顧新宇

隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活水平和居住環(huán)境的要求越來越高，精裝修住宅逐漸成為商品房的主流發(fā)展趨勢。精裝修是相對于毛坯房而言的，建設部發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施導則》（建住房[2002]190 號）對精裝修的要求是在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成[1]。精裝修住宅的業(yè)主購置家具之后，即可直接入住。

精裝修工程模式起源于瑞典。西方發(fā)達國家的住宅精裝修程度相對較高，精裝修住宅占比超過80%。我國的精裝修住宅起步相對較晚，目前仍然處于發(fā)展階段。一些房地產(chǎn)開發(fā)商和各參建方一味追求利益最大化，導致精裝修工程存在許多質量問題，嚴重影響人們的居住體驗?；诖?，該文以實際項目為例，重點研究精裝修過程中的質量控制要點和管控措施。

1 工程概況

七里渠項目位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村，東至七燕路，南至北清路，西至規(guī)劃七里渠中路，北至朱辛莊中路南線。項目總建設用地面積為46230.68 m2，建筑面積為201502.49 m2，包括14 棟住宅樓和2棟配套公共服務用房。

建筑工程包括土建工程和設備安裝工程。其中，土建工程包括地基與基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程及屋面工程；設備安裝工程包括給排水及采暖工程、電氣工程、智能建筑工程、通風與空調工程以及電梯工程等。建筑工程項目管理的主要內(nèi)容是對施工進度、質量、安全、成本、合同和信息的管理，以及對施工的組織和協(xié)調等。

2 住宅精裝修工程質量管控問題及原因分析

2.1 住宅精裝修工程質量管理方案

為加強對七里渠項目的質量管理，制訂了相應的質量管理方案。該方案涵蓋圖紙會審、樣板先行、實測實量、多樣化質量評估、質量安全例會制度以及獎罰措施等內(nèi)容。在圖紙會審階段，要進行設計技術交底和重難點問題解決。在樣板先行階段，需按照要求施工樣板間或樣板層，并標注材料尺寸。在實測實量階段，要積極配合監(jiān)理單位進行常態(tài)化實測實量，并及時報送數(shù)據(jù)。在多樣化質量評估階段，通過定期巡檢和第三方評估，評價各項目的施工質量，并督促不符合要求的工程進行整改。質量安全例會制度是指每周召開項目例會，并在會上總結施工質量問題。根據(jù)實測實量評分、過程評估結果和交付評估結果、制訂獎罰措施，目的是提高施工單位對精裝修質量的重視程度。

2.2 住宅精裝修工程質量問題

七里渠項目住宅精裝修工程的質量問題包括：設計、施工協(xié)調、材料質量、空鼓開裂、滲漏以及成品保護問題等。

設計問題包括大樣圖細部構造缺失、圖紙與現(xiàn)場不符等。例如，在設計時未考慮下沉式衛(wèi)生間地面到梁頂?shù)臉烁撸瑢е聨Т嫠畯澋呐潘芨叨炔蛔?，不能有效防止衛(wèi)生間反味；天花板吊頂完成面標高較低，導致空調安裝高度不足，使得空調因排水孔位置過高而無法有效排水。施工協(xié)調問題包括在施工和交付時出現(xiàn)的質量問題，以及建設單位之間的推諉扯皮問題。材料質量問題，如門檻石和地面石材斷裂，會增加交付風險，引發(fā)客戶投訴?？展拈_裂問題包括墻面與吊頂裂縫以及瓷磚和地面空鼓。項目交付后，公區(qū)墻磚脫落會嚴重威脅住戶的人身安全，外窗和淋浴間出現(xiàn)滲漏問題會嚴重影響住宅的使用功能，進而引發(fā)住戶投訴。成品保護問題是指施工過程中未做好成品保護，導致已完成的工程在后續(xù)工序中受到損壞和污染。例如，由于在施工過程中未做好成品保護，木門和木地板出現(xiàn)磕碰現(xiàn)象，墻面瓷磚出現(xiàn)崩角現(xiàn)象，淋浴屏和陽臺門出現(xiàn)刮花現(xiàn)象。這些問題即使進行后期修復，也無法避免對觀感的影響，此外還會增加施工成本。

2.3 原因分析

工程質量問題產(chǎn)生的原因：第1，施工圖設計問題。施工圖缺項和漏項、設計深度不足、圖紙會審環(huán)節(jié)不嚴謹以及施工方未能及時發(fā)現(xiàn)設計問題等，均會導致施工質量問題。第2，工作面移交問題。在工作面移交時，土建或其他承包單位的基層、成品以及半成品存在質量問題，且未進行有效處理，裝修施工單位為了趕工直接在基層上進行施工，導致后續(xù)工序出現(xiàn)質量問題，無法通過交付驗收。例如，外窗在裝修開始前就已經(jīng)出現(xiàn)滲漏問題，但是裝修單位在此問題未處理好時就進行施工，導致后期出現(xiàn)墻皮脫落和發(fā)霉問題，整改困難。第3，材料與設備的選用、存儲和搬運不當。材料和設備的采購、加工、運輸、儲存和使用等環(huán)節(jié)管理不到位，導致材料和設備破損，影響其正常使用。材料和設備運至現(xiàn)場后，未對其進行合理的存儲和保護，加上施工隊交叉作業(yè)，導致材料和設備損壞。損壞的裝修材料未進行處理直接使用，會導致施工質量欠佳，進而影響使用功能和裝修效果。

