文／趙權(quán) 舒城縣自然資源和規(guī)劃局千人橋鎮(zhèn)自然資源和規(guī)劃管理所 安徽六安 231300

引言：

只有農(nóng)村房地與集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)歸屬，方可實現(xiàn)對土地使用權(quán)人合法權(quán)利的充分保障，也是提高城鄉(xiāng)一體化建設(shè)速度的關(guān)鍵措施。目前，農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地等方面的產(chǎn)權(quán)管理工作，雖然依照相關(guān)法律規(guī)范開展，但是因為國內(nèi)農(nóng)村土地制度改革的推行時間不長，對于不動產(chǎn)確權(quán)登記工作存在多方面的問題，亟需加強改進。

1.不動產(chǎn)登記的益處

1.1 保證房產(chǎn)資源分配的合理性

不動產(chǎn)登記制度是指政府部門通過制定一系列法規(guī)和機制，對房產(chǎn)資源進行登記、管理和維護，以保障合法交易和交易安全。這項制度的實施能夠防止房產(chǎn)資源的不合理分配和不公正交易，進而有效遏制惡劣行為如哄抬房價和炒房等現(xiàn)象，確保群眾的合法權(quán)益得到維護。除此之外，不動產(chǎn)登記可以公示個人所持的房產(chǎn)信息，進而提高其對房產(chǎn)市場的認(rèn)識和把握，減少信息不對稱和哄抬房價情況的發(fā)生。同時，按照具體登記情況，政府部門可以在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理的房產(chǎn)資源分配來促進人們生活水平的提高，使房產(chǎn)資源得到更加合理有效的利用[1]。

1.2 提供可靠的數(shù)據(jù)支持

不動產(chǎn)登記系統(tǒng)通過準(zhǔn)確記錄土地和房地產(chǎn)的權(quán)屬信息，政府可以更加精細(xì)地追蹤和管理土地使用情況，避免非法占用和濫用土地資源，還可以了解土地的實際利用情況，發(fā)現(xiàn)土地利用的浪費和低效現(xiàn)象，并采取相應(yīng)措施進行優(yōu)化和調(diào)整。這可以切實提升土地的利用效率，合理規(guī)劃土地的用途和布局，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。政府可以通過不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)了解房地產(chǎn)市場的供需狀況、房地產(chǎn)項目的實際情況，從而更好地制定政策和規(guī)劃方案，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)和投資者來說，準(zhǔn)確的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)可以提供項目選址、土地性質(zhì)評估等決策依據(jù)，降低投資風(fēng)險，促進房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。現(xiàn)代科技的應(yīng)用也為不動產(chǎn)登記提供了更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支持。借助現(xiàn)代測繪技術(shù)、遙感技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等工具，工作人員能夠獲得更準(zhǔn)確的地理位置、空間、水文等信息。通過整合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和其他空間信息資源，政府可以全面掌握關(guān)鍵的不動產(chǎn)信息，包括土地用途、建筑面積、樓層高度等，有助于更好地規(guī)劃城市的道路、交通、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市的宜居性和可持續(xù)性發(fā)展。

1.3 加強物權(quán)保護

利用不動產(chǎn)登記，政府能夠準(zhǔn)確公示個人所持有的房產(chǎn)資源，遏制哄抬房價、炒房等不良行為，實現(xiàn)合理的房產(chǎn)資源分配，從而有效促進群眾生活水平的提高。此外，登記制度還能明確產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，防止因產(chǎn)權(quán)糾紛引發(fā)的爭議和法律糾紛，給房產(chǎn)稅的征收提供可靠支持。通過登記制度的落地，政府可以更好地管控房價，保護物權(quán)，使房屋可以發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟與社會價值[2]。

2.農(nóng)村房地確權(quán)登記遇到的問題

2.1 土地確權(quán)數(shù)據(jù)采集困難

因為農(nóng)村外出務(wù)工人員占比相對較高，其無法及時到場進行簽字確認(rèn)，并提供所需的相關(guān)資料，導(dǎo)致簽字與資料收集變得異常困難，這給確權(quán)登記帶來了巨大的延誤和阻礙，使各地很難按照預(yù)期目標(biāo)順利完成這一任務(wù)。

