文／朱芳 洛陽(yáng)城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司 河南洛陽(yáng) 471000

引言：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平得到了顯著提高，這也間接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，通過(guò)不斷的實(shí)踐獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需加速構(gòu)建“新發(fā)展模式”，從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。在此背景下，融資作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要血液來(lái)源，直接影響著企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，更應(yīng)受到企業(yè)的高度重視。因此，文章將從如何提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理質(zhì)量、解決融資管理帶來(lái)的問(wèn)題等方面進(jìn)行探討研究[1]。

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理即為房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的過(guò)程中通過(guò)多種途徑對(duì)內(nèi)對(duì)外進(jìn)行融匯資金，擴(kuò)大資金總額，從而提升經(jīng)營(yíng)效率、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷獲取土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、公開(kāi)預(yù)售等環(huán)節(jié)，從而達(dá)到資金回籠以及實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的過(guò)程，無(wú)論哪一環(huán)節(jié)對(duì)資金的需求量都非常大，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期主要為大量資金投入，后期為資本回流。若前期資金投入出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致工程難以繼續(xù)，那么后續(xù)的資金回籠也將會(huì)受到較大挑戰(zhàn)，甚至虧本，這更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)融資管理的連續(xù)性。

目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有以下幾種：第一種方式是向境內(nèi)銀行進(jìn)行信貸融資，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金主要來(lái)自銀行貸款，且房地產(chǎn)貸款在銀行整體信貸投放規(guī)模中的占比較高。此種貸款模式掛鉤具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以項(xiàng)目土地或在建工程作為抵押，并以項(xiàng)目銷售回款作為第一還款來(lái)源。因此開(kāi)發(fā)貸是最常規(guī)的融資模式之一，資金來(lái)源穩(wěn)定、政策風(fēng)險(xiǎn)較小，保障項(xiàng)目建設(shè)完工。第二種方式是境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)融資，即房地產(chǎn)企業(yè)在證券交易所或銀行間市場(chǎng)發(fā)行公司債、中票、資產(chǎn)證券化等多類債務(wù)融資工具，由銀行、基金、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化投資配置，發(fā)行期限及價(jià)格取決于企業(yè)信用資質(zhì)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)拓寬了融資渠道，對(duì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)增加了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。第三種方式是境內(nèi)非標(biāo)融資，比如信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款或者與房企開(kāi)展優(yōu)先股等合作，信托業(yè)務(wù)也需滿足監(jiān)管對(duì)底層項(xiàng)目四三二等合規(guī)要求。由于近年信托暴雷較多，整體信托公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度較為謹(jǐn)慎且信托融資成本較高;還有保險(xiǎn)公司可針對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃融資，但保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身的股東背景及企業(yè)資質(zhì)要求非常高，業(yè)務(wù)規(guī)模比較受限。第四種方式為境外融資，主要可分為美元債、銀團(tuán)貸款、雙邊貸款、內(nèi)保外貸等模式。其中，美元債即房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)發(fā)行以美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先票據(jù)，認(rèn)購(gòu)方為海外各類專業(yè)投資機(jī)構(gòu);銀團(tuán)貸款即由具有市場(chǎng)號(hào)召力的商業(yè)銀行牽頭，在市場(chǎng)上籌組較大規(guī)模的海外貸款;雙邊貸款即房地產(chǎn)企業(yè)與銀行兩方協(xié)商確定貸款條件，操作較為靈活;內(nèi)保外貸即由商業(yè)銀行跨境聯(lián)動(dòng)為房企海外主體發(fā)放貸款，境外融資有效拓寬了房企的融資渠道，且有利于充分利用境內(nèi)境外兩個(gè)市場(chǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)在于海外金融政策存在較大不確定性，且利率波動(dòng)較大，需要房企做好外匯及匯率風(fēng)險(xiǎn)管控。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問(wèn)題

2.1 對(duì)經(jīng)濟(jì)金融政策以及行業(yè)法規(guī)的重視程度嚴(yán)重不足

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，因此相關(guān)法律法規(guī)與融資的規(guī)章制度并不完善，部分地方性法規(guī)僅以文件形式通知，甚至存在法律法規(guī)相沖的情況，不利于企業(yè)融資的有序開(kāi)展，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的融資創(chuàng)新。這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融政策的忽視、對(duì)政策內(nèi)涵解讀的不足，以及對(duì)行業(yè)調(diào)控的應(yīng)對(duì)不及時(shí)。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范信貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管政策層面提高了信貸融資的門(mén)檻。房地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)貸款時(shí)必須滿足相關(guān)要求、證件齊全，并且持有一定比例的自有資金。因此，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的資金較為有限，房地產(chǎn)信貸投放規(guī)模也有所下降，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。

