過去發(fā)行的公募REITs，主要包括兩種類型。第一種項(xiàng)目收益權(quán)證券化產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目收益資金確定基金總體規(guī)模，并配套信用增級步驟以保證穩(wěn)定現(xiàn)金流回籠，通常不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。第二種附帶回購條款的類明股實(shí)債REITs產(chǎn)品通常期限較長，通過簽定資產(chǎn)長租協(xié)議等方式以保證實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的期間收益，同時(shí)該產(chǎn)品只在表面上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，并安排到期回購方案以實(shí)現(xiàn)有效的退出機(jī)制。目前，公募REITs主要面向以下幾類投資者募集資金：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人為代表的戰(zhàn)略投資者、專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者為代表的網(wǎng)下投資者、一般機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。根據(jù)中保保險(xiǎn)資產(chǎn)登記交易系統(tǒng)有限公司統(tǒng)計(jì)，截至2023年9月，目前我國已上市的公募REITs產(chǎn)品在首發(fā)認(rèn)購階段，面向一般機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者的配售比例相對不高，占比約為9.5%。

2020年4月，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，指出公募REITs在短期內(nèi)能夠發(fā)揮穩(wěn)投資和降風(fēng)險(xiǎn)的作用，以及在長期內(nèi)能夠發(fā)揮促進(jìn)儲蓄轉(zhuǎn)化為投資，降低實(shí)體部門杠桿率功能。新政策出臺為REITs業(yè)務(wù)發(fā)展帶來新變化。一是交易結(jié)構(gòu)上，將過去私募ABS發(fā)行交易制度，轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)采用公募基金結(jié)合資產(chǎn)證券化ABS的全新交易結(jié)構(gòu)，推出的基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)能夠通過公募基金進(jìn)行不特定公開募集，并將不低于80%的基金資產(chǎn)投向以基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS。二是運(yùn)作模式上，針對REITs產(chǎn)品實(shí)行公開募集和封閉運(yùn)作，符合條件的REITs產(chǎn)品可向證券交易所申請上市交易。公募REITs基金結(jié)合ABS的全新交易結(jié)構(gòu)以及公開募集運(yùn)作模式，將會(huì)極大提高市場主體、機(jī)構(gòu)投資者，特別是個(gè)人投資者的參與度。

個(gè)人投資者投資REITs的主要渠道

個(gè)人投資者可以通過滬深交易所股票賬戶、封閉式基金賬戶和場外基金賬戶，參與購買公募REITs。個(gè)人投資者投資的主要渠道，包括首發(fā)認(rèn)購和非首發(fā)交易投資兩種類型。

第一種為個(gè)人投資者參與公募REITs產(chǎn)品的首發(fā)認(rèn)購，通過場內(nèi)首發(fā)認(rèn)購和首發(fā)場外認(rèn)購。針對參與REITs場內(nèi)首發(fā)認(rèn)購，個(gè)人投資者需要開通持有滬深交易所股票賬戶或封閉式基金賬戶等場內(nèi)證券賬戶，通過軟件或者App掌握REITs基金的發(fā)行日期、發(fā)行代碼、市場價(jià)格和起購數(shù)量等情況，之后進(jìn)行“場內(nèi)基金認(rèn)購”，繼而進(jìn)行提交認(rèn)購申請，輸入公募REITs基金對應(yīng)代碼和購買認(rèn)購數(shù)量，場內(nèi)認(rèn)購的公募REITs基金還可以直接參與交易所場內(nèi)交易。針對參與REITs場外首發(fā)認(rèn)購，個(gè)人投資者需要開通場外基金賬戶，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后，再參與交易所場內(nèi)交易。

第二種投資渠道是個(gè)人投資者可以通過場內(nèi)購買與轉(zhuǎn)讓的交易方式，直接進(jìn)行REITs投資，這不同于個(gè)人投資者通過場內(nèi)和場外參與公募REITs首發(fā)認(rèn)購，而是REITs份額在不同個(gè)人投資者之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，不會(huì)增加REITs總基金份額。公募REITs在成立和完成首發(fā)之后，將在證券交易所上市。個(gè)人投資者在場內(nèi)認(rèn)購已經(jīng)上市的公募REITs基金份額，可以直接參與場內(nèi)交易，也可以使用場外基金賬戶認(rèn)購，再通過轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)后進(jìn)行交易。