2.2 面積超標(biāo)與一戶多宅

隨著人們對住房條件提出更高要求，往往會通過擴建房屋或增加院墻的方式來改善居住環(huán)境。然而，這些行為往往違反了土地管理法中對宅基地面積的明確規(guī)定。另一方面，一些人以繼承、贈與、轉(zhuǎn)讓等方式獲得了多處宅基地，導(dǎo)致一戶家庭擁有多套房屋。這種情況不僅違反了土地管理法對每戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，也導(dǎo)致了土地資源的浪費和不合理利用。

2.3 歷史遺留問題導(dǎo)致的糾紛

長時間的登記過程、跨度大以及涉及多個經(jīng)手部門，導(dǎo)致了登記時間延長和辦理效率低下，農(nóng)民需要花費更多的時間和精力來完成確權(quán)登記，可能會耽誤他們對土地的正常使用和開發(fā)。過去采用紙質(zhì)檔案保存的方式，易受環(huán)境因素和人為操作的影響，一些重要的權(quán)屬資料可能會遺失或變得模糊不清。此外，也可能發(fā)生錯記漏記等錯誤，進一步影響了確權(quán)工作的準(zhǔn)確性和完整性。另外，因為過去缺乏政府的監(jiān)管，尤其是在宅基地審批過程中，缺乏對不動產(chǎn)確權(quán)勘察的有效監(jiān)管，容易導(dǎo)致違規(guī)操作。在這種情況下，一些村民可能通過與村委會合作或利用其他渠道，把不屬于自己的土地劃入名下，從而產(chǎn)生了一系列的糾紛和爭議。實地測繪、評估和登記工作需要專業(yè)人員的參與和指導(dǎo)，但在過去的工作中，這方面的專業(yè)知識和規(guī)范操作不夠。這種情況容易引發(fā)違建、一戶多宅、多占超占等現(xiàn)象，給土地資源的管理和利用帶來了困難[3]。

2.4 權(quán)屬資料不全和權(quán)屬關(guān)系不明確

因為農(nóng)民對于宅基地政策了解不足，缺乏相關(guān)知識和意識，導(dǎo)致他們沒有及時更新和補充宅基地權(quán)屬信息，進而造成了權(quán)屬資料不完整。在土地管理中，部分土地地圖數(shù)據(jù)以CAD 文件形式進行保存。然而，由于缺乏統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫進行管理，這些CAD 文件命名習(xí)慣各異，保存分散，難以與地塊地圖信息進行有效結(jié)合，不僅增加了整合和查詢的復(fù)雜度，也使得權(quán)屬關(guān)系的明確性受到了影響。盡管不動產(chǎn)確權(quán)登記、抵押、注銷等登記信息通常是在數(shù)據(jù)庫中存儲，但這些數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)并未落實圖屬聯(lián)動管理。這就意味著，當(dāng)需要查詢或整合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)時，需要進行繁復(fù)的手動整合工作，從而增加了工作量和出錯的可能性。為了提高土地管理效率和服務(wù)質(zhì)量，我國推行了房地一體化的管理政策，將原來分散在房管局和國土局的權(quán)責(zé)進行整合，創(chuàng)建了自然資源局的不動產(chǎn)登記中心。然而，在這個過程中，數(shù)據(jù)的交接以及工作人員的變更也帶來了一定的問題。由于數(shù)據(jù)傳承和員工培訓(xùn)的不完善，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)往往會發(fā)生缺失，尤其是涉及權(quán)屬關(guān)系的信息。這給整合工作帶來了額外的難度，需要花費更多的時間和精力來進行數(shù)據(jù)修復(fù)和核對。

2.5 權(quán)籍資料未及時更新

當(dāng)宅基地上的房屋被征收或者是由于土地整治而進行拆除時，有關(guān)的信息應(yīng)該及時匯報給房地登記機構(gòu)，以便及時更新登記信息。然而，在實際管理中，這一步驟并不總是得到有效執(zhí)行。拆遷機構(gòu)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可能由于種種原因未能及時將相關(guān)信息上報給房地登記機構(gòu)，這就導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記信息的延遲更新和不準(zhǔn)確性的問題。此外，由于農(nóng)村房地的復(fù)雜性，登記信息也可能未能完全涵蓋其實際情況，進一步導(dǎo)致了數(shù)據(jù)庫內(nèi)的信息和實際內(nèi)容不相符。

