文／徐杰夫 北京建遠(yuǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司 北京 100011

引言：

在中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，保障房建設(shè)作為一項(xiàng)重要的民生工程，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。作為中國(guó)首都，北京市在保障房建設(shè)方面一直走在全國(guó)前列[1]，并取得了顯著的成就。然而，近年來，隨著北京市保障房建設(shè)的深入推進(jìn)，一些新問題也逐漸浮現(xiàn)，給這一領(lǐng)域的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)和困擾。本文旨在探討北京市保障房建設(shè)模式的新問題，并提出相應(yīng)的對(duì)策，希望能夠?yàn)槭忻裉峁└觾?yōu)質(zhì)的住房保障服務(wù)。

1.北京市保障房建設(shè)模式概述

1.1 北京市保障房建設(shè)背景和目標(biāo)

隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的急劇增加，住房問題逐漸成為城市面臨的一大挑戰(zhàn)。特別是近年來，大量的外來人口涌入北京，進(jìn)一步加劇了住房供需矛盾。為解決住房問題，一方面，北京市政府致力于提供低收入群體、無房家庭等特殊群體的基本住房保障，讓他們能夠擁有一個(gè)安定的居住環(huán)境。另一方面，致力于提高保障房建設(shè)和供給水平，提供良好的住房條件，吸引人才，促進(jìn)城市社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

1.2 北京市保障房建設(shè)模式和特點(diǎn)

近年來，北京市保障房建設(shè)取得了豐碩成果，成為全國(guó)保障房建設(shè)的典范。

首先，北京市保障房建設(shè)的模式主要包括政府主導(dǎo)和多元參與。政府在土地供應(yīng)、資金保障、政策制定等方面發(fā)揮著重要作用，通過建立保障房建設(shè)專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)規(guī)劃和監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了對(duì)保障房建設(shè)的有序推進(jìn)。同時(shí)，北京市還鼓勵(lì)多元參與，吸引社會(huì)資本和企業(yè)參與保障房項(xiàng)目，提高了建設(shè)效率和質(zhì)量。

其次，北京市保障房建設(shè)的特點(diǎn)。第一，追求功能多樣性。北京市保障房建設(shè)注重提供多種類型的住房，滿足不同居民群體的需求[2]。除了基本住房外，還建設(shè)了老年人公寓、人才公寓、青年社區(qū)等特色住房，提高了居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)水平。同時(shí)，北京市還在保障房建設(shè)中注重配套設(shè)施的建設(shè)，提供公共服務(wù)設(shè)施、教育、醫(yī)療等便利條件，改善居民的生活品質(zhì)。第二，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。北京市堅(jiān)持選擇高效節(jié)能、環(huán)保的建筑材料和技術(shù)，注重保障房建設(shè)與城市生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，北京市還通過積極引入新技術(shù)、新模式，探索智慧保障房的建設(shè)，提高了保障房建設(shè)的能力和水平。

2.北京市保障房建設(shè)模式現(xiàn)狀分析

在政府主導(dǎo)和多元主體參與下，北京市保障房為住房困難家庭提供了住房，滿足了中低收入住房困難趨群體的住房需要。從北京市保障房體系構(gòu)成來看，現(xiàn)階段的保障房大致可分為四種類型，即經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房。其中經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅；廉租房為政府擁有，通過出租的方式出租給城市的低收入群體；限價(jià)房是限制房?jī)r(jià)、地價(jià)的“兩限”商品房；公共租賃房只租不售，為過渡性人群提供了住房保障。

在北京市加強(qiáng)基礎(chǔ)保障，推進(jìn)社會(huì)公平建設(shè)的背景下，保障房建設(shè)數(shù)量不斷增加，從保障房開發(fā)建設(shè)模式來看，本市的保障房建設(shè)多由政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，結(jié)合企業(yè)參與程度的實(shí)際情況，北京市保障房建設(shè)模式可分為三種類型，一是企業(yè)建設(shè)模式，二是政府直接建設(shè)模式，三是政府、企業(yè)共建模式。