2.2 過(guò)于關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，忽視企業(yè)融資質(zhì)量

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限且融資成本較高，使得部分企業(yè)一味地重視融資規(guī)模，忽視融資質(zhì)量。另外，融資方式不合理也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量資金周轉(zhuǎn)，這就體現(xiàn)出了融資管理的重要性。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長(zhǎng)，受政策、市場(chǎng)以及氣候等因素的影響較大，一旦建設(shè)周期延長(zhǎng)不穩(wěn)定，就會(huì)產(chǎn)生資金回收難的問(wèn)題，不能及時(shí)償還貸款從而增加財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。房地產(chǎn)企業(yè)要想有穩(wěn)定的資金來(lái)源，就要積極拓寬融資渠道，減少資金不足帶來(lái)的劣勢(shì)，同時(shí)要注意改善融資質(zhì)量，比如開(kāi)發(fā)貸按規(guī)定可以存續(xù)5 年，但大部分開(kāi)發(fā)貸僅存續(xù)3 年；公開(kāi)市場(chǎng)1 年期債券收益率雖然較低，但是短債的償還壓力大，3 年期產(chǎn)品則發(fā)行難度更大。因此企業(yè)要深入分析不同融資條件的優(yōu)劣勢(shì)，保障公司長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

2.3 缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，不重視風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)融資依賴性較強(qiáng)。因此，在眾多風(fēng)險(xiǎn)中，融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理影響較大，當(dāng)前眾多房企的暴雷均由現(xiàn)金流斷裂、流動(dòng)性枯竭等引發(fā)。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)防控并不重視，一味地追求經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控視若無(wú)睹。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的不健全注定會(huì)將房地產(chǎn)企業(yè)置于危險(xiǎn)之地，一旦發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成企業(yè)聲譽(yù)以及財(cái)產(chǎn)的重大損失，甚至?xí)＜捌髽I(yè)生死存亡。為了保證良好發(fā)展，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的有序發(fā)展，企業(yè)應(yīng)不斷優(yōu)化融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。比如設(shè)置現(xiàn)金短債比、短債在有息負(fù)債中的占比等指標(biāo)，每月動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)將短債置換成長(zhǎng)債，確保短期償債壓力可控，一旦指標(biāo)出現(xiàn)異常則及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃，防止出現(xiàn)債務(wù)違約。另外，企業(yè)也要對(duì)境內(nèi)外債務(wù)占比設(shè)定目標(biāo)比例，謹(jǐn)防境外負(fù)債占比過(guò)高，切勿過(guò)度依賴單一市場(chǎng)，針對(duì)匯率及利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，也可以通過(guò)金融衍生工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，確保整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效管控。

2.4 缺乏系統(tǒng)性的融資管理體系

第一，受我國(guó)傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)居民更偏向于儲(chǔ)蓄資金而非投資；第二，由于我國(guó)金融證券市場(chǎng)不完善，且無(wú)法滿足投資者的投資需求，越來(lái)越多的投資者更偏向于將資金存入銀行。種種情況都導(dǎo)致了大量資金無(wú)法充分利用的問(wèn)題，雖然多數(shù)銀行都會(huì)提供貸款業(yè)務(wù)，但作為銀行的首要職責(zé)是保護(hù)儲(chǔ)戶利益，因此銀行的放貸規(guī)模十分有限，且要求和限制條件頗多。金融資源傾斜于股東實(shí)力雄厚且經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資更加困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資擔(dān)保也不完善，使得金融和證券交易市場(chǎng)難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求，不能更好地促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理創(chuàng)新策略

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理創(chuàng)新建議

3.1.1 落實(shí)預(yù)算要求

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中資金投入規(guī)模較大，為確保企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)可控，要制定規(guī)范的預(yù)算管理機(jī)制。預(yù)算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，要結(jié)合各項(xiàng)目特點(diǎn)制定科學(xué)的預(yù)算規(guī)劃，以確保企業(yè)預(yù)算能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資金的有效控制。首先，優(yōu)化預(yù)算編制流程。房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，要形成以利潤(rùn)為核心的預(yù)算編制機(jī)制，充分結(jié)合企業(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃制定科學(xué)的預(yù)算編制方案。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用滾動(dòng)預(yù)算的方式，因?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目的周期一般為3-5 年，在這一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)容易受到國(guó)家政策等方面影響，資金回籠周期較長(zhǎng)通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算的方式，能夠幫助企業(yè)實(shí)時(shí)跟蹤預(yù)算管理情況，有序應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。如房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算可以按照月度滾動(dòng)，銷售預(yù)算可以按照季度滾動(dòng)。同時(shí)在編制預(yù)算時(shí)，為確保預(yù)算編制方法更加科學(xué)，應(yīng)通過(guò)零基預(yù)算的方式提高預(yù)算合理性其次，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行與控制。房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算之后，要確保預(yù)算得到嚴(yán)格執(zhí)行，確保各層級(jí)人員之間緊密協(xié)調(diào)。在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，所有項(xiàng)目都要控制在預(yù)算額度范圍內(nèi)。企業(yè)可以形成以資金控制為核心的預(yù)算控制機(jī)制，所有資金支出要符合預(yù)算要求，避免超預(yù)算支出的問(wèn)題企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行的狀況進(jìn)行分析，判斷預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中是否存在預(yù)算執(zhí)行的偏差，并針對(duì)存在的偏差明確成因落實(shí)責(zé)任，以及時(shí)調(diào)整存在的問(wèn)題。

