■ 西部建筑抗震勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司 田朝陽 李澤瑞 元?jiǎng)P 盧敏

老舊城區(qū)作為居民日常行為活動(dòng)的主要場(chǎng)所，在更新改造過程中要從居民的需求出發(fā)，以滿足居民生產(chǎn)生活為目的。它不僅關(guān)系到居民安居樂業(yè)，體現(xiàn)社會(huì)的和諧公平，更為整體提升我國人居環(huán)境水平和改善提高城鎮(zhèn)化水平發(fā)揮著積極作用。它通過解構(gòu)、加密、賦能，讓建筑成為一個(gè)個(gè)反應(yīng)核，重新激活人與城市的雙向連接。

隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，它成為實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。本文通過理論策略和實(shí)證分析，提出對(duì)策措施，以期推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

城市更新與老舊街區(qū)改造

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市更新與老舊街區(qū)改造已經(jīng)成為當(dāng)前及未來城市發(fā)展的重要議題。

城市更新與老舊街區(qū)改造的現(xiàn)實(shí)意義

城市更新與老舊街區(qū)改造作為當(dāng)前及未來城市發(fā)展的重要方向，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

一是對(duì)推動(dòng)城市發(fā)展具有重要意義?？梢愿纳瞥鞘械娜司迎h(huán)境，提升城市整體形象和發(fā)展水平，進(jìn)而推進(jìn)城市的高質(zhì)量發(fā)展。

社區(qū)區(qū)位范圍

二是對(duì)提升生活品質(zhì)具有重要意義。可以改善居住條件，進(jìn)而提升居民的生活品質(zhì)。

三是對(duì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。能夠優(yōu)化城市空間布局，提升土地等資源利用效率，減少能源消耗和環(huán)境污染，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

四是代表未來城市發(fā)展的重要方向。通過政府、市場(chǎng)和居民等多方合作，能夠提升社會(huì)治理能力，更好地滿足人們美好生活追求。

研究綜述

國外研究：關(guān)注項(xiàng)目管理、社區(qū)參與和政府引導(dǎo)

作為研究熱點(diǎn)，發(fā)達(dá)國家，特別是歐美國家，在城市更新與老舊街區(qū)改造方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和成果。

國外研究關(guān)注理論框架和方法?？偨Y(jié)出了一些有效的模式和方法，如項(xiàng)目管理、社區(qū)參與和政府引導(dǎo)等，為我們提供了重要的借鑒和參考。

國外研究關(guān)注社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境影響。對(duì)社會(huì)公平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)的研究成果，為我們提供了經(jīng)驗(yàn)和思路。

國外研究還關(guān)注政策和機(jī)制。通過其政策文本和實(shí)踐案例，分析不同國家和地區(qū)的政策措施和監(jiān)管機(jī)制，為我們政策制定和管理提供了參考。

國內(nèi)研究：關(guān)注政策體系、管理機(jī)制和實(shí)踐案例

國內(nèi)研究主要集中在城市規(guī)劃、建筑學(xué)、社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域。

國內(nèi)研究關(guān)注實(shí)踐案例和模式。北上廣深等城市進(jìn)行了較為深入的探索和實(shí)踐，了解不同城市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為其他城市提供依據(jù)和參考。

國內(nèi)研究關(guān)注社區(qū)參與和居民需求。一些研究探討了社區(qū)組織和居民參與的問題，提出了加強(qiáng)社區(qū)自治、多元參與和民主決策的建議。

國內(nèi)研究還關(guān)注政策和綜合管理。一些研究分析了政策體系和綜合機(jī)制，指出了現(xiàn)行政策的不足和問題，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施。

規(guī)劃設(shè)計(jì)問題策源與城市更新

當(dāng)前，我國已步入存量時(shí)代，城市化存量發(fā)展階段是城市發(fā)展的重要階段。各地實(shí)踐表明，需要加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，強(qiáng)化規(guī)劃與土地政策的緊密融合，以國土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，優(yōu)化土地利用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，加強(qiáng)居民參與，整體提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，增進(jìn)民眾幸福感。

同時(shí)，把“人民城市人民建、人民城市為人民”理念貫穿始終。通過梳理片區(qū)資源稟賦，完善功能結(jié)構(gòu)和布局，提升人居環(huán)境，塑造城市品牌形象，從而實(shí)現(xiàn)宜居、宜業(yè)、宜產(chǎn)、宜游的新型都市片區(qū)，使老城舊貌換新顏。

