□文/趙 婕

（西安石油大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 陜西·西安）

[提要］ 近年來，隨著政府加大對地產(chǎn)領(lǐng)域的宏調(diào)力量，各部門也制定了一系列與項目規(guī)劃有關(guān)的政策，積極地推動體制變化，房地產(chǎn)投資面臨著更多的挑戰(zhàn)，因此深入研究和剖析房地產(chǎn)投資帶來的問題和影響，以有效降低和避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險的發(fā)生，已成為當(dāng)務(wù)之急。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)投入巨大、周期漫長，而且受到多種因素的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著許多不確定性。如果僅關(guān)注其高回報而忽略高風(fēng)險和高投入，則危機情況一旦出現(xiàn)，開發(fā)商可能遭受經(jīng)濟損失，所以了解地產(chǎn)項目的經(jīng)營風(fēng)險辨識與危機處理方法十分必要。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，是指引起投資性地產(chǎn)投資偏離期望收益率的所有不穩(wěn)定因子。假設(shè)實際投資的收益率不能超過所期望的收益率，而項目的實際價格又是正的，那么對地產(chǎn)的投資就預(yù)示著項目的潛在風(fēng)險；假如項目的收益率是負(fù)數(shù)的，則地產(chǎn)的投入預(yù)示著直接的損失。投入地產(chǎn)是一種相當(dāng)巨大的投入，從初始的決策過程，到設(shè)計階段、建造過程，最后到驗收與入住，都有許多不確定因素。

二、房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的特點

（一）投資巨大。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資金額巨大，因此在進行資金管理時必須對風(fēng)險進行有效的預(yù)測和控制。這些項目不僅要求大量的人員、物料和錢財，而且還必須投入巨大的固定資產(chǎn)，其中包括幾百萬元、上億元甚至更多的資本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資產(chǎn)投資管理對于社會、產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域的經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大含義，它不僅可以改變當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟社會現(xiàn)狀，而且還能夠改變國家的經(jīng)濟社會和人民生活現(xiàn)狀，因此具有極其重要的意義。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資項目工程投資性質(zhì)差異明顯。在項目投資中，由于存在兩個性質(zhì)完全一致的投資項目，因此每個項目的投資開發(fā)都必須具備獨有的特征，包括投資用途、功能、規(guī)模以及環(huán)境，從而使得項目的投資內(nèi)容和實物投資形式存在顯著的差異。在相同的工程系統(tǒng)和施工領(lǐng)域中，人力、物力、機械等的消耗量可能存在顯著的差異，因此房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的外部投資需求也存在著顯著的變化。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的重要性

房地產(chǎn)項目經(jīng)營作為一個特定的國民經(jīng)濟工程，它所出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險錯綜復(fù)雜，而地產(chǎn)項目經(jīng)營就是指以項目資金為資本，投資建設(shè)住宅物業(yè)，以謀求未來利潤的投資活動。由于地產(chǎn)建設(shè)周期較長，且項目規(guī)模龐大，投資回收期也大大長于普通商品經(jīng)營，巨大的經(jīng)營風(fēng)險也促使了投資商特別注意對經(jīng)營風(fēng)險的控制。近年來，由于我國經(jīng)濟社會的高速增長，以及人民生活環(huán)境的明顯改善，再加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的稀缺性與不可再生性，投資房產(chǎn)也被看作一種可以對抗通脹的投資手段，因此能夠保值增值，民眾趨之若鶩。但是，當(dāng)房產(chǎn)風(fēng)險累積到一定限度之后，也可能出現(xiàn)意想不到的問題。此外，由于房地產(chǎn)投資項目管理也受法律、規(guī)章，以及金融工具等的重要制約，因此對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險管理工作也成為了其必然要進行的任務(wù)。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

工業(yè)發(fā)展是我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的主要基礎(chǔ)，工業(yè)現(xiàn)代化的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整一直是國民經(jīng)濟中的重大任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)是一項高風(fēng)險但又是高回報的投資項目，會受包括社會、歷史、人文等多種方面的干擾，也就是上述諸多的風(fēng)險原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)業(yè)投資高風(fēng)險的特點。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險受到很多因素的影響，在研究其來源、趨勢和模式之前，需要對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行科學(xué)分類。通過對五類一級風(fēng)險指標(biāo)，包括投資、管理、社會環(huán)境、技術(shù)、政策和經(jīng)濟等的分析，我們試圖深入探討房地產(chǎn)市場中存在的各種潛在風(fēng)險，以期達到預(yù)期的結(jié)果。

