文／張敏 北京安泰祥土地房地產評估有限公司 北京 100040

引用：

在我國，土地所有權歸國家，農村集體土地由村集體經濟組織管理。然而，在改革開放以來，中國經濟的快速增長導致城市化進程加速，需求增加了對土地的征用。而且隨城市化率不斷提高，農村人口不斷向城市遷移，導致城市擴張速度越來越快，需要大量土地用于建設住房、工廠、基礎設施等項目，因此土地征地成為不可避免的過程。土地征地后，需要為被征地農民提供合理的補償，包括土地補償費、安置補償、職業(yè)培訓等。在城市化和公共項目發(fā)展的背景下，集體土地征地補償問題日益凸顯，成為社會關注的焦點。集體土地征地補償涉及到土地使用權、農民權益、公共利益等多重因素，其公平、合理的評估成為保障社會穩(wěn)定、促進可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。但征地補償問題中存在一些爭議，包括補償標準不一、流程不透明、權益保護不足等。土地征地補償問題如果得不到妥善解決，可能引發(fā)社會不滿和沖突，影響社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，需要深入研究解決其中的復雜難題。

1.集體土地征地補償評估的基本原則與指標

1.1 基本原則

集體土地征地補償評估的基本原則是確保公平、合理、可持續(xù)的補償，保障農民的合法權益，促進社會和諧和可持續(xù)發(fā)展。在公平性原則方面，征地補償評估應該保障農民的平等權利，不因地域、族群、社會地位等因素而差異對待。補償應該基于公平的標準，不偏袒任何一方；在合理性原則方面，補償應該合理反映被征地農民的土地價值、農民的勞動成本和其他潛在損失。評估應該基于科學方法和數據，避免過低或過高的補償；在市場價值原則方面，補償應該以市場價值為基準，反映土地在市場上的實際價值。這可以避免過低的補償，也能夠更好地平衡農民的利益和公共利益。

1.2 補償標準與指標

集體土地征地補償評估的補償標準是衡量征地補償金額的基準。這個標準通常是根據一系列補償指標來確定的，旨在確保農民在征地過程中得到公平合理的補償。

集體土地征地補償評估的補償標準包括市場價值標準、收益價值標準、成本價值標準等。例如：在市場價值方面，補償金額可以基于土地在市場上的實際價值來確定，考慮土地的位置、用途、發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?；在收益價值方面，補償標準可以考慮土地的肥沃程度、適用于什么農作物或養(yǎng)殖項目等。補償指標是用來量化評估土地征地補償的具體因素，用以確定補償標準。具體來說，指標內容包括土地面積、市場價格、土地用途、土地質量、農作物種植情況、土地改良成本等。

1.3 補償形式與支付方式

集體土地征地補償評估的補償形式是指農民在土地被征用后獲得的實際權益或資源。不同的情況適用于不同的補償形式，首先，貨幣補償是最常見的補償形式，農民根據評估結果獲得一定金額的金錢補償；其次，在一些情況下，政府可以提供類似的土地用于農民繼續(xù)農業(yè)或其他經濟活動；最后，農民可以獲得被征地項目的股權或股份，從中獲得分紅或利潤。

支付方式是指具體的支付途徑和方式，以確保農民能夠獲得補償。集體土地征地補償的支付方式包括：第一，一次性支付，即補償金額可以一次性支付給農民，確保他們能夠在土地征用后迅速獲得資金；第二，分期支付，即補償金額可以分為多個階段進行支付，根據項目進展或農民的需求來確定支付時間；第三，券證支付，即補償可以通過券證的形式支付，農民可以用于購買商品或服務；第四，轉移支付，即補償金額可以通過銀行轉賬等方式支付給農民；第五，實物支付，即在替代用地或其他資源方面，農民可以獲得實物資源，如土地、種子、肥料等；第六，股權分配，即如果采用股權補償形式，農民可以獲得被征地項目的股權。

2.集體土地征地補償評估的方法及應用

2.1 收益還原法

收益還原法是一種用于集體土地征地補償評估的方法，其內涵是通過模擬計算，分析在未被征地情況下土地的預期收益，然后將被征地的土地用途和價值與這一預期收益進行比較，從而確定補償金額。這個方法旨在保障農民的權益，確保他們在征地后能夠獲得與未征地情況下相近的經濟收益。

收益還原法在集體土地征地補償評估中的應用步驟主要體現在以下幾個方面：

（1）數據收集。收集被征地地塊的基本信息，包括土地面積、土地用途、地理位置等；

（2）未征地情況模擬。利用歷史數據或其他可用信息，模擬計算在未被征地的情況下，被征地地塊的預期收益。這涉及農作物產量、市場價格、租金等數據；

（3）征地情況評估。對被征地的土地進行實際評估，確定其價值；

（4）計算潛在收益。使用基準年份的數據，計算土地在未被征用的情況下的潛在年度收益。這包括農田的農作物產量和銷售收入，通過將所有年度折現潛在收益相加，得出被征用土地的合理補償金額。

