莫少輝

（廣西桂物機電集團有限公司，廣西 南寧 530000）

0 引言

汽車產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代社會經(jīng)濟的重要組成部分，汽車消費也是拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟的重要途徑，對于國家經(jīng)濟發(fā)展有著直接影響，汽車產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域和范圍也在逐步擴大。加強汽車綜合體建設(shè)不僅有助于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，增加政府財政收入，同時也能夠提供大量就業(yè)機會，推動汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

1 項目概況

本文以五象汽車生活廣場項目為例。案例項目地處南寧五象新區(qū)的自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域，具體位于南寧五象新區(qū)東風(fēng)路50 號，距南寧地鐵2 號線延長線東風(fēng)路站約0.3km，距南寧繞城高速玉洞互通入口約1.2km。五象汽車生活廣場項目構(gòu)建集整車展銷、汽車售后等多種業(yè)態(tài)于一體的汽車服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈，能夠為消費者提供包括學(xué)車、買車、養(yǎng)車、換車等一系列服務(wù)，全面滿足消費者多樣化需求。項目建設(shè)總用地面積151813.19m2，規(guī)劃總建筑面積189850.84m2（計容建筑面積175713.65m2，不計容建筑面積14137.19m2）。

2 汽車商業(yè)綜合體建設(shè)背景

隨著近年來我國經(jīng)濟水平的持續(xù)提升，汽車行業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，2016 年以來，我國汽車產(chǎn)銷量連續(xù)多年全球第一。2020 年汽車產(chǎn)銷分別完成2522.5 萬輛和2531.1 萬輛，再次領(lǐng)跑全球。在此情況之下，汽車消費逐漸興起，汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)模式得到了快速發(fā)展，甚至出現(xiàn)了綜合市場、主題市場等商業(yè)模式，這也促使中國汽車市場逐漸成熟，同時消費者對于汽車服務(wù)、產(chǎn)品的要求也在逐步提升，傳統(tǒng)銷售模式已然無法滿足人們的現(xiàn)代化需求。為強化提升市場競爭實力，實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、規(guī)范化經(jīng)營，汽車綜合市場逐漸得以發(fā)展，汽車綜合市場的建設(shè)以及創(chuàng)新商業(yè)模式的研究和探索，在促進南寧汽車行業(yè)以及經(jīng)濟發(fā)展方面有著積極作用。

3 項目建設(shè)可行性分析

3.1 汽車行業(yè)市場分析

從全國汽車市場角度進行分析，根據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2009—2019 年，我國汽車銷售總量千人汽車保有量約173 輛，雖然與美國、日本等發(fā)達國家相比差距仍然較大，但這也在一定程度上說明，我國汽車行業(yè)市場潛力較大[1]。

從南寧汽車市場情況來看，2013—2020 年南寧新車銷量，總體上處于上升趨勢。但由于南寧地區(qū)對于汽車銷售量的追求較為突出，使得4S 店的庫存量逐漸增加，導(dǎo)致市場價格戰(zhàn)較為激烈，汽車行業(yè)利潤下滑，與此同時，庫存資金成本、土地租金、勞務(wù)費以及推廣等方面費用的增長，迫使汽車行業(yè)經(jīng)營模式不斷變化，亟待轉(zhuǎn)型。

3.2 汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)分析

在我國經(jīng)濟不斷發(fā)展的情況之下，汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及銷售模式也發(fā)生了巨大改變，經(jīng)歷了4S 店銷售、汽車交易市場銷售、汽車園區(qū)銷售等3 個階段的銷售模式，在當(dāng)前產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量要求不斷提升的情況之下，我國汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)模式已經(jīng)逐步進入了第4 個階段，即本文所探討的汽車綜合體商業(yè)模式。未來我國汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)將會向著以下方向發(fā)展。

（1）城市土地資源有限，單體4S 店將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?S 店集群，以此提高土地利用率。

（2）產(chǎn)業(yè)運營模式多元化，通過一站式綜合市場，解決所有關(guān)于汽車的消費服務(wù)，提高消費者的便利性，滿足不同客戶多樣化需求，這也是建設(shè)汽車主題綜合體的前提基礎(chǔ)。

（3）對于消費服務(wù)提出了更高的要求，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該更加全面、人性化，開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)實體的運營模式，全面提高汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平。

3.3 核心資源優(yōu)勢分析

南寧五象汽車生活廣場建設(shè)的核心資源優(yōu)勢主要包括政策環(huán)境以及企業(yè)實力兩個方面。從政策角度來看，在國家和地方政府的支持下，不斷出臺有助于汽車市場發(fā)展的利好政策和優(yōu)惠措施，借助制度打通新車、二手車、報廢車的全鏈條流通，鼓勵和支持新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展，為建設(shè)五象汽車生活廣場項目指明了方向。從企業(yè)自身實力角度進行分析，廣西桂物機電集團作為廣西汽車流通業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，同時擁有國企的信用背書，具備極強的資源整合能力，能夠?qū)崿F(xiàn)汽車綜合體的建設(shè)和長遠發(fā)展，五象汽車生活廣場不僅地理位置優(yōu)越，而且服務(wù)類型多樣化，能夠為消費者提供一站式全系列汽車生活服務(wù)，全面增強用戶體驗感[2]。

