王艷麗

2020 年7 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2020]23 號(hào)文），指出要大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好[1]，到“十四五”期末，各地力爭(zhēng)基本完成2000 年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。2022 年11 月，北京市印發(fā)《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》（京政辦發(fā)[2022]28 號(hào)文），指出全面開(kāi)展老舊小區(qū)體檢[2]，深入做好群眾工作，力爭(zhēng)在2022 年底前將需改造的老舊小區(qū)全部納入改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)。各區(qū)縣政府迅速響應(yīng)，完成改造項(xiàng)目入庫(kù)。2023 年北京各區(qū)縣大范圍啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造工程。

金頂街四區(qū)為北京市石景山區(qū)典型的老舊小區(qū)之一，建成于1999 年，有5 棟多層和7 棟高層組成，所有樓棟的樓齡均超過(guò)20 a，居民上下水管道經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，存在嚴(yán)重的老化、砂眼、堵塞等情況，管道毀損已經(jīng)嚴(yán)重影響到居民正常生活。該小區(qū)被劃入石景山區(qū)老舊小區(qū)綜合整治名單，于2023 年正式啟動(dòng)改造。項(xiàng)目改造原則，戶內(nèi)尊重業(yè)主自愿意愿，樓內(nèi)上下水管線屬于業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備，改造由同一條上下水主管線涉及的房屋業(yè)主做出一致決定后方可施工。同一條上下水管線改造時(shí)間約為20 d。

1 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)戶內(nèi)上下水管道改造過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.1 施工防護(hù)措施不到位

老舊改造多數(shù)居民還在戶內(nèi)居住，施工單位入戶改造之前，應(yīng)先對(duì)戶內(nèi)客廳和廚房的家具、家電、地面等項(xiàng)目采取整套的成品保護(hù)措施，而施工單位的實(shí)際操作是僅對(duì)入戶門(mén)到衛(wèi)生間門(mén)這一段路程的地面采用保護(hù)膜進(jìn)行保護(hù)，其他項(xiàng)目成品保護(hù)工作未考慮，造成施工過(guò)程中家具家電等物品上面落滿厚厚的灰塵和飛石，使居民對(duì)改造產(chǎn)生一定的不滿情緒。廚房的給排水管道穿越樓板需要在樓板上面打洞，打洞的師傅施工之前不做任何防護(hù)措施，水鉆工作過(guò)程中形成的污泥臟水，順著打洞洞口直接澆灌到樓下業(yè)主家里，造成樓下業(yè)主的廚房地面、墻面、櫥柜上面全被污泥臟水污染。

1.2 施工工序安排不合理

單元內(nèi)改造序列安排不合理。一梯兩戶或者一梯三戶的板樓，由于同一條上下水管道住戶一并改造，未考慮同一單元內(nèi)不同序列管道施工交叉影響，來(lái)回往返施工，使居民頻繁遭受噪聲影響。比如今天開(kāi)始15 號(hào)樓1單元101 門(mén)至601 門(mén)上下水管道改造施工，工期20 d；改造施工完畢間隔數(shù)日后又開(kāi)始15 號(hào)樓1 單元102 門(mén)到602 門(mén)上下水管改造施工；最后再開(kāi)始15 號(hào)樓1 單元103 門(mén)至603 門(mén)改造施工，同一單元同一樓層的住戶施工時(shí)間不一致，這種間歇交叉式施工，使得同一戶居民受到三次改造施工的噪音影響，噪聲侵?jǐn)_的頻率增加。

住戶內(nèi)改造工序安排不合理。戶內(nèi)衛(wèi)生間地面磚、墻面磚已拆除，更換完上下水管道后，或者做完閉水試驗(yàn)后，頻繁出現(xiàn)間隔數(shù)日無(wú)施工人員入戶施工的情況。此外，第二天有無(wú)人員入戶施工，不提前跟業(yè)主溝通，導(dǎo)致改造期間業(yè)主在家里空等。施工工序未形成高效流水作業(yè)，極易引起居民不滿情緒。