3.北京市保障房建設(shè)存在的主要問題

3.1 土地資源緊張

當(dāng)前，北京市的土地資源已經(jīng)日益稀缺。首先，城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)土地資源的需求不斷增加。北京市作為國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，吸引了大量人口涌入，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。與此同時(shí)，為了滿足城市發(fā)展的需要，大量土地被用于建設(shè)商業(yè)中心、交通設(shè)施等。這使得可供建設(shè)保障房的土地減少，土地資源愈發(fā)緊張。其次，土地供應(yīng)政策的限制也對(duì)保障房建設(shè)用地產(chǎn)生了不利影響。為了保證北京市的城市形象和生態(tài)環(huán)境，土地使用的合理性也受到了嚴(yán)格的限制。為了避免過度開發(fā)和擴(kuò)大，土地使用的規(guī)劃和限制增加，這使得保障房項(xiàng)目的選址變得更加困難。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也增加了土地資源緊張的壓力。政府通常通過拍賣或租賃方式供應(yīng)土地，不少土地用于商業(yè)或高檔住宅開發(fā)，而在供應(yīng)保障房用地方面的力度相對(duì)較小。這使得土地資源向高價(jià)值用途集中，難以滿足低收入人群的住房需求。

3.2 資金來源不穩(wěn)定

近年來，北京市保障房建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，然而在這一過程中，資金來源不穩(wěn)定成為了亟需解決的問題。首先，北京市保障房建設(shè)所依賴的資金主要來自于政府的財(cái)政撥款。但是，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨緩和政府財(cái)政壓力的增加，資金撥款的規(guī)模和穩(wěn)定性難以保障。這導(dǎo)致了保障房項(xiàng)目的資金供給不足，影響了項(xiàng)目的順利進(jìn)行和建設(shè)速度。其次，市場(chǎng)化資金渠道缺乏多樣性和穩(wěn)定性。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和投資回報(bào)的不確定性，一些投資者和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)參與保障房建設(shè)的興趣減弱，導(dǎo)致資金的流入缺乏穩(wěn)定性。再次，保障房項(xiàng)目融資困難。北京市保障房建設(shè)中審批制度較為繁瑣、政策頻繁變動(dòng)以及政府之間的協(xié)調(diào)困難，使得保障房項(xiàng)目融資難度增加，資金的來源和使用受到限制。這種情況下，動(dòng)搖了投資者參與保障房建設(shè)的意愿，進(jìn)一步加劇了資金來源的不穩(wěn)定性。

3.3 住房分配公平性難以保障

近年來，北京市保障房建設(shè)快速發(fā)展，為改善居民的居住條件做出了巨大貢獻(xiàn)。然而，盡管建設(shè)速度和規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，仍存在著住房分配公平性難以保障的問題。首先，目前北京市的保障房分配中存在政策執(zhí)行不嚴(yán)、信息不透明等問題，導(dǎo)致住房資源分配的公平性受到了質(zhì)疑。在實(shí)施過程中，部分申請(qǐng)人員不符合資格條件，卻通過各種途徑獲取了保障房的機(jī)會(huì)，使得真正需要幫助的人群得不到應(yīng)有的支持。盡管北京市政府發(fā)布了一系列信息公開政策，但信息的真實(shí)性和透明度還有待提高。其次，住房分配中存在的腐敗問題也凸顯了住房分配不公。極少數(shù)管理人員、工作人員濫用職權(quán)，從中牟取私利，甚至將保障房的分配權(quán)力作為權(quán)錢交易的工具。這些行為不僅嚴(yán)重侵犯了公平分配的原則，也嚴(yán)重?fù)p害了民眾的權(quán)益和社會(huì)的公信力。此外，住房分配制度仍有待繼續(xù)完善。當(dāng)前的住房分配主要依靠單位推薦制度，這種制度容易滋生人情色彩和權(quán)力尋租的行為，較難滿足全體申請(qǐng)人的公平訴求。值得注意的是，為保證住房分配的公平性，在保障房建設(shè)中，還需要重視政府部門的有效監(jiān)督。現(xiàn)階段，北京市在保障房建設(shè)中存在政府監(jiān)管難度大的問題，其根本原因在于北京市每年開工建設(shè)的保障房項(xiàng)目較多，而政府部門工作人員的數(shù)量較少，且保障房的主管部門相對(duì)分散，在監(jiān)管過程中存在信息不對(duì)稱問題，這降低了政府部門監(jiān)督管理的實(shí)效性，導(dǎo)致保障房分配的公平有所降低。

