賈瑛
近兩年來,家住廣西柳州的趙學敏母女愁得可謂茶飯不思。原來,兩年前趙學敏委托女兒錢玉玲將自己唯一的房子賣了。
買賣房產(chǎn)本是尋常事,但這一例卻有著諸多不尋常:錢玉玲將房子賣給了前同事,房子已過戶而前同事卻遲遲不付清房款,更糟糕的是,前同事突患急病去世了……
拿著前同事生前親筆簽名的兩份協(xié)議,趙學敏母女決定打一場“穩(wěn)操勝券”的違約官司,官司能打贏嗎?
70多歲的趙學敏有一個已經(jīng)出嫁的女兒。在趙學敏的老思想里,女兒已經(jīng)出嫁了,自己不能再指望,因此,即使老伴過世多年,女兒錢玉玲也很孝順,但趙學敏就是不愿和女兒共同居住。除了思想保守的原因,趙學敏也不愿給女兒一家添麻煩。
直到2018年4月,趙學敏患上類風濕性關(guān)節(jié)炎,腿疼得走不了路,她才接受了女兒的建議,搬去和女兒一起生活。
由于錢玉玲和丈夫都是普通工薪階層,兩人還有個正在讀書的兒子,所以生活壓力不小。雖然他們都愿意照顧趙學敏,也主動承擔了趙學敏的全部生活費用,但趙學敏思前想后,還是決定把自己名下那套70多平方米的房子賣掉,自己留小部分房款以備不時之需,其余的房款都給女兒。
錢玉玲擔心母親失去唯一的房產(chǎn)后,日子過得不踏實,所以起初并不贊成賣房,而是建議母親將房屋出租。但是,母親卻堅持要賣房。
無奈,錢玉玲考慮到當時的房價處在高位,加之一家人也沒有時間去管理,于是便同意了。2020年春節(jié)后,趙學敏因為身體不好,賣房一事就全權(quán)委托給女兒辦理。憑著母女之間的感情,房子賣給誰、怎么賣,趙學敏壓根不過問。
就在錢玉玲盡力尋找可靠買主時,以前的同事李桂國主動找到她。李桂國早些年辭職下海經(jīng)商,在廣西和廣東之間來回做生意。兩人在單位時關(guān)系不錯,聽說錢玉玲有房子要賣,李桂國就提出購買,并且非常急。
原來,李桂國在幾年前與前妻周慧萍協(xié)議離婚時,就曾答應前妻,會在學區(qū)好的地段買一套房給前妻和兒子李柳生居住。由于李桂國當時資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,所以遲遲未能兌現(xiàn)。
在周慧萍屢次催促下,李桂國著急起來,得知錢玉玲要賣的這套房附近有名?!?5中學,就懇請錢玉玲把房屋賣給他。真可謂“瞌睡遞枕頭”,錢玉玲和李桂國一拍即合。李桂國開出的價格是個吉祥數(shù)——58萬元。錢玉玲覺得合適,便打電話給母親,母親也認為可以。
可是,在雙方簽協(xié)議時,李桂國這才如實相告,自己一下子拿不出這么多錢來。怎么辦?情急之下,李桂國便與錢玉玲商量,自己先付30萬元,等把房子過戶到他名下后,他就拿房產(chǎn)證去辦理抵押貸款,再付清剩下的錢。并且,李桂國還表示,只要先拿到房產(chǎn)證,把兒子的戶口遷過去,不耽誤兒子上名校,交房、搬家都不急。等他把房款全部付清了,錢玉玲再交房也可以。
話已說到這個份上,錢玉玲如果不答應的話,就顯得有點不顧朋友情分了。加之自己也信得過李桂國的為人,錢玉玲就答應了。而出于對女兒的信任,趙學敏也沒有反對。
同年4月,錢玉玲與李桂國簽訂了《房屋買賣協(xié)議》,錢玉玲收下30萬元房款。房子過戶到李桂國名下后,依照約定,等他付清尾款28萬元,錢玉玲清理好家里的東西,交付鑰匙給李桂國就行了。
不過,計劃總是趕不上變化。時隔數(shù)月,李桂國找到錢玉玲說,貸款不順利,還需要時間,可兒子李柳生原來的住處離35中學較遠,上學路上很費時間,他希望錢玉玲能讓他的兒子提前住進那套房子。
錢玉玲一時心軟,就答應了??墒?,她沒想到,把房屋交付給李桂國后,麻煩隨之而來……
周慧萍帶著兒子李柳生搬進新家后,錢玉玲就很少見到李桂國了。即使見了面,只要她提起余下的28萬元房款,李桂國就找出各種理由來敷衍,這讓錢玉玲很不放心。
后來,在錢玉玲一再要求下,2021年5月15日,李桂國與她簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》。約定李桂國在2021年9月1日前付清余款,否則,周慧萍和李柳生就要把房子騰出來,返還給錢玉玲,并把房產(chǎn)證重新變更登記到趙學敏的名下,支付趙學敏3萬元違約金,由此產(chǎn)生的各種費用也由李桂國承擔。
看著李桂國在補充協(xié)議書上簽字、按印,錢玉玲安心了不少。可時限已過,李桂國非但沒有如期付款,連人影都不見了。對此,趙學敏急得生了一場大病。錢玉玲覺得愧對母親,決定打官司維權(quán)。
11月下旬,錢玉玲以母親的名義,將李桂國告上柳北區(qū)人民法院,要求他按照補充協(xié)議的約定,返還房子并承擔違約責任。母女倆認為,既然他們手里有李桂國親筆簽名的《房屋買賣協(xié)議》和《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》,這場官司就能穩(wěn)操勝券。
