陳雯婧

優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)裝飾能為住戶帶來舒適的居住體驗。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，人們越來越重視住宅的室內(nèi)裝飾品質(zhì)，精裝修房的市場需求量逐年增加。近年來，精裝修商品房越來越受消費者的青睞，加上各個城市陸續(xù)出臺了推進精裝房項目的政策，在政策導向和市場需求的雙重作用下，其交易比例已大幅提升，精裝修房已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。

1 項目概況

福建省漳州市御龍?zhí)煜氯诮ㄔO(shè)用地面積為21388.83 m2，總建筑面積為153413.98 m2，其中地上建筑面積為117971.20 m2，地下建筑面積為34790.97 m2。該項目包括7 棟高層住宅和3 棟多層商業(yè)建筑，其中12 號樓和13 號樓為精裝修工程，共506 套住宅，套內(nèi)建筑面積總計約32505 m2。

2 精裝修成本管控方法

2.1 招投標階段成本管控

本項目采用邀請招標方式，邀請3家以上投標單位參與投標。在招標前，要確定意向邀請投標單位。投標單位具有良好企業(yè)形象、市場信譽和品牌形象，有助于后期項目成本管控。因此，要組織考察小組并制訂考察計劃，考察擬邀請企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)、信譽、資金實力、管理模式、人員配備情況、公司經(jīng)營情況、財務(wù)狀況及工程業(yè)績等。考察小組要客觀評價考察單位，深入了解和分析其過往項目成本管控情況，并以書面化形式形成結(jié)論?？疾焱稑藛挝荒鼙ＷC精裝修成本管控的有效性，避免出現(xiàn)不可預(yù)估的風險[1]。

招投標采用合同總價包干模式，即建設(shè)單位委托造價咨詢機構(gòu)根據(jù)施工設(shè)計圖紙詳細計算工程量，各投標單位根據(jù)其成本和盈利要求自行報價。采用該模式一方面能夠全面、清楚且準確地梳理工程成本，有效預(yù)測經(jīng)營結(jié)果，為科學招標提供保障；另一方面，工程量清單招標強調(diào)方案前置，在招標前期通過專業(yè)交圈和聯(lián)合審圖能夠解決功能性缺陷，完善設(shè)計方案，提升項目品質(zhì)。例如，若未及時發(fā)現(xiàn)裝修圖紙中的空調(diào)孔洞與土建預(yù)留孔洞不一致，則需要在裝修施工時二次開孔，容易造成外墻面污染。在工程量清單中，要特別明確深化設(shè)計、開洞補洞及零星修補等工作內(nèi)容，避免后期產(chǎn)生現(xiàn)場簽證費用。

招標時應(yīng)合理劃分總承包單位和精裝修單位的工作界面，疊圖審查各專業(yè)施工圖紙，檢查專業(yè)沖突，保持管線暢通，核實機電點位，避免后續(xù)施工中產(chǎn)生設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證[2]。

在招投標過程中要保持嚴謹、公平和公正的原則，杜絕不平衡報價。評標時要著重分析各項綜合單價組成，嚴禁資質(zhì)不合格單位入場競標，避免違規(guī)行為造成的價格虛高。同時，要評估投標文件中成本方案的可執(zhí)行性，分析各投標單位報價信息不平衡的原因，以便作出科學決策，滿足精裝修成本管控要求。例如，投標單位的工程造價組成不同會導致報價差異較大，若投標單位未將施工過程中可能出現(xiàn)的增加項目納入工程量計算，則報價較低；若投標單位將后續(xù)可能增加的工程量納入工程量計算，則報價較高。因此，應(yīng)結(jié)合項目實際情況詳細計算各種報價信息，選擇更加合理的方案。

2.2 項目設(shè)計階段成本管控

本項目在設(shè)計階段以滿足客戶需求為切入點，在保證美觀性和功能性的同時要注重精裝修成本管控。70%的項目成本是在設(shè)計階段決定的，產(chǎn)品定位、裝飾風格、裝飾材料和施工工藝等確定后，即可基本確定項目成本，因此要在設(shè)計階段加強成本管控。具體如下：

1）將成本管控前置。在設(shè)計階段，要求設(shè)計師限額設(shè)計，并讓成本管控人員介入方案設(shè)計過程，便于后期成本管控。

2）施工前要結(jié)合現(xiàn)場實際情況及時優(yōu)化設(shè)計圖紙，避免施工完成后因功能缺陷發(fā)生拆改，增加不必要的現(xiàn)場簽證費用。