3 住宅精裝修工程的質量管控要點

住宅批量精裝修工程的質量控制不應局限于施工實施階段，而是要全過程、多方位及多角度進行質量控制。因此，要在裝修工程的施工前、過程中和施工后采取質量管控措施[2]。

3.1 住宅精裝修工程施工前的質量控制要點

在精裝修工程施工前的場地移交過程中，精裝單位要仔細驗收土建單位的施工界面，整理需要整改的問題并進行匯報。對于主體結構界面出現(xiàn)的質量問題，要及時書面通知建設單位和土建單位，要求其整改到位，并進行跟蹤驗收。驗收合格且經(jīng)各參建方確認無誤后，方可進行場地移交。對于整改不及時的情況，應在項目例會中通報批評，并商討解決方案。由建設單位和監(jiān)理單位根據(jù)責任劃分及合同條款，對相關責任單位進行獎罰處理，防止后期出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。

3.2 住宅精裝修工程施工過程中的質量控制要點

3.2.1 材料管控

要嚴格制訂材料進場和使用管理制度[3]，即：第1，要嚴格執(zhí)行材料封樣制度，并按照設計圖紙要求，嚴格把控進場材料的質量，同時要不定期檢查產(chǎn)品供應廠家；第2，嚴格按照材料送檢制度進行材料抽樣檢測。監(jiān)理方在巡場過程中要仔細檢查材料質量，對于不合格或破損的材料，要求相關單位進行退場處理。若施工單位拒不改正，則要對其進行罰款或采取其他處罰措施，杜絕材料質量隱患。

3.2.2 過程管控

首先要做好施工交底，包括講解圖紙、施工工藝要求、安全注意事項和質量要求等，并按照施工工藝要求嚴格把控每道工序的施工質量。施工交底要確保所有人員明確各自的職責，并理解各項施工規(guī)范和標準。其次，從施工材料、施工技術、施工人員素質和施工組織等方面進行監(jiān)督管理，嚴格把控各環(huán)節(jié)的施工質量，保證整體質量處于可控范圍內(nèi)。選擇合格的施工材料是保證工程質量的基礎，施工中應根據(jù)實際需要嚴格控制材料質量，并對各項工藝進行檢查。最后實施三檢工作制度，包括施工前檢查、施工過程中檢查和施工后驗收，并嚴格按照合同、施工驗收規(guī)范以及實測實量規(guī)定進行質量驗收。

3.3 住宅精裝修工程施工后的質量控制要點

施工完成后，首先要逐層、逐戶、逐房間和逐部位地檢查是否存在質量問題，在此過程中要做到分戶驗收和一戶一表。其次，配合物業(yè)維保部門排查交付問題，并進行查驗銷項驗收工作。最后，組織各參建方的相關人員進行檢查和驗收。對于工程完工后及使用過程中出現(xiàn)的質量問題，要明確整改責任單位，并制訂可靠的施工整改方案，防止對住戶產(chǎn)生二次影響。除此之外，項目管理部要匯總和分析質量問題，找出問題產(chǎn)生的原因，并改進施工方法，避免后續(xù)工程出現(xiàn)類似問題。

4 住宅精裝修工程質量控制優(yōu)化措施

4.1 建立完善的質量管理體系

健全的管理體系不僅能夠為工程管理提供良好的指導和支持，而且能夠為精裝修工程質量提供重要保障[4]。因此，在施工前要建立以項目經(jīng)理為首的質量管理體系，加強項目管理人員的核心地位，以此提高他們的責任意識和管理水平，使其遵循科學的管理機制來管理施工現(xiàn)場。

4.2 控制方案和圖紙質量

在設計階段，要確保裝飾設計方案滿足建筑的功能和結構要求。在施工前，要針對圖紙中不符合要求的內(nèi)容提出合理建議，以便消除質量隱患。此外，可以對比樣板房和施工圖紙，匯總差異并組織圖紙會審，按照會審結果修改圖紙。施工圖紙經(jīng)設計單位確認后，需要嚴格按照流程由各部門簽字和蓋章，然后移交給施工單位進行施工。這樣可以有效避免由圖紙有效性引起的問題和責任糾紛。

4.3 控制基層質量

建筑裝修的基層是土建主體結構，基層質量的好壞決定精裝修工程的施工質量，因此精裝修工程的質量控制必須從主體結構抓起。在裝修工程中，基層的質量至關重要?；鶎淤|量不合格，會導致后續(xù)的裝修工作難以順利進行，出現(xiàn)各種質量問題。因此在裝修工程開始前，必須對土建主體結構進行嚴格的質量檢查，檢查墻體、地面和天花板等基本結構的水平度、垂直度及平整度等，確保其符合相關標準和質量要求，為后續(xù)的精裝修工程奠定堅實基礎?？刂坪没鶎淤|量，才能保證精裝修工程的施工質量，從而讓業(yè)主享受到更加舒適、美觀和實用的居住環(huán)境。