1.3 監(jiān)管不嚴(yán)，施工質(zhì)量堪憂

老舊小區(qū)改造專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，社區(qū)工作人員、居民代表、業(yè)主多數(shù)不是專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)施工圖紙、施工工序、工程質(zhì)量等存在辨識(shí)盲區(qū)，在施工單位私自更改施工工序降低施工標(biāo)準(zhǔn)時(shí)難以被改造戶主發(fā)覺(jué)，主要依靠監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工情況。而施工過(guò)程中監(jiān)理、監(jiān)管容易形同虛設(shè)：第1，監(jiān)理人員配置不到位，施工過(guò)程中全程很少看到監(jiān)理人員；第2，監(jiān)理監(jiān)督力缺失，監(jiān)理工程師未按照工程監(jiān)理規(guī)范要求，采取旁站、巡視、平行檢驗(yàn)等形式對(duì)改造工程實(shí)施監(jiān)理。

戶內(nèi)上下水管道改造施工重點(diǎn)區(qū)域是衛(wèi)生間。實(shí)際施工過(guò)程中各參建單位并未足夠重視施工質(zhì)量，全程只有施工人員在現(xiàn)場(chǎng)施工，很少有管理人員巡查工序質(zhì)量。例如，衛(wèi)生間地面防水層刷完，完成閉水試驗(yàn)后，下一道工序應(yīng)該做水泥砂漿防水保護(hù)層，而實(shí)際施工中，由于保護(hù)層的硬化需要約48 h，施工人員做完防水保護(hù)層往往不等其硬化，直接踩在上面進(jìn)行下一道工序—貼地面磚，很容易破壞其腳下的防水層；有的施工人員干脆省略防水保護(hù)層這一道工序，直接在防水層上面貼地面磚。不論省略防水保護(hù)層，還是防水保護(hù)層未硬化，都容易破壞防水層，導(dǎo)致漏水現(xiàn)象。又如，衛(wèi)生間排水管道與樓板洞隙是需要進(jìn)行管道封堵的，樓上業(yè)主家的管道封堵需要工人去樓下業(yè)主家里先吊模板，再到樓上進(jìn)行灌漿封堵，而施工中，容易出現(xiàn)樓下業(yè)主家里無(wú)人（不能入戶），施工人員便省略吊模板這一道工序，直接進(jìn)行灌漿，造成這里的砂漿封堵不密實(shí)，填充砂漿容易掉落，極易造成衛(wèi)生間漏水的隱患。完工后，施工單位不正式告知業(yè)主使用注意事項(xiàng)，再加上無(wú)人監(jiān)管，業(yè)主容易在未等衛(wèi)生間水泥砂漿黏結(jié)層及勾縫劑完全硬化，便急于使用衛(wèi)生間淋浴，造成地面磚踩踏變形及勾縫劑被沖毀，形成另一種漏水隱患。

1.4 施工人員水平參差不齊

施工人員水平參差不齊主要體現(xiàn)在：第1，人員流動(dòng)大，比如現(xiàn)場(chǎng)操作水鉆打眼的工人，是人力市場(chǎng)臨時(shí)找來(lái)的師傅，隨用隨找，用之即來(lái)，揮之即去。第2，未經(jīng)過(guò)老舊改造的系統(tǒng)培訓(xùn)。第3，非專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人，存在跨專(zhuān)業(yè)技術(shù)開(kāi)展工作的情況。如櫥柜拆除，更換完櫥柜位置的上下水管后，櫥柜需要再次安裝回原來(lái)的位置，施工過(guò)程中，施工人員拆裝櫥柜不專(zhuān)業(yè)，對(duì)櫥柜本體的零部件不熟悉一邊摸索一邊安裝，安裝技術(shù)不熟練，安裝質(zhì)量無(wú)人查驗(yàn)；專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員少，流動(dòng)農(nóng)民工多，其知識(shí)水平、綜合素質(zhì)和技術(shù)能力參差不齊，頻繁出現(xiàn)跨專(zhuān)業(yè)技術(shù)開(kāi)展施工作業(yè)的情況，操作程序不規(guī)范，質(zhì)量意識(shí)淡薄。