3）嚴格控制設(shè)計變更。設(shè)計變更會增加工程成本，給成本管控帶來困難。因此，必須堅持非必要不變更、拒絕事后補單的原則，加強設(shè)計人員的成本管控意識，有效減少設(shè)計變更，加強成本控制力度[3]。

4）增強設(shè)計人員的風險防控意識。若施工方未按設(shè)計圖紙施工，則需要采取補救措施還原設(shè)計。這些補救措施會增加項目成本，要提高設(shè)計人員的風險防控能力，防患于未然。

5）合理選擇裝修材料。精裝修材料的價格和運輸距離都是影響成本的重要因素，因此設(shè)計人員要全面考慮材料成本，合理采購裝修材料，有效管控裝修材料成本。例如，本工程將實木踢腳線調(diào)整為人造石踢腳線并取消不銹鋼U 形嵌條，既滿足了實用性要求，又節(jié)約了成本。

2.3 施工階段成本管控

施工階段是成本管控最關(guān)鍵的階段。據(jù)統(tǒng)計，施工階段的成本約占項目總成本的90%，因此要加強此階段的成本管控力度，具體從如下6 方面進行分析：

1）合同交底有助于事前控制合同風險。項目開始施工后，要及時進行施工合同交底，解讀項目的基本情況、合同工期、工程質(zhì)量、計價方式、付款方式、變更簽證辦理以及違約條款等，防止因不熟悉合同而違反合同條款，避免經(jīng)濟損失[4]。

2）組織施工圖紙會審，消除質(zhì)量隱患。組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位及施工單位的相關(guān)人員全面細致地審查圖紙，檢查各專業(yè)圖紙的差錯、遺漏和矛盾，并提出優(yōu)化建議，從而在施工前消除設(shè)計缺陷，避免在施工過程產(chǎn)生不必要的拆改。

3）建立成本動態(tài)臺賬，實時監(jiān)控各項成本支出。動態(tài)成本是指實時反應(yīng)的即時成本，一般由設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料價差及其他費用調(diào)整組成。施工中，合約成本管控人員要實時跟蹤和控制動態(tài)成本，并做好費用超支預(yù)警，以便科學管控項目成本。

4）加強裝修材料驗收，防止出現(xiàn)以次充好、替換品牌和規(guī)格不達標等問題，避免返工導致成本增加。

5）常態(tài)化現(xiàn)場巡查，排查施工不達標和施工工序缺失等問題，并保留影像證據(jù)作為結(jié)算扣款依據(jù)。

6）加強現(xiàn)場成品保護。在施工過程中，要提高現(xiàn)場施工管理力度，及時保護成品門窗、門窗套、鎖具和地板等，防止出現(xiàn)邊修復(fù)邊破壞的情況，避免不必要的費用支出。

2.4 工程結(jié)算階段成本管控

工程結(jié)算過程應(yīng)具有詳細且真實的記錄和完善的資料，量價計算過程和審批記錄等資料應(yīng)具備可追溯性。重點審查《工程聯(lián)系單》《現(xiàn)場簽證確認單》及《索賠單》的準確性、真實性和有效性，避免施工單位未經(jīng)建設(shè)單位審批私自變更并將其納入結(jié)算。

結(jié)算過程中，要核實合同工程量清單內(nèi)的項目是否存在施工單位未予實施且未辦理減項簽證的情況[5]。例如，本項目合同第11 章為暫定數(shù)量，內(nèi)容包括墻面空鼓處理、墻面抹灰層處理、天棚裂縫處理、拆除加氣混凝土砌體以及墻面水泥砂漿抹面，合同暫定金額為131598.30 元。結(jié)算時成本管控人員應(yīng)仔細復(fù)查合同，及時督促工程部辦理減項工程聯(lián)系單，確認現(xiàn)場未實施事實，扣減未實施項目費用，避免不必要的經(jīng)濟損失。

同時，要核查裝修材料是否存在以次充好和以舊充新的情況。例如，在本工程結(jié)算過程中，再次梳理了材料品牌替換的工程聯(lián)系單，重點核查是否存在由于品牌替換產(chǎn)生材料價差且未及時辦理費用扣減的情況。此外，要核查實際施工工期是否滿足合同約定。若工期未滿足合同要求則需要罰款，并根據(jù)合同相關(guān)條款約定追究施工單位的違約責任。