2.2 市場比較法

市場比較法是一種常用于集體土地征地補償評估的方法，其內涵是通過比較被征地土地與類似地塊在市場上的交易價值，來確定補償金額。這種方法基于市場上已有的交易數據，通過找到類似的土地交易或租賃情況，來評估被征地土地的市場價值。

市場比較法在集體土地征地補償評估中的應用步驟主要體現在以下幾個方面：

（1）選擇比較案例。首先，需要選擇與被征地土地相似的已有交易或租賃案例。這些案例應當具有類似的土地面積、用途、地理位置等特征；

（2）收集交易數據。收集選定的比較案例的交易數據，包括交易價格、租金、交易日期等信息；

（3）調整比較案例。由于被征地土地和選定案例存在一些差異，如土地質量、用途等，需要進行適當的調整，以使它們更為相似；

（4）確定補償金額。將比較案例的交易價格或租金與被征地土地進行比較，得出一個合理的市場價值范圍。根據這個范圍，確定被征地土地的補償金額。

2.3 剩余法

剩余法是一種經濟學和土地評估領域的概念，用于評估土地的價值和收益。根據地租理論，土地的價值是由土地的邊際生產力決定的，也就是土地的最后一塊被利用的程度。因此，土地的價值不僅取決于土地本身的品質，還取決于土地在特定用途下的生產力。剩余法的核心是將土地的總經濟收益與土地生產或開發(fā)所需的總成本進行比較。這個差額被稱為“剩余”。但剩余法在集體土地征地補償評估中適用情形較少，這是由于農村土地具有復雜的集體所有權結構，不同的村民或村民組織對土地擁有權益。因此在處理集體土地所有權問題時大多不適用。

2.4 成本逼近法

成本逼近法是土地征地補償評估中的一種常見方法，它主要用于確定被征地農民或土地所有者的成本，以確定合理的補償金額。

成本逼近法在集體土地征地補償評估中的應用可以分為以下幾個步驟：

（1）確定受影響土地的范圍。需要明確定義受影響土地的范圍，包括土地的面積、用途和權益等；

（2）收集成本數據。收集與土地征用相關的各項成本數據，包括土地購置成本、搬遷和重建成本、生計和收入損失、環(huán)境修復成本等；

（3）計算總成本。將所有相關成本相加，以得出總成本。最終，將計算得到的總成本作為合理的補償金額，以賠償被征用土地的所有者或受影響的農民。

3.集體土地征地補償評估中的爭議與挑戰(zhàn)

3.1 權益保障與利益沖突

在集體土地征地補償評估中，農民的權益保障是至關重要的。然而，征地往往牽涉到多方利益，包括政府、開發(fā)商和農民等，不同利益之間可能發(fā)生沖突。政府關注項目的推進和社會發(fā)展，開發(fā)商更追求利潤最大化，而農民則希望獲得公平合理的補償。權益保障的缺失導致農民權益被侵害，引發(fā)社會不穩(wěn)定甚至法律糾紛。

3.2 評估標準的變化與適用性

評估標準的變化會對征地補償評估產生重要影響。土地市場的波動、經濟變化、法律法規(guī)的更新等因素都導致評估標準的變化。這會使評估變得復雜，因為選擇適當的標準需要考慮多種因素。同時，不同地區(qū)、不同土地用途的評估標準可能不同，這使得標準的適用性成為一個挑戰(zhàn)。

3.3 評估結果的公正性與可信度

評估結果的公正性和可信度是一個重要的爭議點。評估過程中存在信息不對稱、數據不準確等問題，導致評估結果被質疑。此外，評估人員的素質和專業(yè)水平也會影響評估結果的可信度。如果評估結果受到利益相關者的影響，則會引發(fā)對評估過程的質疑，導致評估結果不被普遍接受。

4.集體土地征地補償評估改進建議

4.1 政策層面的改善建議

在政策層面，為了維護社會公共利益，保障相關人員的權益，國家出臺了一系列土地征收條例，例如《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國民法典》等。這些政策的出臺對土地征收制度進行多方面完善，即規(guī)范了征地程序，并掃除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，對于我國土地資源使用與管理奠定了良好的環(huán)境基礎。但從現行政策來看，目前我國農村集體土地征收過程中存在濫征地、補償低等問題，加劇了社會矛盾。