1.5 溝通協(xié)調(diào)機(jī)制不暢

改造中居民反映問(wèn)題的方式共兩種：第1，通過(guò)小區(qū)里張貼的“老舊改項(xiàng)目聯(lián)系電話”，居民通過(guò)該形式反應(yīng)的問(wèn)題，項(xiàng)目部施工單位只會(huì)如實(shí)登記問(wèn)題，并沒(méi)有真正去解決問(wèn)題。上面的咨詢電話與投訴電話屬于同一個(gè)電話號(hào)碼，均屬于項(xiàng)目部施工單位人員接聽(tīng)，居民投訴施工質(zhì)量問(wèn)題也是投訴給施工單位，而建設(shè)單位、監(jiān)理單位并不直接進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，居民投訴形同虛設(shè)；第2，通過(guò)樓棟微信群反應(yīng)問(wèn)題，通過(guò)此方式，問(wèn)題可以反應(yīng)給施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理，最終施工單位把問(wèn)題解決的怎么樣，并無(wú)第三方跟蹤監(jiān)督檢查。

1.6 對(duì)特殊人群缺少保障措施

截止目前小區(qū)仍有部分住戶未同意改造：第1，居民家中有正坐月子的寶媽和剛出生的小寶寶，對(duì)這類(lèi)住戶，沒(méi)有保障措施，第2，居民家中有長(zhǎng)期臥床、行動(dòng)不便的老人，對(duì)此類(lèi)住戶，沒(méi)有提供臨時(shí)休息場(chǎng)所，一旦改造，家里停水衛(wèi)生間停用，造成他們無(wú)法正常生活。

2 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)戶內(nèi)上下水管道改造中的問(wèn)題優(yōu)化建議

2.1 強(qiáng)化對(duì)擬投標(biāo)單位標(biāo)前考察

改造工程屬于民生工程，在招標(biāo)階段，需強(qiáng)化對(duì)擬投標(biāo)施工單位的標(biāo)前考察工作，對(duì)擬投標(biāo)單位的總體情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保入圍投標(biāo)單位勝任改造工程建設(shè)任務(wù)，并且準(zhǔn)確評(píng)價(jià)投標(biāo)單位對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目上的施工組織管理能力，實(shí)現(xiàn)擇優(yōu)簽約選用，標(biāo)前考察內(nèi)容具體包括：第1，投標(biāo)單位的資質(zhì)是否滿足老舊改造需求，各種資質(zhì)證書(shū)是否真實(shí)有效；第2，投標(biāo)單位是否中標(biāo)過(guò)類(lèi)似老舊小區(qū)改造工程，近3 年已完工同類(lèi)老舊改造工程的資料文件是否真實(shí)有效；第3，參觀投標(biāo)單位已完工的類(lèi)似老舊改造項(xiàng)目，實(shí)地考察其施工質(zhì)量，關(guān)注管道改造成果、成效；第4，回訪投標(biāo)單位已完工或在施的老舊改造社區(qū)里的群眾意見(jiàn)，把群眾對(duì)老舊改造上下水管道施工工序、施工質(zhì)量、解決問(wèn)題時(shí)效、溝通機(jī)制等滿意度進(jìn)行調(diào)查匯總。根據(jù)以上情況綜合評(píng)估，出具考察報(bào)告，不合格的投標(biāo)單位不能參與工程投標(biāo)。

2.2 施工技術(shù)方案需有針對(duì)性

上下水改造之前，施工單位應(yīng)根據(jù)管道走向、管道尺寸、建筑結(jié)構(gòu)布局等特點(diǎn)編制詳盡的施工技術(shù)方案，應(yīng)充分考慮管道與窗洞口的尺寸距離、避免影響采光，同時(shí)，力爭(zhēng)優(yōu)化管道占用空間及布局，并與招標(biāo)單位、街道社區(qū)及居委會(huì)充分溝通，方案公示及修訂不應(yīng)少于兩輪。施工涉及的瓷磚及輔材、管道材料及配件的采購(gòu)來(lái)源、型號(hào)應(yīng)當(dāng)提前進(jìn)行公示，防止以次充好，假冒偽劣。