4.4 控制材料質量

材料質量決定著工程質量。精裝修工程涉及的材料較多，因此要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的招投標文件、合同和設計圖紙要求，提前確定材料樣板。施工前必須制訂嚴格的材料管理制度，做到材料管理標準化，避免因材料導致的工程質量問題。精裝修施工單位要按照材料進場計劃和材料檢驗檢測計劃，進行材料質量管理。裝修材料進場后，必須由監(jiān)理單位按照封樣定板材料對其進行驗收，并檢查質量檢測報告、環(huán)保認證以及材料的名稱、數(shù)量、規(guī)格、型號和產(chǎn)地等。此外，要按照規(guī)定嚴格執(zhí)行見證取樣送檢制度，對于質量低劣、不符合合同規(guī)定及不滿足檢測要求的材料，要按照規(guī)定降級使用或進行退場處理。

4.5 選擇合適的施工方法

施工方法會直接影響工程的質量。裝修工程的施工方法是指工程施工期間，根據(jù)現(xiàn)場條件和施工材料選擇的技術方案、工藝流程、組織措施和檢驗方法等。施工前，要根據(jù)現(xiàn)場情況和施工經(jīng)驗確定施工方法，并嚴格審查其合理性。為了實現(xiàn)各施工環(huán)節(jié)的合理性、科學性和可行性，要聯(lián)合建設單位和設計單位改進施工工藝。

施工方法的選擇需要考慮工程性質、規(guī)模、質量要求、施工條件和施工材料等因素，同時還需要考慮安全生產(chǎn)及環(huán)保要求。建議在施工前制訂詳細的施工方案，并進行專業(yè)的技術評審，確保施工方案的科學性和可行性。此外，還需不斷改進施工方法，要及時總結經(jīng)驗和教訓，分析問題，提出改進措施，進而不斷提升工程施工質量。

4.6 加強施工人員管理

首先，現(xiàn)場管理人員要嚴格遵守項目管理制度，并按照崗位職責進行質量管控。其次，要選擇有類似工程施工經(jīng)驗且工作年限較長的施工班組。再次，要根據(jù)勞動力計劃和裝修施工進度，合理安排各工種班組入場。最后，項目部要組織施工人員進行入場前的三級教育和安全技術交底，使他們清晰認識工程的技術難度和質量要求。此外，項目部應建立健全的考核體系，對施工人員進行定期評估和獎懲，以激勵他們保持良好的工作態(tài)度和質量意識。

同時，還應加強培訓和技術交流，提高施工人員的專業(yè)知識和技能水平，使他們能夠勝任更高難度的施工任務。從多個方面入手，如人員選拔、培訓、考核、監(jiān)管等方面，通過合理的管理和有效的措施，提高施工人員的素質和工作效率，確保施工質量和項目進度的順利進行。

4.7 控制施工環(huán)境

在裝修施工質量控制中，對施工環(huán)境的管理是不可或缺的一部分。施工環(huán)境具有復雜性，其中的不確定因素會直接影響施工質量。例如，施工現(xiàn)場的通風情況、濕度、溫度和季節(jié)等，都會影響裝修材料和施工工藝，如果應對不善將會對工程質量產(chǎn)生不良影響[5]。施工單位要靈活應對環(huán)境變化，根據(jù)實時環(huán)境條件采取相應的處理和防護措施，避免質量問題的產(chǎn)生。

4.8 控制關鍵工序的質量

關鍵工序的質量把控應體現(xiàn)為：第1，防水和防滲漏。防止?jié)B漏問題要遵照“設計是前提，材料是基礎，施工是關鍵，管理是保證”的原則。在防水施工時，要將防水材料鋪貼或涂刷到位，準確掌控養(yǎng)護的時間和方法，并進行成品保護。施工完成后，必須按照要求進行蓄水或淋水試驗，經(jīng)監(jiān)理方檢查驗收合格后才能施工下道工序。第2，空鼓?？展氖蔷b修工程中常見的質量問題。如果施工過程中管控不到位會產(chǎn)生空鼓現(xiàn)象，進而導致材料脫落，不僅會影響觀感和使用功能，而且會威脅人身安全。墻磚和地磚的空鼓要從基層處理、墻面抹灰層掛網(wǎng)和拉毛質量、粘接劑材料配比、瓷磚浸水以及鋪貼后的養(yǎng)護等方面進行控制。第3，開裂。抹灰前要檢查混凝土基層是否有裂縫、混凝土與砌體交接處及墻面水電開槽是否按照要求封堵掛網(wǎng)以及面層材料是否合格，施工后要控制養(yǎng)護環(huán)境，這樣才能有效防止墻面開裂。

5 結語

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，精裝修住宅逐漸成為住宅的主要發(fā)展方向。為了有效控制住宅精裝修工程的施工質量，要注重各參建方的協(xié)調與配合，并在此基礎上做好質量管理工作，加強各環(huán)節(jié)的監(jiān)督力度，不斷完善質量管理機制，以此保障住宅精裝修的建設質量。