3.4 居民配套服務(wù)不完善

盡管北京市在保障房建設(shè)方面取得了一定的成績(jī)，但仍然存在著一系列問題，其中之一就是居民配套服務(wù)的不完善。

首先，由于保障房項(xiàng)目數(shù)量的增加，導(dǎo)致了居民配套服務(wù)的壓力增大。在過去的幾年中，北京市大力推進(jìn)了保障房建設(shè)，確保了更多低收入家庭有住房保障的機(jī)會(huì)。然而，隨著保障房項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大，現(xiàn)有的社區(qū)配套設(shè)施往往難以滿足日益增長(zhǎng)的住戶需求。例如，社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、公園等公共配套設(shè)施的數(shù)量不足，導(dǎo)致了居民在獲得基本生活服務(wù)方面面臨困難。

其次，居民配套服務(wù)的質(zhì)量亟待提升。盡管北京市在保障房建設(shè)中加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，但仍然存在許多問題。例如，由于保障房項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)不夠科學(xué)，一些項(xiàng)目中的社區(qū)醫(yī)療設(shè)施無法滿足居民的實(shí)際需求，設(shè)施設(shè)備陳舊、人員配置不足等問題也時(shí)有發(fā)生。這些問題嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量和幸福感。

此外，居民配套服務(wù)的管理不規(guī)范也是一個(gè)亟待解決的問題。由于保障房項(xiàng)目眾多，涉及的管理工作非常繁雜，加之居民的數(shù)量龐大，導(dǎo)致社區(qū)服務(wù)管理難度加大。一些社區(qū)存在管理粗放、服務(wù)不到位、信息不暢通等問題，影響了居民權(quán)益的保障和需求的及時(shí)滿足。

3.5 建設(shè)模式缺乏靈活性和多樣性

目前，北京市在保障房建設(shè)方面主要采取的是政府投資、企事業(yè)單位配建和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的模式。建設(shè)主體多為國(guó)有企業(yè)，對(duì)于盈利要求相對(duì)不高，主要為落實(shí)政府政策導(dǎo)向和體現(xiàn)國(guó)企社會(huì)責(zé)任。雖然這些模式在一定程度上能夠滿足保障房需求，但也存在一些問題。首先，建設(shè)模式單一導(dǎo)致了保障房供應(yīng)的不足。由于政府投資和企事業(yè)單位配建的方式需經(jīng)過一系列的審批和投資程序，導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度較慢。而重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)又存在地域集中的問題，只在少數(shù)區(qū)域進(jìn)行保障房建設(shè)，導(dǎo)致其他區(qū)域的保障房供應(yīng)不足，無法滿足廣大市民的需求。其次，建設(shè)模式單一缺乏靈活性和多樣性。當(dāng)前的建設(shè)模式主要由政府主導(dǎo)，在政策、土地和資金方面較為集中。這樣一來，很難滿足不同群體、不同層次的住房需求。最后，建設(shè)模式單一也導(dǎo)致了保障房的品質(zhì)和設(shè)計(jì)的單一化。由于建設(shè)過程中缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多元化的設(shè)計(jì)理念，導(dǎo)致了保障房的建筑風(fēng)格和居住質(zhì)量相對(duì)較低，無法滿足市民對(duì)舒適居住環(huán)境的需求。

4.北京市保障房建設(shè)相關(guān)問題的對(duì)策及建議

4.1 優(yōu)化土地利用，加強(qiáng)土地資源調(diào)配與規(guī)劃

優(yōu)化土地利用，加強(qiáng)土地資源調(diào)配與規(guī)劃是解決北京市保障房建設(shè)相關(guān)問題的重要舉措。首先，應(yīng)優(yōu)化土地利用提高土地利用效率。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求，合理確定保障房建設(shè)項(xiàng)目的用地規(guī)模和位置。注重統(tǒng)籌規(guī)劃，充分利用空閑土地和閑置建筑資源，避免盲目占用大面積土地，確保土地資源的最大化利用。其次，應(yīng)加強(qiáng)土地資源調(diào)配與規(guī)劃。在土地調(diào)配環(huán)節(jié)，要做好政府與市場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，強(qiáng)化土地使用權(quán)的管理和監(jiān)督。同時(shí)，要注重保障房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理布局，確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，提高住房建設(shè)的品質(zhì)和效益。另外，應(yīng)加強(qiáng)土地資源的監(jiān)管。建立完善的土地資源管理制度，加大對(duì)土地違規(guī)使用和浪費(fèi)行為的打擊力度，確保土地資源的合理使用，優(yōu)先確保保障房建設(shè)的權(quán)益。