3.4 財務(wù)投資利潤分析

南寧五象汽車生活廣場計算期為20 年，項目采用EPC 設(shè)計施工總承包模式，建設(shè)期為3 年，運營期為17 年，項目一期在2020 年12 月開始營運，2021 年出租率達80%，2024 年出租率達90%，2025 年后出租率95%。項目二期在2021 年12 月開始營運，2022 年出租率60%，2023 年出租率80%，2025 年后出租率90%，2026 年后出租率95%。

主要收入來源包括資金收入、物業(yè)管理收入、廣告費用收入、公共能耗分攤收入、停車費收入、開票收入、拍賣評估、檢測收入、車管所收入、金融業(yè)務(wù)收入、制牌收入以及房車租賃收入。經(jīng)計算，項目2021 年可實現(xiàn)總收入1639.52 萬元，2023 年可實現(xiàn)總收入8193.93 萬元，2026 年租金增長后可實現(xiàn)總收入13238.17 萬元，直至計算期末2036 年可實現(xiàn)總收入24496.86 萬元。

主要支出費用包括營業(yè)稅金及附加、增值稅以及成本費用。案例項目自2021 年開始運營，年稅金及附加175.96 萬元，呈逐年增長趨勢，到2026 年后，可達1251.96 萬元，其中房產(chǎn)稅為1203.67 萬元，土地使用稅為22.77 萬元，殘保金為12.08 萬元，印花稅為13.44 萬元。增值稅方面，本項目到2030 年產(chǎn)生增值稅，增值稅為95.34 萬元。除此之外，成本費用還包括工資及福利、修理費、折舊費、攤銷費、金融業(yè)務(wù)以及利息支出等。

所得稅稅率按25%計，法定盈余公積金按凈利潤的10%計提。本項目2025 年可實現(xiàn)凈利潤543.8 萬元，到2027 年可實現(xiàn)凈利潤3620.1 萬元，2029 年可實現(xiàn)凈利潤4648.8 萬元，上交所得稅1549.6 萬元。

綜合來看，項目實施后，2021 年可實現(xiàn)總收入1639.52 萬元，2023 年可實現(xiàn)總收入8193.93 萬元，營業(yè)收入呈逐年增長趨勢，2026 年租金增長后可實現(xiàn)總收入13238.17 萬元，2025 年開始產(chǎn)生經(jīng)營性利潤，稅后利潤可達543.8 萬元，2026 年稅后利潤可達3161.9 萬元，2029 年稅后利潤可達6198.5 萬元。項目內(nèi)部收益率8.97%（稅后），大于投資基準(zhǔn)收益率，全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為30531.1 萬元，項目靜態(tài)投資回收期14.18 年（稅后，含建設(shè)期），項目資本金收益率為13.78%，總投資收益率8.15%，計算公式為總投資收益率=年平均息稅前利潤÷項目總投資×100%。項目資本金凈利潤率38.46%，計算公式為項目資本金凈利潤率=年平均凈利潤÷項目資本金×100%。從整體上來看，項目的經(jīng)濟效益良好，盈利能力較強，在財務(wù)層面上具有較強可行性。

4 南寧五象汽車生活廣場商業(yè)模式的創(chuàng)新

4.1 項目定位

隨著當(dāng)前汽車行業(yè)飛速發(fā)展，以及國民經(jīng)濟的逐步回升，汽車行業(yè)消費需求將不斷提高，從總體上來看，我國汽車行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。在此情況之下，人們對于汽車服務(wù)的需求呈現(xiàn)出多樣化、一站式特點，汽車生活文化也逐漸成為現(xiàn)代汽車行業(yè)發(fā)展新趨勢。南寧五象汽車生活廣場是以廣闊的市場空間為基礎(chǔ)建設(shè)的，重新定義汽車生活消費。因此，本項目的主要定位是“汽車產(chǎn)業(yè)+生活體驗+科技文化”，即以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，以汽車主題和汽車科技文化為特色，融合多業(yè)態(tài)汽車文旅綜合體，致力打造人與車、人與文化、人與科技以及人與樂趣的碰撞融合，為人們提供一站式、綜合性服務(wù)，采用沉浸式空間體驗+IP 化系列活動的方式展開商業(yè)運營。

4.2 項目業(yè)態(tài)

基于項目定位將南寧五象汽車生活廣場業(yè)態(tài)劃分為以下5 個部分。

（1）汽車綜合服務(wù)方面，主要提供看車、買車、換車實現(xiàn)沉浸式購車，以及汽車后市場、車輛檢測、車管等相關(guān)服務(wù)，構(gòu)建品牌文化交流中心。