3 精裝修成本管控要點

高層住宅精裝修成本管控需要從預(yù)算設(shè)立、優(yōu)化設(shè)計、提高人員專業(yè)素質(zhì)、控制變更和增項、集中采購和統(tǒng)一管理、建立成本數(shù)據(jù)庫、創(chuàng)新智能化成本管控等方面加以考慮。通過有效的管控，可以實現(xiàn)成本可控、質(zhì)量可靠的精裝修工程，滿足購房者對高層住宅的需求和期望。

3.1 設(shè)立明確的預(yù)算機制

設(shè)立明確的預(yù)算機制是高層住宅精裝修成本管控的核心要點之一，這對于項目的成功實施至關(guān)重要。具體可從4 個方面著手：

1）明確的預(yù)算能夠提供清晰的指導框架，幫助開發(fā)商或業(yè)主避免超支和不必要的開支。根據(jù)項目的規(guī)模、面積、定位和目標市場，制訂合理的裝修預(yù)算可以確保項目在經(jīng)濟可行的范圍內(nèi)進行。

2）預(yù)算機制的設(shè)立應(yīng)綜合考慮各方面因素，如材料成本、人工費用、設(shè)計費用和裝修輔助設(shè)備等。通過詳細列出各方面的預(yù)算以及相應(yīng)的價格參考和市場調(diào)研，可以更加準確地評估整體成本并做出合理決策。

3）與預(yù)算機制密切相關(guān)的是對市場行情和潛在風險的了解。預(yù)算機制設(shè)立的過程中需要考慮到材料價格波動、勞動力成本變化以及可能出現(xiàn)的不可預(yù)見的風險因素。通過分析市場趨勢和風險，可以為預(yù)算機制設(shè)立提供更加準確的信息和依據(jù)。

4）設(shè)立預(yù)算機制還需要與設(shè)計師、承包商和供應(yīng)商等各方充分的溝通和合作。他們可提供關(guān)于材料選擇、施工流程和成本估計等方面的專業(yè)建議，確保預(yù)算的合理性和可行性。

3.2 優(yōu)化設(shè)計方案

優(yōu)化設(shè)計方案是高層住宅精裝修成本管控的關(guān)鍵措施之一。通過合理的設(shè)計方案，可以降低裝修成本并提高資源利用效率。重點考慮如下4 點：

1）合理的設(shè)計方案應(yīng)注重經(jīng)濟實用性。在設(shè)計過程中，應(yīng)充分考慮材料選擇、空間規(guī)劃和功能布局等因素，以確保設(shè)計符合實際需求并最大限度減少不必要的裝修開支。避免過多的裝飾和不必要的設(shè)計復(fù)雜性，可使成本得到有效控制。

2）設(shè)計方案應(yīng)充分利用現(xiàn)有資源和結(jié)構(gòu)。在進行高層住宅精裝修時，合理利用已有的結(jié)構(gòu)和設(shè)備，可以減少重新建造或更換的成本。通過重新布局和改造，充分利用現(xiàn)有的資源，盡量避免對核心結(jié)構(gòu)進行大規(guī)模改動，這樣可以節(jié)省大量成本。

3）設(shè)計方案還應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保性。選擇環(huán)保材料和節(jié)能設(shè)備，推崇綠色施工理念，可以降低運營成本，有助于建立可持續(xù)發(fā)展的住宅環(huán)境。合理利用自然采光、通風和綠化等設(shè)計手段，不僅可以節(jié)約能源，還可以提升居住者的舒適感。

4）與設(shè)計師和裝修團隊的合作是優(yōu)化設(shè)計方案的重要環(huán)節(jié)。他們具有專業(yè)知識和經(jīng)驗，可為項目提供寶貴的建議和技術(shù)支持，優(yōu)化設(shè)計方案并降低成本。通過團隊合作，可在保證裝修質(zhì)量的同時提高經(jīng)濟效益。

3.3 提高人員專業(yè)素質(zhì)

成本管控人員的專業(yè)能力是成本管控實施的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高成本管控人員的專業(yè)素質(zhì)，增加專業(yè)人才儲備，以便提高工程項目的成本管控水平。執(zhí)行方法有如下4 點：首先，企業(yè)需加強人才引進并優(yōu)化用人機制，制訂人才選拔標準，以便提高成本管控人員的整體水平。其次，企業(yè)應(yīng)通過業(yè)務(wù)培訓，擴充成本管控人員的理論知識，提高其專業(yè)能力，增強其成本管控意識，促進其職業(yè)發(fā)展。再次，通過設(shè)置績效考核制度，提升成本管控人員的工作能力、工作效率、工作質(zhì)量和工作積極性等。例如，企業(yè)可組織技能大賽，檢驗員工的成本分析與造價管控的能力。最后，根據(jù)崗位要求提高成本管控人員的職業(yè)素養(yǎng)，為企業(yè)培養(yǎng)綜合型人才，提高精裝修工程的成本管控效果。