2.6 相關(guān)宣傳工作不到位

不動產(chǎn)登記工作的成功要求政府和民眾一同努力，而在宣傳工作方面，政府目前還存在一些不足。特別是在基層工作人員對不動產(chǎn)登記的宣傳意識不夠重視的情況下，使得基層民眾對不動產(chǎn)登記流程和作用缺乏了解。不動產(chǎn)登記對于保護個人和社會利益具有重要作用，但如果基層民眾未能熟知其重要性和必要性，就很容易使得自身利益遭受損害[4]。

3.工作優(yōu)化策略

3.1 智能化調(diào)查采集方式

3.1.1 航飛工作底圖法

使用六旋翼無人機裝配五鏡頭傾斜航攝相機實施測量的航飛工作底圖法，實現(xiàn)了無需入戶便可進行測量，并能生成全方位三百六十度旋轉(zhuǎn)的三維模型。相比傳統(tǒng)的測繪方法，該方法具有高精度和高效率的特點，能夠減少累計和人為量算誤差。在航測工作的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，需要先規(guī)劃好航飛區(qū)域。安排工作人員進行現(xiàn)場勘察，對測量區(qū)域的地物、建筑、路況等進行詳細(xì)調(diào)查，同時注意觀察地形的起伏情況，并計算測區(qū)的面積。此外，還需要確定并標(biāo)記那些禁止飛行或可能影響飛行安全的建筑物，如機場、信號塔、高壓線等。同時，也要確保起降場地的合適性和安全性。在控制點的布設(shè)上，對于平原密集區(qū)，控制點的間隔一般大約為150 米；而在平原空曠地帶，可以略微增大控制點的距離，約為200 米。為了保證控制點的均勻分布，需要標(biāo)明各個控制點的編號，并將其均勻分布在整個測區(qū)，從而實現(xiàn)對整個航線范圍的精度管控。為了獲取高精度的模型數(shù)據(jù)，需要通過設(shè)置航線分辨率、飛行速度以及高度等參數(shù)，采用PPK 后差分技術(shù)來獲得五相機的準(zhǔn)確定位信息。同時，還需要輸出像控、航測、影像、pos 以及地面控制點等數(shù)據(jù)，以村為單位進行整理和保存。另外，由于無人機在植被覆蓋繁茂的區(qū)域進行航測時，其精度可能會受到一定影響，需要進行航測與地面測繪的同步工作，彼此作為補充，以達到精度控制目標(biāo)[5]。

3.1.2 實時數(shù)據(jù)采集

利用移動端調(diào)查采集系統(tǒng)，開展權(quán)利人、宗地以及房屋調(diào)查屬性等農(nóng)房數(shù)據(jù)調(diào)查工作，可提供掃描身份證、指紋識別、手寫板簽名等功能，且可通過離線、拍照以及本地上傳等多種方式實現(xiàn)資源信息的傳輸功能?；趯崟r定位和狀態(tài)同步，可以實時瀏覽后臺信息，從而掌握工作進度，實施綜合性監(jiān)管。各種調(diào)查結(jié)果無需進行人工統(tǒng)計，有效規(guī)避了數(shù)據(jù)的分散入庫引起的數(shù)量質(zhì)檢、數(shù)據(jù)重復(fù)類等問題的發(fā)生，讓數(shù)據(jù)的真實可靠性更具保障。

3.2 改革宅基地審批機制，健全農(nóng)村房地一體登記制度

（1）把宅基地交由農(nóng)民集體自行分配，并由自然資源部門對有關(guān)業(yè)務(wù)提供指導(dǎo)和監(jiān)督，可以充分發(fā)揮農(nóng)民集體的管理能力和自治精神，使農(nóng)民在宅基地的使用和分配中有更多的話語權(quán)和參與度。同時，自然資源部門作為政府機構(gòu)，可提供專業(yè)的指導(dǎo)和服務(wù)，確保宅基地的合法性和規(guī)范性。

（2）在城市不動產(chǎn)管理模式的借鑒下，建立農(nóng)村土地合法使用制度，以規(guī)范房屋報建、規(guī)劃、驗收等程序。這樣可以確保農(nóng)村房屋建設(shè)符合相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，提高農(nóng)村房屋的質(zhì)量和安全性。同時，對于違規(guī)行為，可以實施經(jīng)濟處罰，以起到威懾作用，減少違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

