張蕊

（信陽國信發(fā)展集團(tuán)有限公司，河南 信陽 464000）

近年來，我國政府不斷對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上受到限制，資金壓力不斷增大，且房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，投入量大，資金回籠較慢，所以房地產(chǎn)行業(yè)需要強(qiáng)化資金管理，做好資金管理工作，高效使用資金，從而促進(jìn)企業(yè)在激烈的市場競爭中能夠獲得良性發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不明確，投資決策不科學(xué)

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不明確，企業(yè)管理方式粗獷，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)同時(shí)投資不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果選擇的投資方式激進(jìn)，可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到短期迅速擴(kuò)張的目標(biāo)，未對公司發(fā)展進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，偏好于投資高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目，在管理中未合理運(yùn)用資金，最終由于資金周轉(zhuǎn)困難出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾情況。

房地產(chǎn)行業(yè)存在投資周期長、投資金額大、資金回收期長的特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的不穩(wěn)定性和極高的風(fēng)險(xiǎn)性，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期可行性研究時(shí)，忽視房地產(chǎn)開發(fā)周期性問題，未充分調(diào)研當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及市場需求情況，未了解當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，未科學(xué)分析后期回款情況，盲目進(jìn)行投資。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)資金情況困難時(shí)，為了避免資金鏈斷裂情況發(fā)生，只能采取新拿地進(jìn)行房屋預(yù)售、新項(xiàng)目貸款的方式籌集資金，在市場行情低迷時(shí)，這無疑帶來更大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金預(yù)算制度不完善

企業(yè)運(yùn)營的開始便是資金管理的開始，房地產(chǎn)企業(yè)未制定完善的資金預(yù)算制度，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)投資行為過于盲目及偏激。在實(shí)際工作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)制定相關(guān)的資金預(yù)算制度，但在實(shí)際操作中，資金預(yù)算制度的執(zhí)行性不高，在項(xiàng)目開始時(shí)未制定合理的資金預(yù)算，在項(xiàng)目運(yùn)行過程中未嚴(yán)格按照資金預(yù)算，整體中資金使用過于隨意，同時(shí)在資金管理與績效考核時(shí)未全面考慮，也使得資金預(yù)算的執(zhí)行性不高。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，預(yù)算管理的執(zhí)行年限普遍較短，未建立完善的資金預(yù)算制度與資金預(yù)算管理流程，很多時(shí)候管理者知道資金預(yù)算十分重要，可針對如何有效地開展資金管理卻沒有行之有效的方法。

資金預(yù)算的制定，需要預(yù)算制定人員對數(shù)據(jù)有高度的敏感性，也需要財(cái)務(wù)對其有準(zhǔn)確的判斷，整體預(yù)算的制定及執(zhí)行需要項(xiàng)目整體從上到下地進(jìn)行，結(jié)合外部環(huán)境及公司實(shí)際情況，經(jīng)過多次論證及探討，制定出準(zhǔn)確且與項(xiàng)目相適應(yīng)的資金預(yù)算。同時(shí)在資金預(yù)算制度執(zhí)行過程中還需要根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)對資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，縮小資金預(yù)算與執(zhí)行之間的差距。

（三）融資途徑過于局限，融資成本高

房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)建設(shè)周期長的系統(tǒng)工程，在項(xiàng)目建設(shè)期間所需的資金量大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金和承包方前期墊資遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到資金需求量。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要為資本市場的股權(quán)融資、債券融資和銀行借款等，但由于股權(quán)融資及債券融資的融資要求高、門檻高，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式還是以銀行存款進(jìn)行融資，融資渠道單一。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模不大，證件不齊全難以從銀行取得借款，只能采取民間借貸等方式進(jìn)行項(xiàng)目融資。

另外，國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的影響也很大，政府根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不斷調(diào)控貸款基準(zhǔn)利率，促使融資成本不斷變化。單一的融資方式選擇使得房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模不斷地增加，資金壓力不斷加劇，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