可是,突如其來的變故卻讓她們措手不及——李桂國在開庭前突患急病去世,且已火化。這可把他們驚得目瞪口呆,惋惜之余,趙學敏母女還是向法院申請把案件的被告人變更為李桂國之子李柳生。因為在他們看來,既然李桂國已經(jīng)拿到房子,卻未付清房款,那么李柳生作為他唯一的法定繼承人,就有義務替父履行協(xié)議,返還房屋并承擔違約責任。
李柳生年紀還小,周慧萍又不愿意處理前夫惹出的麻煩事,所以沒有代替兒子出庭。錢玉玲則代表母親在法庭上作了詳細陳述,從賣房子到簽訂協(xié)議,再到打官司,同時向法院遞交了由李桂國親筆簽名的兩份協(xié)議。
不過,這些協(xié)議真的如趙學敏和錢玉玲想的那樣,能夠幫他們打贏官司嗎?答案是否定的。
了解完案件的來龍去脈,法院認為,公民的合法財產(chǎn)受法律保護,但保護的方式卻要符合法律的規(guī)定。本案中,《房屋買賣協(xié)議》是趙學敏和李桂國的真實意思,合法有效。趙學敏收到了第一筆30萬元的房款,房屋也過戶到了李桂國名下,這就意味著協(xié)議開始履行,房子已經(jīng)交付。按照我國的房產(chǎn)登記制度,房子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準,除此之外的東西都不能作為判斷房產(chǎn)歸屬的依據(jù)。雖然李桂國沒有按照約定支付剩余房款,但趙學敏卻同意提前過戶,所以李桂國已經(jīng)通過合法的登記取得了房子的所有權(quán)。而問題恰恰出在了這里,因為根據(jù)法律規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)一旦合法轉(zhuǎn)移,任何一方反悔提出返還,不會獲得支持。
2022年4月,柳北區(qū)人民法院作出一審判決,駁回趙學敏的請求。
趙學敏拿到判決書后,感覺很委屈,明明沒有收完錢,難道就因為自己好心答應提前過戶,如今就要承受如此巨大的損失嗎?如果法律不問青紅皂白,只看房子登記在誰名下就歸誰,還有公平嗎?那份約定返還房產(chǎn)的《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》,難道是一紙空文嗎?
錢玉玲在法定時限內(nèi),幫母親上訴到柳州市中級人民法院,而那些令他們疑惑的問題,也由于這次上訴得到了解答。
法律當然不會不公平,但《房地產(chǎn)買賣補充協(xié)議》如今真的沒有什么用處了。法官向上訴人解釋說,如果李桂國仍健在,他也同意履行,只要雙方達成一致,那么返還房產(chǎn)和支付利息都不在話下。但就算他還健在,如果不愿意返還房子,也很難要求他做到這一點。因為房產(chǎn)登記和法律的規(guī)定比協(xié)議更有效力。
不過,這并不代表法律會置趙學敏的損失于不顧。盡管房子的所有權(quán)已成定局,但由于李桂國并沒有付清房款,又有兩份協(xié)議,趙學敏和李桂國之間就產(chǎn)生了一個債權(quán)與債務的關(guān)系。也就是說,李桂國尚未支付的28萬元以及相關(guān)的利息等于是欠了趙學敏一筆債。趙學敏雖然不能要求李桂國返還房子,但可以討債。
即使李桂國去世了,他的兒子作為繼承人,也有義務償還債務。根據(jù)我國《民法典》的相關(guān)規(guī)定,繼承人繼承遺產(chǎn)后,如果被繼承人生前有債務的,同時繼承債務,但繼承的債務以遺產(chǎn)的價值為限。繼承人以所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產(chǎn)實際價值部分,繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的,對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。
在法官的建議下,趙學敏和錢玉玲撤回上訴。明白了個中道理的他們,在同年9月下旬準備打另一場官司:錢玉玲以母親趙學敏的名義將李柳生告上柳北區(qū)人民法院,要求他償還李桂國拖欠的28萬元房款和相應的利息。為了確保自己能夠打贏官司拿到錢,同時,母女倆還申請了財產(chǎn)保全。
周慧萍著急了,因為兒子李柳生作為李桂國唯一的法定繼承人,當時已經(jīng)繼承了父親留下的全部財產(chǎn)。周慧萍估算過,這些財產(chǎn)估計能夠償還債務。即使不夠,再向朋友借點,用涉案房屋“作保”也行,以免被法院列為“老賴”,將來在別人面前抬不起頭來。所以,為了維護前夫和兒子的聲譽,周慧萍來到法院,主動要求與趙學敏母女和平解決,并希望最終能夠達成一致意見。
錢玉玲見周慧萍這次是帶著誠意來的,念在自己與李桂國曾共事多年,選擇了諒解。
2023年1月上旬,雙方最終達成一致意向——協(xié)議約定:被告李柳生在3個月內(nèi)支付趙學敏28萬元;利息免除;保全費、案件受理費(減半收?。┯衫盍摀?。
4月上旬,李柳生在協(xié)議規(guī)定的時限內(nèi),將所剩的欠款支付完畢。
3場官司打下來,趙學敏和錢玉玲身心疲憊。先過戶后付款這種交易方式非常冒險,所以在買賣房屋時一定要謹慎小心,以免買賣雙方既傷感情又浪費時間。
(文中人物均為化名)