（3）明確農(nóng)村不動產(chǎn)登記的要求，通過制定不動產(chǎn)登記辦法并公布各項要求，可以使農(nóng)民清楚了解提交哪些材料、遵守哪些規(guī)定，并明確說明不予登記的實際情況。這樣一來，農(nóng)民在進行不動產(chǎn)登記時會更加便捷和規(guī)范，同時也提高了登記機構(gòu)的工作效率。

（4）修改相關(guān)拆遷補償條例，明確區(qū)分有證和無證宅基地在拆遷、土地整治等補償過程中的標(biāo)準(zhǔn)，以避免非法建設(shè)者通過占用宅基地獲取經(jīng)濟利益，保護合法農(nóng)戶的權(quán)益。在具體操作中，應(yīng)制定明確的補償標(biāo)準(zhǔn)和程序，保證補償?shù)墓叫院秃侠硇?，同時加強對補償過程的監(jiān)督和執(zhí)行力度。

3.3 一戶多宅問題

對于存在“一戶多宅”情況的宅基地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以進行登記發(fā)證，并在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄進行注記，如此可以清晰地記錄該宅基地上存在多套住房的情況，確保權(quán)益的合法性和明晰性。為了鼓勵土地的有效利用和房屋的維護，防止宅基地閑置或廢棄而影響農(nóng)村土地資源的合理利用，對于宅基地空閑兩年以上或地上房屋坍塌、拆除兩年以上且沒有恢復(fù)使用的，將不被納入確權(quán)登記發(fā)證范圍。

3.4 全流程信息化工作模式

3.4.1 多端協(xié)同化

通過多端協(xié)同化的方式，采用Web 端調(diào)查協(xié)同平臺、App 端調(diào)查采集平臺和PC 端數(shù)據(jù)建庫系統(tǒng)等多個平臺的整合，實現(xiàn)了統(tǒng)一的用戶管理、認(rèn)證和應(yīng)用管理。這樣的做法不僅提供了一號登錄、多端暢通的便利，還大大提高了信息化管理的實際效果。

3.4.2 線上公示、簽章

考慮到村民外出務(wù)工等因素，傳統(tǒng)的現(xiàn)場簽名方式存在一定困難。為了解決這一問題，在線上公示確認(rèn)和電子簽章環(huán)節(jié)實現(xiàn)了線上化設(shè)計。這一舉措極大地減輕了群眾的負(fù)擔(dān)。

3.5 加強宣傳力度，保彰土地使用權(quán)人主體權(quán)益

不動產(chǎn)確權(quán)登記工作對于農(nóng)村土地資源的開發(fā)和利用具有重要意義。然而，由于許多農(nóng)民對此項工作缺乏足夠的認(rèn)識和理解，導(dǎo)致他們對于主動參與該工作缺乏積極性。因此，相關(guān)部門應(yīng)積極采取措施，基于多元化途徑加強對不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的宣傳和普及?？衫么寮w廣播、公告、線上平臺推送等方法向農(nóng)民介紹該項工作的重要性和意義，解釋該項工作的相關(guān)政策法規(guī)，并提供必要的指導(dǎo)和幫助，保證農(nóng)民了解此項工作的基本內(nèi)容，獲得其理解與支持，以此提高宅基地確權(quán)和發(fā)證工作效率。為了保障農(nóng)民的基本權(quán)益，并提升農(nóng)民的經(jīng)濟收益，相關(guān)部門在加強宣傳工作的基礎(chǔ)上，可以參考國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，允許農(nóng)村不動產(chǎn)進入市場流轉(zhuǎn)。這樣一來，農(nóng)民可以將自己的閑置宅基地進行轉(zhuǎn)讓，同時也可以參與到市場環(huán)節(jié)中來，獲得更多的收益。為了保障土地使有權(quán)人主體權(quán)益，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)規(guī)定農(nóng)村集體組織成員具有優(yōu)先購買權(quán)，交易雙方需向集體組織繳納一部分收益，不僅可以保障集體組織的權(quán)益，也可以保護農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.6 優(yōu)化績效考核機制，保證農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作規(guī)范性

部門可以開展培訓(xùn)計劃，向基層組織的工作人員介紹不動產(chǎn)確權(quán)登記的法律法規(guī)和操作流程，提升他們的專業(yè)知識和技能。同時，派駐專業(yè)人員到基層組織，為工作人員提供現(xiàn)場指導(dǎo)和協(xié)助，確保工作的正確進行。明確制定農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的考核指標(biāo)和評價體系，將工作質(zhì)量、效率、準(zhǔn)確性等納入評估范圍，重點關(guān)注數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、登記程序的完整性、工作進度的及時性等方面，通過定期考核，激勵基層工作人員積極投入、高效完成任務(wù)。