3.4 控制變更和增項

頻繁調(diào)整設(shè)計方案或增加裝修工程會延長工期，造成工程進度混亂，導致成本上升。在裝修過程中，嚴格控制變更和增項對于防范不必要的成本增加至關(guān)重要。一方面，頻繁修改設(shè)計方案會導致工期延長。修改設(shè)計方案需要重新評估和安排工作流程，施工隊需要花費時間調(diào)整施工節(jié)奏，進而延長裝修工程的施工工期。另一方面，額外裝修項目會增加人力、材料和財務(wù)成本。新增項目需要配置人力資源，可能需要采購新的材料或設(shè)備，此過程產(chǎn)生的額外費用可能導致工程成本超出初始預(yù)算。

因此，在裝修過程中應(yīng)盡量避免頻繁修改設(shè)計方案或增加額外的裝修項目。在施工前要全面審查設(shè)計方案，確保方案符合需求且滿足預(yù)算。在施工過程中，要與設(shè)計師、承包商和供應(yīng)商保持良好的溝通，以便及時解決問題，避免不必要的變更和增項。

3.5 集中采購和統(tǒng)一管理

集中采購裝修材料和設(shè)備具有多方面的好處：批量采購能夠享受優(yōu)惠價格；統(tǒng)一管理材料和設(shè)備；提高資源利用效率；降低成本支出。集中采購優(yōu)勢如下：首先，集中采購能獲得優(yōu)惠價格。與分散采購相比，集中采購能獲得更有競爭力的價格和折扣，從而降低材料和設(shè)備的采購成本。其次，集中采購有助于統(tǒng)一管理和監(jiān)控裝修材料與設(shè)備。集中采購能保證所有材料和設(shè)備都來自同一供應(yīng)鏈，可實現(xiàn)材料和設(shè)備的統(tǒng)一管理，確保按時供貨，有助于管理庫存。最后，集中采購可以提高資源利用率。通過集中采購能夠提前規(guī)劃和安排裝修所需的材料與設(shè)備，避免材料浪費和過度采購，不但可以節(jié)省成本，還可以減少對環(huán)境的影響。

3.6 重視成本分析，建立成本數(shù)據(jù)庫

項目完工后要評價成本管控效果，分析成本增加的原因和成本指標，建立成本數(shù)據(jù)庫，積累成本控制經(jīng)驗，為后續(xù)項目提供參考。

例如，本項目將所有室內(nèi)木門的高度由2100 mm 統(tǒng)一調(diào)整為2000 mm，增加變更金額114021.54 元。變更原因為土建墻體定位圖要求預(yù)留門洞高度為2150 mm，但是避難間防火門的實際高度為2000 mm，為了保證視覺效果，統(tǒng)一所有室內(nèi)門的高度。此調(diào)整導致門頂縫隙超過50 mm，無法直接用水泥砂漿修補，需通過增加鋼筋混凝土過梁來降低門洞高度，導致變更費用較大。項目完成后，應(yīng)及時在成本數(shù)據(jù)庫記錄此變更并備注原因，為后續(xù)精裝修項目提供借鑒，規(guī)避此類變更。

3.7 創(chuàng)新智能化成本管控技術(shù)

成本管理是企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，因此成本管控部門應(yīng)樹立動態(tài)發(fā)展理念，密切關(guān)注數(shù)字技術(shù)，及時更新成本管控手段。傳統(tǒng)成本管控方式主要以人工為主，在施工過程中需要大量成本管控人員，間接增加了項目成本。在成本管控中引入創(chuàng)新智能化技術(shù)，不僅能夠提高成本管控效率，改善成本管理效果，而且能夠減少人力成本，提高項目效益。

4 結(jié)語

綜上所述，本文通過分析精裝修項目案例的成本管控過程，總結(jié)項目設(shè)計、招投標、施工階段及工程結(jié)算階段的成本管控經(jīng)驗，提出了精裝修項目的成本管控要點，以期為后續(xù)精裝修工程的成本管控提供依據(jù)，助力建筑行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。