（四）資金周轉(zhuǎn)較慢，資金利用率低下

2020年，住建部和央行聯(lián)合對房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債設(shè)置了“三條紅線”，即“剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈資產(chǎn)負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1”，如果三條紅線均觸線，則房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債也就不能再增加。

隨著該項(xiàng)政策的出臺(tái)，國家不斷加大對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度，很多房地產(chǎn)企業(yè)只能將項(xiàng)目內(nèi)資金鎖定于相關(guān)項(xiàng)目內(nèi)，難以用項(xiàng)目內(nèi)的資金用于儲(chǔ)備或其他項(xiàng)目的開發(fā)，對于企業(yè)盤活存量資金，提高資金利用率產(chǎn)生很大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長，前期在進(jìn)行開發(fā)時(shí)便需要投入土地成本及征拆費(fèi)用，在項(xiàng)目開發(fā)到主體基本完工時(shí)才能進(jìn)行房屋預(yù)售，才可取得銷售回款，由于銀行按揭政策的影響，銷售房屋按揭款回款速度較慢，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度慢，資金利用率低下。

同時(shí)也因?yàn)榘唇屹Y源有效，很多銀行搶占優(yōu)質(zhì)房企，使得很多中小房企為規(guī)避銀行回款問題，只能采取分期付款等方式，延長了款項(xiàng)的回收周期，加大了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。在前期進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納農(nóng)民工工資保證金及銀行按揭回款保證金，這些保證金的繳納也導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)慢，大量資金閑置，無法得到有效利用。

（五）資金管理制度不科學(xué)，資金管理理念落后

資金管理是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理和財(cái)務(wù)管理的重心，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的始終。但很多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方式粗獷，未建立企業(yè)資金管理制度，管理者資金管理理念落后，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)未配備專門的人員進(jìn)行資金管理，僅僅依賴于財(cái)務(wù)人員，對于項(xiàng)目運(yùn)行中工程款項(xiàng)撥付時(shí)不能進(jìn)行成本控制，未合理地安排支付進(jìn)度，導(dǎo)致項(xiàng)目資金利用率不高，資金成本高。同時(shí)在項(xiàng)目運(yùn)行中，也出現(xiàn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息錯(cuò)誤問題，未進(jìn)行合理工期安排，工期拖延使得項(xiàng)目資金被占用，使得大量人力、物資浪費(fèi)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開展過程中，資金管理制度不科學(xué)，相關(guān)工作人員不知應(yīng)如何開展工作，資金管理工作流于形式。例如，在項(xiàng)目建設(shè)初期以高價(jià)購入土地，而在房屋預(yù)售推廣階段資金投入不足，導(dǎo)致銷售不理想，短時(shí)間無法完成回款，出現(xiàn)資金短缺問題。另外，企業(yè)管理層資金管理理念落后，不重視資金管理制度的運(yùn)行及應(yīng)用，企業(yè)管理人員未及時(shí)全面了解企業(yè)項(xiàng)目資金的使用情況，盲目做出決策，這種落后的資金管理方式使得房地產(chǎn)企業(yè)資金未得到高效利用，形成資金錯(cuò)誤循環(huán)模式。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）制定戰(zhàn)略目標(biāo)，提高投資決策科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先建立企業(yè)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好項(xiàng)目整體評(píng)估，避免激進(jìn)的投資方式。對企業(yè)發(fā)展進(jìn)行長期規(guī)劃，從企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展角度出發(fā)，選擇風(fēng)險(xiǎn)性較小的項(xiàng)目，做好項(xiàng)目資金管理，建立資金預(yù)算制度，合理規(guī)劃項(xiàng)目資金使用。

房地產(chǎn)企業(yè)對于所有的新項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從企業(yè)當(dāng)前實(shí)際情況出發(fā)，從以下方面全面分析投資項(xiàng)目。