4.2 多渠道籌措資金，確保金融可持續(xù)發(fā)展

為確保保障房建設(shè)的順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)金融的可持續(xù)發(fā)展。首先，政府可以通過多方合作，拓寬資金來源。與銀行、金融機(jī)構(gòu)等建立合作關(guān)系，吸引社會(huì)資本參與保障房項(xiàng)目的投資，通過市場(chǎng)化的方式籌措資金，增加項(xiàng)目財(cái)政投入的靈活性。同時(shí)，政府還可以采取股權(quán)合作、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為保障房建設(shè)提供更為廣泛的資金來源[3]。其次，建立健全保障房專項(xiàng)資金管理制度，增加資金使用效率。通過嚴(yán)格的項(xiàng)目管理和監(jiān)督機(jī)制，確保資金的安全性和有效利用，防止浪費(fèi)和腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，注重優(yōu)化資金使用的結(jié)構(gòu)，合理配置資金，提高資金使用效益。此外，鼓勵(lì)社會(huì)各界參與保障房建設(shè)，形成多方合力。政府可以通過引導(dǎo)和支持，吸引企業(yè)、社會(huì)組織等非政府力量參與保障房項(xiàng)目的建設(shè)和管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的充分利用。同時(shí)，政府可以提供相應(yīng)的激勵(lì)措施，如稅收減免等，鼓勵(lì)更多的社會(huì)力量投身于保障房事業(yè)，并分享其發(fā)展成果。最后，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，保護(hù)資金的安全性和可持續(xù)發(fā)展。包括加強(qiáng)資金流向的監(jiān)管和審計(jì)，防止資金的濫用和浪費(fèi)；同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提高其風(fēng)險(xiǎn)防控能力，確保金融支持的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

4.3 完善保障房分配機(jī)制，確保公平公正

保障房是我國(guó)解決低收入人群住房困難的一項(xiàng)重要措施，為了確保保障房的公平公正分配。首先，應(yīng)該建立健全的保障房申請(qǐng)和審核機(jī)制。目前，保障房的申請(qǐng)流程相對(duì)繁瑣，審核周期較長(zhǎng)，容易給申請(qǐng)人帶來不必要的困擾。因此，建議相關(guān)部門優(yōu)化申請(qǐng)流程，簡(jiǎn)化審核程序，提高審核效率，確保申請(qǐng)者的合法權(quán)益。其次，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)保障房申請(qǐng)人的真實(shí)情況調(diào)查和核實(shí)工作。有些人為了獲得保障房資源，可能會(huì)提供虛假信息或瞞報(bào)收入情況。為了避免這種情況的發(fā)生，建議相關(guān)部門加大對(duì)申請(qǐng)人信息的核查力度，確保申請(qǐng)人提供的信息真實(shí)可靠，從根本上確保保障房資源的公平分配。最后，應(yīng)該加大對(duì)保障房分配結(jié)果的監(jiān)督和公示力度。目前，一些分配結(jié)果并未及時(shí)向社會(huì)公示，缺乏透明度和公正性。為此，建議相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)保障房分配結(jié)果的監(jiān)督，確保分配結(jié)果的公平性和公正性，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)公示的力度，讓廣大市民能夠及時(shí)了解到保障房分配情況，確保保障房的分配公平公正。在政府部門參與保障房分配監(jiān)督時(shí)，應(yīng)結(jié)合北京市保障房的建設(shè)情況，安排專人負(fù)責(zé)保障房分配監(jiān)督，以此來消除監(jiān)督主體與保障房開發(fā)建設(shè)數(shù)量不匹配問題。在集中監(jiān)督的基礎(chǔ)上，要求房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)提交上報(bào)保障房建設(shè)的基礎(chǔ)材料，做好保障房建設(shè)、分配數(shù)量的有效統(tǒng)計(jì)，系統(tǒng)解決政府監(jiān)督中的與房地產(chǎn)開發(fā)商信息不對(duì)成問題，增強(qiáng)政府監(jiān)督的實(shí)效性。另外還需要嚴(yán)格控制政府監(jiān)督成本，并預(yù)防和消除開發(fā)商的機(jī)會(huì)主義行為，減少保障房占用問題，確保保障房分配的公平性。