2.3 施工防護(hù)措施落實(shí)到位

施工單位應(yīng)根據(jù)改造項(xiàng)目特點(diǎn)編制詳盡的施工防護(hù)方案，并報(bào)監(jiān)理審核通過(guò)、公示。入戶施工時(shí)嚴(yán)格按照方案把防護(hù)措施落實(shí)到位，避免樓上水鉆打洞，樓下污泥臟水漫延之類(lèi)情況的出現(xiàn)。

在拆除作業(yè)施工過(guò)程中，應(yīng)該減少施工噪聲影響：第1，盡量選用低噪聲、有消聲降噪設(shè)備的施工機(jī)械進(jìn)行作業(yè)[3]，或者盡量使用無(wú)震動(dòng)無(wú)塵直線切割技術(shù)，切割瓷磚的過(guò)程中，可以使用一些消音材料，如隔音板、隔音棉等，來(lái)減少噪音的傳播。第2，監(jiān)督施工單位的拆除工序及工藝，嚴(yán)格按照經(jīng)過(guò)審批的施工方案施工。第3，加強(qiáng)噪聲作業(yè)時(shí)間控制。

2.4 合理安排施工工序

老舊小區(qū)住戶量較大，為了保證順利的開(kāi)展老舊小區(qū)改造項(xiàng)目施工作業(yè)，在施工前施工單位應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備工作，結(jié)合改造項(xiàng)目實(shí)際情況，做好施工組織計(jì)劃，合理安排施工工序，使舊管道拆除、新管道定尺、新管道安裝、地下主管道銜接等主要工序緊密銜接，形成流水施工；同時(shí)管道銜接完工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行工序驗(yàn)收，抓緊戶內(nèi)衛(wèi)生間的防水及裝修改造，注重工序銜接的同時(shí)，優(yōu)化工序時(shí)效，壓縮工作時(shí)間。同一單元不同序列住戶盡量同時(shí)施工，避免同一單元的住戶分批施工，給居民帶來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間的交叉噪音侵?jǐn)_。根據(jù)改造項(xiàng)目的住戶情況合理安排人、材、機(jī)，根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)調(diào)整，形成流水施工，保障施工進(jìn)度使項(xiàng)目盡早通水，恢復(fù)居民正常生活。

2.5 注重工程質(zhì)量，加強(qiáng)監(jiān)管力度

在施工過(guò)程中應(yīng)該做好事前、事中、事后各階段的質(zhì)量管理工作，具體為：第1，事前控制不馬虎。施工單位要嚴(yán)格做好管道及輔材進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)、材料送檢、工序報(bào)驗(yàn)等工作，要做到未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料不得進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，施工單位不得進(jìn)入下一道工序。第2，加強(qiáng)事中監(jiān)督管理。施工單位應(yīng)落實(shí)戶內(nèi)施工巡查機(jī)制，做好管道拆除、管道安裝及調(diào)整等工序施工完畢后的自檢工作，把好質(zhì)量關(guān)。施工過(guò)程中，監(jiān)理單位要按照工程監(jiān)理規(guī)范要求，做到責(zé)任到人、責(zé)任到具體樓棟、責(zé)任到具體單元，同時(shí)制訂完善的監(jiān)理管理體系，施工過(guò)程中依據(jù)監(jiān)理方案，做好旁站、巡視、平行檢驗(yàn)等工作[4]，對(duì)于管道穿板洞口尺寸、上下定位、不同口徑管道銜接、管道洞口的灌漿等重點(diǎn)部位、重要工序（比如衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)）加大監(jiān)督抽查抽測(cè)頻率，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)發(fā)出質(zhì)量整改通知單并跟蹤整改情況。同時(shí)，社區(qū)工作人員可以在單元門(mén)口張貼或者樓棟居民微信群中發(fā)放重點(diǎn)部位或重要工序的學(xué)習(xí)資料，比如衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)需要做24 h，防水層上面需要做防水保護(hù)層，貼磚范圍內(nèi)有電氣開(kāi)關(guān)面板時(shí)，需要提前在瓷磚上面開(kāi)孔等。加強(qiáng)宣傳鼓勵(lì)居民積極參與。充分發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，吸收業(yè)主參與改造工程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督及驗(yàn)收復(fù)核工作。倒逼施工單位嚴(yán)格按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)控制工程質(zhì)量。第3，事后懲罰不放過(guò)。施工結(jié)束后，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題的，情節(jié)嚴(yán)重者可依據(jù)情節(jié)輕重給予罰款、停工整改等處理。