個(gè)人投資者投資REITs的認(rèn)購和交易方式

一方面?zhèn)€人投資者參與公募REITs，采取“金額認(rèn)購，份額確認(rèn)”的認(rèn)購方式。

一是投資者先投入一定金額進(jìn)行認(rèn)購，該金額不低于規(guī)定的單筆最低認(rèn)購金額，不同公募REITs所設(shè)定的最低認(rèn)購金額有所差異，目前單個(gè)賬戶首次認(rèn)購REITs基金的最低金額通常為100元或1000元。二是在扣除認(rèn)購費(fèi)用之后，個(gè)人投資者基于REITs基金份額的發(fā)行價(jià)格，對其買入的基金份額數(shù)量進(jìn)行確認(rèn)。三是不同公募REITs基金的認(rèn)購費(fèi)用存在結(jié)構(gòu)性差異，當(dāng)REITs基金認(rèn)購金額處于某一區(qū)間之內(nèi)，則按照約定的固定費(fèi)率收取認(rèn)購費(fèi)用；當(dāng)超過某一區(qū)間數(shù)值后，一般收取固定數(shù)額的認(rèn)購費(fèi)用。目前，國內(nèi)幾家公募REITs的發(fā)售認(rèn)購環(huán)節(jié)均提出，若個(gè)人投資者的認(rèn)購金額低于1000萬元以下時(shí)，認(rèn)購費(fèi)率為0.5%；若認(rèn)購金額超過1000萬元，則收取固定認(rèn)購費(fèi)每筆1000元。四是公募REITs的發(fā)行價(jià)格，受到其擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值、發(fā)行份額等因素的影響，使其發(fā)行價(jià)格不同于面值1元的普通公募基金常見發(fā)行價(jià)格，因此個(gè)人投資者不僅要關(guān)注REITs認(rèn)購價(jià)格的絕對數(shù)額，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注REITs對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基本情況和價(jià)值估值等因素。

另一方面?zhèn)€人投資者可以通過集合競價(jià)、大宗交易和詢價(jià)等方式，進(jìn)行公募REITs的買賣與交易。公募REITs的不同交易方式，對應(yīng)著不同的申報(bào)時(shí)間和交易數(shù)量，這與場內(nèi)股票交易相類似。

一是公募REITs的競價(jià)交易方式，集合競價(jià)時(shí)間段為交易日的9： 15至9：25，連續(xù)競價(jià)時(shí)間段為9：30至11：30，以及13：00至15：00。目前要求的單筆公募REITs申報(bào)數(shù)量均應(yīng)為100份或100份的整數(shù)倍。二是公募REITs的競價(jià)交易方式，在價(jià)格漲跌幅范圍以內(nèi)的為有效申報(bào)價(jià)格。針對有效申報(bào)成交價(jià)格，目前公募REITs單日的價(jià)格漲跌幅進(jìn)行限制，一般上市首日的漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅度限制比例為10%，如某公募REITs前一交易日收盤價(jià)為10元，那么下一交易日有效申報(bào)價(jià)為9元和11元之間。

個(gè)人投資者投資REITs的收益來源

個(gè)人投資者投資公募REITs基金的收益來源，主要來自于分紅收益和交易收益兩大方面。一是分紅收益，REITs對個(gè)人投資者的最大吸引力，在于REITs必須按照監(jiān)管規(guī)定要將90%的投資收益面向投資人分紅。基礎(chǔ)設(shè)施類REITs基金主要是通過產(chǎn)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)來賺取收益，項(xiàng)目對應(yīng)的底層資產(chǎn)往往是運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，現(xiàn)金流也較為穩(wěn)定。這將為投資人帶來穩(wěn)定的分紅收益，并且REITs基金最終必須將大部分收益分紅給包括個(gè)人投資者在內(nèi)的基金持有人。二是交易收益，REITs也屬于基金的一種，個(gè)人投資者可以在交易平臺，通過集合競價(jià)、大宗交易和詢價(jià)等方式，進(jìn)行REITs的買賣與交易，在二級市場通過低價(jià)買入高價(jià)賣出的方式，獲取交易利差。

除了分紅收益和交易收益之外，公募REITs對個(gè)人投資者而言，具有投資門檻低和交易費(fèi)用低的特點(diǎn)。一方面在公募REITs基金產(chǎn)品出現(xiàn)之前，個(gè)人投資者要想?yún)⑴c大型基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目必須要通過私募基金進(jìn)行投資，私募基金投資較高，一般是100萬元以上。公募REITs基金產(chǎn)品的推出，使得個(gè)人投資者投資大型基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的投資門檻降低至幾百元，為個(gè)人投資者創(chuàng)新了投資渠道。另一方面對于個(gè)人投資者言，如果直接參與投資房地產(chǎn)、公寓、商鋪等不動(dòng)產(chǎn)，其交易中介稅費(fèi)一般是3%～10%之間，而如果投資REITs的交易傭金認(rèn)購費(fèi)率僅在0.4%～0.6%之間，交易費(fèi)用大大降低。

不過，個(gè)人投資者需要注意，由于公募REITs對應(yīng)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制透明，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，價(jià)值波動(dòng)性較小，可預(yù)測性較強(qiáng)。一旦公募REITs產(chǎn)品交易價(jià)格出現(xiàn)非理性的大幅上漲，與其對應(yīng)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值相背離，個(gè)人投資者一定要謹(jǐn)慎操作，避免跟風(fēng)追高買入造成的嚴(yán)重投資損失。