某行政區(qū)劃內(nèi)老舊街區(qū)更新改造的實(shí)踐

現(xiàn)狀及訴求

社區(qū)概述

該社區(qū)內(nèi)共有四條主要道路，本次改造共28個(gè)樓院，33棟建筑，總建筑面積74800平方米，占地面積約3公頃，涉及改造居民人口數(shù)約2900人。該社區(qū)建設(shè)年代較早，空間老化，人口外遷較多，社區(qū)內(nèi)老齡化嚴(yán)重。

居民更新訴求

舊居的更新改造或者拆遷重建，配套建設(shè)停車場(chǎng)、充電車棚、綠化休閑區(qū)、門衛(wèi)室或快遞存放站等設(shè)施；急需對(duì)現(xiàn)有房屋的外墻、門窗、屋面等進(jìn)行維護(hù)。

小區(qū)改造策略

規(guī)劃先行

黨的二十大報(bào)告提出，“提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平”。此次先梳理了區(qū)片城市發(fā)展遠(yuǎn)期目標(biāo)，再結(jié)合社區(qū)實(shí)際情況來制定改造目標(biāo)，并與傳統(tǒng)的征收拆遷區(qū)分，充分考慮“留、改、拆”的比例關(guān)系，制訂配套政策、編制規(guī)劃方案。

劃分類別

結(jié)合老舊街區(qū)改造的投入、內(nèi)容及難易程度，樓院分為基礎(chǔ)型和完善提升型。

基礎(chǔ)型樓院主要為建設(shè)年代大于40年、無公共空間、僅留存通過空間的樓院，若進(jìn)行大量的基礎(chǔ)修繕會(huì)存在一定的安全隱患。修繕原則為清洗樓體、鋪裝樓院道路、疏通下水管網(wǎng)、安裝安防設(shè)施、梳理強(qiáng)弱電線纜等。

相對(duì)來說，完善提升型樓院建筑年代較新，有公共小區(qū)空間，整體配套設(shè)施較為完善。

改造內(nèi)容

建筑

建筑外墻：現(xiàn)狀建筑外墻類別分為紅磚墻面、白色涂料墻面、干粘石墻面、水泥抹灰墻面、瓷磚外粘墻面等。

紅磚墻：紅磚墻為原結(jié)構(gòu)砌體墻，該類建筑大多年代久遠(yuǎn)，破舊不堪，部分紅磚因室內(nèi)滲水存在粉化現(xiàn)象，若按建筑節(jié)能條件進(jìn)行修繕，存在一定的安全隱患，且投資過大，經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高。建議樓體統(tǒng)一進(jìn)行沖洗，清除外貼廣告等，確保干凈整潔。修繕完成后形成特有的紅磚肌理，具有一定的建筑風(fēng)貌。

涂料墻體、干粘石墻體、水泥抹灰墻體和瓷磚外粘墻體：該類建筑大多始建于上世紀(jì)90年代，建筑外墻因年代久遠(yuǎn)，空鼓、剝落、漏砂、破損的情況較為常見。在外墻修繕方面，首先應(yīng)杜絕安全隱患，鏟除破損、空鼓等部位，在確?；鶎臃€(wěn)定的前提下進(jìn)行外飾施工。一般常用方法為外墻保溫基層，外刷涂料或真石漆，顏色搭配盡量與原樓體色相同。

建筑屋面：老舊街區(qū)的建筑質(zhì)量參差不齊，按照《屋面防水技術(shù)規(guī)程》要求，屋面在原結(jié)構(gòu)層基礎(chǔ)上需有找坡層、保溫層、防水層、保護(hù)層等多道工序，由于老舊建筑結(jié)構(gòu)板面年代久遠(yuǎn)，荷載存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，大多房屋屋面未設(shè)置樓梯間，為非上人屋面。通過多方論證，對(duì)屋面防水程序進(jìn)行了簡(jiǎn)化，即拆除現(xiàn)有屋面保護(hù)層，防水層至原屋面找坡層，疏通更換收水口，重做水泥砂漿找平層，黏接4毫米厚頁巖防水卷材。建筑質(zhì)量較好的樓體屋面可整體拆除至結(jié)構(gòu)層，采用發(fā)泡混凝土找坡，水泥砂漿找平，SBS防水層、XPC保溫層及50毫米厚鋼筋網(wǎng)片保護(hù)層進(jìn)行處理。