在后續(xù)改革過程，首先，要進一步壓縮征地范圍?，F有的政策中，《土地管理法》中對“公共利益”需要的土地征收范圍進行了明確，在后續(xù)政策改革過程中，應堅持“除純公益性用途以外，其他征地行為應由用地單位和農民及農村集體組織協(xié)商解決”的原則；同時，商業(yè)用途的土地應在符合政策規(guī)定的情況下采取市場公平交易的原則，政府不應強行干預。其次，確保集體土地征收過程中，被征地農民全程參與。以往《土地管理法》中僅規(guī)定了集體土地征收程序，但沒有經過農民參與的公開聽證，也缺少第三方評估中介的參與，引發(fā)了土地補償矛盾。在新的立法方面應妥善處理該問題，即所有的土地征收補償標準、征收決策等都應當在公眾參與的基礎上進行，并進一步細化征收的方式、補償的標準等內容；同時，設立有效的爭議解決機制，為農民提供合理的申訴途徑，解決評估過程中出現的爭議，確保農民的合法權益得到保障。最后，按照同質同價的原則來補償，解決集體土地征收過程中補償標準過低的問題。由于按照農地價值補償和按照非農地市場價補償的價格差過大，不合理的補償標準會引發(fā)公眾不滿、侵害農民權益。此外，考慮到集體土地征地決策對農村就業(yè)和經濟的影響，在政策方面還應當關注拆遷安置和農民就業(yè)問題，保障農民的基本生活。通過以上改進建議，政策層面可以建立更加公平、透明、可信的集體土地征地補償評估機制，保障農民的權益，減少潛在的爭議和沖突，促進社會的和諧穩(wěn)定。

4.2 評估方法優(yōu)化方面的建議

在征地補償評估中，可以采用多種不同的評估方法，如市場比較法、收益還原法、成本法等，根據不同情況選取最適合的方法，以更準確地反映土地的價值。在評估方法選擇環(huán)節(jié)，需考慮以下幾點重要內容：第一，針對不同情況，采用綜合方法進行評估。不同評估方法有其自身的局限性，通過綜合多種方法，可以彌補各種方法的劣勢，更全面地考慮土地價值；第二，在使用不同評估方法時，要充分權衡其優(yōu)勢和劣勢。例如，市場比較法可能受市場波動影響，但在市場較為活躍的地區(qū)可能較為準確；而收益還原法可能在穩(wěn)定的農業(yè)地區(qū)更適用；第三，針對不同地區(qū)的特點，選擇最適合的評估方法。有些地區(qū)可能市場信息不充分，可以采用成本逼近法；而在經濟發(fā)展較快的地區(qū)，市場法可能更能體現土地的現時價值；第四，提升數據的質量和可靠性，包括土地用途、土地質量、市場價格等數據。定期進行數據更新和審核，確保評估所使用的數據真實可信。通過采取這些具體措施，可以優(yōu)化集體土地征地補償評估方法，克服不同方法的劣勢，提高評估的精準性和公平性，從而更好地保護農民的權益，確保評估結果的可信度。

4.3 參與主體合作方面建議

在集體土地征地補償評估過程中，加強參與主體之間的合作是關鍵的，以確保評估的公正性、科學性和可信度。首先，建立多方參與的評估平臺，包括政府、農民代表、專業(yè)評估機構等。通過定期會議、研討會等形式，讓各方就評估方法、數據準確性、評估結果等進行交流和合作，以確保多元化的利益和意見被充分考慮。實操中，應在評估前期，召開會議或研討會，讓各方代表介紹他們的關切和期望，以明確評估的重點和范圍；其次，在評估過程中明確各參與主體的角色和職責。政府應扮演監(jiān)督、協(xié)調以及提供資源支持的角色，農民代表應積極提供土地信息和反饋，專業(yè)評估機構提供專業(yè)的技術支持和數據分析。在確定好職責角色后，需制定合同或協(xié)議，以書面形式界定各方的權利和義務，確保各方遵守合作協(xié)議；再次，建立信息共享的機制，確保各方都能獲得評估過程和結果的信息。建議建立信息共享平臺，確保評估的數據和結果對各方透明可見，減少信息不對稱，增加透明度，提高評估結果的可信度。政府和專業(yè)評估機構應主動向農民代表公開評估進展和結果，以增加信任度。同時，定期組織信息發(fā)布會，向社會公眾介紹評估的進展和結果，以提高社會的監(jiān)督和參與度；最后，為參與主體提供相關培訓，讓他們了解評估的基本知識和流程，提高他們對評估方法和結果的理解，有助于更好地合作。實踐中可以邀請專業(yè)評估機構的專家為農民代表提供培訓，幫助他們更好地參與評估過程。此外，各參與主體共同制定評估的流程和步驟，確保評估的過程是公正、透明和有序的。這有助于避免權益沖突和不滿情緒的產生。通過在參與主體合作方面采取這些改進建議，可以確保評估過程更加民主、公正、科學，充分尊重各方權益，最終達到公平合理的征地補償結果。通過這些進一步的措施，可以確保參與主體之間的合作更加順暢和有效，從而確保評估的公正性、科學性和可信度，為征地補償提供更加公平合理的結果，進而減少潛在的爭議和沖突，維護社會穩(wěn)定。

結語：

集體土地征地補償評估是一個關系到農民權益、社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的重要問題。在這個過程中，需要充分考慮不同評估方法的優(yōu)勢和劣勢，保障各方的參與和合作，確保評估的公正性、科學性和可信度。通過行之有效的措施有助于保障農民權益，促進社會的和諧發(fā)展，以及推動可持續(xù)的城鄉(xiāng)一體化進程。綜上所述，只有不斷改進，才能更好地解決評估過程中的問題，為所有利益相關者創(chuàng)造一個更加公平和諧的環(huán)境。