同時設(shè)立獎勵機制，獎勵可以包括榮譽稱號、獎金、晉升等形式，對在農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作中表現(xiàn)突出的基層組織和個人給予獎勵和表彰，以激發(fā)他們的積極性和責(zé)任心。

3.7 一站式房地一體成圖建庫平臺搭建

對于地籍調(diào)查工作，傳統(tǒng)工作模式下，數(shù)據(jù)化成圖往往采取單一的dwg 格式，與GIS 數(shù)據(jù)庫機制存在差異，導(dǎo)致建庫效率低下并且和地籍調(diào)查結(jié)果不匹配的問題。為了解決這些問題，針對“房地一體”工程特征，可以采取一站式成圖建庫的方法。下面是具體的步驟：

（1）在進行宗地圖成果地籍調(diào)查時，首先需要收集和整理相關(guān)的歷史數(shù)據(jù)和外業(yè)實勘數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可以包括土地權(quán)屬信息、宗地邊界、自然幢的位置和結(jié)構(gòu)等。通過將這些數(shù)據(jù)進行整合和處理，可以得到準(zhǔn)確的內(nèi)業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（2）在數(shù)據(jù)建庫階段，需要將宗地和自然幢之間建立關(guān)聯(lián)，并批量形成非空間數(shù)據(jù)表。同時，需要給這些數(shù)據(jù)表中的字段進行賦值，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。

（3）數(shù)據(jù)庫建立完成后，需要對其中的屬性和拓?fù)潢P(guān)系進行檢查，包括對數(shù)據(jù)表中字段值的邏輯關(guān)系進行驗證。

（4）在經(jīng)過屬性和拓?fù)錂z查確認(rèn)無誤的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，可以進行批量輸出成果，輸出的成果包括圖件材料、矢量數(shù)據(jù)和附件目錄等?；谶@些成果，可以方便地進行地籍調(diào)查結(jié)果的查閱和使用。

3.8 房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證輔助生產(chǎn)軟件的運用

該軟件是為了支持房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證任務(wù)而開發(fā)的一款重要工具，具體包括以下三個模塊，為確保登記工作的順利進行提供了全面的輔助。首先，數(shù)據(jù)準(zhǔn)備模塊，涵蓋了數(shù)據(jù)導(dǎo)入與融合功能，旨在把原始地籍與農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員數(shù)據(jù)導(dǎo)入系統(tǒng)并進行融合。通過數(shù)據(jù)導(dǎo)入功能，用戶可以將現(xiàn)有的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫和農(nóng)民信息等數(shù)據(jù)無縫地導(dǎo)入到軟件中，以便后續(xù)的數(shù)據(jù)處理和分析。而數(shù)據(jù)融合功能則能夠?qū)⒉煌吹臄?shù)據(jù)進行整合，確保數(shù)據(jù)的完整性和一致性，為后續(xù)的信息采集和數(shù)據(jù)匯總打下堅實的基礎(chǔ)。其次，信息采集模塊，能夠形成標(biāo)準(zhǔn)化的信息采集表，為工作人員提供了實地核實和補充數(shù)據(jù)的指導(dǎo)和便利。最后，數(shù)據(jù)匯總模塊，用戶可對收集到的數(shù)據(jù)加以整理、核對和質(zhì)量檢查，根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的劃分將數(shù)據(jù)加以分類，為后續(xù)的登記發(fā)證工作提供便利。并且，此軟件還提供了批量打印功能，方便用戶快速生成登記用表單，提高工作效率。

結(jié)語：

總的來說，農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的實施和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)工作之間有著直接關(guān)聯(lián)，若是相關(guān)工作可以積極、高效實施，則能對社會主義新農(nóng)村建設(shè)工作的推進帶來較大助益，也讓相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利受到充分保護。確權(quán)登記的工作人員在負(fù)責(zé)登記工作之時，必須要嚴(yán)格遵從最新推出的法規(guī)條例，在結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況的基礎(chǔ)上，遵從指導(dǎo)綱領(lǐng)，依照相關(guān)流程有序工作，以此提升不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的質(zhì)量與效率。