建筑門窗：現(xiàn)場(chǎng)踏勘過程中發(fā)現(xiàn)外擴(kuò)陽臺(tái)的材質(zhì)種類繁多，玻璃材質(zhì)也不盡相同。為確保片區(qū)內(nèi)建筑外觀的整體性和協(xié)調(diào)性，杜絕安全隱患，可統(tǒng)一對(duì)外擴(kuò)區(qū)進(jìn)行整理，確保材質(zhì)、樣式統(tǒng)一。在檢查中發(fā)現(xiàn)公共樓梯間窗扇破損丟失較多，建議統(tǒng)一更換成斷橋鋁合金窗框雙層中空玻璃，提升隔音和保溫性能。老舊街區(qū)建筑公共部分的入戶安全防盜措施較差，對(duì)此，為增強(qiáng)居民的安全感，應(yīng)重新安裝金屬感應(yīng)防盜門。

增設(shè)電梯：常見的老舊街區(qū)建筑均無加裝電梯或自帶電梯，老舊街區(qū)居民老年人數(shù)占比約達(dá)70%，加裝電梯已成為居民最大訴求。實(shí)操發(fā)現(xiàn)，依據(jù)現(xiàn)行的《建筑外裝電梯設(shè)計(jì)條例》，大部分老舊街區(qū)建筑不具備電梯加裝條件。為解決實(shí)際使用需求，應(yīng)由街道辦進(jìn)行民意調(diào)查配合，嘗試突破部分建筑外裝電梯設(shè)計(jì)條例要求，對(duì)不侵占消防通道的樓院可進(jìn)行電梯加裝。

樓院道路

在樓院道路修繕中，對(duì)樓院地面為水泥面層的，可鑿除原面層破損、下陷區(qū)域，找平、粗打毛后鋪設(shè)50厚粗粒式瀝青混凝土和30厚細(xì)粒式瀝青混凝土。對(duì)釉面磚、透水磚鋪設(shè)的，可進(jìn)行基礎(chǔ)修繕、更換破損區(qū)域。對(duì)破損嚴(yán)重，修繕難度較大，可將原鋪裝面層整體鏟除至混凝土墊層，進(jìn)行瀝青面層鋪設(shè)。

樓院內(nèi)停車場(chǎng)原則上地面標(biāo)線，縱觀那些已建成的植草格停車位，往往黃土裸漏，雜草稀疏，凹凸不平，觀感較差。因此，建議停車區(qū)采用透水磚方式進(jìn)行鋪裝區(qū)分。

社區(qū)無地下車庫且地上停車位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求，應(yīng)在考慮防火、消防前提下，利用樓前樓后盡量增設(shè)臨時(shí)停車位，既滿足居民使用需求，也增加了社區(qū)收入。

電動(dòng)車棚的增設(shè)

一般老舊片區(qū)居民電動(dòng)車保有量較高，也是本片區(qū)居民主要出行工具。原車棚已無法滿足電動(dòng)車停放需求，許多小區(qū)居民電動(dòng)車會(huì)臨近建筑停放甚至占用消防通道，不僅對(duì)居民人身安全形成威脅，而且無統(tǒng)一管理，存在安全隱患。為消除隱患，對(duì)電動(dòng)車棚進(jìn)行了改、擴(kuò)、增，并配備充電插口。采用鋼構(gòu)車棚，由廠家統(tǒng)一安裝，這樣不僅價(jià)格便宜，而且施工速度快。

儲(chǔ)物間改造前

樓院景觀

小區(qū)的環(huán)境提升尤為重要。在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，一些樓院因面積有限，院里無樹木栽種，綠化空間僅為居民自種盆栽且到處散落擺放。那些有零星樹木的院落也捆扎了晾衣繩、電線等，整體較為凌亂，居民幾乎沒有樓下休閑空間。因此，提升改造過程中，在處理好路面鋪裝、停車車位的同時(shí)，應(yīng)盡可能設(shè)置樹下休閑座凳區(qū)，有條件的樓院可單獨(dú)設(shè)置景觀休閑區(qū)，穿插擺放體育健身器械。

部分樓院一層儲(chǔ)物間可在滿足消防的同時(shí)重新規(guī)劃利用，拆改為鋼構(gòu)車棚，下方停放非機(jī)動(dòng)車輛，屋面作為居民的休憩空間，可晾曬衣物、擺放盆栽。

部分樓院圍墻為磚砌體結(jié)構(gòu)，面層粉化，抹灰層剝落較多，在確保安全的前提下進(jìn)行重新粉刷，可設(shè)置墻體宣傳欄，對(duì)部分墻體也可考慮增設(shè)攀爬植物進(jìn)行綠化空間的延伸。