首先，從企業(yè)外部環(huán)境出發(fā)，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)國家政策，對目前行業(yè)需求情況進(jìn)行調(diào)研，提前識(shí)別出開發(fā)過程會(huì)發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；其次，立足于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，了解行業(yè)目前需求情況，做好客戶調(diào)研，對市場需求做出合理預(yù)測，從而選擇風(fēng)險(xiǎn)小、市場需求量大的項(xiàng)目進(jìn)行投資；最后，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，做好后期回款情況預(yù)測，制定可行的項(xiàng)目融資方案，做好資金管理，確保項(xiàng)目穩(wěn)定開展。在項(xiàng)目運(yùn)行過程中對于獨(dú)立核算的項(xiàng)目必須做到專款專用，不可將其項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)資金挪至其他項(xiàng)目使用。同時(shí)，避免為彌補(bǔ)企業(yè)資金缺口，盲目拿地融資的情況發(fā)生，在項(xiàng)目投資前做好可行性研究。

（二）建立健全預(yù)算管理機(jī)制，加強(qiáng)資金計(jì)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)中各種管理活動(dòng)的開始是資金預(yù)算管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)在開展業(yè)務(wù)中重要的環(huán)節(jié)。做好房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算工作是房地產(chǎn)開發(fā)前期業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)，不斷完善預(yù)算管理機(jī)制，提高資金使用效率，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

在資金預(yù)算管理中，首先，緊密結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)情況與企業(yè)實(shí)際情況，將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與項(xiàng)目管理相融通，制定與企業(yè)經(jīng)營相適應(yīng)資金預(yù)算；其次，在項(xiàng)目進(jìn)行中，需及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整企業(yè)資金預(yù)算，促使資金預(yù)算與企業(yè)發(fā)展緊密相連；最后，加強(qiáng)資金預(yù)算與績效管理相結(jié)合，加大資金預(yù)算的執(zhí)行度。

房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理方面需有全面的考慮及考察，需將整體資金預(yù)算做到十分細(xì)致全面才能為企業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金計(jì)劃管理，加大資金監(jiān)管執(zhí)行的力度，在具體工作中充分發(fā)揮資金預(yù)算作用，縮小資金預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行的差距，從而促使企業(yè)資金管理能帶來最大的促進(jìn)作用。

（三）拓展企業(yè)融資的途徑和方式，降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金風(fēng)險(xiǎn)，融資方式單一，需要不斷地?cái)U(kuò)展融資途徑和方式，努力降低企業(yè)融資成本。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)企業(yè)資金管理，避免投資激進(jìn)項(xiàng)目，提高企業(yè)運(yùn)營能力以及盈利能力，保持較高的信用等級(jí)，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為后期進(jìn)行融資做好前期準(zhǔn)備；第二，房地產(chǎn)企業(yè)可采用供應(yīng)鏈模式，加強(qiáng)與建設(shè)方及供應(yīng)商聯(lián)系，借助供應(yīng)鏈融資方式，采取建設(shè)方前期墊資方式、延長應(yīng)付賬款支付期間以及項(xiàng)目質(zhì)量保證金等方式，獲取部分前期融資，從而達(dá)到降低融資成本、緩解企業(yè)資金壓力的目的；第三，房地產(chǎn)企業(yè)可通過促銷等方式促進(jìn)房屋銷售，可采用提前收取購房意向金或者提高房款首付款方式進(jìn)行融資，達(dá)到提前收回房款減輕資金壓力；第四，房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)可采用吸收意向投資的合伙人，按照投資比例分配持有股份，后期根據(jù)當(dāng)期盈利情況進(jìn)行股份分紅，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇與區(qū)域內(nèi)實(shí)力強(qiáng)的公司相結(jié)合，此種方式，一方面可學(xué)習(xí)外部公司完善的管理體制，另一方面也可以解決公司資金問題，降低企業(yè)融資成本。

