(chǎn)管理方）引入社會(huì)資本來(lái)負(fù)責(zé)更新和運(yùn)營(yíng)。為更好地體現(xiàn)地方發(fā)展意圖，地方政府會(huì)積極支持這類(lèi)城市硅巷的更新和運(yùn)營(yíng)。例如，秦淮硅巷國(guó)際創(chuàng)新廣場(chǎng)、信息軟件大樓和紫荊大廈等城市硅巷項(xiàng)目，就是秦淮區(qū)白下高新區(qū)支持空軍裝備部的直管企業(yè)中國(guó)人民解放軍第5311工廠自主更新改造的閑置空間載體，并指導(dǎo)申請(qǐng)認(rèn)定為南京市城市硅巷項(xiàng)目，其進(jìn)一步由白下高新區(qū)秦淮硅巷部租賃為總部辦公大樓并直接運(yùn)營(yíng)。

（4） Ⅱd型城市硅巷

更新前為高校、事業(yè)單位持有的辦公樓宇，全市僅有東南大學(xué)和江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心兩例。由于兩個(gè)產(chǎn)權(quán)主體都有較強(qiáng)的自主更新需求，也擁有較強(qiáng)的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源和能力，為了獲取地方政府提供的配套政策支持，積極申請(qǐng)認(rèn)定其為城市硅巷項(xiàng)目。

總之，由于國(guó)家對(duì)于高校科研院所、政府自持或部隊(duì)資產(chǎn)的處置都有嚴(yán)格的法規(guī)政策限制，且這些產(chǎn)權(quán)單位的利益動(dòng)機(jī)和純粹謀求盈利的社會(huì)資本不同；所以這些空間資產(chǎn)更新和運(yùn)營(yíng)的治理邏輯明顯不同于Ⅰ類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目，有較強(qiáng)的政府主導(dǎo)或產(chǎn)權(quán)單位自主更新運(yùn)營(yíng)等特點(diǎn)，即便是社會(huì)資本實(shí)際更新運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，一般也需要地方政府在其中發(fā)揮關(guān)鍵的中介作用（見(jiàn)表5）。

5 結(jié)論與討論

創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新已成為我國(guó)大城市中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)活力重構(gòu)、推進(jìn)更新謀篇布局的重要方向，作為一種迅速普及的新型更新現(xiàn)象深刻影響了城市內(nèi)部空間演變。本文研究了南京市具有代表性的45個(gè) “城市硅巷”更新項(xiàng)目的基本特征及其內(nèi)在行動(dòng)邏輯，發(fā)現(xiàn)：（1）南京 “城市硅巷”更新項(xiàng)目偏好于公共交通通達(dá)水平高的區(qū)域。受政府政策驅(qū)動(dòng)，多元主體積極盤(pán)活大量低效工業(yè)用地，以及部分商貿(mào)辦公、科研教育用地，最終將之更新為與地方政府規(guī)劃相契合的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及少部分帶有文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的混合園區(qū)。（2）南京“城市硅巷”更新項(xiàng)目多發(fā)生于權(quán)屬單一清晰的低效利用資產(chǎn)情形下，且更新后普遍延續(xù)了原有的房屋權(quán)屬結(jié)構(gòu)。（3）相較于過(guò)去拆除重建式以“增長(zhǎng)聯(lián)盟”為特征的城市治理方式，南京“城市硅巷”更新項(xiàng)目的治理方式更加凸顯多元主體合作的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)主體、地方政府及社會(huì)資本都不同程度地參與到這些項(xiàng)目的投融資、改造及運(yùn)營(yíng)全生命周期中，形成土地利用功能轉(zhuǎn)型和效率提升紅利的多元共享治理機(jī)制。（4）南京“城市硅巷”更新項(xiàng)目可以歸為市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅰ類(lèi)）和非市場(chǎng)主體權(quán)屬類(lèi)城市硅巷項(xiàng)目（Ⅱ類(lèi)）2個(gè)大類(lèi)。Ⅰ類(lèi)依據(jù)交通區(qū)位價(jià)值進(jìn)一步分成2個(gè)亞型（優(yōu)勢(shì)區(qū)位和次優(yōu)區(qū)位），其總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體自身盤(pán)活資產(chǎn)的意愿較為強(qiáng)烈，社會(huì)資本參與程度高。Ⅱ類(lèi)依據(jù)更新前用地功能屬性（工業(yè)、教育科研、商貿(mào)辦公）進(jìn)一步分成4個(gè)亞型，其總體運(yùn)作邏輯是產(chǎn)權(quán)主體對(duì)于存量空間資產(chǎn)的處置相對(duì)較為謹(jǐn)慎，主要選擇自主更新或與地方國(guó)資平臺(tái)合作更新的方式，社會(huì)資本參與程度低。

總體來(lái)看，南京市“城市硅巷”的基本特征一方面遵循了國(guó)際上創(chuàng)新空間營(yíng)造理論的一些構(gòu)想（如良好的區(qū)位條件[30]）；另一方面反映了現(xiàn)階段南京市“城市硅巷”建設(shè)的自身特點(diǎn)（如房屋產(chǎn)權(quán)清晰單一、原有用地功能退化、交通區(qū)位條件較好等），即服從低成本原則，在創(chuàng)新空間建設(shè)的早期階段，優(yōu)先選擇更新實(shí)施難度低、交易成本低和政策支持力度大的低效存量空間是最重要的行動(dòng)邏輯。然而，形成“創(chuàng)—產(chǎn)—城—人”融合發(fā)展格局才是創(chuàng)新空間更新行動(dòng)發(fā)揮可持續(xù)積極效應(yīng)的關(guān)鍵[9]21-22，[10]124?；诖耍绾谓㈤L(zhǎng)期的績(jī)效評(píng)估機(jī)制，監(jiān)測(cè)各類(lèi)基于低成本原則實(shí)施的城市硅巷園區(qū)更新的實(shí)際效果，并進(jìn)一步探究績(jī)效分異背后的關(guān)鍵影響因素是未來(lái)研究的重要課題。此外，也需要認(rèn)識(shí)到，創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新是一種新趨勢(shì)，相關(guān)研究與實(shí)踐尚處于起步階段。本文僅揭示了創(chuàng)新空間導(dǎo)向的城市更新在某一特定地區(qū)、特定階段下的基本特征與行動(dòng)邏輯，未來(lái)研究仍需要持續(xù)追蹤我國(guó)更多大城市的相關(guān)實(shí)踐。