結(jié)合小區(qū)居民使用需求，考慮在部分小區(qū)休閑場(chǎng)地上增設(shè)涼亭、廊架等構(gòu)筑物，滿足居民棋牌、交流休憩功能的同時(shí)也提升了小區(qū)景觀品質(zhì)。涼亭、廊架等構(gòu)筑物主體結(jié)構(gòu)可采用鋼結(jié)構(gòu)制作，施工周期短，質(zhì)保時(shí)間長，并且統(tǒng)一采購節(jié)約造價(jià)。

植物配置

社區(qū)范圍內(nèi)涉及樓院較多，因每個(gè)樓院存在差異化，針對(duì)植物配置部分可遵守以下總體原則：

一是冠幅超過5米、胸徑超過20厘米的大喬木不可砍伐或移栽，應(yīng)依托其優(yōu)化周圍景觀綠化；

二是移栽植物在小區(qū)內(nèi)部消化，盡量做到原有植物不外運(yùn)，最大程度減少浪費(fèi)；

三是補(bǔ)種植物選類應(yīng)因地制宜，考慮當(dāng)?shù)孛缒緲浞N，充分保證補(bǔ)種植物的成活率并降低成本。

樓院給排水

雨落水管：社區(qū)內(nèi)大部分建筑雨落水管為原老式鑄鐵材質(zhì)，均存在不同程度的銹蝕現(xiàn)象，且均無空調(diào)冷凝水管，致使建筑墻面污染。對(duì)此，可全部更換為UPVC塑料雨落水管并增加空調(diào)冷凝水管，既能提升整體建筑立面的美觀性，又解決了原鑄鐵管容易生銹的問題。

地面排水：隨著市政道路的修繕抬升，部分樓院的地坪高度遠(yuǎn)低于市政道路，導(dǎo)致降雨天氣雨水聚集，嚴(yán)重影響了居民的出行。現(xiàn)狀樓院內(nèi)排水多為地表徑流，本次改造中，將原排水管道進(jìn)行疏通，對(duì)擁堵或破損嚴(yán)重的管道進(jìn)行更換，計(jì)算后合理組織排水坡向、設(shè)置收水口、雨污分流。針對(duì)低于市政地坪的情況，在樓院出口處設(shè)置反向擋水坡，同時(shí)在坡底位置設(shè)置攔水溝，盡可能地減少雨水的倒灌回流。

污水排放：大部分老舊小區(qū)不同程度存在污水管網(wǎng)堵塞的情況，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)內(nèi)部臭氣熏天。對(duì)所有存在堵塞的管網(wǎng)全部更換為直徑30厘米的雙壁波紋污水管，并按照坡度及凍土深度要求進(jìn)行覆設(shè)。對(duì)無市政污水管網(wǎng)的，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)部易于清污車抵達(dá)的區(qū)域增設(shè)大容量玻璃鋼成品化糞池。按上述措施改造后的小區(qū)再也聞不到污水的臭味，到處鳥語花香，極大提升了居住環(huán)境品質(zhì)。

樓院監(jiān)控及強(qiáng)弱電

在老舊街區(qū)的走訪過程中發(fā)現(xiàn)，安防監(jiān)控體系缺失，導(dǎo)致居民無安全感。對(duì)此，實(shí)施改造時(shí)重點(diǎn)完善監(jiān)控系統(tǒng)，統(tǒng)一接入門衛(wèi)室。無條件設(shè)置門衛(wèi)室的，并入轄區(qū)內(nèi)監(jiān)控。

此外，在本次實(shí)施改造中首先聯(lián)系電信公司對(duì)現(xiàn)有線纜進(jìn)行梳理，清理廢線，采用橋架敷設(shè)線纜或捆扎方式，確保線纜的整潔美觀。

樓院內(nèi)強(qiáng)電分為庭院燈照明、公共樓梯間照明、小區(qū)內(nèi)充電樁供電等，不宜設(shè)置過多種類，樓院內(nèi)應(yīng)以庭院燈為主，公共樓梯間內(nèi)以感應(yīng)吸頂燈為主。充電樁等需設(shè)置獨(dú)立電表核算。

周邊道路

社區(qū)周邊四條城市道路中西街和東街街道狹窄，設(shè)施老舊，綠化率低，建筑物參差不齊，門頭牌匾破舊不堪。加上底商隨意外擺，車輛隨意停放，舒適度很差?？臻g的合理化利用能有效提升城市風(fēng)貌，提高群眾獲得感、幸福感、安全感。因此，在交通道路梳理上，首先應(yīng)解決交通混亂問題，利用有限空間對(duì)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、人行區(qū)進(jìn)行劃定，確保交通順暢。其次，對(duì)建筑外觀進(jìn)行整治，統(tǒng)一店招，確保立面風(fēng)貌協(xié)調(diào)一致。第三，拆除現(xiàn)有侵占人行道的違章建筑，取消非法住改商的店鋪，恢復(fù)原有建筑風(fēng)貌。第四，利用建筑退讓范圍設(shè)置公共活動(dòng)區(qū)，增設(shè)綠化、公共休憩、娛樂設(shè)施，在不占用太多空間的同時(shí)，將多種形式的小品建筑引入街道界面中，提高舒適度。