3.1.2 合理分配資金

房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過(guò)程中，整體投資規(guī)模較大，所需資金較多，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要合理分配資金，使用科學(xué)的投資組合。如果企業(yè)的投資決策不當(dāng)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目過(guò)于集中，很可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以將投資組合由單一的住宅或商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、醫(yī)療等方面用地的開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型有不同的投資回報(bào)率以及風(fēng)險(xiǎn)，不同項(xiàng)目受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響也不一樣[2]。通過(guò)投資不同的項(xiàng)目，能夠讓企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合不同地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理調(diào)整各類項(xiàng)目之間的投資比例，尋找到風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的平衡點(diǎn)，既注重高風(fēng)險(xiǎn)、高收益項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，又注重低風(fēng)險(xiǎn)、低收益項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緩解企業(yè)的資金壓力。另一方面，企業(yè)在靈活調(diào)整自身投資組合、優(yōu)化資金分配的過(guò)程中，要重視企業(yè)資金鏈的狀況。每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)涉及大量資金投入，企業(yè)要避免某一項(xiàng)目占用大量資金導(dǎo)致其他項(xiàng)目無(wú)法順利推進(jìn)的問(wèn)題。企業(yè)在開(kāi)展投資過(guò)程中，要以國(guó)家政策為導(dǎo)向，確保投資風(fēng)險(xiǎn)可控。

17.積極做好民營(yíng)企業(yè)員工的法律援助工作。對(duì)民營(yíng)企業(yè)農(nóng)民工和困難員工提出的法律援助申請(qǐng)，要開(kāi)辟綠色通道，優(yōu)先受理。積極組織法律服務(wù)工作者深入民營(yíng)企業(yè)，為企業(yè)困難職工、下崗職工等困難群體提供法律援助，實(shí)現(xiàn)應(yīng)援盡援，營(yíng)造和諧穩(wěn)定的用工環(huán)境。

3.1.3 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏

很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是企業(yè)沒(méi)有合理控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏。如一些大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借自身規(guī)模大而盲目投資，希望在多個(gè)項(xiàng)目上都有所突破，當(dāng)外界環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)走向經(jīng)營(yíng)困境針對(duì)這樣的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制的重要性，通過(guò)優(yōu)化自身的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，將有限資金投入到合理的項(xiàng)目中，并避免開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)快導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要解決資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，最根本的要求是要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)入手，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期做好對(duì)資金鏈的分析在充分考慮政策導(dǎo)向以及各類項(xiàng)目的回收周期等因素基礎(chǔ)上，制定規(guī)范的開(kāi)發(fā)方案首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，要做好可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金都進(jìn)行科學(xué)管理，制定合理的管理方案，避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)，就要針對(duì)所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步制定相應(yīng)控制措施，避免盲目投資項(xiàng)目給企業(yè)帶來(lái)問(wèn)題。在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究時(shí)，還要將可行性研究細(xì)化到具體的環(huán)節(jié)，分析在開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)所需資金。企業(yè)任何環(huán)節(jié)的資金需求都要清晰，以保障企業(yè)能夠隨時(shí)掌握資金動(dòng)向，滿足企業(yè)投資需求，確保資金得到規(guī)范化管理。其次，制定合理的擴(kuò)張規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程當(dāng)中，要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理要求制定科學(xué)的擴(kuò)張規(guī)劃。若企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高時(shí)就要及時(shí)停止擴(kuò)張，減緩?fù)顿Y進(jìn)度。企業(yè)要借助對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的分析，分析企業(yè)盈利情況、償債能力等因素，分析企業(yè)在項(xiàng)目投資中是否存在投資進(jìn)度過(guò)快或投資進(jìn)度過(guò)慢的問(wèn)題，從長(zhǎng)期發(fā)展的角度對(duì)投資規(guī)劃進(jìn)行合理管控，從而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.1.4 防范開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