2.6 培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的工人隊(duì)伍

改造的核心是施工單位自身的質(zhì)量?jī)?nèi)控，施工單位應(yīng)重視自身團(tuán)隊(duì)建設(shè)：第1，應(yīng)具有老舊改造方面專(zhuān)業(yè)化的核心管理團(tuán)隊(duì)。第2，培養(yǎng)技術(shù)骨干力量，不斷完善高技能人才激勵(lì)機(jī)制，培育職業(yè)技術(shù)藍(lán)領(lǐng)。第3，工人的專(zhuān)業(yè)水平與工程的質(zhì)量之間存在極為密切的聯(lián)系，篩選有相關(guān)工程經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)工人，優(yōu)選工人，降低工人流動(dòng)率，嚴(yán)格落實(shí)崗前培訓(xùn)，不斷提高其專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)能力、質(zhì)量意識(shí)，養(yǎng)成良好的自覺(jué)性和負(fù)責(zé)任的態(tài)度，建立穩(wěn)定、專(zhuān)業(yè)的工人隊(duì)伍。第4，建立健全組織管理機(jī)構(gòu)，配齊各崗位專(zhuān)業(yè)管理人員，做到責(zé)任到樓棟、責(zé)任到各單元、責(zé)任到人。第5，有針對(duì)性地調(diào)整工資結(jié)算機(jī)制，在工人離職時(shí)，應(yīng)建立先初步工序驗(yàn)收，再結(jié)算工資機(jī)制，嚴(yán)防流動(dòng)工人當(dāng)一天和尚撞一天鐘糊弄心態(tài)，避免工人撤場(chǎng)因其完成的工序質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而帶來(lái)后續(xù)反復(fù)施工問(wèn)題。

2.7 建立完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制

老舊小區(qū)改造需要建立完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，確保各單位、部門(mén)、居民之間的高效配合與協(xié)作，應(yīng)當(dāng)成立專(zhuān)門(mén)的改造項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、社區(qū)、居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)人員共同組成，負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理和問(wèn)題解決，確保改造工作有序進(jìn)行。要多形式地疏通基層反饋渠道，通過(guò)樓棟居民微信群、定期召開(kāi)改造聯(lián)席會(huì)、定期邀請(qǐng)居民代表參加“監(jiān)理會(huì)”等形式聽(tīng)取基層意見(jiàn)，同時(shí)居民代表、社區(qū)、監(jiān)理單位發(fā)揮其自身的監(jiān)督作用，保障改造施工順利開(kāi)展。

2.8 對(duì)特殊人群提供保障措施

建設(shè)單位、社區(qū)、物業(yè)、施工單位等相關(guān)人員，應(yīng)該給這些“老、弱、幼、孕、殘” 等特殊人群，提供相應(yīng)的幫助，幫助他們度過(guò)上下水管道改造時(shí)間，比如：對(duì)的確有困難的居民，提供改造期間這20 d 的臨時(shí)住房；讓接受不了噪音的特殊人群有一個(gè)臨時(shí)休息的地方；停水期間安排人員給行動(dòng)不便的老人家中提供送水服務(wù)等保障措施。

3 結(jié)語(yǔ)

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)戶內(nèi)上下水管道改造可改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，有利于提高群眾獲得感、幸福感、安全感，推動(dòng)城市的發(fā)展[5]。

參建單位在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，應(yīng)抓住與新建小區(qū)項(xiàng)目的差異，實(shí)施有針對(duì)性的管理方法，施工過(guò)程中配備專(zhuān)業(yè)的施工人員、做好施工防護(hù)措施、合理安排施工工序、完善溝通機(jī)制，用心做舊改才能真正做好民生工程。