便民服務(wù)設(shè)施改造

增設(shè)社區(qū)日間照料中心：社區(qū)內(nèi)老人占比約達(dá)70%，其中存在眾多生活不便的獨(dú)居老人，本著關(guān)愛老年人的基本原則，每個(gè)社區(qū)應(yīng)具備1或2個(gè)不小于200平方米的社區(qū)日間照料中心來服務(wù)老年人群體，并具備活動(dòng)室、棋牌室、閱覽室、食堂等功能板塊，從身心兩個(gè)層面關(guān)懷老人。實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)，可將公屬閑置房屋改造建設(shè)為日間照料中心，提高利用率，對(duì)社區(qū)整體環(huán)境也是一種提升。使用后受到當(dāng)?shù)鼐用窈蜆I(yè)主方的一致贊揚(yáng)。

增設(shè)分類垃圾站：為響應(yīng)國家號(hào)召，提高居民垃圾分類意識(shí)，本項(xiàng)目改造中要求淘汰原混裝垃圾桶，取而代之的是分類垃圾站。

其他思考

新、舊并置，時(shí)代記憶與現(xiàn)代氛圍的完美融合

老舊街區(qū)的改造既不是大拆大建，也不是抹除記憶。街邊的小店、老樹、青石板伴隨著居民成長的記憶，也為居民提供了生活上的便利。要注重保留歷史的記憶感，同時(shí)疊加符合現(xiàn)代生活功能的設(shè)計(jì)語言，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合共生?？赏ㄟ^景觀墻、景觀裝置等保留歷史記憶，既增加了居住空間的文化底蘊(yùn)，也能起到一定的宣傳作用。

治管結(jié)合，打造睦鄰空間

和諧友好、溫暖有序的睦鄰空間是帶給社區(qū)居民的一個(gè)更大范圍的“家”，讓居民擁有社區(qū)歸屬感。為此，在片區(qū)內(nèi)開展公共管理用房的摸排梳理，選擇有條件房屋和場(chǎng)地搭建黨群活動(dòng)中心、睦鄰客廳、睦鄰自習(xí)室、創(chuàng)意手工坊、共享小菜園等，通過共建、共管、共治、共享，打造社區(qū)最大同心圓。

建立長效的管理機(jī)制。以居民為核心，推進(jìn)居民的自治自管，強(qiáng)化家園意識(shí)，建立居民公約，確定改造責(zé)任和后期管理維護(hù)方式，形成長效有序的管理機(jī)制來確保改造成果的長期保持。

合理投資，避免浪費(fèi)

老舊街區(qū)的改造要加大財(cái)政統(tǒng)籌，做好宏觀規(guī)劃，避免過度改造，避免面子工程和重復(fù)建設(shè)。

依據(jù)上述研究和實(shí)踐，提出一些問題和建議：

融資問題。城市更新與老舊街區(qū)改造需要大量的投資，而融資渠道和方式又受到一定的限制。因此，應(yīng)尋找更多的融資渠道和方式，提高融資的效率和可持續(xù)性。

平衡不同利益主體。城市更新與老舊街區(qū)改造涉及到政府、市場(chǎng)和居民等多方利益主體，這些利益存在著一定的沖突和矛盾，應(yīng)以共同目標(biāo)平衡各方利益，形成合力。

效率和質(zhì)量。城市更新與老舊街區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，需要各方共同協(xié)作，應(yīng)積極探索有效的組織和管理模式，提高其效率和質(zhì)量。

技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用。城市更新與老舊街區(qū)改造需要應(yīng)用各種新技術(shù)、新材料和新方法，應(yīng)推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新并將其應(yīng)用于實(shí)踐中，以提高其效果和影響。

結(jié)語

老舊街區(qū)的改造量大面廣，任務(wù)繁重，并非一份文件、一份說明就能完成，更多的是一種社會(huì)基層治理工程。因此，應(yīng)在基礎(chǔ)調(diào)研歸納分類的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定改造時(shí)序和改造標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合民眾實(shí)際需求，多措并舉，治管結(jié)合，以民生為根本來推進(jìn)舊城區(qū)改造和提升，從而實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)的城市更新和整體城市的可持續(xù)發(fā)展。