（2）汽旅戶外方面，主要提供戶外裝備、運動、房車以及文旅服務(wù)。

（3）汽車科技方面，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，為消費者提供智能化體驗，同時可進行汽車改裝、音響、電競等服務(wù)，實現(xiàn)全園區(qū)高速網(wǎng)絡(luò)覆蓋，提供無人化應(yīng)用場景等智能化體驗。

（4）汽車生活方面，可以為消費者提供多樣消費場所和配套服務(wù)，包括兒童游樂、主題餐飲、休閑娛樂等。

（5）汽車文化方面，可建設(shè)汽車文化館，藝術(shù)休閑書店等[3]。

4.3 項目招商

根據(jù)2020 年南寧汽車消費情況，汽車購買量為181295 輛，購車花費高達327 億元，汽車保有量為195 萬輛，南寧的常駐人口為734 萬人，無論是從銷售還是后端服務(wù)角度來看，南寧都具有極大的消費潛力。而且根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來看，2021—2022 年全市20 多個商業(yè)綜合體項目開業(yè)，其中17 個項目位于五象區(qū)，這也說明了五象新區(qū)的消費潛力巨大。根據(jù)項目定位，制定如下招商策略。

（1）采取統(tǒng)一運營管理模式，強化綜合商場管理的規(guī)范性和統(tǒng)一性，為后續(xù)品牌構(gòu)建奠定良好基礎(chǔ)。

（2）分析同種業(yè)態(tài)功能以及形式方面的差異情況，通過差異互補的方式展開運營管理，以免出現(xiàn)同質(zhì)惡性競爭。

（3）優(yōu)先引進具有人氣的主力店。

（4）對于入駐的知名品牌商家、亮點業(yè)態(tài)等，從招商政策方面給予支持。

（5）主要采取聯(lián)營和租賃的方式展開招商，其中租賃為普通方式，聯(lián)營則主要針對主力品牌店鋪，此類店鋪的盈利空間較大。

4.4 資金籌措

本項目總投資概算為7.86 億元，其中建設(shè)期貸款利息3646.75 萬元。項目建設(shè)對于資金的需求量較大，為保障項目得以順利運行，需合理制定資金籌集方案。主要資金來源如下：①項目自有資金投入17399.1 萬元。②銀行借貸融資，向銀行申請資產(chǎn)評估并撥付貸款。計劃分別于2021 年、2022 年向銀行貸款21500 萬元、47887.4 萬元，共計69387.4 萬元，貸款融資利率暫按基準(zhǔn)利率上浮30%進行計算，即6.2%，并根據(jù)實際還款能力進行還款和貸款調(diào)整[4]。

4.5 風(fēng)險防范

經(jīng)過計算本項目盈虧平衡點為24.51%，計算公式為盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入－稅金及附加－營業(yè)成本）×100%，即要求項目運營負荷達到24.51%，就可以實現(xiàn)保本經(jīng)營。但在實際運營的過程中，面臨著政策、經(jīng)營以及財務(wù)風(fēng)險，為保障項目盈利能力，促進商業(yè)模式創(chuàng)新發(fā)展，就需要采取相應(yīng)風(fēng)險防范措施。結(jié)合案例項目實際情況，提出以下風(fēng)險防范對策。

（1）政策風(fēng)險方面，應(yīng)加強對于政府相關(guān)政策的關(guān)注，嚴格按照程序辦事，加強對于各方信息的收集整理，統(tǒng)一展開指揮調(diào)度，并嚴格根據(jù)地方政策要求，確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略，最大程度上規(guī)避政策風(fēng)險。

（2）經(jīng)營風(fēng)險方面，應(yīng)充分利用廣西桂物機電集團資源以及團隊管理經(jīng)驗，同時結(jié)合現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念，加強經(jīng)營策劃、廣告宣傳。

（3）財務(wù)風(fēng)險方面，應(yīng)健全財務(wù)管理相關(guān)制度，嚴格展開資金借貸管理，并結(jié)合項目進度以及市場情況，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，此外，在項目運營后還應(yīng)進一步強化業(yè)務(wù)收入、支出以及現(xiàn)金管理，提升資金流動率，同時減少資金占用，為公司投資運營提供充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流[5]。

5 結(jié)語

社會經(jīng)濟的發(fā)展，對于汽車行業(yè)服務(wù)運營提出了更高的要求，在此情況之下，現(xiàn)代汽車綜合體的商業(yè)模式亟待創(chuàng)新，南寧五象汽車生活廣場，以汽車為核心，采用沉浸式空間體驗+IP 化系列活動的模式，打造汽車文化創(chuàng)新平臺，為消費者提供一站式服務(wù)。在探索創(chuàng)新模式的過程中，應(yīng)加強對于當(dāng)?shù)卣摺h(huán)境以及用戶的分析和研究，做好風(fēng)險防范，制定合理的資金籌措計劃方案，通過科學(xué)的項目定位、業(yè)態(tài)劃分以及招標(biāo)計劃，強化項目運營管理，充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目持續(xù)發(fā)展。