（四）細(xì)化周轉(zhuǎn)管理，加速資金回籠

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)做好項(xiàng)目整體規(guī)劃，健全房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售機(jī)制，提高房屋銷售量，加快存貨周轉(zhuǎn)，同時(shí)做好銷售按揭款項(xiàng)回款跟蹤，充分考慮市場規(guī)律及政府政策，加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，加速資金回籠，降低資金成本。

在房地產(chǎn)日常管理中，應(yīng)細(xì)化周轉(zhuǎn)管理，加快存貨、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度。第一，分析目前存款情況，對市場需求進(jìn)行全面調(diào)研，合理推出房屋銷售及回款政策，比如對普通住宅、商鋪、車位進(jìn)行分類營銷政策，全面促進(jìn)存量房屋的銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度。

第二，細(xì)化應(yīng)收賬款管理，銀行的按揭期分為：按揭資料收集期、按揭資料審批期、按揭款項(xiàng)放款期等，房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)行分期管理，跟進(jìn)不同階段進(jìn)度，根據(jù)不同階段來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，從而可提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。

第三，加快保證金的退款，讓凍結(jié)資金“解凍”。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期會(huì)繳納農(nóng)民工保證金及銀行按揭保證金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)跟進(jìn)總工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，加速產(chǎn)權(quán)證的辦理，以盡快贖回此部分凍結(jié)資金，同時(shí)可與銀行進(jìn)行溝通，看能否用信用保證等方式減少前期保證金金額。

（五）建立科學(xué)的資金管理制度，增強(qiáng)資金管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的資金管理制度，第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，建立科學(xué)完善的資金管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套完善的資金管理流程，比如前期資金預(yù)算管理、資金使用計(jì)劃、資金使用審批制度、項(xiàng)目資金籌資制度、資金安全管理等，合理安排資金管理及使用，以提高資金利用度。

第二，建立健全與此相匹配的考核與績效制度，對該資金管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行考核，該項(xiàng)考核與經(jīng)營者的績效相掛鉤，從而促進(jìn)資金管理制度的有效實(shí)施。

第三，需將企業(yè)資金管理與企業(yè)年度績效目標(biāo)相掛鉤，不斷在資金管理中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，促進(jìn)企業(yè)資金良性運(yùn)作，不斷完善企業(yè)資金管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獨(dú)立部門進(jìn)行資金管理，規(guī)范企業(yè)資金審批及支付流程，健全企業(yè)資金從資金預(yù)算、資金計(jì)劃、資金審批使用等流程監(jiān)督管理，對房地產(chǎn)企業(yè)資金成本有全面控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金得到全面利用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)人員資金管理意識(shí)，不斷提高資金管理人員的專業(yè)水平及綜合素質(zhì)，資金管理人員的選擇也顯得十分重要，在進(jìn)行人員選擇時(shí)應(yīng)側(cè)重于專業(yè)水平高，適應(yīng)能力強(qiáng)以及溝通能力強(qiáng)的人員，同時(shí)也要加強(qiáng)人員綜合素質(zhì)考察，以保證可全面適應(yīng)企業(yè)資金管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對于管理人員資金管理意識(shí)的培訓(xùn)，增強(qiáng)人員的資金管理意識(shí)，樹立人員資金管理理念，學(xué)習(xí)相關(guān)財(cái)務(wù)知識(shí)及財(cái)務(wù)管理知識(shí)以及預(yù)算管理、籌資管理知識(shí)等，為不斷完善企業(yè)資金管理打下基礎(chǔ)。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中要重視資金管理問題，做好財(cái)務(wù)籌劃工作，提高資金利用率，降低資金成本，提前做好資金問題的解決方案，建立健全企業(yè)資金管理制度與預(yù)算管理體系，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康運(yùn)行，使得房地產(chǎn)企業(yè)得到可持續(xù)發(fā)展。