4.4 加強(qiáng)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善配套服務(wù)

北京市保障房建設(shè)方面取得了顯著進(jìn)展，但在實(shí)踐中仍然面臨一些問題和挑戰(zhàn)。為了更好地提高保障房的質(zhì)量和效益，加強(qiáng)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善配套服務(wù)是至關(guān)重要的。首先，要加大投資力度，完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施是保障房建設(shè)的重要組成部分，對(duì)居民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境至關(guān)重要。因此，政府應(yīng)該加大對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，確?；A(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量和可用性。其次，要提高社區(qū)配套服務(wù)的質(zhì)量和效率。配套服務(wù)是保障房的重要組成部分，能夠幫助居民解決生活中的各種問題和需求。為了提高配套服務(wù)的質(zhì)量和效率，政府可以考慮引進(jìn)新的管理模式和技術(shù)手段，提升服務(wù)的水平和效果。此外，加強(qiáng)社區(qū)工作人員的培訓(xùn)和素質(zhì)提升，提高其服務(wù)意識(shí)和能力。最后，要注重社區(qū)參與和民主治理。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套服務(wù)的改善需要廣大居民的支持和參與。在決策和管理過程中，應(yīng)該充分聽取居民的意見和建議，使社區(qū)建設(shè)更加符合居民的需求和期望。

4.5 創(chuàng)新保障房建設(shè)模式，推動(dòng)多元化供給

保障房建設(shè)一直是北京市政府關(guān)注的重點(diǎn)民生領(lǐng)域，為了更好地滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的住房需求，改善市民的居住狀況，需要?jiǎng)?chuàng)新保障房建設(shè)模式，推動(dòng)多元化供給。首先，可以嘗試引入市場(chǎng)化機(jī)制，以吸引更多的社會(huì)資本參與保障房建設(shè)。通過與企業(yè)合作，引入專業(yè)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，能夠有效降低建設(shè)成本，并提高保障房的質(zhì)量和管理水平。其次，政府可以逐步轉(zhuǎn)變角色，由直接提供保障房轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┩恋睾拖嚓P(guān)政策支持的角色。政府可以通過招拍掛等方式，在市場(chǎng)上提供土地資源，以引導(dǎo)開發(fā)商在合適的地段建設(shè)保障房。同時(shí)，政府還應(yīng)加大對(duì)保障房項(xiàng)目的監(jiān)管和引導(dǎo)力度，確保建設(shè)的公益性和可持續(xù)性。另外，可以積極借鑒國(guó)內(nèi)外成功的保障房建設(shè)案例，探索新的建設(shè)模式，確保供應(yīng)能夠及時(shí)跟上市場(chǎng)需求的變化。最后，建議推動(dòng)多元化供給。傳統(tǒng)的保障房建設(shè)常常只注重?cái)?shù)量，而忽視了質(zhì)量和居住者的多元需求。在保障房建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品的差異化，根據(jù)不同群體的需求提供不同類型的保障房，包括低收入者、老年人、單身職工等。以滿足不同層次、不同人群的住房需求。

結(jié)語：

北京市保障房建設(shè)模式在解決居民住房問題方面取得了一定的成績(jī)，但也面臨一些新的問題。通過優(yōu)化土地利用、拓寬資金渠道、完善分配機(jī)制、加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)、創(chuàng)新保障房建設(shè)模式、推動(dòng)多元化供給。我們相信北京市的保障房建設(shè)將邁上新的臺(tái)階，為更多低收入群體提供高質(zhì)量的住房保障，推動(dòng)城市社會(huì)和諧發(fā)展。