（一）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是由國家進行宏觀調(diào)整而對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響，屬于不可控的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的運營及消費者潛在的政策變更所帶來的經(jīng)濟損失，可以看作是政策風(fēng)險。政府頒布的相關(guān)政策在多個方面都對地產(chǎn)業(yè)有所制約，房地產(chǎn)業(yè)因其與國家經(jīng)濟發(fā)展有密切的聯(lián)系而受到政府政策的調(diào)控，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)售價的限制、對租金的限制、對外資的限制、對房地產(chǎn)開發(fā)者土地使用的控制、對環(huán)保方面的硬性要求等方面，這些都會引起一定程度的風(fēng)險。就中國而言，由于整個市場經(jīng)濟還沒有實現(xiàn)，所以在房地產(chǎn)投資方面政策風(fēng)險尤為重要。通常，房地產(chǎn)投資者對演變的房地產(chǎn)政策趨勢十分擔(dān)憂，因此能夠及時識別和應(yīng)對政策引發(fā)的投資風(fēng)險。

1、土地政策變化風(fēng)險。土地供應(yīng)是房產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，因此任何一次土地政策的變動，無論是從收購渠道、管理措施、產(chǎn)權(quán)制度的角度還是其他角度，都可能導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)公司承受巨額的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

2、住房用地制度變化風(fēng)險。隨著土地利用機制的不斷完善，房地產(chǎn)市場的運營也受到了極大的挑戰(zhàn)，其中包括了成本的上升、技術(shù)的進步，使得投資者承受了更大的損失。此外，隨著新的政策的出臺，也使得投資者的財務(wù)能力受到了更大的考驗。

3、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險。隨著金融政策的改變，房地產(chǎn)投資者面臨著來自外部環(huán)境的影響，他們必須謹(jǐn)慎把握，以免受到房價劇烈波動帶來的損失。一旦出現(xiàn)了貨幣供給減少的情況，他們就必須立即采取措施，以確保他們的財務(wù)安全。此外，隨著貨幣供給的穩(wěn)步提升，房屋的購買力也在逐漸提升，從而推高了房屋的價格，促進了經(jīng)濟的穩(wěn)定性，并為經(jīng)濟的健康發(fā)展提供了有力的支撐。當(dāng)貨幣的流動超過了它的消耗，這將導(dǎo)致供過于求，使得房地產(chǎn)價格下跌，造成巨額的財富損失。

（二）經(jīng)濟風(fēng)險

1、市場供求風(fēng)險。“供需”的概念暗示著市場的需求和供給經(jīng)常發(fā)生波動，這種波動非常難以預(yù)測。另外，這種波動對投資者的利潤也會造成重要影響。為了提高自己的利潤，房地產(chǎn)投資人需要密切注意這種波動，并采取適當(dāng)?shù)拇胧Ｓ捎诜课莸膬r值與銷售量會隨著時間的推移而發(fā)生巨大的波動，這就導(dǎo)致了房屋市場中的投資者與經(jīng)營者面臨的損失比其他領(lǐng)域都要高。為了降低這種風(fēng)險，投資者必須準(zhǔn)確理解房屋的供應(yīng)與銷售情況，并且掌握這種情況下的趨勢。

2、土地價格風(fēng)險?！巴恋貎r格風(fēng)險”通常被定義為：當(dāng)一種物質(zhì)供應(yīng)量超過一定的水平時，它可能對房地產(chǎn)投資者的收益構(gòu)成負(fù)面影響。因此，在進行房屋交易時，應(yīng)該特別注意避免受到該物質(zhì)供應(yīng)量的影響，以免遭受不必要的經(jīng)濟損失。