第一，提高人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。首先，提高管理層風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，管理層在很大程度上決定了資金使用的方向。若企業(yè)管理層投資風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不足，缺乏科學(xué)的管控措施，將可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要重視防范投資風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)防范要求落實(shí)到企業(yè)的管理流程中，關(guān)注國(guó)家的政策導(dǎo)向制定科學(xué)的投資方案，在思想意識(shí)上主動(dòng)防范風(fēng)險(xiǎn)。其次，提高基層員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。企業(yè)除了管理層要形成風(fēng)險(xiǎn)方案意識(shí)，企業(yè)的基層人員也要充分參與到風(fēng)險(xiǎn)管理中，結(jié)合企業(yè)資金運(yùn)作的要求明確風(fēng)險(xiǎn)管理措施，主動(dòng)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)等方式，讓員工主動(dòng)重視經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。第二，動(dòng)態(tài)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。為確保房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)可控，企業(yè)要重視對(duì)資本結(jié)構(gòu)的管理，確保企業(yè)的資金有序運(yùn)作。企業(yè)要對(duì)自身的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行詳細(xì)分析，如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，表明企業(yè)產(chǎn)生資金鏈斷裂的信號(hào)，就要進(jìn)一步制定相應(yīng)的控制措施。首先，企業(yè)的資金壓力主要來(lái)源于新的項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投入大量資金，為了讓項(xiàng)目后續(xù)穩(wěn)定運(yùn)作還需要不斷投入資金，在這一過(guò)程中企業(yè)不得不通過(guò)銀行借款等方式獲取資金隨著企業(yè)資金融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)就會(huì)變得不合理，此時(shí)企業(yè)就要制定完善的銷售政策加快資金的回籠，在保障質(zhì)量的前提下盡快將預(yù)售房變現(xiàn)。其次，采用老項(xiàng)目帶新項(xiàng)目的方式加速資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中為避免風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)該采用老項(xiàng)目帶新項(xiàng)目的方式加速資金回流，達(dá)到優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)的目的，以減輕企業(yè)資金鏈的壓力，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)融資管理創(chuàng)新建議

3.2.1 分析資金需求

3.2.2 重視銀企合作

銀行等金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必不可少的參與方，企業(yè)要改善與銀行的合作，重視銀行信用的維護(hù)部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中存在惡意騙貸、逃避銀行債務(wù)等不良問(wèn)題，加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行對(duì)企業(yè)不信任，使銀行要求企業(yè)支付更高的利率或提供更多抵押擔(dān)保來(lái)獲得資金，企業(yè)的融資成本提高，不利于企業(yè)獲得發(fā)展。為了解決這一問(wèn)題，企業(yè)在未來(lái)發(fā)展中要重視與銀行之間的合作關(guān)系，在與銀行借款的過(guò)程中要合理規(guī)劃利息和本金的償還計(jì)劃，避免拖欠利息和本息的問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要與銀行建立更為深層次的合作關(guān)系，降低銀行和企業(yè)之間信息不對(duì)稱帶來(lái)的不信任感[3]。

3.2.3 拓寬融資渠道

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中過(guò)于依賴銀行借款，由于企業(yè)融資渠道過(guò)于單一，給企業(yè)造成較高風(fēng)險(xiǎn)。向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款通常情況下審批時(shí)間較長(zhǎng)，且隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)，很多銀行對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的借款積極性下降若房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了資金風(fēng)險(xiǎn)，銀行就會(huì)要求企業(yè)盡快還款，無(wú)形中加大了企業(yè)的還款壓力，導(dǎo)致企業(yè)的再融資能力下降，加劇企業(yè)資金緊缺程度。針對(duì)這一問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立多元化的融資渠道，在考慮企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿等方面因素的基礎(chǔ)上合理確定融資方式，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)。對(duì)于不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，要通過(guò)恰當(dāng)方式獲得資金支持。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)需要大量資金投入的行業(yè)，但是隨著融資環(huán)境的改變其融資問(wèn)題愈加顯著。為了保持業(yè)務(wù)的穩(wěn)定和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)融資手段籌集足夠的資金來(lái)支持其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，但是當(dāng)前的金融監(jiān)管政策已經(jīng)越來(lái)越嚴(yán)格，銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也在不斷收緊。此外，影子銀行、P2P 等融資渠道的監(jiān)管力度也在加強(qiáng)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加聚焦自身的經(jīng)營(yíng)和核心業(yè)務(wù)提高自身的償債能力和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，以吸引更多的投資者和資本來(lái)進(jìn)行戰(zhàn)略合作和投融資。房地產(chǎn)行業(yè)也需要積極探索新的融資渠道，同時(shí)根據(jù)自身發(fā)展階段，進(jìn)行融資渠道的不同組合。