文：劉文丨深圳市地鐵集團有限公司副總經理

深鐵集團自2008年全面開啟“軌道+物業(yè)”模式探索，大力推進“軌道+”生態(tài)圈戰(zhàn)略布局，以實現(xiàn)軌道交通全周期價值管理，基本形成自我造血長效機制，以集約高效利用空間反哺軌道建設與運營、助力民生保障及助推城市高質量發(fā)展。本文介紹了深鐵集團實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的主要舉措以及與行業(yè)共創(chuàng)未來的發(fā)展愿景。

一、與城市共生共建

深圳是改革開放的橋頭堡，深鐵集團自1998年誕生伊始就自帶“敢闖、敢創(chuàng)、敢為人先”的城市基因。在國家發(fā)展改革委、中國城市軌道交通協(xié)會、深圳市委市政府的指導和支持下，深圳地鐵從2004年一期軌道21.6公里開通運營，到當前軌道運營里程突破500公里大關，20年間伴隨著城市的發(fā)展進程日新月異，實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。

2022年，深鐵集團全年實現(xiàn)營業(yè)收入240.87億元，較上年增長46%，利潤總額23.29億元，連續(xù)多年保持不依賴政府補貼而持續(xù)盈利的紀錄，兼顧地鐵行業(yè)的公益屬性和地鐵企業(yè)的經營屬性。今年，深圳五期軌道交通工程正式獲批開工建設，“三鐵”（國家鐵路、城際鐵路和城市軌道交通）在建里程432.4公里，全市運營城軌線網里程559.1公里。軌道五期工程全面開工后，在建里程將增至607.6公里，創(chuàng)歷史新高。

歷經25年積累沉淀，深鐵集團構建了軌道建設、軌道運營、站城開發(fā)、資源經營“四位一體”的產業(yè)基礎，及以“軌道+物業(yè)”為核心支柱的“一鏈兩環(huán)”發(fā)展模式。為支撐深圳市軌道交通線路建設，探索城市軌道交通的全生命周期的成本費用可預期、負擔可承受和財務可持續(xù)的高質量發(fā)展路徑，深鐵集團自2008年全面開啟“軌道+物業(yè)”模式探索，大力推進“軌道+”生態(tài)圈戰(zhàn)略布局，以實現(xiàn)軌道交通全周期價值管理，基本形成自我造血長效機制，以集約高效利用空間反哺軌道建設與運營、助力民生保障及助推城市高質量發(fā)展。

目前，深鐵集團多項中國城軌TOD指標指數居全國前列。深圳“軌道+物業(yè)”模式入選“深圳貫徹落實習近平新時代中國特色社會主義先行示范區(qū)建設實踐案例”，并作為唯一的中國案例入選《G20/OECD政策工具：動員融資機制以加強經濟復蘇期間地域和城市基礎設施融資》報告，為人口稠密和依賴公共交通的城市提供良好的支持地鐵建設和運營解決方案。

二、與城市共融共榮

如今，深圳迎來了“雙區(qū)”驅動、“雙區(qū)”疊加、“雙改”示范的黃金發(fā)展期。“十四五”期間，深圳規(guī)劃建設1000多公里城市軌道、1000多公里高鐵、城際鐵路和市域（郊）鐵路。立足全新發(fā)展階段，匹配高質量發(fā)展要求，深鐵集團以TOD開發(fā)為撬動點，從被動緩解投融資壓力轉為主動推進TOD和周邊片區(qū)統(tǒng)籌考量，筑網營城，推動建設“軌道上的都市圈”，與城市、社會及人民共享發(fā)展成果。為此，深圳地鐵在以下四個方面做出了努力：

一是TOD綜合開發(fā)驅動“一鏈兩環(huán)”。為貫徹新發(fā)展理念，襄助城市高質量發(fā)展，深鐵集團創(chuàng)新提出“一鏈兩環(huán)”?！耙绘湣笔侵杠壍澜煌ㄈ芷趦r值鏈，從前期工作到持續(xù)經營，一體化推進?！皟森h(huán)”中的一環(huán)指投資性業(yè)務價值閉環(huán)，即以TOD綜合開發(fā)的銷售收益反哺軌道建設，保障資金充足穩(wěn)定；另一環(huán)指經營性業(yè)務價值閉環(huán)，即以持有型業(yè)務的經營收益反哺軌道運營，利用客流和優(yōu)質商業(yè)為物業(yè)增值。

實踐證明，TOD綜合開發(fā)作為投資性業(yè)務價值閉環(huán)的核心基礎和多元場景資源經營的重要載體，是“一鏈兩環(huán)”的主力驅動。深鐵集團立足“以人為本，可持續(xù)發(fā)展”的TOD開發(fā)理念，實現(xiàn)了資源開發(fā)和城市空間的復合利用，如今已獲得30個項目綜合開發(fā)權，總開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升至1716萬平方米，開發(fā)體量和銷售業(yè)績均處深圳第一梯隊，2022-2023年蟬聯(lián)深圳市房地產開發(fā)行業(yè)綜合實力第一名。與此同時，我們通過TOD綜合開發(fā)大舉配置更多民生設施，已建成161萬平方米約2.3萬套保障性住房，正推進建設227萬平方米約2.5萬套保障性住房，配建了43所學校與幼兒園、15個公園、36條市政道路和1個醫(yī)院。預估30個開發(fā)可創(chuàng)造500多億的稅收貢獻，可有效實現(xiàn)經濟效益與社會效益的雙提升。