3、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。如果房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出蓬勃的景象，那么整個國家的經(jīng)濟也將得到提升；反之，那么整個國家的經(jīng)濟就將陷入蕭條。因此，政府和企業(yè)都需要密切關(guān)注這種情況，并采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣響?yīng)對。然而，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較為漫長，它們與政府的政策之間也存在一些時間上的偏差，因此也容易出現(xiàn)風(fēng)險。當(dāng)處于良好的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)投資者可能無法獲得預(yù)期的回報，從而導(dǎo)致市場陷入低谷。因此，對于那些試圖進行長期投資的人來說，他們將承受較大的風(fēng)險。

（三）管理及投資決策風(fēng)險

1、投資方式風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常有兩種選擇：自行開發(fā)和合作開發(fā)。前者的優(yōu)勢在于可以獲得較高的回報，但也伴隨著較大的風(fēng)險。而后者則可以降低成本，但風(fēng)險也會更加集中。房地產(chǎn)投資者應(yīng)該充分考慮各種因素，并結(jié)合自身的實際情況，從中選擇最適合的投資方式。

2、投資項目類型風(fēng)險。為了開發(fā)成功的房地產(chǎn)項目，必須考慮項目所處的位置。這取決于投資人的選擇，并且決策了項目的類型。例如，如果位于商業(yè)中心，那么可能會選擇將辦公室設(shè)置在周圍的商業(yè)區(qū)，或者選擇在較遙遠的位置上建造工廠、住宅或別墅。無論是哪一個房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，如果其定位存在偏差，那么就會面臨極高的風(fēng)險。

3、項目選址風(fēng)險。在選擇房地產(chǎn)項目的位置時，應(yīng)該根據(jù)項目類型進行考慮，但最終起決定作用的還是要看周圍的交通、地形和人流量。如果一個項目的地理位置很好，它將會成為一個促進商業(yè)活動的重要因素。如果地理位置不佳，將來的憂患可能會遠遠超出預(yù)期。

（四）社會環(huán)境風(fēng)險

1、房地產(chǎn)審批風(fēng)險?！胺康禺a(chǎn)審批風(fēng)險”通常是指由于審核流程復(fù)雜和對項目的實施有著深遠的影響，導(dǎo)致的損失。因此，為了保證項目的順利實施，投資者需要認(rèn)真對待所有的審核流程，并確保所有的決策都得到妥善處理。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到較多的財務(wù)支出，拖延開發(fā)進度將導(dǎo)致嚴(yán)重的財務(wù)后果，因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將控制開發(fā)過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險作為重中之重。

2、城市規(guī)劃風(fēng)險。隨著城市規(guī)劃的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)也將受到重大影響，例如樓盤面積比例的調(diào)整，這可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)商承受巨大的經(jīng)濟損失。然而，在房地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段，容積率的變動可能性較小，因此容積率變動的風(fēng)險也相對較低。

3、治安風(fēng)險。當(dāng)人們選擇居住、購物或享受娛樂活動時，他們通常更愿意選擇那些擁有較高治安水平的場所。因此，房地產(chǎn)投資人需要特別關(guān)注該地區(qū)的治安問題，因為如果該地點的治安環(huán)境較差，將直接或間接導(dǎo)致該地段的房屋出租或抵押，從而提高該地段的房屋出租或抵押金。

綜上所述，由于在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項目進行過程中，項目風(fēng)險管理存在著復(fù)雜化和多元化的特點，所以有關(guān)人員必須提高對當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境的全面理解和認(rèn)知，從動態(tài)化和全局性的高度掌握好當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)目標(biāo)和發(fā)展方向，以在提高當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項目經(jīng)營的科學(xué)化和準(zhǔn)確性等方面，避免了在后續(xù)項目中有可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險，以便增加投資項目的效益。

五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略

盡管理論上可能無法徹底抵御房地產(chǎn)投資所帶來的風(fēng)險，但我們?nèi)匀豢梢宰龀雠Γ员惚M可能減少風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，結(jié)合客觀環(huán)境進行分析，以便及時識別出可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并制定出相應(yīng)的應(yīng)對策略。此外，也可以對未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行準(zhǔn)確的預(yù)測，以便及時做出合適的應(yīng)對，避免可能出現(xiàn)的損失。為了確保成功的決策，企業(yè)需要更多的可行性研究以及更準(zhǔn)確的風(fēng)險評估。因此，在項目實施之初，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面搜集和整理相關(guān)的房地產(chǎn)信息，結(jié)合SWOT模型，深入探討和評估其可行性。主要分析內(nèi)容包括當(dāng)前的房地產(chǎn)立法和政策對項目的潛在影響，以及需要關(guān)注的不同類型、概率和規(guī)模的風(fēng)險，以確保將房地產(chǎn)投資風(fēng)險降至最低，并為進一步的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

（一）關(guān)注政府政策導(dǎo)向，掌握最佳的投資時期。為了更好地應(yīng)對市場的動蕩，企業(yè)需要不斷關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展，熟悉相關(guān)的政策和法律，建立一個獨立的研究團隊，以便進行準(zhǔn)確的市場預(yù)測。此外，還需要關(guān)注國內(nèi)的工業(yè)發(fā)展情況，以便制訂合理的投資方案。為了達到最佳的經(jīng)濟效益，建議首先對土地資源進行全面的評估，制定出符合要求的預(yù)算，同時積極開展與政府的交流，努力爭取到充分的資金、社會及經(jīng)濟上的支撐。在土地開發(fā)和土地利用過程中，必須確保土地分配的審慎性，以實現(xiàn)現(xiàn)有資源的再利用，減少風(fēng)險的負(fù)面影響。

（二）提前布局，完善項目可行性研究。為了確保對項目投資進行更準(zhǔn)確的評估，并滿足可行性研究的要求，大多數(shù)房地產(chǎn)標(biāo)桿公司在征地階段之前進行項目開發(fā)、設(shè)計和規(guī)劃，并對感興趣的優(yōu)質(zhì)項目進行深入的市場、采購和政治研究。這些公司將邀請設(shè)計院提前完善其項目設(shè)計，并制定更實用的營銷計劃。在市場研究和預(yù)測的幫助下，可行性研究正逐漸從定性分析轉(zhuǎn)向定量分析，從而提供更準(zhǔn)確和完整的數(shù)據(jù)。一旦項目得到授權(quán)，公司就可以利用這些成果完成項目的開發(fā)，這不僅大大縮短了開發(fā)周期，而且充分利用了現(xiàn)有資源，有效控制了投資風(fēng)險。

（三）結(jié)合實際，采用合理風(fēng)險評價方法。投資房地產(chǎn)項目涉及一定的風(fēng)險，有許多不確定因素，需要有效的方法來評估項目風(fēng)險。第一，通過SWOT 分析，深入了解項目的優(yōu)勢、劣勢、機遇和潛在風(fēng)險，并運用全面的評估方法，從內(nèi)部到外部對其進行全面評估。第二，將進行敏感性分析，以確定開發(fā)成本和銷售價格的變化對項目收入的影響，以及要投資的成本和銷售價格的范圍。第三，情境分析旨在比較不同環(huán)境中的狀態(tài)，從而收集充足的信息，精細地識別項目的潛在風(fēng)險。因此，要想充分發(fā)揮這些信息的作用，就必須采取多樣化的措施，從而實施科學(xué)合理的管理，制定出高效的應(yīng)急預(yù)案。第四，采取定量化的分析手段，根據(jù)多個經(jīng)濟風(fēng)險因子的影響力及其嚴(yán)重程度，賦予相應(yīng)的權(quán)值，以此作為定量風(fēng)險評估的核心依據(jù)，并精確估算出潛在的投資損失的概率及其等級。

結(jié)語

投資房地產(chǎn)涉及一定的投資風(fēng)險，風(fēng)險越大，利潤也越高。房產(chǎn)投資人必須具有良好的風(fēng)險意識，并熟悉房產(chǎn)投資的特性與風(fēng)險，從而準(zhǔn)確評估和管理投資風(fēng)險。唯有如此方可減少風(fēng)險，并在給定的風(fēng)險水平下保護或最大化投資者的預(yù)期回報。房地產(chǎn)投資商要率先確定項目風(fēng)險并做出適當(dāng)反應(yīng)，并能抓住各種機會減輕風(fēng)險的影響，從而確保順利實現(xiàn)預(yù)期的投資目標(biāo)，并從宏觀經(jīng)濟角度支持中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。