二是站城開發(fā)重塑城市格局。深鐵集團依托TOD綜合開發(fā)“三大創(chuàng)新”，以站聚人，以人促城，以城興產，持續(xù)提高城市空間高效利用及市民出行、居住品質。一是模式創(chuàng)新，從單體開發(fā)、綜合體開發(fā)、到站城一體、產城融合模式，深鐵集團完成了從TOD1.0到TOD4.0的階段式演進，以TOD開發(fā)促進樞紐站點與周邊區(qū)域發(fā)展的協(xié)同增益。二是制度創(chuàng)新，深圳先行先試于2008年首創(chuàng)立體空間分層出讓、2013年試行土地使用權作價出資、2016年開啟土地配置市場化轉型，到目前探索行政賦能存量用地獲取，不斷夯實“軌道+物業(yè)”的土地核心基礎，助力城市空間開發(fā)高效集約。三是技術創(chuàng)新，包括創(chuàng)造上蓋轉換結構體系、優(yōu)化減隔震技術、解決上蓋消防等，提升上蓋開發(fā)高度到150米甚至更高，并形成了國內首個車輛段上蓋建筑結構設計的市級標準，為立體空間“造地”提供技術與管理支撐，拓展城市垂直空間發(fā)展容量，引導城市功能多維立體分布。

三是多方協(xié)同組局開發(fā)合作。TOD綜合開發(fā)是一個系統(tǒng)工程。深鐵集團作為“軌道+物業(yè)”投資建設運營主體，積極配合政府落實城市發(fā)展戰(zhàn)略，參與站城一體化規(guī)劃，與各級政府溝通匯報、高度協(xié)同，推動實現(xiàn)軌道線路及沿線規(guī)劃與城市其他規(guī)劃的多規(guī)聯(lián)動。深鐵集團一貫倡導“組局開發(fā)、合作共贏”，聯(lián)動多方市場主體，助力保障“城市一盤棋”，有機提升城市通行效率與空間布局品質，實現(xiàn)多贏。深鐵集團積極聯(lián)合行業(yè)標桿企業(yè)，構建“軌道+”利益共同體?！敖M局”TOD綜合開發(fā)深圳北站超核中心、深灣匯云中心等代表項目，同時積極推進與華為、騰訊等科技企業(yè)合作，探索導入數字化、智慧化技術，提供高品質的出行體驗、居住環(huán)境和商業(yè)空間。后續(xù)，還會搶抓新一輪城市更新機遇，在堅持“軌道+TOD綜合開發(fā)”為核心的基礎上，探索“軌道+產業(yè)”“軌道+供應鏈”“軌道+物流”等更多可能，為城市的有機更新貢獻更多“深鐵方案”。

四是融灣筑網助力區(qū)域協(xié)同。眼下，粵港澳大灣區(qū)進入高速發(fā)展階段，“軌道上的大灣區(qū)”戰(zhàn)略將帶來增量資源和更大市場。深鐵集團正積極發(fā)展產城融合模式，研究跨區(qū)域的產業(yè)要素流動，探索城市群之間的平衡發(fā)展，以綜合統(tǒng)籌不同線路站點的TOD開發(fā)重點。深鐵集團推進《粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展背景下依托城際軌道的TOD規(guī)劃研究》，提出以“站-產-城”一體化開發(fā)為抓手，創(chuàng)新統(tǒng)籌跨區(qū)域的軌道規(guī)劃建設及“四網融合”軌道運營。未來，深鐵集團還將持續(xù)輸出“軌道+TOD綜合開發(fā)”成熟經驗，以地方政府為主導，搭建“深鐵+地方國企+市場主體”的合作平臺，探索跨市TOD合作開發(fā)機制，同步推進新時期深港TOD合作走深走實，共建“軌道上的大灣區(qū)”，助力區(qū)域高質量協(xié)同發(fā)展。

軌道因城市而興,城市因軌道而盛。在各地軌道交通蓬勃發(fā)展的同時，如何實現(xiàn)軌道交通的可持續(xù)經營、如何更好契合城市高質量發(fā)展的問題也日益凸顯。隨著國內外經濟環(huán)境的轉變、房地產行業(yè)的市場調整，以土地開發(fā)綜合收益反哺軌道建設運營的模式正面臨重大挑戰(zhàn)。立足全新發(fā)展階段，深鐵面對“兩個1000”公里軌道交通建設任務帶來的投融資、經營壓力，直臨深圳進入存量開發(fā)的現(xiàn)實困境，正不斷學習、不斷探索，深度挖掘“軌道+”資源賦能TOD綜合開發(fā)，尋求區(qū)域資源整合力量，以期縱深推進、實現(xiàn)突破，推進軌道與城市協(xié)同增益、區(qū)域高質量共融發(fā)展。

深鐵集團認為TOD綜合開發(fā)不同于一般開發(fā)，而是以軌道等核心交通節(jié)點為依托，以服務城市、服務市民為出發(fā)點，兼顧公益性與經濟型的城市賦能工程。展望未來，深鐵集團倡導城市重點開發(fā)聚焦軌道，以樞紐為核心，充分利用軌道交通提升城市價值、促進區(qū)域多層次交流，締造高質量的軌道城市，打造推動區(qū)域協(xié)同的引力點。深鐵集團呼吁從頂層設計貫徹TOD發(fā)展理念，從法律法規(guī)層面明確“軌道+物業(yè)”模式，充分發(fā)揮城軌交通企業(yè)的主體作用，實現(xiàn)軌道建設運營的可持續(xù)發(fā)展。